I betragtning af de lave lånerenter overvejer flere og flere mennesker at købe en lejlighed som en investering. Men om investeringen virkelig er det værd, afhænger først og fremmest af et højt lejeafkast. Du skal beregne disse så kritisk og realistisk som muligt, før du bliver aktiv på boligmarkedet - ellers er der en høj risiko for, at forpligtelsen på lang sigt bliver en krone.
Ved beregning skelnes der mellem det såkaldte brutto lejeudbytte og netto lejeudbyttet. Brutto lejeudbyttet kan beregnes relativt hurtigt: det bestemmes ved at dividere den årlige leje med købsprisen og multiplicere resultatet med 100. Brutto lejeudbyttet giver en indledende orientering og skal være mindst 5 procent. Vigtigt: I tilfælde af den årlige leje kan du kun tage højde for indkomstandelen, dvs. den såkaldte kolde leje uden forbigående poster såsom ekstra lejeomkostninger og driftsomkostninger.
Netto lejeudbyttet giver en nøjagtig gengivelse af indtægterne: Først tilføjes selve investeringen og alle omkostninger, der opstår ved køb af ejendommen. Dette kan også omfatte omkostninger til reparationer inden den første leje. F.eks. Kan følgende omkostninger opstå for at købe en lejlighed:
- Købspris
- Skat på fast ejendom (3,5-6,5 procent af købsprisen)
- Mæglergebyr (4-7 procent)
- Notar- og grundregistreringsgebyrer (2 procent)
- Reparationsomkostninger
Den årlige nettoindkomst for lejeresultaterne fra den årlige nettoløn ekskl. Alle udgifter, som udlejeren har afholdt, såsom:
- administrative udgifter
- Vedligeholdelsesomkostninger for lejligheden (ca. 10 euro pr. Kvadratmeter)
- Vedligeholdelsesreserve til bygningen (ca. 1 procent af lejlighedsprisen)
Den såkaldte årlige nettoindkomst er resultatet af den årlige nettoløn minus de nævnte omkostninger.
Eksempelberegning: netto lejeudbytte for en lejlighed på 60 kvadratmeter
Investering og omkostninger fra køb af fast ejendom til klar til leje:
- Købspris: 150.000 euro (heraf 50.000 euro egenkapital, restlån)
- Skat på overførsel af fast ejendom (4 procent): 6.000 euro
- Mæglergebyr (5 procent): 7500 euro
- Notar- og grundregistreringsgebyrer: 3000 euro
- Reparationsomkostninger: 10.000 euro
Samlet beløb: 176.500 euro
I dette beregningseksempel antager vi, at ud over den 50.000 egenandel til købet også reparationer finansieres over egenkapital. Lånebeløbet er derfor 116.500 euro.
Der er tilbage af lejen årligt minus alle omkostninger om året:
- 8.400 euro årlig nettoløn ekskl. Gebyrer (700 euro pr. Måned)
- 300 euro ejendomsadministrationsomkostninger
- 600 euro vedligeholdelsesomkostninger lejlighed
- 1500 euro vedligeholdelsesreserve bygning
Årlig
nettoindkomst : 6000 euro Dette resulterer i nettoudlejeafkast i henhold til formlen
årlig nettoindkomst / investering * 100 = nettoafkastafkast
I dette tilfælde er nettoudlejningsafkastet lige under 3,4 procent - og dermed allerede i det lidt kritiske interval, fordi det faktisk skulle over 3,5 procent, ideelt set over 4 procent.
Lånet på 116.500 euro tilbagebetales fuldt ud over en periode på 20 år til en effektiv årlig rente på 2 procent. For dette skal du betale 590 euro i renter og tilbagebetaling pr. Måned. Ekstrapoleret til året resulterer dette i alt 7080 euro. Hvis du investerer indtægterne fra din lejede lejlighed til lånetjenesten, skal du rejse yderligere 1080 euro fra dine egne midler. Det svarer til 90 euro pr. Måned. Efter 20 år vil lejligheden blive fuldt betalt, og du vil have en ekstra årlig indkomst på 6.000 euro.
Endnu mere meningsfuld: afkastet på egenkapitalen
For en gældsfinansieret ejendomsinvestering er afkastet på egenkapitalen en vigtig parameter ved siden af lejeafkastet. Det kan bestemmes ud fra de ovennævnte nøgledata ved modregning i alle omkostninger og indtægter over 20 år (indtil lånet er fuldt tilbagebetalt): Investeret
egenkapital: 60.000 euro
Låneomkostninger op til tilbagebetaling af lån: 141.600 euro Nettoindtægt
fra leje: 120.000 euro
værdi af Ejendom efter 20 år (0,6 procent stigning i værdi pr. År): 180.000 euro
Af låneomkostningerne, minus nettoindkomsten, er der 21.600 euro tilbage. Disse føjes til kapitalandelen og resulterer i alt 81.600 euro. Efter 20 år kan ejendommen sælges for omkring 180.000 euro, hvis dens værdiudvikling er gunstig og således har tjent næsten 98.400 euro. Dette resulterer i et årligt afkast på 4920 euro. Hvis du sætter dette i forhold til den investerede egenkapital på 81.600, betaler egenkapitalen i gennemsnit omkring 6 procent i løbet af året.
Usikkerhedsfaktorer
Der er naturligvis usikkerhed i en sådan beregning, der kan have en positiv eller negativ indvirkning på udbyttet. I dette tilfælde er der f.eks. Ikke prissat nogen regelmæssige husstigsforhøjelser, der vil medføre, at netto lejeudbyttet og afkastet på egenkapitalen stiger gennem årene. På den anden side har ledige tider og lejemålere en negativ virkning, ligesom uventede og dyre reparationer.
Ejendomme i mellemlokationer oplever normalt en kontinuerlig stigning i værdien på niveauet med inflationen. Du bør dog ikke spekulere i det, fordi forestillingen afhænger af mange eksterne påvirkninger, selv i gode byområder. For eksempel, hvis en vigtig arbejdsgiver i området går ned, eller en bankkrise bryder ud, kan det have en betydelig indvirkning på ejendomsværdier. Den langsigtede demografiske udvikling er en af nøglefaktorerne for investeringsbeslutningen: Invester under ingen omstændigheder i en investeringsejendom, hvis befolkningstætheden i regionen har været faldende i flere år.