Lej nomader forsøger at blive i den stjålne lejlighed så længe som muligt uden nogensinde at betale husleje. Der er flere måder at beskytte dig mod sådanne lejesvindlere. Når de har slået sig ned, skal du være konsekvent og indlede en dunning-procedure, når den første husleje restance.
Lej nomader er mareridt for enhver udlejer og desværre ikke så sjældne. Det anslås, at der er 10.000 til 15.000 lejemålere i Tyskland. Dette forstås at betyde lejere, der flytter til lejligheder, men derefter ikke betaler lejen som aftalt.
Til at begynde med reagerer typiske lejevomader på påmindelser med undskyldning og trøst, men så snart udlejeren udøver øget pres, forsvinder lejevomader ofte i en nat-og-tåge-kampagne for at lede efter en ny lejlighed. De efterlader ofte den lejede ejendom i en katastrofal tilstand.
Ud over tabet af husleje har udlejeren ofte høje omkostninger til rengøring og renovering. Du må under ingen omstændigheder forveksle lejere med lejere, der har betalt deres husleje regelmæssigt i lang tid, men som pludselig ikke er i stand til at imødekomme deres lejekrav på grund af personlige skæbneslag. Lej nomader fortsætter normalt med et system fra starten.
Ved visningsaftalen gør svindlerne ofte et meget sympatisk, endda seriøst indtryk. En velplejet dragt eller forretningsdragt er ikke ualmindelig. Som udlejer er du glad for at have fundet ukomplicerede, pæne, anstændige og solvente lejere. Men efter kort tid vil du desværre blive undervist ellers: Det aftalte depositum og lejebetalinger modtages ikke eller modtages ikke fuldt ud. Din lejer reagerer med tynde forklaringer og trøst eller slet ikke. Derefter kræves der hurtig og velovervejet handling for at holde skaderne forårsaget af lejemålere inden for grænser.
Hvordan genkender du lejemålere?
Leje nomader er vanskelige at genkende ved første øjekast. Ofte fremstår de som særligt venlige og høflige og formår ofte at præsentere sig for udlejer som den ideelle lejer gennem gennemprøvede rutiner, selv i hård konkurrence. Du bør blive mistænksom, hvis de dokumenter, du har anmodet om, ikke let og fuldstændigt stilles til rådighed. Selvom det sidste opholdssted ikke er tydeligt og utvetydigt sporbart, skal du være opmærksom og ikke straks tro på alle angiveligt plausible forklaringer.
Lejens nomader ser først ud til at være venlige og troværdige - lad dig ikke narre og bede om alle dokumenter.
Hvordan kan jeg beskytte mig mod lejemålere?
Selv dem, der generelt har et godt kendskab til den menneskelige natur, er ikke nødvendigvis immune over for at bringe en lejedomad i deres egen lejlighed. Derfor er det bedre at vise lidt sund mistillid, før du underskriver lejekontrakten. Find ud af så meget som muligt om din foretrukne lejer på forhånd. Under alle omstændigheder skal dine potentielle lejere udfylde en lejers egenvurdering. Her skal din fremtidige lejer videregive alle vigtige oplysninger, begyndende med den personlige indkomstsituation, arbejdsgiveren og slutter med Schufa-posten. Du kan også høre om insolvensbehandling tidligere.
Hvis lejeren snyder i selvoplysningen, eller hvis han udelader vigtige oplysninger, kan dette få ubehagelige konsekvenser for ham senere. Som udlejer kan du bestride lejemålet og opsige lejligheden uden yderligere grunde.
Inden du indgår en lejeaftale, skal du sørge for at tage et nøje kig på identitetskortet og den aktuelle registreringsadresse, lønsedler og Schufa-oplysningerne for din potentielle lejer. Forskning på Internettet, hvor du kan anmode om kreditværdighedsoplysninger og data om lejeadfærd mod et gebyr, kan også være nyttigt. Disse er dog ingen garanti for, at du ikke vil falde for en lejedomand, fordi databaser ikke er juridisk uskadelige. Af hensyn til databeskyttelse viger mange udlejere væk fra at offentliggøre oplysninger på Internettet for ikke at gøre sig sårbare.
Det er også muligt at anmode den interesserede om et fritagelsescertifikat for leje eller et kort referencebrev fra den tidligere udlejer. I lejers egenvurdering skal du bede om navn og adresse på den tidligere udlejer. Mange udlejere giver ikke oplysninger om deres lejere på grund af den generelle databeskyttelsesforordning, men alle disse forholdsregler kan effektivt afskrække potentielle lejere.
Hvilke lejligheder foretrækker nomader for leje?
Ikke rod, men rod: Nomader af lejere foretrækker ofte store og eksklusive lejligheder i attraktive førsteklasses lokationer. Da de medregner i ikke at betale husleje fra starten, er de ligeglade med, hvor dyr en lejlighed er. Bliv ikke blændet af det kosmopolitiske udseende og den velplejede tøj fra den potentielle lejer, men kontroller omhyggeligt ansøgerens kreditværdighed og sandsynligheden for hans oplysninger.
Lej nomader kan lide at koncentrere sig om private og helst ældre udlejere, fordi disse ofte er uerfarne og godtroende. De stoler ofte kun på deres tarminstinkt og bliver således let ofre for vanskelige svindlere. Erfarne ejendomsmæglere og professionelle udlejere undersøger på den anden side nærmere, hvad der ofte forhindrer lejemålere i at være interesseret i den tilbudte lejlighed. Så hvis du er i tvivl, kan det betale sig at ansætte en erfaren mægler til at leje din ejendom ud.
Leje nomader har det særligt let i områder, hvor mange lejligheder er tomme. Hvor udlejere desperat leder efter lejere, kontrolleres dokumenterne undertiden mindre nøjagtigt - det vigtigste er, at den interesserede part underskriver lejekontrakten. Det er især fatalt, hvis ikke kun leje kommer ind, men lejligheden er også fyldt og efterlades ubeboelig. På trods af al entusiasmen tilrådes det endelig at have fundet en lejer, derfor altid altid udøve sund fornuft. Kontroller alle dokumenter omhyggeligt, og lav en aftale om overdragelse af nøglerne først, når depositummet er betalt fuldt ud.
For at beskytte sig mod lejemålere bør udlejere se meget nøje på deres identitetskort, nuværende registreringsadresse, lønsedler og Schufa-oplysningerne for deres potentielle lejere.
Hvordan slipper jeg for lejemålere?
Hvis der på trods af alle forsigtighedsforanstaltningerne er flyttet en lejeboliger ind hos dig, skal du handle hurtigt og konsekvent.
Er din lejer en måned efter planen? Så kan du sende ham en ti-dages betalingspåmindelse. Hvis han ikke reagerer, kan du give besked om den almindelige opsigelse.
Skylder lejemåleren dig allerede to eller flere måneders leje? I dette tilfælde kan du opsige det uden varsel. Han har derefter 14 dage til at forlade lejligheden.
Hvis din lejer stadig ikke reagerer, skal du kun indgive en udsendelse. Dette sætter ofte en langvarig proces i gang, der afhængigt af den kompetente domstol og lejers adfærd let kan tage op til et år. Selvom du har ret som udlejer, er det muligt, at din lejer stadig ikke vil forlade lejligheden. Først da vil dommen blive fuldbyrdet, den såkaldte udsættelse.
Hvordan fungerer håndhævelsen?
Hvis udsættelsesforanstaltningen skal gennemføres, sætter fogeden lejernomanden en sidste frist på tre uger. Nu har han den sidste mulighed for frivilligt at forlade den lejede ejendom. Hvis der ikke sker noget efter fristen, ansætter fogeden en låsesmed og et rederi, og lejligheden er ryddet.
Dette koster udlejeren mindst 3.000 euro, som han kan sagsøge fra lejeren i overensstemmelse med afsnit 788 i Code of Civil Procedure (ZPO) - forudsat at han har pengene.
Ud over fogeden skal også fjernelsesfirmaet, udvekslingen af låse og opbevaring af lejers ejendom betales. Afhængig af ejendommens størrelse kan du forvente betydeligt højere beløb.
En særlig form for udsendelse er den såkaldte Berlin-udsættelse: Her er kun fogeden på stedet og sætter lejeren foran døren. Han skifter lås og forlader lejligheden igen. Dette er meget billigere for udlejer på omkring 300 til 500 euro. Den resterende lejerejendom forbliver i lejligheden og dermed under udlejningens pleje. Lejeren kan efterlade lejermøblerne i lejligheden, eller han kan selv finde en alternativ opbevaringsmulighed. Det er meget vigtigt at dokumentere den ejendom, du har efterladt i nærværelse af fogeden, så lejeren ikke overrasker dig med krav senere - for eksempel til en værdifuld mønt- eller frimærkesamling, som han angiveligt har efterladt i den højre skrivebordsskuffe.
Lejemåleren: Når man ser på ejendommen, giver svindlerne ofte et meget sympatisk, endda seriøst indtryk. Men efter kort tid vil du desværre blive undervist i andet.
Evaktionsaftale i stedet for udsættelse
Alternativet til udsendelse er en såkaldt udsættelsesaftale. Selvom det er følelsesmæssigt vanskeligt for dig: afstå fra den udestående husleje til din lejer og, om nødvendigt, endda tilbyde ham en kompensationsbetaling, hvis han forlader lejligheden til tiden til et aftalt tidspunkt. I mange tilfælde er en udsættelsesaftale mere omkostningseffektiv for dig end en længere udsættelsesdragt - på den ene side fordi du kan leje lejligheden hurtigere igen og på den anden side, fordi reparationsomkostningerne måske ikke er helt så høje.
En simpel, skriftlig evakueringsaftale kunne gå sådan her:
"Mr. Max Mustermann, i øjeblikket lejer af Wanda Werauchimmers lejlighed på Musterstrasse 111 i 12345 Musterstadt, erklærer, at han er klar til at flytte inden 01.01.2019 og vil aflevere den ledige lejlighed med alle nøglerne til udlejer Wanda Werauchimmer eller en af hende på den angivne dato autoriseret person. Det hidtil ubegrænsede lejemål anses for at være afsluttet fra dette tidspunkt. Udlejer frigør hr. Mustermann fra den udestående lejegæld, efter at lejligheden er afleveret til tiden og i overensstemmelse med aftalen, og erklærer også, at hun er parat til at betale ham en erstatning på EUR 1.000 inden for 14 dage efter, at lejligheden er afleveret.
Vigtigt: Det er vigtigt, at du får evakueringsaftalen kontrolleret eller udarbejdet af en advokat og underskrevet af den anden part med angivelse af sted og dato, først så har du den nødvendige retssikkerhed. Flytningsdatoen, der er aftalt deri, kan kun udsættes, selv ved retskendelse, hvis der er gyldige grunde - for eksempel er lejeren alvorligt syg.
Yderligere punkter og spørgsmål, der kan rettes skriftligt i en udsættelsesaftale:
- Lejligheds tilstand ved overdragelse (fejet rent, lejer-side inventar fjernet, skrald korrekt bortskaffet)
- Betaling af ekstraomkostninger / bestemmelse af måleraflæsninger
- Tidligere adgang til lejligheden for udlejeren til at udføre moderniseringer
- Kan udlejer udligne lejedepositum mod krav mod lejer?
- Er alle krav mod lejeren afgjort med rettidig tilbagelevering af lejligheden (f.eks. Udestående ekstraomkostninger)?
- Får lejeren et fritagelsescertifikat for lejegæld?
Hvis der indgås en udsættelsesaftale, mens en udsættelseshandling er i gang, kaldes den normalt en udsættelsesforlig. Med hensyn til indhold adskiller de to varianter sig næsten ikke.
Når leje nomaderne er væk: hvad er det næste?
Ideelt set er leje nomaderne væk, lejligheden er tom, og du kan se efter en ny, forhåbentlig betalende lejer uden større renoveringer. Desværre er vurderingen af den forladte lejlighed i mange tilfælde et stort chok for udlejeren.
Leje nomader er ofte såkaldte messies og kan gøre en lejlighed til en øde tilstand inden for få måneder. Omfattende renoverings- og desinfektionsforanstaltninger kan derefter udføres for at gøre lejligheden endnu lejbar igen. Som udlejer har du ret til at kræve omkostninger ved rydning, opbevaring af møbler og renovering af lejligheden fra den lejede nomad, men normalt kan eller vil de ikke betale dem nu.
En særlig udlejers retlige beskyttelsesforsikring for individuelle lejligheder kan tilbyde et bestemt niveau af beskyttelse. Det er relativt dyrt, men det kan være umagen værd at tegne en tilsvarende politik, før du lejer den igen. Den normale retsbeskyttelsesforsikring gælder desværre ikke for skader forårsaget af lejeboliger. Det er bedst at finde ud af hos din ansvarlige udlejerforening eller en specialiseret advokat, hvilke muligheder der er for at begrænse skader i din individuelle sag.
Hvis du beslutter at sælge din ejendom baseret på erfaring, skal du nøje afveje, hvilket renoverings- og renoveringsarbejde der giver mening. Et nyt køkken- eller badeværelsesrenovering giver et godt indtryk og vil også føre til en højere salgspris - men det skal så være så højt, at det igen kompenserer for investeringen.
Hvis du vil leje igen, kan du føle dig mere sikker hos en professionel ejendomsmægler.
Hvad er en dokumentarisk proces?
For at forkorte den relativt lange procedure for en udsættelseshandling kan udlejeren bruge den såkaldte dokumentariske proces. Dette er en hurtig variant af den normale retssag, hvor lejeren ikke kan trække processen gennem vidner. Alt er kun bevist af dokumenter. Udlejer skal fremlægge lejeaftalen og en komplet kontoudtog for retten for at bevise, at lejebetalingerne ikke er modtaget. Derefter kommer en fuldbyrdelsesdom hurtigt. Dokumentarprocessen er dog stadig ukendt og er hidtil sjældent igangsat, fordi alt virkelig skal bevises absolut på grundlag af dokumenter.
Er der registreret lejemålere hvor som helst?
Du kan finde et antal udbydere af udlejnings nomaddatabaser online. På grund af den generelle databeskyttelsesforordning bør disse dog behandles med betydelig forsigtighed. Det er velkendt, at indsamling og videregivelse af personoplysninger uden samtykke ikke er tilladt. Hvis navnet på din lejer ikke vises i de relevante portaler, er dette på ingen måde en indikation af, at han ikke kunne være en lejesvindel. Omvendt kan der også vises navne, der af andre grunde er havnet i databasen og miskrediterer troværdige lejere.
Hvordan kan jeg advare andre udlejere om nomader?
Enhver, der har haft dårlige erfaringer med udlejningsnomader, vil gerne udtrykke sin vrede overalt og advare andre udlejere om svindlerne. Af hensyn til databeskyttelsesloven er det dog ikke tilrådeligt at registrere lejeren i en database med lejemålere på Internettet. Den eneste juridisk sikre måde er at anmelde lejerne til politiet for bedrageri og anlægge sag mod dem. Med andre metoder placerer du dig selv i et lovligt gråt område og risikerer endda at gøre dig selv personligt kriminel.
Sund mistillid lønner sig
Selvom der er stor usikkerhed blandt mange - langt de fleste lejere betaler regelmæssigt den aftalte husleje og passer på deres lejeboliger næsten som deres egen ejendom. Men selvfølgelig er der sorte får overalt. Hvis du følger ovenstående tip, har du allerede gjort en hel del for at beskytte din ejendom mod udlejningsnomader. Når en potentielt meget nacn potentiel lejer pludselig opfører sig på en mærkelig måde og ikke let og fuldstændigt leverer alle dokumenter, skal du give den næste en chance. Normalt er en grundig gennemgang af alle dokumenter, henvendelser fra den tidligere lejer og en god tarmfølelse den bedste beskyttelse mod nomader.
