Hvis du vil renovere en fredet bygning, skal du overholde visse retningslinjer og få godkendelse fra myndighederne. Vi forklarer her, hvordan du bedst kan gå videre, og hvilke muligheder du har med renoveringen.
Renovering af en fredet bygning er underlagt mange juridiske krav og kræver derfor særlig planlægning. I modsætning til hvad mange tror, er processen med en sådan planlægning ikke for kompliceret. Imidlertid er råd fra professionelle ofte uundværlige, når det kommer til at bevare et gammelt og fredet hus.
Beskyt monumenter, bevar værdier
Ikke kun kirker, paladser og slotte betragtes som monumenter. I Tyskland er omkring fem procent af alle gamle bygninger under monumentbeskyttelse indtil 1978 for at forhindre ødelæggelse af forsæt og uvidenhed. Der er normalt en offentlig interesse i at vedligeholde fredede bygninger, for eksempel af kunstneriske eller videnskabelige årsager. Samtidig er opretholdelsen af originale værdier imidlertid også et vigtigt mål i monumentbeskyttelsen.
Gamle huse er ofte blevet ændret gennem årtier eller århundreder på en sådan måde, at den oprindelige tilstand næppe kan bestemmes nøjagtigt. Derudover ville det normalt kun være muligt at gendanne bygningen til sin oprindelige tilstand med store omkostninger. Derfor: Enhver, der renoverer en fredet ejendom, behøver ikke at genoprette bygningen i sin oprindelige tilstand - den eksisterende status gælder for den strukturelle tilstand af bygningen, hvor den blev optaget som et kulturminne på listen over historiske monumenter.
Hvis et hus er optaget på listen over monumenter, er det under særlig beskyttelse af monumentkontoret og må kun konverteres eller udvides med samtykke fra den lavere monumentbeskyttelsesmyndighed. Bevaringseksperterne vil også blive informeret om tilsyneladende "simpelt" vedligeholdelsesarbejde, hvis de vedrører bygningens design eller den historiske struktur.
Norbert Hoffmann
"Arkitektoniske monumenter har charme," siger Norbert Hoffmann, administrerende direktør for LBS Immobilien GmbH Südwest, og påpeger de skattemæssige fordele for monumentrenoverere: "Desuden reducerer arkitektoniske monumenter betydeligt høje indkomstskatter: udlejere udgør ni procent af indkomstskatten i otte år og syv procent i fire år Gendannelsesomkostninger gældende i skattemæssigt øjemed Derudover krediteres to procent det gamle stof i 50 år. Ejer-beboere estimerer ni procent af restaureringsomkostningerne (renoveringsomkostninger) i ti år. Forudsætningen for fordelene er altid en tilladelse fra monumentmyndigheden. En specialiseret arkitekt vil rådgive dig fra planlægning til udførelse. "
Monumentmyndigheden rådgiver om renoveringsprojektet
Hvis du vil renovere en fredet bygning, kan medarbejderne ved Lower Monument Authority besvare spørgsmål om konstruktionsteknologi og design. De er også forsigtige med at bruge historiske huse så moderne som muligt og kræver ikke, at den oprindelige tilstand gendannes. Da konstruktionsmetoder og -materialer er meget sofistikerede i dag, bliver monumentmyndighederne mere og mere åbne over for nye strukturelle løsninger, der tidligere var blevet forkert - såsom isolering af bindingsværksfacader indefra.
Inden du begynder at renovere din gamle bygning, skal du dog spørge det regionale statskontor for monumentbevaring, om dit hus er optaget på en liste over monumenter, og om det er et individuelt monument eller er under ensemblebeskyttelse. I tilfælde af individuelle monumenter berører beskyttelsen af monumenter hele huset; i tilfælde af ensemblebeskyttelse skal generelt kun det samlede udseende bevares. Det næste trin er at udarbejde et renoveringskoncept, som derefter kontrolleres af monumentbeskyttelsesmyndigheden. Frem for alt skal man sørge for, at det historiske bygningsstof spares, og at monumentets betydning og udseende bevares.
En bygningsansøgning indgives til bygningsmyndigheden for beskyttede huse som for modernisering af ikke-beskyttede huse. Derudover er ejeren af et monument forpligtet til selv at kontakte monumentkontoret. Bygningstilsynsmyndigheden videresender som regel automatisk bygningsmeddelelsen eller bygningsapplikationen - men det er bedre at spørge.
Selv mindre ændringer i bygningen skal drøftes med det ansvarlige kontor. Mens energiske renoveringsforanstaltninger ofte er nemmere at gennemføre, afvises f.eks. Et solcelleanlæg med stort område normalt.
Bedstefarvning
Bedstefarvningen er en bygningslovsbetegnelse og beskriver, at en funktionel, ældre og stadig i brug bygning har juridisk beskyttelse, forudsat at bygningen blev godkendt på et hvilket som helst tidspunkt eller i det mindste ville være blevet godkendt i henhold til tidligere bygningsregulativer. Man skelner mellem passiv, aktiv og omfattende farfar.
- Passiv bedstefar
Passiv bedsteforældring regulerer brugen af ejendom og bygninger - det, der tidligere var lovligt, forbliver lovligt i fremtiden, selvom den juridiske situation ændres, og den nuværende anvendelse derefter ikke længere godkendes. For eksempel, hvis en historisk bygning med en eksisterende butik i stueetagen skal renoveres, kan stueetagen også bruges som en butik efter byggeriet. Dette modsiger ikke, hvis eksisterende byplanlægningsbaser (såsom en arealanvendelsesplan) nu kun tillader boliger i stedet for kommerciel brug.
- Aktiv bedstefarvning
En bygningsejer kan påberåbe sig aktiv beskyttelse af den eksisterende bygning, når renovering og modernisering ændrer en bygning - men kun begrænsede og mindre ændringer eller udvidelser er planlagt og ændrer ikke den eksisterende struktur markant. Derudover skal identiteten af den gendannede eller forbedrede struktur med originalen bevares.
- Omfattende bedstefarvning
Den overordnede bedsteforældring gælder (i modsætning til passiv og aktiv bedsteforældring) under følgende betingelser for nye bygninger:
- Funktionerne i eksisterende og nye bygninger er uløseligt forbundet
- den nye bygning udvider ikke den eksisterende bygning markant
- den eksisterende bygning kan ikke vedligeholdes uden godkendelse af den nye bygning
I tilfælde af gamle bygninger med en karakteristisk udvendig facade er normalt kun intern isolering mulig.
Få godkendelse
Spørg bygningsmyndigheden på forhånd, om en bygningsmeddelelse er tilstrækkelig til det planlagte byggearbejde, eller om du har brug for at indsende en bygningsansøgning.
Enhver, der bor i et mindesmærke, indsender den foreløbige byggeanmodning til Nedre Monument Authority. Følgende arbejde må kun udføres på en fredet bygning med godkendelse fra Monument Office:
- Ændringer i den bærende struktur såsom åbninger
- Indgreb i afløbsinstallationen
- Ændringer i brug
- Udvidelse af kælder eller loft
- Nedrivning og delvis nedrivning af bygningen
- Ændring af udseende, f.eks. Installation eller udskiftning af vinduer, døre eller sovesofaer
- Ombygning og reparation
- Vedhæftning eller ændring af reklame og skrifter
- Flyt til et andet sted
Liftomkostninger
Når renoveringen er afsluttet, udfører monumentmyndigheden en acceptstest. Hvis vurderingen er positiv, udsteder monumentmyndigheden et certifikat for at kunne udnytte mulighederne for afskrivning på skatten. Ud over købet er renoveringsomkostningerne og vedligeholdelsesomkostningerne for en børsnoteret ejendom også skattesubsidieret. Men vær opmærksom på, om hele huset eller bare en del af det er opført. For hvis f.eks. Kun den ydre facade er under monumentbeskyttelse, kan renoveringen af badeværelset ikke trækkes fra skatten.
Skattefordele for bevaringseksperter
Hvis myndigheden er enig, kan børsnoterede huse også renoveres energisk. ”Energieffektiv renovering betyder ikke automatisk varmeisolering,” siger arkitekt Irmtraud Swoboda fra Association of Private Builders (VPB). Når alt kommer til alt, bør facaden på et bindingsværkshus eller en villa i Wilhelminian-stil ikke være dækket af isoleringspaneler. Monumentsejere kan spare energi, for eksempel ved at installere mere effektiv opvarmningsteknologi. "For enhver renovering gælder følgende: De bygningsspecifikke træk ved huset skal altid overholdes for at undgå fugt og skimmelvækst," siger arkitekten.
Mange fredede gamle bygninger lider under dårlig isolering og bruger derfor meget energi. Ofte tillader beskyttelsen af monumenter kun isolering af de indvendige vægge, så nye ordninger for varmeisolering for fredede huse ikke har nogen betydning. Desuden har disse gamle bygninger ikke brug for et energipass. De er undtaget fra energibesparelsesforordningen (EnEV) eller lov om vedvarende varme (EWärmeG). Så ejere kan leje eller sælge deres ejendom uden et energicertifikat. Det er vigtigt, at ejeren får undtagelsen bekræftet af den ansvarlige monumentbeskyttelsesmyndighed.
Tilskud kan aflaste renovatørens tegnebog noget. KfW Bank tilbyder for eksempel programmet "KfW Efficiency House Monument". Du skal ansøge om lånet eller tilskuddet, inden du påbegynder foranstaltningerne. Spørg derudover i din kommune om midler fra byudvikling, bevarelse af monument og landsbyfornyelse. Du kan også finde finansieringsprogrammer online i finansieringsdatabasen fra det føderale ministerium for økonomi og teknologi.
| Bonus for udlejere |
|
Renoveringsomkostninger |
|
Anskaffelsesomkostninger* 40 år 2,5 procent hver (op til byggeår 1924), 50 år 2 procent hver (fra byggeår 1925) |
| Bonus til ejerbeboere |
|
Renoveringsomkostninger 90 procent af omkostningerne kan kræves skattepligtigt |
* Kun de proportionale anskaffelsesomkostninger for bygningen kan fratrækkes, ikke ejendommens.
(Kilde: Association of Private Builders)
Arkitekt Irmgard Swoboda fra Association of Private Builders forklarer de vigtigste regler for renovatører.
”Renoveringen af arkitektoniske monumenter er mere kompleks og ofte dyrere end normale boligbygninger. Derfor er der særlige skattefordele for ejere, der står over for denne udfordring. Du har lov til i vid udstrækning at afskrive bevarelsesforanstaltninger samt det arbejde, der i første omgang gør det fredede hus beboeligt.
Arkitekt Irmtraud Swoboda fra Association of Private Builders.
De, der selv bor i deres monument, har lov til at afskrive 90 procent af renoveringsomkostningerne fordelt på ti år til ni procent om året. Bor du i et ejerlejlighed i en lejlighedskompleks med en fredet bygning? I tilfælde af reparationer på facaden eller taget kan du kræve din andel af skattemæssige årsager. Enhver, der køber en totalrenoveret totalentreprise, vil ikke drage fordel af skattefordelene - hverken som ejer eller som udlejer.
Enhver, der lejer sit monument ud, kan afskrive 100 procent af renoveringsarbejdet over tolv år - otte år med ni procent hver og yderligere fire år med syv procent hver. Du kan også trække anskaffelsesomkostningerne til den gamle bygning.
Forudsætningen for skattebonusen er, at alt renoverings- og renoveringsarbejde koordineres med og godkendes af den ansvarlige monumentbeskyttelsesmyndighed, inden byggeriet påbegyndes. Først med dit samtykke modtager du senere et certifikat til skattekontoret for at kunne kræve omkostningerne. Enhver, der renoverer eller konverterer uden tilladelse, må forvente konsekvenser, for eksempel en bøde. "
Monumenter har ikke altid en så imponerende facade. Selv ikke-iøjnefaldende bygninger kan stå på listen. Spørg - inden du starter renoveringen.
Interview: vidner til historien
Monumenter - de er vidner til historien, de bærer fortiden i nutiden og fremtiden. Som boligbygninger tilbyder monumenter en særlig livskvalitet, den delte lejlighed med historie skaber en atmosfære, der ikke kan findes i nye bygninger. På samme tid betyder det imidlertid at bo i monumentet også betyder for ejeren at være opmærksom på et særligt ansvar: brugen af et monument er underlagt begrænsninger, reparationen er underlagt betingelser. Professor Dr. Egon Johannes Greipl, generalkurator for det bayerske statskontor for monumentbevaring, talte til Your-Best-Home.net om monumenter og deres udfordringer.
Your-Best-Home.net: Hvis jeg som monumentejer vil reparere mit hus: Skal jeg virkelig give afkald på moderne komfort?
Prof. Greipl: Ingen monumentkonservator kræver, at beboerne i et monument skal fryse eller lave mad over en åben ild! Ingen monumentbevarelse kræver, at noget restaureres eller genopbygges, der ikke længere er der! Ingen skal bo på et museum! Men: Hvad der stadig er der, er funktionelt og et vidnesbyrd om historien skal bevares.
Beskyttelsen af monumentet betyder ikke det absolutte forbud mod ændringer! Tværtimod: Vores arbejde indebærer nøje ledsagelse af følsomme ændringer i bygninger med en historie. Det bayerske statskontor for bevarelse af monumenter støtter også sådanne reparationsforanstaltninger økonomisk: Det understøtter udgifterne til bevarelse og brug af monumenterne. Vi udsteder skatteattester, der f.eks. Også inkluderer omkostningerne ved nybyggeri og driftsteknologi. Vores mål er følsom ændring og opgradering: Tag vinduerne i et hus, der er anført som et eksempel: Vinduerne skal være af det rigtige materiale og den korrekte form. Trævinduer behøver ikke nødvendigvis erstattes af plastvinduer. De kan repareres lige så let.Vi gjorde det for nylig på 300 år gamle vinduer. Disse vinduer blev lavet af en stor tømrer i det 18. århundrede! Efter reparationen arbejder de vidunderligt igen - også energisk!
Hvorfor er reparation af et monument underlagt betingelser? Er disse specifikationer nødvendige?
Professor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Et civiliseret samfund er kendetegnet ved, at det giver sig selv regler og overholder regler: For eksempel når det er rødt, går det ikke gennem et trafiklys! Der er sådanne regler på alle områder af vores liv. Monumenter er til gengæld værdier, kulturelle goder. I dem holder vi vidnerne til vores historie! For optimalt at bevare sådanne værdier har vi brug for visse "civilisationsregler", vi har brug for regler for den professionelle håndtering af historisk arv. Du kan kalde sådanne regler "krav". Det faktum, at vi i dag kan kalde Bayern en kulturstat er resultatet af en lang udvikling. De sidste århundreder med deres kontinuiteter, omvæltninger og nye begyndelser har gjort Bayern til, hvad det er i dag. Dette er hvad monumenterne fortæller om. Når monumenterne forsvinder, forsvinder vores synlige historie.Monumenter er og forbliver de minder, der er håndgribelige og forståelige for alle.
Med hensyn til omkostningerne: hver ny bygning koster penge, ofte mere end du tror. Tænk på lufthavnen i Berlin og Elbphilharmonie i Hamborg. Og enhver ny bygning har brug for pleje. Universitetsbygningerne i Regensburg er bare 50 år gamle = "" og har nu et reparationskrav på 700 millioner euro! Selvfølgelig koster det også penge at bevare fredede bygninger og dermed vores historie. Det er en selvfølge! I individuelle tilfælde koster det flere penge at genopføre et 300 år gammelt hus end at renovere en 40 år gammel bygning. Og hvad så? Der er også en hel del kvalitetsforskelle i resultatet: historie, ægthed, individualitet, soliditet, kvalitet og atmosfære!
Hvor meget begrænser monumentbeskyttelsen ejerne, når det gælder reparation af deres monument?
Prof. Greipl: Spørgsmålene om monumentbeskyttelse begrænser ejerne så meget og lige så lidt som spørgsmålene om brandbeskyttelse, tilgængelighed, immissionskontrol, kvarterlov og så videre og så videre. Det handler ikke om begrænsninger, men om at overholde visse, meget meningsfulde regler. Frem for alt handler det imidlertid om kloge, individuelle, skræddersyede og strukturelt sunde løsninger, der muliggør komfortabel ophold uden at afsløre et historisk værdi.
Kunne du også forestille dig at bo i en ny bygning?
Prof. Greipl: Nej, det kan jeg ikke forestille mig. Det er ikke noget at sige mod gode nye bygninger - ja der er! Men: Jeg vil aldrig undvære at bo midt i byen og den specielle atmosfære og den specielle livskvalitet, som et monumenthus tilbyder. Jeg bor i monumenter næsten hele mit liv. I delt lejlighed med historien: Det er det!