Hvis to ejendomme støder direkte op til hinanden, er naboernes samarbejde i visse tilfælde nødvendigt. Så at rettighederne og forpligtelserne tydeliggøres, er der lettelsen.
Lempelse: de vigtigste punkter i korte træk
- Ejere kan give hinanden visse rettigheder til deres ejendom.
- Disse aftaler bør indføres i grundbogen som servitutter.
- Ejendomskøbere bør informere sig om disse mulige poster, inden de underskriver en kontrakt.
- Der er betydelige forskelle mellem servitut og brugsret.
Lempelse: hvad er det?
Lempelse er en aftale mellem to ejendomsejere. Ofte er disse umiddelbare naboer. Serviceaftalen er reguleret i Civil Code (BGB) i §§ 1018 til 1029 og er optaget i grundbogen. I servituttet tildeles ejeren af den ene ejendom visse brugsrettigheder til den anden ejers ejendom. Den person, der afleverer den nøjagtigt definerede brugsret til sin ejendom, er ejeren af den såkaldte “betjeningsejendom”. Den person, som rettighederne tildeles, er ejeren af den såkaldte “herskende ejendom”. I forbindelse med servitut er det også muligt, at rettigheder ikke tildeles, men at disse frafaldes.
Eksempler på servitut
Det er især almindeligt at aftale servitut, hvis en af de to berørte grunde er en såkaldt "hammerplot". Dette er ikke direkte på gaden og kan kun nås via ejendommen i første række.
I forbindelse med servitut registreres for eksempel disse ting:
Vejret / gangsgang Ejeren af hammerejendommen får ret til at oprette og bruge en indgang eller en indkørsel på den betjenende ejendom, så ejendommen i anden række kan nås.- Linjerett
Hammeregenskab skal være tilsluttet el- og vandnetværket. En linieret, der er fastlagt i servituttet, giver ejeren af den herskende ejendom mulighed for at lægge disse linjer under den betjenende ejendom. - Bygningsbegrænsning
Nogle gange fratages ejeren af den herskende ejendom visse muligheder for at bruge sin ejendom sammen med servituttet. For eksempel er det muligt, at servituttet bestemmer, at der ikke må bygges yderligere bygninger på den dominerende ejendom. En begrænsning til et bestemt antal etager er også mulig. - Bygningsrettigheder
Ved bygning af bygninger på den dominerende ejendom skal visse regler for grænseudvikling overholdes. Det betyder, at der skal holdes en vis afstand til den betjente ejendom. I servituttet kan det dog siges, at disse grænser kan være bygget over. - Accept af forurening eller støjforurening
I servituttet kan det også anføres, at ejeren af en af de to ejendomme skal acceptere en vis forurening i form af støj eller snavs. Dette kan være særligt nyttigt, hvis ejeren af den anden ejendom f.eks. Driver en gård på denne ejendom.
Hvordan registreres servitut?
En servitut er notariseret og registreret i matrikelregistret for den betjenende ejendom. Hvis der også er en registrering i matrikelregistret for den herskende ejendom, kaldes det en afgørelsesnote. Før servituttet er notariseret, skal ejerne være enige om, at aftalen skal indgås. Det er vigtigt, at ejeren af den herskende ejendom drager fordel af dette. Samtidig må ejeren af den betjenende ejendom dog ikke stilles ugunstigt.
Hvorfor er servitutposten i grundbogen vigtig for ejendomskøbere?
I princippet ville det også være muligt for ejerne af de to ejendomme at indgå en privatretlig aftale om at give de andre bestemte rettigheder eller frafalde sådanne rettigheder selv. Denne aftale gælder dog kun for de nævnte to parter. Hvis en af ejendommene sælges, udløber også de tidligere aftalte rettigheder eller frafald af rettigheder. En køber kan så stå over for problemet, at han ikke kan nå sin hammeregendom, fordi retten til vej og passage ikke blev registreret i en servitut.
Hvis du planlægger at købe en grund, er det derfor vigtigt at finde ud af om en eventuel servitut. Dette gælder både for køb af en ejendom på en hammerejendom og for en ejendom, der kan tjene. Fordi de fremtidige naboer på den dominerende ejendom under visse omstændigheder blev tildelt rettigheder, der strider mod dine interesser og planerne om den betjente ejendom.
Inden du køber en ejendom, skal du finde ud af, om der findes en servitut.
Hvordan kan en servitut slutte?
Dybest set slutter en servitut kun, hvis ejeren af den herskende ejendom accepterer sletningen. Der er dog også undtagelser, hvor samtykke ikke kræves. Disse er for eksempel:
- Frist
Ud over de grundlæggende oplysninger om servitut kan en udløbsdato også registreres i matrikelregistret. Med dette udløber de aftalte rettigheder eller frafald af rettigheder. - Afskærmningsauktion
Hvis den betjente ejendom er udelukket, kan ejeren af den herskende ejendom stå over for et betydeligt problem. For hvis servitutten kun blev optaget i grundbogen efter jordafgiften, udløber den med afskærmningsauktionen. Dette er resultatet af afsnit 52 (1) Auktion over afskærmning (ZVG). I henhold til § 92, stk. 1, i ZVG har ejeren af den dominerende ejendom dog ret til erstatning for værdien af den udløbne ret. - Strukturændringer
Hvis f.eks. Grundet strukturændring ikke længere er behovet for servitut, og dette ikke længere kan forekomme i fremtiden, udløber servituttet også. - Udryddelse ved forældelsesfrist
Hvis servitutten er begrænset eller umuliggjort af en hindring i årevis, og ejeren af den dominerende ejendom ikke forsvarer sig mod den, kan servitutten bortfalde i henhold til § 1028 stk. 1 BGB. Forbundsdomstolen har bekræftet dette i en dom (BGH, dom af 18. juli 2014, V ZR 151/13). - Tab af fordel
Hvis ejeren af den dominerende ejendom ikke længere har en fordel fra servituttet, der er opført i grundbogen, udløber dette også i henhold til § 1019 BGB.
En notar anmoder om afslutningen af servituttet i tingbogen.
Hvad er forskellen mellem servitut og brugsret?
Den væsentligste forskel mellem servitut og brugsretten er, at i tilfælde af servitut tildeles rettigheder til en anden ejendomsejer. Disse rettigheder overføres til den nye ejer i tilfælde af et salg, forudsat at servituttet er optaget i grundbogen.
En brugsret er derimod bundet til en bestemt person og kan derfor ikke sælges. Det fortsætter, selv når du sælger fast ejendom. Med brugsretten kan modtageren også bruge ejendommen fuldt ud. I tilfælde af servitut kan han kun kræve visse rettigheder for sig selv.
