For de fleste er køb af deres eget hus et meget specielt øjeblik i deres liv. Men hvad hvis du beslutter dig for ejendommen i eftertid? Tilbagetrækning fra den underskrevne salgskontrakt er kun mulig, hvis der er alvorlige grunde - og i de fleste tilfælde medfører det høje omkostninger.
Hvis en købekontrakt for et hus er underskrevet af begge kontraherende parter, betragtes det som bindende - det vil sige, at en tilbagetrækning fra det foretagne køb kun kan håndhæves, hvis der er gyldige grunde. Hindringerne er høje af en grund, fordi ejendomsvirksomhed er forbundet med betydelige økonomiske risici for begge partnere: Køberen har optaget et lån fra en bank og skal betale renter og afdrag månedligt. Sælgeren har derimod ofte allerede planlagt salgsudbyttet for at finansiere et nyt hjemsted. Derfor gælder den normale fortrydelsesret kun i begrænset omfang.
Der er tilfælde, hvor begge parter kan trække sig ud af købekontrakten - men normalt ikke uden betaling af økonomisk kompensation til kontraktpartneren. Dette gælder kun, hvis køber og sælger har aftalt en ret til at hæve kontrakten uden kompensation på visse betingelser, eller hvis de ønsker at opsige kontrakten efter gensidig aftale.
Kontraktuel og lovbestemt fortrydelsesret
En annullering af den notariserede købekontrakt er mulig, hvis begge parter udtrykkeligt har forbeholdt sig fortrydelsesretten. Dette anbefales, hvis kontrakten allerede skal underskrives, selvom vigtige juridiske spørgsmål ikke er afklaret - såsom tildeling af byggetilladelse eller eksistensen af en finansieringsforpligtelse. En senere tilbagetrækning koster dog, da der opstår notarius og muligvis fast ejendom, når købekontrakten er notariseret, og transaktionen er tilbageført. Der opkræves også oprindeligt skat for overførsel af fast ejendom, selvom det senere kan kræves tilbagebetalt på visse betingelser. Du bør derfor afklare de vigtigste nøglepunkter, inden du underskriver købekontrakten for dit nye hus eller ejendom i nærværelse af en notar.Forresten kan du også blive enige om en ensidig kontraktlig fortrydelsesret - for eksempel som sælger for at beskytte dig selv mod din kontraktpartners insolvens.
Den lovbestemte fortrydelsesret gælder altid og træder automatisk i kraft, hvis der ikke er aftalt nogen udtrædelsesklausul eller ikke finder anvendelse i dette tilfælde. Imidlertid er det kun ekstraordinære omstændigheder eller særlig alvorlig forseelse fra en kontraktpartner, der retfærdiggør en retlig tilbagetrækning fra købekontrakten. Dette inkluderer f.eks., At køberen ikke betaler købsprisen, selvom han er forpligtet til det, eller at sælgeren har skjult alvorlige mangler.
Tilbagetrækning fra kontrakten: de mest almindelige årsager
Afhængigt af om sælger eller køber ønsker at trække sig ud af den allerede underskrevne og notariserede salgskontrakt, er årsagerne meget forskellige. En gyldig årsag til sælgeren findes, hvis køberen for eksempel ikke overfører købsbeløbet og dermed ikke overholder sin kontraktmæssige betalingsforpligtelse. Det betyder ikke noget, om han bevidst tilbageholder beløbet, fordi han besluttede sig for ejendommen bagefter, eller er insolvent, fordi banken ikke giver ham et lån. I begge tilfælde har sælgeren ret til at trække sig ud af kontrakten efter at have givet den kontraherende part en rimelig frist for overførsel af købsprisen. I dette tilfælde forbliver køberen bundet af købekontrakten. Derudover kan sælgeren kræve af hamat godtgøre afholdte omkostninger såsom mæglerens provision.
Hvis sælgeren ikke gør brug af sin fortrydelsesret, forbliver købekontrakten gyldig. I dette tilfælde skal køberen betale morarenter ud over købsprisen, hvis den kontraktmæssigt aftalte købsdato eller betalingsfristerne er overskredet.
En anden, men meget sjældnere grund til, at sælgeren trækker sig ud af kontrakten, kan være, hvis køberen ændrer strukturen på den erhvervede bygning, skønt dette var udelukket i købekontrakten. Sådanne kontraktbestemmelser findes normalt, når det kommer til en fredet bygning, eller når den har en særlig arkitektonisk værdi - i sidstnævnte tilfælde kan arkitekten som forfatter endda selv gribe ind i retten.
Hvis køberen ønsker at trække sig fra købekontrakten, er der normalt helt andre grunde. De mest almindelige er alvorlige mangler i bygningen, som sælgeren bevidst skjulte. I sådanne tilfælde taler domstolene om såkaldt "bedragerisk vildledning". Alvorlige mangler kan for eksempel være en stor tørrådeangreb eller strukturelt kritisk rådskader på tagkonstruktionen. Kernen i sagen: Køberen skal bevise over for sælgeren, at han vidste om disse mangler, før kontrakten blev underskrevet - han kan kun gøre brug af sin lovbestemte fortrydelsesret, hvis han lykkes. I praksis viser det sig imidlertid at være svært. Bevis er normalt kun muligt, hvis køberen kan finde et vidne - for eksempel ejeren af et specialfirma,som sælgeren allerede havde kontaktet inden indgåelsen af købekontrakten for at vurdere de skjulte mangler.
Alvorlige mangler er den mest almindelige årsag til at trække sig ud af salgskontrakten.
Mindre defekter i brugte ejendomme er ingen grund til at trække sig ud af kontrakten, især da det meget ofte handler om de forventede tegn på aldring. Derudover kan der i købsaftalen aftales en undtagelse af garantien for åbne eller skjulte mangler, der ikke er kendt af sælgeren. For at undgå sådanne problemer er det yderst vigtigt, at du som køber nøje inspicerer den ønskede ejendom sammen med sælgeren, inden du underskriver købsaftalen og udarbejder en overdragelsesprotokol. Hvis det er muligt, skal du kontakte en bygningsekspert, hvis du ikke selv er specialist.
Tip: For at undgå fejl, når du køber et hus, skal du forberede en tjekliste på forhånd og gennemgå den konsekvent, inden du underskriver kontrakten.
I sjældnere tilfælde viser det sig først efter underskrivelsen af købekontrakten, at den købte ejendom er belastet med et jordafgift, og sælgers bank ikke er parat til at slette den - normalt især hvis sælgeren og hans bank om Mængden af sanktioner for tidlig tilbagebetaling på hans lån. Jordafgiften ville overgå til køberen med erhvervelsen af ejendommen og ville placere ham foran en usædvanlig høj økonomisk byrde, der berettiger tilbagetrækning fra købekontrakten.
Kompensationsomfang
Hvis køber eller sælger gør brug af en kontraktbestemt fortrydelsesret, er spørgsmålet om kompensation eller kompensation i tilfælde af fortrydelse normalt også reguleret i købekontrakten. Situationen er dog en anden, hvis en af de kontraherende parter håndhæver en lovbestemt fortrydelsesret. For eksempel, hvis sælgeren trækker sig fra salgskontrakten, fordi køberen ikke betaler, kan han holde ham ansvarlig for de afholdte omkostninger. Disse inkluderer allerede nævnte mæglervirksomhedsomkostninger, men også lavere indtægter: Hvis sælgeren opnår lavere salgsindtægter, for eksempel ved salg igen, kan han kræve forskellen i forhold til den oprindeligt aftalte købspris fra den fratrådte første køber. Er der en anden interesseret part?der køber ejendommen et par dage senere til samme pris, bliver kompensationen tilsvarende lavere. I sådanne tilfælde må sælgeren muligvis ikke sælge sit hus til en god pris, men skal kræve en sædvanlig lokal pris med en rimelig forhandlingsramme.
Hvis køberen trækker sig tilbage fra ejendomskøbet på grund af bevidst skjulte væsentlige mangler, kan han fakturere sælgeren for finansieringsomkostningerne, opførelsen i grundbogen, eventuelle afholdte renoveringsudgifter og, hvis relevant, ekspert- og proceduremæssige omkostninger. Hvis de oprindelige kontraktlige partnere ikke kan nå til enighed, skal en voldgiftsmand eller endda en domstol bestemme beløbet.
Tilbageførsel af køb af ejendom
Hvis den juridiske eller kontraktmæssige fortrydelsesret finder anvendelse, skal køb af ejendommen vendes - på officiel tysk taler man om en tilbageførsel af købekontrakten. Dette initieres af sælgeren via notaren og er forbundet med ekstra omkostninger, da for eksempel posten i grundbogen skal ændres igen. I praksis afholdes disse omkostninger afhængigt af designet af en eventuel ophævelsesklausul i salgskontrakten af køberen - for eksempel hvis han ikke har overført købsbeløbet til tiden.