Ejendomsskattefritagelse er en lovreguleret mulighed for ejendomsskatteydere at få en del af ejendomsskatten frafaldet. Med en vellykket ansøgning kan udlejere for eksempel spare 25 procent eller 50 procent på ejendomsskat afhængigt af omstændighederne. Betingelserne for dette er beskrevet i afsnit 33 GrStG (grundskattelov).
Afdeling 33 GrStG: Vilkår og betingelser for eftergivelse af ejendomsskat
Teksten til ejendomsskatteloven siger:
"(1) Hvis (…) den normale bruttofortjeneste for den skattepligtige post reduceres med mere end 50 procent i tilfælde af bebyggede arealer, og skattegælden ikke er ansvarlig for reduktionen i bruttofortjenesten, er ejendomsskatten 25 procent vedtage. Hvis reduktionen i det normale bruttofortjeneste er 100 procent, skal ejendomsskatten på 50 procent fraviges. (…) Den normale bruttofortjeneste er (…) (2) i tilfælde af bebyggede arealer, den sædvanlige årlige bruttoløn beregnet i henhold til omstændighederne i begyndelsen af afkaldsperioden. "
De væsentlige aspekter af afsnittet for udlejere er således a) størrelsen af den mulige fritagelse for ejendomsskat og b) udtrykkene "normal bruttofortjeneste" eller "årlig bruttoløn" og c) betingelsen om, at skattegælden ikke er ansvarlig for reduktionen i bruttofortjeneste. Især det sidste punkt er ret vagt i loven og har allerede været genstand for juridiske tvister.
Reduceret bruttofortjeneste og størrelsen af fritagelse for ejendomsskat
Den normale bruttofortjeneste er den anslåede sædvanlige årlige brutto leje, idet estimatet foretages i begyndelsen af afkaldsperioden. Hvad der er en del af den årlige brutto husleje er defineret i afsnit 79 BewG (værdiansættelsesloven):
"(1) Årlig brutto leje er det samlede gebyr, som lejerne (leasingtagerne) skal betale i et år baseret på kontraktlige aftaler baseret på status på tidspunktet for afgørelsen. Bidrag og alle andre lejertjenester skal medtages. "
Yderligere begrænsninger og mere nøjagtige bestemmelser regulerer nøjagtigt, hvordan den årlige bruttolige skal bestemmes. Dette er vigtigt: Hvis bruttofortjenesten, dvs. den opnåede årlige brutto husleje, reduceres med mere end 50 procent, kan 25 procent af ejendomsskatten fraviges. Hvis bruttofortjenesten reduceres med 100 procent (dvs. der er ikke modtaget lejebetalinger), er den mulige fritagelse for ejendomsskat 50 procent. Men dette gælder kun, hvis reduktionen ikke er udlejerens skyld.
Forordningen i § 33 GrStG indeholder en vis uretfærdighed, fordi med et indkomsttab på 99 procent frafalder en identisk del af ejendomsskatten som med 50,1 procent. Fritagelsen for ejendomsskat er kun 50 procent, hvis der er 100 procent underskud på indkomst. Loven kender kun disse to niveauer og rammer dermed nogle udlejere hårdt.
Hvornår er reduktionen i bruttofortjeneste ikke ansvarlig for?
For en vellykket ansøgning om fritagelse for ejendomsskat skal skatteyderne fremlægge bevis for reduktionen af ejendomsindtægter og også at de ikke selv er ansvarlige for tabet af indkomst. En tænkelig forklaring på den lavere indkomst er, at lejerne ikke opfyldte deres betalingsforpligtelser på trods af at de hele tiden blev udlejet. I et sådant tilfælde anerkender myndighederne normalt nedsættelsen som ikke deres egen skyld.
Tilsvarende er der tilfælde, hvor naturkatastrofer såsom lynnedslag og brand eller oversvømmelse er årsagen til huslejetab. Fordi sådanne begivenheder, der fører til manglende udlejning, heller ikke er udlejerens ansvar.
Ejendomsskattelettelser er også en mulighed i tilfælde af strukturelt forårsaget tab af indkomst: Især i landdistrikterne i det østlige Tyskland er der registreret et undertiden dramatisk fald i befolkningen, hvilket fører til et overforbrug af boligareal og et krybende fald i huslejen.
I alle tilfælde, hvor en ledig plads er nævnt som en grund, skal en udlejer dokumentere sin vedvarende indsats for at skabe en leje. En sådan indsats inkluderer avisannoncer, ansættelse af mæglere, meddelelser og udstationering af lejetilbud på Internettet. Den højere forvaltningsdomstol i Rheinland-Pfalz har imidlertid besluttet, at de større og velkendte portaler skal bruges på grund af deres rækkevidde og ikke kun private hjemmesider eller sider af mæglere (OVG Rheinland-Pfalz, dom af 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Selv i en strukturelt svag region er udlejere forpligtet til at lede efter mulige lejere på alle disse måder, ellers er fritagelse for ejendomsskat undtaget.
I nogle landdistrikter har der været et dramatisk fald i befolkningen. Dette kan føre til en fritagelse for ejendomsskat.
Hvornår er udlejer ansvarlig?
Men hvis grundene til den delvise eller fuldstændige mangel på lejebetalinger er fra udlejerens side, er der ikke mulighed for fritagelse for ejendomsskat. Dette er f.eks. Tilfældet, hvis udlejeren ikke har gjort en tilstrækkelig indsats for at finde lejere.
En anden grund til afvisningen af en ansøgning om fritagelse for ejendomsskat gives, hvis den krævede leje er overvurderet, og der derfor ikke kan findes nogen lejere. En udlejer er ikke forpligtet til at tilbyde sin ejendom til dumpingpriser. Det skal dog forblive i det sædvanlige markedsprisinterval.
En ejendomsejer er også ansvarlig for ledige stillinger på grund af byggeri (modernisering, renovering). Og hvis en lejlighed ikke kan lejes på grund af dens dårlige bevaringsstatus, er udlejer ansvarlig for denne ledige stilling og berettiger ikke en fritagelse for jordskat.
Ansøgning om fritagelse for ejendomsskat: frister og kontaktpersoner
Den myndighed, der udarbejder ejendomsskatteafgiften, modtager ansøgningen om eftergivelse af ejendomsskat. I de fleste tilfælde er dette kommunen, i Berlin, Bremen og Hamborg er det skattekontoret. Fristen er altid den 31. marts hvert år til at ansøge om fritagelse for ejendomsskat for det foregående år. Mindst en uformel ansøgning skal være modtaget inden dette tidspunkt, ellers bortfalder retten til fritagelse for ejendomsskat. Årsagen og detaljerede beviser kan indsendes senere. Det tilrådes dog på forhånd at dokumentere nøjagtigt, hvordan fejlene opstod, og hvad der blev gjort for at afbøde eller forhindre dem.
Der er dog en undtagelse fra fristen: Hvis skattefastsættelsesmeddelelsen eller en meddelelse om ændring ikke modtages af skatteyderne i tide, slutter ansøgningsperioden først den dato, der er angivet i oplysningerne om retsmidler.
Ingen fritagelse for ejendomsskat, hvis ejendomsskatten reduceres ved at opdatere enhedsværdien
Ejendomsskatten beregnes blandt andet på baggrund af ejendommens enhedsværdi. Hvis denne værdi falder, f.eks. På grund af brand i en del af bygningen, reduceres ejendomsskatten også. Dette kræver en ekstrapolering af enhedsværdien. Hvis reduktionen i bruttofortjeneste kunne have været taget i betragtning ved en ekstrapolation i en periode, for hvilken der ansøges om en fritagelse for ejendomsskat, er en ejendomsskattefritagelse i henhold til de ovenfor beskrevne regler ekskluderet (§ 33, stk. 5, GrStG). Det er derfor vigtigt, at enhedsværdien opdateres.
