Forældre sparer skat, når de køber en lejlighed billigt til deres barn, f.eks. B. leje som studerende. Dette gør det lettere at købe en lille ejendom som en ekstra pension.
Det er ikke let for studerende og unge fagfolk på boligmarkedet. Lejelejligheder er sjældne og ofte meget dyre i økonomiske centre. Mange forældre støtter derfor deres voksne børn økonomisk. Men i stedet for at overføre et par hundrede euro huslejetilskud måned efter måned er det ofte mere rentabelt på lang sigt at købe en lille ejendom og leje den ud til de unge til en lav pris. Ejendommen er ikke kun en fremragende investering og yderligere pension. Forældre kan også spare mange skatter med denne løsning.
Lej en lejlighed, reducer skattebyrden
Lejeindtægter er skattepligtige. Men dette betyder også, at udlejere har lov til at fratrække omkostninger, der er afholdt i skat. De relevante udgifter, såsom til erhvervelse og vedligeholdelse, kan være meget forskellige i en lejet lejlighed, og de overstiger ofte den modtagne husleje, især hvis ejendommen udlejes billigt til et familiemedlem. I selvangivelsen kan tabet fra lejen modregnes i indtægterne fra et ansættelsesforhold. "Den billige husleje til børn kan reducere den samlede skattebyrde for forældrene," forklarer Uwe Rauhöft, administrerende direktør for Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Et beregningseksempel: Den specifikke skattefordel afhænger af den individuelle marginale skatteprocent. Antag, at en enlig far har en indkomst på 40.000 euro i 2016 uden at leje med en marginal skattesats på 37 procent. "Med et tab på 5.000 euro ved leje har han en skattefordel på 1.830 euro," beregner Rauhöft. Takket være denne skattelettelse reduceres det økonomiske udlæg for den hjælpende forælder til at købe en ejendom som pension.
Krav til leje
En vigtig betingelse for, at skattekontoret kan anerkende udgifterne: "Lejekontrakten skal indgås og udføres som med en fremmed," understreger Rauhöft fra BVL. Dette betyder i detaljer:
- En skriftlig lejeaftale er påkrævet. Det skal være ubegrænset.
- Lejebetalinger overføres regelmæssigt og punktligt til kontoen.
- Lejeren betaler også alle sædvanlige supplerende omkostninger fuldt ud.
- Udlejer udarbejder en serviceafgiftsopgørelse i god tid.
Hvis lejeaftalerne er klart reguleret, kan barnet endda betale huslejen fra den vedligeholdelse, det modtager fra forældrene.
Udlejere må kun foretrække deres slægtninge, når det kommer til leje. Men pas på: hvis du spørger for lidt, risikerer du din skattefordel. Lejen skal være mindst 66 procent af den lokale sammenlignende husleje. Den varme husleje gælder inklusive ekstraomkostninger. Hvis lejen er under de krævede 66 procent, reducerer skattekontoret skattefradraget.
Fradragsberettigede omkostninger
- Anskaffelsesomkostninger: Den, der lejer en ejendom (bygget i 1925 eller senere), kan afskrive to procent af anskaffelsesomkostningerne (eksklusive ejendommen) om året i en brugstid på 50 år. Hvis en ejendom koster 200.000 euro, kan der afskrives 4.000 euro om året.
- Ekstra omkostninger ved køb af hus : Ikke kun købsprisen, men også de supplerende omkostninger ved købet tæller som anskaffelsesomkostninger: mæglervirksomhedsgebyr, notargebyr, ejendomsoverførselsskat, udgifter til taksatorer eller advokater.
- Kommercielle udgifter : Udlejere kan straks trække mange udgifter fuldt ud. Dette inkluderer ejendomsskat, renter på realkreditlånet, rejser til lejeboligen, udgifter i forbindelse med lejen (mægler, ejendomsadministration, juridisk rådgivning). Det samme gælder for medlemskaber i ejerforeninger.
- Vedligeholdelsesindsats: Alle reparations-, renoverings- og moderniseringsforanstaltninger , der forfalder, kan også reducere skattebyrden - uanset om det kun er en defekt termostat, eller om et nyt varmesystem skal installeres.
Særlige tilfælde bedstemor flad
Fungerer skattebesparelsesmodellen også, hvis du skaber ekstra boligareal i dit eget hjem? "Det skal være en aflåst lejlighed," understreger Uwe Rauhöft. Det ombyggede loftsrum alene genkendes ikke, men bedstemorfladen eller udvidelsen med separat indgang, køkken og badeværelse er. Modtagerne behøver ikke være deres egne børn. Der er skattefordele, selvom klubkollegaen kan leve billigere, eller hvis bedstemor flytter ind i den ledige bedstemorlejlighed.
Ferieudlejning, Airbnb og Co.
Leje om dagen? “Your-Best-Home.net” stiller 3 spørgsmål til Inka-Marie Storm, chefjurist i Haus & Grund Tyskland:
Hvornår har ejere lov til at udleje deres lejlighed eller individuelle værelser til turister i kort tid?
I attraktive storbyer lejer mange ejendomsejere nu værelser eller hele lejligheder til rejsende i et par dage eller uger via AirBnb. Nogle byer (som Berlin, München og Hamborg) har derfor udstedt forbud mod misbrug. Udlejning er ikke altid tabu: forbuddet gælder ofte kun for udlejning af hele ejendomme. Hvis værterne bor sammen med de betalende besøgende, og udlejere bruger mere end halvdelen af lejligheden selv, står intet i vejen for at leje dem ud. Lejerejere må dog forvente modstand fra deres samfund. I erklæringen om opdeling eller ved flertalsafstemning kan samfundet forbyde eller begrænse udlejning til turister. Lejere har brug for godkendelse fra deres udlejer, ellers risikerer de at blive opsagt.En licens til fremleje i lejekontrakten inkluderer ikke udlejning til turister (BGH, VIII ZR 210/13).
Hvornår forfalder skat?
Enhver, der tjener lejeindtægter, skal angive dette i deres selvangivelse. Fortjenesten er skattepligtig: udlejere kan f.eks. Fratrække omkostninger til rengøring af sengelinned eller elforbrug. Der er også en undtagelsesgrænse: ejere, der midlertidigt udlejer deres ejerlejlighed eller hus og tjener ikke mere end 520 euro om året, betaler ingen skat. Udlejere, der regelmæssigt tilbyder flere ejendomme i stor skala, skal betale handelsskat. Den kortsigtede leje til turister betragtes ikke som kommerciel, besluttede Federal Fiscal Court (XB 42/10).
Hvem betaler for erstatning?
Enhver, der fremlejer deres hjem, skal tegne en privat ansvarsforsikring. Hvis en gæst bliver såret i lejligheden, overtager hun. For eksempel når nogen bliver såret af en faldende hylde, der var dårligt sikret. Hvis en gæst bryder noget eller stjæler noget, er værterne derimod ofte tilbage med den forårsagede skade. Dette skyldes, at privat husstandsforsikring normalt ikke betaler for lejligheder, der udlejes. Hvis du ønsker at fremleje regelmæssigt, skal du kontrollere din forsikringsdækning og muligvis øge den.
