Ejendomsboom i Tyskland: Enhver, der er på udkig efter en fornuftig investering, bør overveje at leje en ejendom. Når du køber en lejlighed, uanset om det er en leje- eller investeringsejendom, skal du overveje bygningens pris, placering, tilstand og ejernes samfund - så intet står i vejen for din egen lejlighed som en investering.
De vedvarende lave renter skaber problemer for mange sparere. Sikke investeringer, der giver mere end en procent interesse, er svære at finde. At købe en lejelejlighed til senere personlig brug kan derfor være en fornuftig mulighed for privatpersoner.
Fast ejendom som en investering: gode grunde
At leje din egen ejendom har flere fordele: Ejerne har sikkerhed for at have de rigtige fire vægge til deres alder og være i stand til at designe dem helt frit, for eksempel barrierefrit. Dette sparer også skat: ”Udlejere kan udføre reparationer eller investere i aldersmæssige renoveringer, så længe disse udgifter stadig er skatterelevante,” giver LBS-ekspert Markus Lang et tip. "Når du går på pension, falder skattesatsen normalt, og som ejerbesætter kan du ikke trække sådanne omkostninger."
Matchende objekt
1. Beliggenhed:
Kontroller størrelse, grundplan og komfort, bolig- og trafiksituation samt infrastrukturen. Er der nogen lejligheder i nabolaget? Køb derefter et andet sted!2. inspektion:
Spørg, hvilke renoveringer der mangler. Er reserverne tilstrækkelige, er der planlagt særlige afgifter? Hvordan fungerer lederen? Harmoniserer ejernes samfund?3. Professionel rådgivning:
Få hjælp - en bygningsekspert eller erfaren arkitekt vil kontrollere Your-Best-Home.net for skjulte mangler.4. Købspris:
LBS offentliggør priserne for 640 byer hvert år på “Boligmarkedet”.5. Leje:
Du kan finde ud af, hvor meget leje du kan forvente af lokale lejeindekser.6. Lejeudbytte:
Det angiver, hvor stor en procentdel af investeringsomkostningerne du kan få dækket gennem den årlige leje. Inkluderet alle supplerende købsomkostninger skal netto lejeudbyttet være over 4 procent.7. Finansiering:
Med et boliglån og en sparekontrakt kan du sikre dig et lån med lav rente. Ideelt: invester 20 procent egenkapital.8. Skatter:
En skattefagperson vil fortælle dig, inden du køber, om din investering er matematisk umagen værd.Disse tanker flyttede også Dietmar og Edith Pfaffenberger. Forældrene til to har allerede deres eget hjem og ville investere yderligere 70.000 euro sikkert. De fandt en pænt klippet og beliggende to-værelses lejlighed med en god 55 kvadratmeter boligareal til 175.000 euro, som de ønsker at købe og i første omgang leje ud. "Vi kan flytte ind senere, når vi ikke længere er så mobile og havearbejde bliver for meget for os," blev parret enige om. En solid finansiering, der ikke overvældede dem, var en forudsætning. Parret ville trods alt støtte deres børn økonomisk i deres studier i de kommende år.
Lej en ejendom: Smart finansiering
Af den samlede pris (inklusive ekstraomkostninger) på 189.000 euro bragte Pfaffenbergers 69.000 euro i egenkapital. De betalte det resterende beløb med et amortiseringsfrit LBS-forfinansieringslån. De erstatter senere dette forfinansieringslån med en byggefællesskabskontrakt, der er gemt i mellemtiden. Dit månedlige gebyr er 600 euro i 21 år. I de første ti år kan parret trække 180 EUR i renteomkostninger og 275 EUR i bygningsafskrivninger pr. Måned fra lejen på 500 EUR. Forbliv 45 euro som skattepligtig lejeindkomst. For dette betaler Pfaffenbergers kun 14 euro i skat med en skattesats på 30 procent (omregnet til måneden). Deres samlede nettoomkostning er 114 euro.
Smuk udsigt
Efter ti år indløses forfinansieringslånet med det udbetalte lånebeløb og derefter tilbagebetales en del af lånet ved hver yderligere rate. Dette reducerer renteomkostningerne og skattefradragene. Med andre ord stiger skattebyrden lidt - og det samme gør den månedlige nettobyrde. I det første år af bygningssamfundslånet er dette 123 euro. Indtil tilbagebetaling stiger det til 168 euro. Pfaffenbergerne har sørget for, at de sørger for deres fremtid.
… Indlæser
| Købspris | 170.000 euro |
| Ekstra omkostninger (mægler, notar, overførselsskat) | 14.000 euro |
| Samlet købspris inklusive ejendom | 189.000 euro |
| Kapital | 69.000 euro |
| Finansieringsbehov | 120.000 euro |
1) inklusive anskaffelsesgebyr (1% af boliglånet og opsparingssummen) og 9,60 EUR årligt gebyr.
2) oprindelig interesse. De falder med hver tilbagebetaling. Dette øger nettobyrden til EUR 168 ved finansieringsafslutningen.
3) Finansieringsomkostninger minus lejeindtægter og plus skat.
Opbygning af penge er billigere end nogensinde. Med dagens topbetingelser er fuld gældsfinansiering til erhvervelse af fast ejendom fristende. Men pas på: Enhver, der optager et lån til mere end 60 procent af realkreditværdien, betaler gradvist en stadig højere risikopræmie til banken. Den generelle regel er: jo mere egenkapital, jo bedre er forholdene.
Lån i skak: Spørg, hvor meget renten falder, når du øger din egenkapital. Investeringer med højere renter bør dog ikke sælges til fordel for egenkapital. Sammenlign først nettoafkastet på eksisterende investeringer med lånerenten for det tilsvarende beløb. Forespørg om tilbud på højere lånebeløb - i undtagelsestilfælde er der lavere renter.
Fordel for bygningssamfundsbesparere: Bygningsselskabslån ydes også uden risikotillæg, hvis de overstiger 60 procent af realkreditudlånet.
Markus Lang, LBS skatteekspert
Lejeindtægter skal beskattes. Dog kan omkostninger til den lejede ejendom (såsom renter, afskrivninger eller reparationer) modregnes i lejeindtægterne. Dette giver udlejere mulighed for at reducere skattepligtig indkomst fra leje og leasing.
Afskrivning: To procent af anskaffelses- eller produktionsomkostningerne (ekskl. Ejendomsomkostninger) kan afskrives pr. År. Med en lejelejlighed købt for 150.000 euro reduceres den skattepligtige lejeindkomst med 3.000 euro årligt.
Reparationer: Vedligeholdelsesudgifter (for eksempel til nye fliser i badeværelset eller nye vinduer) kan straks fratrækkes skat. Skattekontoret vurderer disse omkostninger som indtægtsrelaterede omkostninger. Forsigtig: Foranstaltningerne kan muligvis vurderes som omkostningsrelaterede omkostninger og skal derfor kun afskrives lineært over 50 år. En tommelfingerregel gælder for skattekontoret: Hvis moderniseringsindsatsen overstiger 15% netto af anskaffelsesomkostningerne inden for tre år efter købet, er den ikke længere fradragsberettiget under annonceudgifter. Dette gælder så for alle foranstaltninger over disse tre år.
Lej en lejlighed: ledige perioder og skatten
Norbert Schönleber, specialadvokat for huslejeret og ejendomsret, rådgiver:
Boede du først selv i dit ejerlejlighed og vil leje det ud, efter du er flyttet ud? For at du kan kræve indkomstrelaterede udgifter fra skattekontoret for den ledige lejlighed, skal du bevise, at du vil leje lejligheden og ikke sælge den.
Kun leje: Ifølge Federal Finance Court (Aktenz. IX R 1/07) er reklameomkostninger udgifter til sikring af indkomsten. Dommerne besluttede, at kun leasing bruges til at generere indtægter, ikke salg. En beslutning om at leje skal derfor være genkendelig - det er ikke så længe ejeren ikke kun ønsker at leje ejendommen, men også sælge den.
Bevis:Hvis du vil drage fordel af fradraget for indkomstrelaterede udgifter efter flytning, skal du kigge efter lejere, ikke købere. Bevis til skattemyndighederne, at du vil leje ejendommen ud - for eksempel med lejlighedsannoncer, ansættelse af en mægler og bevis for potentielle lejere. "
Invester sikkert i en investeringsejendom
Enhver, der køber en ejendom som en kontant investering, beregner anderledes end en ejerbesætter. For begge gælder dog følgende: En afbalanceret finansieringsmix er vigtig. Udlejere kan også drage fordel af en låneaftale for bygningsselskaber.
I betragtning af de lave renter undrer sparere sig over, hvordan man investerer deres opsparing. Bygherrer og købere drager fordel af billige lån. Så det er ikke overraskende, at flere og flere mennesker overvejer at leje en ejendom. Dette fremgår af undersøgelser som formuebarometeret, der offentliggøres årligt af den tyske sparebank og giroforening: Senest anså 27 procent af de adspurgte ejendomme brugt af tredjeparter for at være ideel til opbygning af formue. For ti år siden var det kun 7 procent. Mæglere bekræfter denne tendens. Før finanskrisen startede i 2007 solgte LBS Immobilien GmbH NordWest kun ti procent af ejerlejlighederne til kapitalinvestering; i 2017 nåede værdien næsten tredive procent.
Hjem ejerskab betragtes som en sikker investering. Solid finansiering er vigtig her.
Er det værd at købe?
For at investeringen kan betale sig, skal forholdet mellem lejeindtægter og købsprisen være korrekt:
Årlig kold leje / købspris x 100 = brutto lejeudbytte
Købsprisen er f.eks. 25 gange den årlige basisleje, hvilket resulterer i et brutto lejeudbytte på 4%. Beton:
12.000 euro / 300.000 euro x 100 = 4%
Netto lejeudbyttet giver en bedre orientering. Købsomkostninger, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger er inkluderet her (eksempel til højre). Skattebetalinger og opsparing samt finansiering tages ikke i betragtning. *
* På webstedet Stiftung Warentest finder du en gratis regnemaskine, der inkluderer disse og andre faktorer (f.eks. Fast sats for tab af husleje): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| omkostninger | |
| Købspris | 300.000 euro |
| plus supplerende anskaffelsesomkostninger | plus 30.000 euro |
| Samlet indsats | 330.000 euro |
| Netto leje | 12.000 euro |
| administration | minus 600 euro |
| vedligeholdelse | minus 1.000 euro |
| Årlige lejeindtægter | 10.400 euro |
Netto lejeafkast: 10.400 euro / 330.000 euro x 100 = 3,15%
Afkastniveau
Mange sætter pris på fast ejendom, fordi det er mere håndgribeligt end abstrakte værdipapirer. Investorer håber på stabil værdi og stabil lejeindkomst. For at forventningerne skal være opfyldt, skal du dog investere tid - først i valg af ejendommen. LBS-distriktschef Konstantinos Stylianos siger, hvad der er vigtigt: ”Placering, placering, placering. Købere er opmærksomme på en fungerende infrastruktur, det sociale miljø og gode befolkningsprognoser. ”Desuden er tilstand og udstyr meget vigtigt for at undgå ledige stillinger.
Når alt kommer til alt afhænger det af lejeindtægterne, om investeringen er umagen værd. Disse skal ikke kun flyde pålideligt, men også være i et rimeligt forhold til købsprisen. For eksempel, hvis prisen er 25 gange den månedlige leje, er afkastet 4 procent. "Under ingen omstændigheder skal de ekstra anskaffelsesomkostninger udelades fra beregningen," understreger Stylianos. Disse påvirker - ligesom udgifterne til administration og vedligeholdelse - netto lejeudbyttet. At opnå højt afkast er blevet vanskeligere i nyere tid. Fordi købspriserne mange steder er steget hurtigere end huslejen. ”Men et afkast på 2-3% virker i øjeblikket ret attraktivt i forhold til andre investeringer,” siger Stylianos.
Fordele for udlejere
For købere, der har brug for et lån, er den aktuelle rentesituation meget gunstig. Fordi: "Investorer får gode betingelser, især hvis de bringer høje værdipapirer ind - som f.eks. Ejerboliger," siger LBS-finansieringsekspert. Derefter kan du (i modsætning til ejerboliger) trække lånerenterne som indtægtsrelaterede udgifter - som næsten alle omkostninger til den lejede ejendom (såsom udgifter til reparationer og administration, gebyrer for kontoadministration). Investorer kan afskrive den største vare, anskaffelsesomkostninger (eksklusive jord) over en periode på 50 år. Skattefordelene er derfor et argument for at købe en investeringsejendom.
Men hvad der er endnu vigtigere er, at gældsfri ejerskab af boliger er ideel som ekstra pension. For at nå dette mål hjælper afbalanceret og langsigtet finansiering med en blanding af egenkapital, livrentelån og bygningssamfundslåneaftale. Konstantinos Stylianos understreger: ”Besparelser i bygningssamfundet er også nyttige for private investorer for at beskytte sig mod stigende renter.” Ellers kan højere omkostninger til opfølgningsfinansiering ødelægge deres egne beregninger.
Velegnet til fremtiden
Det er også vigtigt, at udlejere holder ejendommen i god form på lang sigt. For at gøre dette skal de opbygge reserver, ideelt set ved hjælp af en låneaftale for bygningssamfundet. Når der er behov for renovering, har de ikke bare sparet kredit. Du kan finansiere på de betingelser, der gælder nu og da. ”Størrelsen af besparelsen på boliglån er sekundær,” siger Stylianos. ”Afhængigt af hvilke foranstaltninger, der verserer, kan bygningsselskabslånekontrakten skæres i størrelse.” Bygningsselskabsspareren kan fylde kontrakten for at modtage et højere lånekrav eller dele den, hvis han kun har brug for et mindre beløb.
Private investorer bør omhyggeligt undersøge og vedligeholde deres ejendom, beregne realistisk og økonomisk solidt. Så kan ejendommen leve op til sit ry som en sikker investering.
Ekspertrådgivning fra LBS distriktschef Konstantinos Stylianos:
LBS distriktschef Konstantinos Stylianos.
”Selv i en alder af 50 eller 55 kan en pensionseje betale sig. Som førstegangskøber skal du dog prioritere den bolig, du bruger selv. De, der ikke længere skal betale husleje i alderdommen, vil føle en lettelse måned efter måned. Der er ingen bedre beskyttelse - forudsat at ejendommen ikke er i høj gæld. Hvis du allerede bor i dit eget hjem, kan køb af en investeringsejendom være umagen værd. Først og fremmest hjælper lejeindtægterne med at klare renter og tilbagebetalinger. De forbedrer senere pensionen.
finansiering
Folk i midten af halvtredserne skal normalt imødekomme en højere soliditet end en gennemsnitlig køber i 40'erne. De, der har været i jobbet i årtier, har ofte noget i højkant. Ikke desto mindre har ældre udsigter haft en hård tid på det seneste: På grund af det forestående fald i indkomst med pension var de næppe i stand til at opfylde kravene til kreditkontrol, der trådte i kraft i 2016. Siden maj har finansielle institutioner igen haft mere spillerum - også for at svare på individuelle argumenter: for eksempel en livsforsikringspolice, der skyldes hjælp til gældslettelse eller den alvorlige vilje til at sælge ejendommen for at betale den resterende gæld. "
