Udlejningsgældsbevis: Det er et ret kompliceret ord for en simpel form, der nu kan downloades fra Internettet uden problemer (også her på haus.de). Med denne form kan udlejer bekræfte over for sin lejer, at han altid har foretaget alle lejebetalinger regelmæssigt, til tiden og fuldt ud.
I dag kræver mange udlejere denne bekræftelse, når de udlejer en lejlighed igen. Du vil gerne få klarhed om din potentielle lejers kreditværdighed og betalingsadfærd og undgå at overlade din lejlighed til misligholdte betalere eller endda lejevomader.
På den anden side kan mange udlejere imidlertid ikke lide at udstede deres lejere en bekræftelse, selvom lejen altid er betalt regelmæssigt, til tiden og fuldt ud. Så hvad er fangsten? Har certifikatet ikke kun fordele for udlejer?
For at downloade: Formular fritagelsesattest for husleje:
Hvad er fordele og ulemper ved fritagelsescertifikatet for lejegæld?
Hver udlejer skal være klar over et par fakta på forhånd, inden han anmoder om et fritagelsescertifikat fra sin potentielle lejer eller udfylder det og underskriver det til sin nuværende lejer. En afgørende fordel for den fremtidige udlejer er, at han ud over Schufa-oplysningerne og beviset for indkomst har en anden indikator for pålideligheden af sin potentielle lejer i sine hænder. Dette kan gøre det lettere for ham at vurdere betalingsadfærd, lejeadfærd og kreditværdighed hos sin fremtidige lejer. Hvor vigtig disse oplysninger virkelig er, skal alle beslutte selv.
For den tidligere udlejer, der udsteder fritagelsesattesten for lejeren, før de flytter ud af den lejede lejlighed, medfører den faktisk et par risici. I værste fald udsteder han et charter til sin nuværende lejer og frigiver ham også fra eventuelle huslejekrav i fremtiden.
Hvem har brug for et fritagelsescertifikat for leje, hvornår og hvorfor?
Attesten om frihed fra udlejningsgæld er blevet særlig almindelig i store byer, attraktive boligområder og storbyområder. På steder, hvor boligarealet er knappe og i stor efterspørgsel, skal udlejere foretage et hurtigt og godt valg blandt de mange interesserede parter. Med lange køer til visning er det ofte særligt vanskeligt for dig som udlejer at tage hurtige og objektive beslutninger og ikke blive blændet.
Mange potentielle lejere medbringer fritagelsesattesten for lejegæld fra deres tidligere udlejer til visningsaftalen. De håber, at de har bedre chancer for at få den eftertragtede ejendom. Hvis en interesseret part ikke kan fremlægge et nuværende certifikat for fritagelse for lejegæld fra deres nuværende udlejer, kan de falde gennem nettet og vil ikke blive taget i betragtning ved udlejning. Det er en skam og ubegrundet.
Mange udlejere ønsker forståeligt nok at beskytte sig så effektivt som muligt mod udlejningsnomader og upålidelige kontraktpartnere. Som udlejer skal du dog være opmærksom på, at selv gode og pålidelige lejere muligvis ikke modtager et fritagelsescertifikat for leje af forskellige årsager. Lejesvindlere kan derimod let smede sådanne formularer eller købe dem fra deres tidligere lejere. Da lejebetalingsperioden normalt ikke er tydelig, kunne manipulation også have fundet sted her.
Hvordan reagerer jeg som udlejer på et uopfordret, sendt eller udleveret fritagelsescertifikat?
Af grunde til den generelle databeskyttelsesforordning (GDPR) tilrådes det nu kun at acceptere et fritagelsescertifikat for leje, hvis din potentielle lejer virkelig er interesseret i lejligheden. Du forklarer derefter, at du skal kontrollere hans kreditværdighed med forskellige dokumenter. Ellers gør du dig selv sårbar på den ene side og ekskluderer andre egnede interesserede på forhånd, bare fordi du endnu ikke har dokumentet.
Kan udlejer anmode om et certifikat for frihed fra huslejegæld?
Da du som udlejer selv kan bestemme, hvem du vil leje din lejlighed, kan du selvfølgelig også anmode om et lejegældsfrit certifikat for din egen ro i sindet. Du skal dog være opmærksom på, at dette certifikat ikke er bevis for din lejers kreditværdighed eller fremtidige betalingsadfærd og ikke repræsenterer nogen juridisk beskyttelse for dig.
Du skal også vide, at på trods af regelmæssige lejebetalinger, kan mange udlejere ikke lide at udstede formularen af forskellige årsager, hvilket forklares mere detaljeret i det næste afsnit. Det tilrådes derfor af dig som udlejer at foreslå andre alternativer til dine potentielle lejere, såsom egenvurdering, kvitteringer eller garantier, som de potentielle lejere kan demonstrere deres pålidelighed med.
Er al udlejningsgæld blevet betalt? Et fritagelsescertifikat for husleje kan give oplysninger om dette.
Har lejere ret til et fritagelsescertifikat for leje fra den tidligere udlejer?
Nej, der er ingen juridisk ret for lejeren til et fritagelsescertifikat for leje. Dine lejere har ikke ret til et sådant dokument, selvom de har betalt deres lejebetalinger regelmæssigt, fuldt ud og til tiden. Dette blev besluttet af Forbundsdomstolen (BGH, dom af 30. september 2009, Az. VIII ZR 238/08).
Dommerne begrundede deres dom med, at fritagelsesattesten for leje også kunne fortolkes som en endelig afviklingskvittering. Som udlejer vil du derefter give afkald på alle eksisterende krav mod din lejer, såsom udestående regninger, fremtidige huslejekrav eller muligheden for at tilbageholde et depositum i tilfælde af mangler i den lejede ejendom, efter at lejeren er flyttet ud. Din erklæring kan derefter fortolkes som et "vidnesbyrd mod dig selv". Så hvis der senere er uenighed om udestående betalinger, har du som udlejer meget dårlige kort.
Omvendt er der naturligvis mange udlejere, der ikke udsteder certifikatet, selvom huslejen eller betalingen af ekstraomkostningerne er blevet reduceret lovligt, for eksempel fordi mangler ikke er afhjulpet, eller fordi en supplerende omkostningsopgørelse blev forkert udstedt.
Fritagelsesattest for leje: Hvilke alternativer er der?
Så det er ikke så usædvanligt, hvis en potentiel lejer ikke kan give dig et fritagelsescertifikat for leje. Dette bør derfor ikke automatisk være en grund til at afvise den interesserede part. Men hvis deres tidligere udlejer nægter at bekræfte, kan de anmode om en kvittering for alle de lejebetalinger, de hidtil har foretaget. Hver udlejer er forpligtet til at gøre dette i henhold til afsnit 368 i den tyske civillov.
Alternativt kan din potentielle lejer også give dig kontoudtoget for deres tidligere lejebetalinger, neutraliseret, dvs. mørklagt på de ikke-vigtige steder. Med et tilsvarende valg inden for netbank er det nu meget nemt og bekvemt. Du modtager derefter en klar liste over alle lejebetalinger, som din nye lejer tidligere har foretaget.
Som et alternativ kan du også foreslå oplysningerne fra en kaution. Under ingen omstændigheder bør du dog selv kontakte den tidligere lejer uden din potentielle lejers samtykke for at forhøre dig direkte om lejer og betalingsadfærd. Af hensyn til databeskyttelse fraråder vi under alle omstændigheder kraftigt dette.
Lejegældsfritagelsescertifikatet er især udbredt i byer.
Bevis for fritagelsesgældsfritagelse: Hvad gør jeg, hvis forældrene betaler huslejen?
For studerende eller praktikanter betaler forældrene normalt stadig huslejen. I dette tilfælde kan du anmode om udlejningsgældsfritagelsescertifikat fra udlejeren til forældrene til din unge lejer. Hvis forældrene til din potentielle lejer bor i deres eget hus, eller hvis det er den første lejlighed, der skal lejes, skal du opfordre lejerne til at forklare dette detaljeret i lejernes egenvurdering. Hvis du tager alle disse oplysninger i betragtning, giver du også unge familier eller førstegangslejere en chance for at hævde sig mod potentielle lejere med dokumenter fra en tidligere lejeaftale ved tildelingen af lejligheden.
Hvad koster et certifikat for fritagelse for lejegæld?
Der er i øjeblikket ingen lovregulering for dette. Nogle udlejere underskriver certifikatet uden at opkræve et gebyr, især hvis lejeren giver dem den udfyldte formular på en ukompliceret måde. Andre udlejere opkræver ikke ubetydelige gebyrer for den undersøgelsesindsats, de pådrager sig, hvilket kan beløbe sig til op til 50 euro.
Hvorfor er udlejere så tilbageholdende med at udstede et fritagelsescertifikat for lejegæld?
Som allerede nævnt ovenfor er der faktisk en risiko for udlejer at give afkald på udestående krav mod lejeren.
Håndteringen af data er også blevet meget følsom på grund af den nye generelle databeskyttelsesforordning. Mange udlejere foretrækker at give så lidt information som muligt for ikke at opføre sig ulovligt og dermed gøre dem sårbare.
Mange udlejere viger også væk fra den ikke ubetydelige undersøgelsesindsats. Fordi det er meget vigtigt at udfylde certifikatet absolut korrekt i hvert enkelt tilfælde. Hvis du vil gøre din lejer en tjeneste og vende det blinde øje eller underskrive hurtigt uden omhyggelig kontrol, selvom din lejer ikke altid har betalt regelmæssigt, skyder du dig selv et eget mål. I værste fald vil du endda betale en erstatning til den næste udlejer. Hvis din tidligere lejer ikke overholder sine betalinger i det nye lejemål, og den nye udlejer kan give dig et forkert udstedt certifikat, skal du muligvis afvikle denne lejegæld.
Hvad skal jeg gøre, hvis den tidligere udlejer ikke ønsker at udstede certifikatet for fritagelse for lejegæld?
I dette ikke så sjældne tilfælde er din potentielle lejer stadig berettiget til en kvittering for alle betalinger foretaget til sin tidligere udlejer. Alternativt er det tilrådeligt at anmode om en Schufa-egenvurdering fra din nye lejer eller at have deres lønsedler for de sidste par måneder præsenteret.
Har underlejere brug for et fritagelsescertifikat for lejegæld?
Lejemålet for en underlejer afsluttes kun med hovedlejer i lejligheden, ikke med udlejer af hovedlejer. Af denne grund kan underlejer kun anmode om den bekræftelse, de har brug for, fra hovedlejeren, men ikke fra dig som udlejer.
Konklusion: Certifikat for fritagelsesgældsfritagelse: Pro eller ulemper?
Det kan være en god fornemmelse for dig som udlejer, hvis din nye lejer kan bekræfte sin pålidelighed med et udlejningsgældsbevis fra den tidligere udlejer. Ikke desto mindre giver disse oplysninger dig ikke nogen reel sikkerhed. Lej nomader eller misligholdende betalere kan også give dig et sådant certifikat.
For udlejere er der næsten ingen fordele, men der er et par ulemper ved at udstede dokumentet til deres tidligere lejere. Du bør derfor spørge dig selv, hvilken vægt du vil give dette dokument, når du lejer et nyt. I individuelle tilfælde kan dette undgås, når man vurderer en lejer. Ligesom der er sorte får blandt lejere, er ikke alle certifikater altid hårde.
Genstand for fritagelse for lejegæld er faktisk ikke så simpelt. Under ingen omstændigheder skal certifikatet bruges som det eneste kriterium for en ny leje.