Som udgangspunkt søger udlejere ikke en aftale om annullering af leje. Når alt kommer til alt er en langsigtet, tillidsfuld leje næsten altid i udlejerens interesse. Ikke desto mindre er der grunde, der gør en for tidlig afslutning af lejeaftalen og indgåelsen af en lejeaftaleaftale fornuftig. Du kan læse her, hvilke juridiske krav der er vigtige, og hvilke fælder der lurer.
Hvad er en leasingaftale?
En lejeaftalekontrakt er en gensidigt aftalt opsigelse af kontrakten mellem udlejer og lejer, hvilket fører til for tidlig opsigelse af en lejekontrakt.
Med en afbestillingsaftale om leje er det muligt at forkorte eller helt annullere den regelmæssige opsigelsesperiode, der er angivet i lejeaftalen, og også at omgå juridiske regler.
Som en del af kontraktaftalen er der også mulighed for i mindelighed at regulere forskellige punkter ved aflevering af lejeboligen. Forhold, der skal afklares, hvis lejeren flytter tidligt, inkluderer f.eks., Hvorvidt og i hvilket omfang den lejede lejlighed skal renoveres af lejeren, før de flytter ud, eller om dele af møblerne forbliver i lejligheden.
Derudover registreres alle økonomiske aftaler mellem udlejer og lejer skriftligt i lejeaftaleaftalen. Dette inkluderer f.eks. Størrelsen på eventuelle kompensationsbetalinger, der skal betales, hvis du flytter tidligt. Andre aftalte forpligtelser såsom lejers søgning efter en ny lejer kan også registreres her.
En afbestillingsaftale om leje kan indgås enten mundtligt eller skriftligt. For at undgå tvetydighed og misforståelser anbefales den skriftlige form generelt.
Hvorfor er der mulighed for en afbestillingsaftale?
En lejekontrakt til leje af en lejlighed eller et hus, der er indgået mellem udlejer og lejer, indeholder normalt aftaler om opsigelse af kontrakten. Derudover gælder lovbestemte regler for opsigelsesperioderne. Under visse betingelser kan for tidlig opsigelse af en lejekontrakt imidlertid være fordelagtig for lejeren eller udlejer. I disse tilfælde kan begge parter indgå en afbestillingsaftale om leje.
Leasingaftalen er nyttig, for eksempel hvis udlejer har til hensigt at sælge sin ejendom, fordi salgsprisen for en tom lejlighed uden lejer normalt er betydeligt højere.
I tilfælde af et jobrelateret opholdsskifte er det dog fordelagtigt for lejeren at opsige lejen tidligt. På denne måde kan han flytte ud af den lejede lejlighed på et tidligere tidspunkt og dermed spare omkostninger.
Hvis begge parter er enige, kan opsigelsen af lejeaftalen aftales ved hjælp af en opsigelsesaftale.
Hvad er opsigelsesperioderne for en aftale om annullering af leje?
Den lovbestemte opsigelsesperiode for lejeboliger i Tyskland er tre måneder for lejere og tre til ni måneder for udlejere, afhængigt af længden af det tidligere lejemål. De frister, der gælder for almindelig opsigelse, er reguleret i afsnit 573c i den tyske civillov (BGB).
Uanset opsigelsesperioden, der oprindeligt var aftalt i lejeaftalen, kan udlejer og lejer dog aftale i lejeaftaleaftalen på en gensidigt acceptabel dato, hvor lejeforholdet skal ophøre. De lovligt foreskrevne frister kan også underskrides.
Hvornår giver en aftale om afbestilling af leje mening?
Hvis lejers livssituation eller udlejerens planlægning med ejendommen ændres, er aftalen om huslejeannullering en nyttig måde at opsige en leje tidligt.
For eksempel, hvis et lejerpar skiller sig ud, og en af de to lejere ønsker at beholde lejligheden, skal den flytende lejer indgå en annulleringsaftale med udlejer. Ellers kan han holdes ansvarlig for yderligere lejeindbetalinger, hvis den tidligere partner ikke betaler leje eller driftsomkostninger.
Andre typiske tilfælde, hvor en afbestillingsaftale om leje er passende, er disse:
- for at undgå dobbelt husleje, hvis lejeren allerede har fundet en ny lejlighed
- hvis en af lejerne ønsker at flytte ud af lejeboligen, mens den anden lejer vil fortsætte med at bo der
- hvis udlejeren har brug for ejendommen med kort varsel og gerne vil flytte ind der
- på grund af den tilsigtede renovering af lejeboligen med henblik på en efterfølgende forhøjelse af lejen
- ejendommen bør udbydes til salg som en udlejet ejendom for at opnå en højere salgspris
Før du underskriver lejeaftalen, skal du kontrollere, at den er korrekt og komplet.
Hvilke oplysninger skal annulleringsaftalen om leje indeholde?
Visse oplysninger skal medtages i en aftale om annullering af leje, så den kan stå i retten i en nødsituation. Annulleringsaftalen om leje skal indeholde disse oplysninger:
- navnene på de kontraherende parter
- den nøjagtige beskrivelse af lejemålet
- adressen på lejeboligen (for lejligheder også lejlighed eller lejlighedsnummer)
- muligvis navnet på en ny lejer
- aftalt opsigelsestid for lejekontrakten samt den nøjagtige udflytningsdato
- Regulering af lejeboligen ved overdragelse (f.eks. Fejet rent)
- Derudover aftalte regler, f.eks. Om kosmetiske reparationer, resterende møbler i lejeboligen (f.eks. Køkkenet), afmontering af lejeren, fakturering af forsyningsselskabet, tilbagebetaling af depositum
- i tilfælde af forsinket overdragelse af ejendommen, kompensationen for brug
- Betalingsaftaler vedrørende godtgørelse af udgifter til udlejer eller fratrædelsesgodtgørelser eller kompensationsbetalinger til lejer
- Sted, dato og underskrift for begge kontraherende parter
Især finansielle aftaler som betalings- og præstationskrav skal registreres så meget detaljeret som muligt i lejeaftaleaftalen. I denne sammenhæng anbefales det at angive årsagerne til kravet og specificere de tilsvarende betalingsmetoder (deadlines, navnet på modtageren af betalingen eller tjenesten, betalingsmetode og bankoplysninger).
Parterne kan også kontraktligt aftale at give afkald på retten til at gøre indsigelse. Så ingen af underskriverne kan tilbagekalde aftalen om lejeannullering inden for to uger efter underskrivelsen. Et andet vigtigt punkt ved indgåelse af en aftale om lejeannullering er aftalen om, at alle gensidige krav afvikles.
Ordlyden om, at anvendelsen af afsnit 545 i den tyske civillov (BGB) ikke anvendes, er også vigtig. Dette afsnit beskriver en stiltiende forlængelse af lejekontrakten, der træder i kraft, hvis lejeren ikke forlader lejeboligen på det aftalte tidspunkt. Dette er vigtigt, for hvis denne ordlyd mangler, og lejeren ikke flytter ud på det tidspunkt, der er angivet i lejeaftaleaftalen på trods af aftalen, er hele aftalen ugyldig. Hvis aftaleaftalen om aflysning af leje er underskrevet af alle kontraherende parter, men denne passage mangler, kan udlejer indgive indsigelse inden for to uger - men kun hvis retten til indsigelse ikke er frafaldet.
En afbestillingsaftale om leje udarbejdes altid i to eksemplarer og underskrives derefter af udlejer og lejer. Begge kontraherende parter modtager en kopi til opbevaring.
Hvornår er aftalen om annullering af lejen gyldig?
I princippet er en aftale om afbestilling af leje også gyldig, hvis den blev indgået mundtligt. For at undgå misforståelser er det imidlertid nødvendigt med ekstremt præcise ordninger. I tilfælde af en opsigelsesaftale, som med alle andre kontrakter, foretrækkes den skriftlige form frem for den mundtlige aftale.
Hvis lejeren modtager en annulleringsaftale fra sin udlejer med anmodningen om underskrift, og han gør det, har lejeren ret til at tilbagekalde denne beslutning inden for 14 dage. I dette tilfælde kan bestemmelserne i § 312 BGB for dørsalg gælde for aftalen om lejeannullering. Indsigelsesperioden begynder derefter nøjagtigt på den dag, hvor lejeren modtog en skriftlig erklæring fra sin udlejer om fortrydelsesretten. Hvis denne instruktion ikke modtages af lejeren på samme tid som underskrivelsen af opsigelseskontrakten, forlænges indsigelsesperioden automatisk med en periode på fire uger efter modtagelse af annulleringsinstruktionen.
Hvis udlejeren ikke informerer lejeren om sin fortrydelsesret, ophører fortrydelsesfristen senest seks måneder efter, at kontrakten er underskrevet.
Alt dette gælder dog kun, hvis indsigelsesperioden (se ovenfor) ikke er frafaldet.
Hvad skal udlejere og lejere overveje i tilfælde af aftale om husleje?
De konventionelle oplysninger om opsigelsesperioden, som var aftalt med indgåelsen af den oprindelige lejeaftale, er ugyldige af lejeaftalen. Som allerede nævnt ovenfor skal der i modsætning til lejeaftalen ikke overholdes nogen lovbestemmelser. For begge parter er det dog fornuftigt at sikre, at opsigelsesaftalen ikke indeholder aftaler, der senere viser sig at være skadelige for dem.
For at udlejer ikke bliver ugunstigt stillet ved, at hans lejer flytter tidligt, kan der for eksempel indgås en aftale, der forpligter lejeren til at finde en ny lejer for at undgå ledige stillinger og det dermed forbundne tab af husleje. I dette tilfælde er et alternativ lejerens betaling af et fast gebyr eller den yderligere betaling af lejen indtil den regelmæssige udløb af opsigelsesperioden.
Hvis initiativet til for tidligt at opsige en lejekontrakt kommer fra udlejer, skal lejeren sikre, at han ikke lider under ulemper, hvis han overholder udlejerens anmodning. Som udgangspunkt tilbyder udlejer betaling af en passende erstatning eller fratrædelsesgodtgørelse, hvis flytningen af den lejede ejendom skal finde sted inden den almindelige opsigelsesperiode er udløbet.
Er en fratrædelsesgodtgørelse obligatorisk i lejeaftalen?
Lejers samtykke til for tidlig opsigelse af en lejekontrakt eller indgåelse af en lejeaftaleaftale medfører ikke automatisk krav på erstatning eller fratrædelsesgodtgørelse.
Hvis opsigelsesaftalen imidlertid sker gennem udlejerens initiativ, er lejeren i en god forhandlingsposition. Da udflytning tidligt har mange fordele for udlejer, når han sælger en ejendom, accepterer han ofte betaling af en fratrædelsesgodtgørelse. Kompensationen skal aftales i et rimeligt beløb med det formål at dække udgifterne til at søge en lejlighed og flytte samt nødvendige mæglergebyrer, en højere leje og omkostningerne ved køb af nye møbler.
Ved beregning af fratrædelsesgodtgørelsen skal der også tages hensyn til andre mulige omkostningsfaktorer såsom ekstra rejseomkostninger på grund af en yderligere pendling.
Kan en aftale om annullering af leje også indgås for erhvervsejendomme?
Ja, en aftale om annullering af leje kan indgås for privatejede lejeboliger såvel som for kommercielle ejendomme. For selv i tilfælde af et lejeforhold med en kommerciel ejendom kan der være forskellige grunde, som det giver mening at forkorte den regelmæssige opsigelsesperiode. Hvis lejemålet for en butik, værksted eller anden kommercielt brugt ejendom opsiges for tidligt, skal alle involverede parter underskrive leasingaftalen. Det bør derfor nøje kontrolleres, hvilke underskrifter der kræves af de iværksættere, som ejendommen blev lejet til.
Hvor kan jeg downloade en prøveudtaleaftale om annullering af leje?
Da der skal tages højde for mange oplysninger i en afbestillingsaftale om leje, anbefaler vi at bruge en prøveformular. Du kan downloade et eksempel på en afbestillingsaftale her:
