Leje af lejligheder kan spare dig for en hel del skat. Som regel kan alle omkostninger ved køb eller nybygning, vedligeholdelse eller reparation af lejet ejendom trækkes fra skat. Vi forklarer dig, hvad skattekontoret lægger mærke til, og med hvilke skattebesparelsesmuligheder, du kan sikre alle fordele.
De, der køber og lejer bolig, skal betale skat af den månedlige lejeindkomst, men staten kan dele i udgifterne og dermed spare skat. For mange er selvangivelsen en opgave, fordi skattelovgivningen i Tyskland ikke er særlig gennemsigtig. Derfor skal du som ejendomsejer grundigt finde ud af, hvilke muligheder der kan bruges til at spare skat.
Selvangivelse: indtægter fra leje og leasing
For at kunne trække udgifterne til din boligejendom fra skatten, skal du udfylde bilaget 'Indkomst fra leje og leasing' i din selvangivelse. For at alle omkostninger kan tages med i selvangivelsen, er det også meget vigtigt, at alle udgifter kan dokumenteres med en faktura eller kvittering. Derfor skal du omhyggeligt indsamle og opbevare alle kvitteringer.
Du kan fratrække disse omkostninger og spare skat
Som regel kan alle omkostninger ved køb eller nybygning, vedligeholdelse eller reparation af lejede lejligheder trækkes fra skatten.
1. Anskaffelses- og produktionsomkostninger
Alle omkostninger, der afholdes i anskaffelsen eller opførelsen af din udlejningsejendom (ekskl. Anskaffelsesomkostninger for ejendommen) afskrives over 50 år - årligt med to procent af bygningsomkostningerne (opførelse før 1925: 2,5 procent i 40 år).
2. Moderniseringsomkostninger
Du kræver øjeblikkeligt og fuldt ud skattemæssige omkostninger til moderniseringen. Alternativt kan du fordele og trække udgifterne over op til fem lige store årlige rater. Har du investeret mere end 15 procent (ekskl. Moms) af købsprisen for bygningen i reparationen inden for de første tre år efter købet? Derefter skal omkostningerne afskrives sammen med byggeomkostningerne over 50 år. Enhver, der fornyer mindst tre af fire kerneområder (disse er elektriske, varme- og sanitære systemer såvel som vinduerne) skal også afskrive på lang sigt.
Du kan trække omkostningerne ved modernisering straks fra din skat eller sprede dem op til fem årlige rater.
3. Driftsomkostninger ved leje af en lejlighed
De månedlige driftsomkostninger afholdes normalt af lejeren, hvis dette udtrykkeligt er aftalt i lejeaftalen. Det skal skriftligt angives, at der skal foretages forskud på driftsomkostningerne, og at disse forskud også kan øges tilsvarende i tilfælde af øgede omkostninger. Derfor skal du som udlejer angive dette som indkomst i din selvangivelse, men du kan derefter fratrække det som indkomstrelaterede udgifter.
Du skal beregne med disse omkostninger pr. Kvadratmeter hver måned:
| Ejendomsskat | 0,19 euro |
| Vand (inklusive spildevand) | 0,39 euro |
| varmeapparat | 0,90 euro |
| Vandopvarmning | 0,28 euro |
| Elevator | 0,11 euro |
| Gaderengøring | 0,05 euro |
| Bortskaffelse af affald | 0,19 euro |
| Rengøring af bygninger | 0,14 euro |
| Havevedligeholdelse | 0,14 euro |
| Nuværende generelt) | 0,05 euro |
| Rengøring af skorsten | 0,04 euro |
| forsikring | 0,13 euro |
| facilitetsleder | 0,19 euro |
| Kabel eller antenne | 0,11 euro |
| Andre | 0,05 euro |
4. Træk forretningsomkostninger fra skat
Du kræver straks reklameudgifter. Disse inkluderer renter på bygningssamfundslån og realkreditlån, hus- og ejendomsskat, forsikringsbidrag, vedligeholdelses- og reparationsomkostninger. Dette inkluderer også kompensationsbetalinger til lejere for tidlig evakuering, omkostninger for administratorer og for reklamer til søgning efter lejere.
5. Lej lejligheden ud med møbler
Lejer du en lejlighed med al din beholdning som møbler og køkken? Derefter kan du også kræve omkostningerne ved køb af udstyr og genstande og spare skat.
Bemærk: Møbler, der ikke overstiger en nettoværdi på 410 euro, kan stadig angives i selvangivelsen i købsåret. Hvis anskaffelsesomkostningerne overstiger denne værdi, skal varerne afskrives over flere år.
Hvis du lejer en møbleret lejlighed, kan du også trække omkostningerne ved at købe møblerne fra skatten.
6. Rejseudgifter ved leje af lejlighed
Du trækker rejser til din lejebolig som rejseudgifter med tredive cent pr. Kørt kilometer samt eventuelle opholdsudgifter.
7. Spar skat på kontoromkostninger
Hvis du som udlejer markedsfører, lejer og administrerer en lejlighed helt uafhængigt, kan du kræve udgifterne til telefon- eller skriveredskaber som kontoromkostninger.
8. Udgifter til skatterådgivere og advokater
Skattefradragsberettigede omkostninger for en skatterådgiver eller advokat i forbindelse med leje af en lejlighed.
9. Spar skat på ledige lejligheder
Hvis ejendommen er tom, vil du fortsætte med at kræve indkomstrelaterede udgifter. I tilfælde af længere stilling vil skattemyndighederne dog kontrollere, om du seriøst vil leje. For at sikre skattefordelen skal du bevise dine lejeintentioner - med reklamer eller ved at ansætte en mægler. Hvis ejendommen ikke kan lejes på grund af dens tilstand, skal du konvertere lejligheden for at bevise, at du har til hensigt at generere indtægter (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Lej et sommerhus
Hvis du er ejer af et sommerhus i Tyskland, der kun udlejes, kan du også kræve dette af skatteformål. Du trækker de fulde annonceringsudgifter, hvis ferielejligheden er optaget mindst 75 procent af de sædvanlige lejedage.
Den lokale turistforening ved, hvor mange uger eller måneder der er almindelige om året. Ejendommen er 25 procent eller mere tom? Derefter skal du demonstrere din hensigt om at generere indkomst gennem en overskudsprognose. Eller du kan give gode grunde til den korte lejeperiode, såsom omfattende renoveringsarbejde.
