Yderligere købsomkostninger kan skyde glæden ved at købe et hus. Ofte glemmes de under planlægningen og overrasker derefter bagefter. Du kan finde ud af, hvordan du kan reducere de ekstra købsomkostninger her.
Rentesatserne er lave, huslejen er høj, og en uventet uventet overraskelse: et godt tidspunkt at købe et hus. Aviserne og Internettet gennemsøges, tilbud fra mæglere og inspicerede ejendomme. På et eller andet tidspunkt findes drømmehuset et godt sted og til en rimelig pris. Da egenkapitalen ikke er helt nok til fuldt ud at betale Your-Best-Home.net, optages der et lån. Købsprisen minus egenkapital svarer til lånebeløbet. De årlige rente- og tilbagebetalingsprocenter divideret med tolv resulterer i den månedlige rate.
Men at købe et hus medfører supplerende købsomkostninger, som ikke enhver boligkøber forventer:
- Obligatoriske supplerende købsomkostninger: skatter på jordoverførsel, notargebyrer, tinglysingsomkostninger
- Fleksible supplerende købsomkostninger: mæglerprovision, moderniseringsomkostninger, supplerende finansieringsomkostninger, flytning
- Mulige ekstraomkostninger for eksempel for det nye køkken og ekstra møbler
Alt i alt er de supplerende købsomkostninger ret håndterbare, men samlet kan de være en tung byrde, og i sidste ende er drømmehuset en tocifret procentdel dyrere end oprindeligt antaget.
Hvis du køber en ejendom, skal du tilføje 10 til 15 procent ekstra købsomkostninger til dit budget - dette er tommelfingerreglen. Et par procentpoint kan spares, hvis ingen mægler er involveret. Men ingen køber kan undgå skatten på overførsel af fast ejendom. Og afhængigt af forbundsstaten er dette op til 6,5 procent af ejendomsprisen. Men der er lovlige måder at spare på.
Forresten: I øvrigt er de supplerende omkostninger, når man bygger et hus, ikke det samme som de supplerende husomkostninger. Disse kommer ud over låneaftalen pr. Måned.
Mindre supplerende købsomkostninger takket være lagerbeholdningen
Købere af eksisterende ejendomme kan spare en hel del supplerende købsomkostninger, hvis den tidligere ejer sælger varebeholdningen. Ligningsgrundlaget for ejendomsoverførselsskatten er ejendommens værdi. Flytbare møbler som køkkener, møbler, markiser, saunaer eller haveværktøj er ikke inkluderet. Du bør derfor have købsprisen for varebeholdningen vist separat i notarialkontrakten. Derefter kan du gemme overførselsskatten for disse ting og ofte betale hundreder eller tusinder af euro mindre. Den vedligeholdelsesreserve, som du påtager dig som fremtidig medejer af en lejlighedskompleks, kan også vises separat.
Yderligere købsomkostninger ved køb af hus - et beregningseksempel.
Notargebyrerne
Notaren formulerer købsaftalen og notariserer ejendomskøbet. Han påpeger risici og sikrer transaktionen. Dens gebyrer reguleres landsdækkende i domstols- og notariatsgebyreloven (GNotKG) og forskydes afhængigt af købsprisen. I vores eksempelfaktura (grafik ovenfor) er de notariserede købsaftaleomkostninger lige under 0,8 procent af købsprisen. Der er også gebyrer for matrikelregistret. Du kan mindske disse varer ved at indgå en separat lageraftale med sælgeren. Dette er dog risikabelt: hvis du omgår notaren, kan hele salgskontrakten blive ineffektiv.
Reducer supplerende købsomkostninger: Brug muligheden for forhandling
Ejere bruger ofte en mægler til at sælge deres eksisterende ejendom. Så skal køberen medtage en mæglerkommission i sit budget. Mæglervirksomheden varierer afhængigt af forbundsstaten: Købere i Nordrhein-Westfalen betaler normalt 3,57 procent provision af købsprisen, i Brandenburg betales der normalt 7,14 procent. I modsætning til notargebyrer er der ingen gebyrplan for mæglere. Dette betyder, at mæglergebyret er omsætteligt. Før du køber, kan du finde ud af, om mægleren kan tales med. For at forberede dig på mæglervirksomheden skal du finde ud af, hvor længe dit drømmehus har været til salg. Hvis det er en formodet "langsom bevægelse", er spillerummet normalt meget større. Lange tilbudstider er dog også mistænkelige:Inden du køber, skal du kigge igen på Your-Best-Home.net igen med en bygningsekspert for at være sikker på, at du ikke har overset alvorlige mangler såsom skimmel eller tørråd.
Produktionsomkostninger er ikke supplerende købsomkostninger
Enhver, der erhverver en ny bygning fra bygherren, må forvente yderligere købsomkostninger, de tilhørende byggeomkostninger. ”Mange ejendomsudviklere og hovedentreprenører angiver forbindelser, jordarbejde eller udendørs faciliteter som supplerende købsomkostninger, selvom det strengt taget er produktionsomkostninger, der skal inkluderes i den faste pris,” kritiserer Volker Wittmann, ekspert fra Association of Private Builders. Også her er det umagen værd at få kontrolleret ejendomsudviklingskontrakten af en ekspert. Hvis det viser sig, at udvikleren ønsker at videregive en masse omkostninger til dig, så bed om forbedring.
Spar med Wohn-Riester
De, der finansierer deres eget hjem gennem Wohn-Riester, modtager ikke kun statsstøtte. Hjemmesparere har også skattefordele: hvert år kan du kræve tilbagebetaling på op til 2.100 euro som særlige udgifter i din selvangivelse.
Et overblik over skatten på overførsel af fast ejendom
Siden 2006 kan overførselsskatten for fast ejendom fastsættes individuelt af føderale stater. Indtil nu var det 7 procent i den såkaldte "normale sag", hvor ejerboliger generelt var fritaget for afgift på fast ejendom. Siden lovændringen er skatten blevet en vigtig indtægtskilde for føderale stater. Tip til godejægere: De, der bor i en grænseregion mellem to føderale stater, kan spare op til 3 procent - for eksempel hvis de køber et hus i det nærliggende Bayern i stedet for Thüringen.
|
stat |
Skattesats gammel |
Skattesats ny |
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bayern |
3,5% |
ingen ændring |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamborg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
3,5% |
5,0% |
|
Niedersachsen |
4,5% |
5,0% |
|
Nordrhein-Westfalen |
5,0% |
6,5% |
|
Rheinland-Pfalz |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Sachsen |
3,5% |
ingen ændring |
|
Sachsen-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Slesvig-Holsten |
5,0% |
6,5% |
|
Thüringen |
5,0% |
6,5% |
| Status: 2018 |
Hvem er det værd at købe deres egne fire vægge til?
De fleste mennesker drager fordel af boligejerskab. Især hvis du vil bruge en ejendom i lang tid, er dit eget hjem økonomisk meget mere attraktivt end en lejelejlighed. Institut for tysk økonomi var i stand til at bevise dette. Til dette formål sammenlignede ejendomseksperter lejers boligomkostninger, dvs. grundlejen, med husejernes økonomiske omkostninger. Resultatet taler klart for boligejerskab: Omkostningerne ved køb af en ejendom - inklusive alle supplerende købsomkostninger og regelmæssig vedligeholdelse - er lavere (over en længere periode) end lejen for en sammenlignelig ejendom.
Hvordan kan de lave renter bedst bruges?
Den klassiske opsparingskonto betaler næsten ingen renter. På den anden side er finansiering af boligejendom mere overkommelig for mange mennesker end nogensinde før. En bygningselskabs låneaftale sikrer den historisk lave lånerente på lang sigt. Betingelserne for lånet er faste fra starten for hele løbetiden. Både ejendomskøbere og bygherrer drager fordel af dette. Dine finansieringsomkostninger kan altid beregnes. Og i stedet for at deponere penge på en udlejers konto hver måned, strømmer beløbet ind i dine egne fire mure. Med et Riester-boliglån og en sparekontrakt drager du også fordel af offentlige tillæg og skattefordele. Dette gør det lettere end nogensinde at springe ind i dit eget hjem.
Betaler ejendommen sig også som en kapitalinvestering?
Ja, hvis du er opmærksom på en stigning i værdi og et godt lejeafkast. For boligkøbere er det oprindelige nettoleaseafkast vigtigt. Det angiver, hvor stor en procentdel af investeringsomkostningerne du tjener ved den årlige leje. Hvis du også tager højde for de supplerende købsomkostninger for mæglere, notarier og matrikelregister, skal du modtage et nettoudlejningsafkast på over fire procent. Eksperter fra LBS og Sparkasse hjælper dig med nøje at beregne din investering.