Udlejere antager ofte, at lejere bliver nødt til at udføre kosmetiske reparationer, når de flytter ud. Dette er dog kun tilfældet, hvis disse opgaver er tildelt i lejeaftalen - med en effektiv klausul. Vi viser dig hvilke klausuler der er gyldige og hvilke der er ugyldige.
Ofte behøver lejere ikke udføre kosmetiske reparationer, når de flytter ud - selvom det er skrevet i sort / hvid i kontrakten. "I modsætning til almindelig opfattelse er udlejer lovligt forpligtet til at udføre kosmetiske reparationer i de lejede rum," siger Rainer Schmitt, advokat ved Bayerne.V. Eigenheimerverband. I henhold til afsnit 535 i den tyske civillov er udlejeren forpligtet til at holde lejeejendommen i en tilstand, der er egnet til brug i henhold til kontrakten i lejeperioden.
Hvem er ansvarlig for de kosmetiske reparationer?
Renovere i sidste ende? I princippet kan udlejere overdrage pligten til kosmetiske reparationer til lejeren - med en tilsvarende klausul i lejeaftalen. Lovgiver sætter dog strenge betingelser for dette. Loven regulerer, hvad der skal forstås ved kosmetiske reparationer - nemlig kun malearbejdet. Lejeren behøver kun at udføre disse opgaver, når han flytter ud, hvis udlejeren har givet ham en renoveret lejlighed til at flytte ind. Derudover skal lejeren have boet i lejligheden i længere tid, så det faktisk er nødvendigt med en malerisk eftersyn.
I princippet er det udlejerens ansvar at vedligeholde udlejningslejligheden.
Ugyldige kosmetiske reparationsklausuler
Forbundsdomstolen har erklæret, at mange kontraktbestemmelser om kosmetiske reparationer er ugyldige i de seneste år. Hvis alle andre betingelser er opfyldt, afhænger det af den korrekte formulering, om lejeren skal male farvede vægge, når han flytter ud eller ej.
Tre fejlkilder Fra sin rådgivningspraksis ved advokat Rainer Schmitt: "Med mere end halvdelen af de eksisterende lejekontrakter er klausulen om kosmetiske reparationer sandsynligvis ineffektiv." Dette gælder især for kontrakter, der er ti år eller ældre. Dommerne har for nylig erklæret tre typer kontraktlige aftaler ugyldige:
1. Den endelige renoveringsklausul: "Lejeren skal returnere lejligheden nyrenoveret eller hvidkalket."
2. En stiv tidsplan: "Efter X år skal rum A og B hvidkalkes eller males."
3. Kvoteklausulen: ”Efter X år skal den hvidkalkes. Flytter lejeren på forhånd, skal han bære omkostningerne ved renoveringen forholdsmæssigt. "
Mal kun efter behov
Juridisk mislykkes disse og lignende klausuler, fordi når kontrakten indgås, kan det ikke forudses, hvor slidt lejeboligen vil være i slutningen af kontrakten. Men hvordan genkender du en gyldig klausul? "Det forpligter lejeren til kun at udføre de kosmetiske reparationer, der faktisk er nødvendige, baseret på graden af individuelt slid," forklarer advokaten for boligejerforeningen. Han råder udlejere til kun at bruge aktuelle kontraktformularer, der også tager højde for nyere retspraksis. Egnede forsyningskilder er foreninger og forbrugerrådgivningscentre. Enhver, der downloader den første lejeaftale fra Internettet, risikerer i sidste ende at blive tilbage med malers omkostninger.
Lejere er nødt til at ty til malingbørster og malingpotter sjældnere, når de opgiver deres gamle lejemål. Domstolene har for nylig erklæret klausuler som "Lejeren har for nylig renoveret eller hvidkalket lejligheden for at være ugyldig".
Hvad er kosmetiske reparationer?
I henhold til loven (Anden beregningsforordning, afsnit 28), skal kosmetiske reparationer grundlæggende kun forstås som maleri over lejeboligen:
- Tapetsering, maling eller kalkning af vægge og lofter
- Maling af trægulve, rengøring af tæpper
- Maling af radiatorer, inklusive varmeledninger
- Maling af indvendige døre såvel som vinduer og udvendige døre indefra
- For korrekt at bygge vægge er det ofte også nødvendigt at lukke borehuller
Hvornår skal lejeren renovere?
Disse fem betingelser skal være opfyldt for at lejeren skal udføre kosmetiske reparationer:
- Lejekontrakten bestemmer, at lejeren foretager kosmetiske reparationer.
- Kontrakten om kosmetiske reparationer er i kraft.
- Lejeren har boet i lejligheden i en længere periode (normalt 5 år) med normal slitage.
- Kosmetiske reparationer er faktisk nødvendige.
- Udlejer har givet lejeren den renoverede lejlighed.
Hvis alle fem punkter er korrekte, skal lejeren udføre de kosmetiske reparationer professionelt for egen regning eller lade det udføres. En klausul, der foreskriver renovering af et specialfirma, der er valgt af udlejer, er absolut ineffektiv.
Små reparationer i lejligheden
Hanen drypper, skylleknappen sidder fast: Hvem betaler for reparationer i lejligheden?
Det er udlejerens ansvar at vedligeholde den lejede lejlighed. Han er derfor nødt til at reparere den utætte vandhane eller den ødelagte toiletflush eller ansætte en håndværker til at gøre det. Hvis det var kontraktligt fastsat med en såkaldt mindre reparationsklausul, kan han kræve omkostningerne ved foranstaltningen tilbage fra lejeren. Dette er dog kun muligt op til det aftalte maksimale beløb - dyrere reparationer skal udføres fuldstændigt af udlejeren.
Hvad er typiske mindre reparationer?
Et kendetegn ved mindre reparationer er, at manglen opstår på genstande, som lejeren regelmæssigt kommer i direkte kontakt med. Disse er f.eks. Beslag, dør- og vindueshåndtag, lyskontakter, skylleknapper, men ikke strøm- og vandrør eller indersiden af cisternen. Fjernelsen af skader, som lejeren eller en af hans gæster skyldigt forårsagede, betragtes ikke som en mindre reparation. Dette kan for eksempel være brudte vinduesruder, bore huller eller revner i fliser. Lejeren er generelt ansvarlig for denne skade.
Hvordan kan omkostningerne kontraktligt overføres til lejer?
Små reparationsklausuler i lejekontrakter skal tydeligt angive, hvilke beløb lejeren skal betale - for den enkelte reparation og som et maksimumsbeløb pr. År. Domstole accepterer beløb på op til omkring 100 euro for en foranstaltning. Det maksimale beløb pr. År kan være omkring seks procent af den årlige leje. Hvis efterspørgslen er for høj, eller hvis lejeren selv er forpligtet til selv at udføre reparationen, bliver hele klausulen ineffektiv. Som følge heraf skal udlejeren betale alle omkostningerne for mindre reparationer ud af sin egen lomme.
