Selv dem, der allerede har betalt deres hus, bor ikke gratis - ligesom lejere skal husejere også tage driftsomkostningerne i betragtning. Disse omkostninger undervurderes ofte. Omkostningstjekeksperten forklarer detaljeret i et interview, hvilke omkostninger der kan forventes i praksis.
Spørgsmål: Hvorfor undervurderes driftsomkostningerne så ofte - og hvorfor er det vigtigt at have et overblik?
Ekspert med omkostningskontrol: I mange tilfælde kommer fakturaer kun ind med uregelmæssige intervaller - cirka hver sjette måned eller årligt. Større regninger behandles derefter som uplanlagte udgifter og kan rive et hul i husstandens budget. Hvis du fra starten har en oversigt over, hvad dit hus koster dig generelt, kan du nemt undgå sådanne situationer. Husets omkostninger er en del af de direkte leveomkostninger - boligomkostningerne kan normalt hverken undgås eller spares (med nogle få mindre undtagelser). Så du skal altid være planlagt.
Et godt overblik over de senere omkostninger er også vigtigt, når det kommer til realkreditudlån. Ofte ser de kun på raterne, men der er faktisk yderligere driftsomkostninger, der også skal bæres af huset. Hvis du overser disse omkostninger eller estimerer dem for lave, bliver huset betydeligt dyrere hver måned, end du oprindeligt planlagde. De lægger altid op til tilbagebetalingsraterne for byggelånet.
Et godt overblik over alle løbende omkostninger er derfor vigtigt lige fra starten - og giver mening. Du bør altid vide, hvilke byrder et hus medfører.
Spørgsmål: Hvor høje er driftsomkostningerne for et enfamiliehus i praksis?
Ekspert med omkostningskontrol: Det afhænger naturligvis i høj grad af selve huset og også af dets placering. Generel information er derfor altid vanskelig.
For de fleste enfamiliehuse skal du dog påtage dig driftsomkostninger på mindst EUR 5.000 til EUR 8.000 om året. For ældre huse kan dette ofte være betydeligt mere.
Et lille omkostningseksempel fra praksis:
Vi har set på og anført omkostningerne for et typisk enfamiliehus på en normalt stor ejendom i detaljer:
| Stolpe | omkostninger afholdt pr. år |
|---|---|
| Ejendomsskat | 780 EUR om året (det kan være mere i visse områder) |
| varmeudgifter | 800 EUR om året (vores hus er en energieffektiv, relativt ny bygning - det kan være betydeligt mere) |
| Spildevandsafgifter | 525 EUR om året |
| elomkostninger | 570 EUR om året |
| Affaldsgebyrer | 240 EUR om året |
| Gaderengøring | 300 EUR om året |
| skorstensfejeren | 100 EUR om året |
| Grundgebyr for fastnet og internet | 480 EUR om året |
| Husforsikring | 200 EUR om året |
| Husejereforsikring | 150 EUR om året |
| Naturskadesforsikring | 180 EUR om året |
| GEZ pr. År | 210 EUR |
| Vedligeholdelsesreserve | 1.680 EUR om året (dette er betydeligt mere for ældre huse) |
| Samlede omkostninger pr. År | 6.211 EUR |
| fordelt månedligt | EUR 517,91 pr. Måned |
Selv driftsomkostningerne for et økonomisk enfamiliehus er normalt over € 500 pr. Måned
Dette er naturligvis kun eksemplariske omkostninger for et typisk, moderne enfamiliehus. Omkostningerne kan også være betydeligt højere for andre huse, især i tilfælde af en placering i storbyområder eller et hus, der blev bygget på en ældre måde.
I vores omkostningseksempel kan du allerede se, at huset er forbrugsoptimeret og ret økonomisk på mange områder - men de afholdte omkostninger er allerede betydelige. Højere varmeudgifter, høje elomkostninger eller adskillige reparationer, der skal foretages i ældre huse, kan øge disse omkostninger betydeligt.
Hvis du tilføjer en gennemsnitlig afdrag på dette, udgør boligudgifterne et højt beløb, der skal hæves hver måned.
Spørgsmål: Hvilke faktorer afhænger husets driftsomkostninger af?
Eksempel på omkostningskontrol: Her skal du overveje mange faktorer:
- husets placering (placering)
- enhedsværdien af huset
- Husets alder og tekniske tilstand
- husets energiske tilstand
- husets udstyr
- størrelsen af forsikringspræmierne i detaljer
- Eventuelle yderligere omkostninger, der stadig skal tages i betragtning (f.eks. Vedligeholdelse af udendørs faciliteter, årlig vedligeholdelse af et fladt tag, snerydning osv.)
Hver af disse faktorer kan medføre ganske forskellige omkostninger fra hus til hus - de samlede omkostninger, der skal tages i betragtning for huset, er tilsvarende forskellige.
Spørgsmål: Hvorfor er husets placering så afgørende for omkostningerne?
Eksempel på omkostningskontrol: Her skal du overveje to ting:
- bygningens placering med hensyn til stat og kommune
- bygningens faktiske placering med hensyn til højde og placering på ejendommen
Den faktiske placering af huset har indflydelse på varmeomkostningerne: i højere højder er det normalt koldere, og der kræves mere opvarmning. Et hus med store vinduer mod syd har ofte brug for betydeligt mindre varmeenergi, fordi det ofte også opvarmes af solens stråler om vinteren.
Placeringen med hensyn til føderal stat og kommune er især afgørende for gebyrerne, som kan være meget forskellige fra kommune til kommune:
- Ejendomsskat
- Spildevandsafgifter
- Fællesskabsgebyrer for bortskaffelse af affald og rengøring af gader
Ejendomsskat er ofte betydeligt højere i storbyområder end i landdistrikter. Der er op til dobbelt så mange forskelle her - for eksempel mellem Berlin og en lille kommune i Bayern.
Spildevandsgebyrer fastsættes af den respektive spildevandsforening, til hvis område du hører. De udgifter, som foreningen har til kommunal bortskaffelse af spildevand, spiller ofte en stor rolle i omkostningerne.
Spildevandsafgifterne varierer meget afhængigt af placeringen
Hvis der, som i nogle områder i øst, kun meget små landsbyer med få huse er forbundet med fjerntliggende rensningsanlæg, kan dette resultere i betydeligt højere omkostninger end i tætbefolkede områder. Rørledningenes længde medfører ikke kun høje byggeomkostninger, men også høje vedligeholdelsesomkostninger, som derefter overføres til de få forbindelsesdeltagere.
Der er derfor store udsving i især de årlige spildevandsafgifter - i en sammenligning i hele Tyskland kan de ligge mellem ca. 250 EUR og 1.000 EUR for et gennemsnitligt enfamiliehus - disse er omkostningsforskelle næsten fire gange.
Forsikringsselskaber beregner også deres præmier efter den individuelle risiko for skade - i områder med hyppige kraftige regnhændelser eller andre mulige trusler er forsikringen tilsvarende dyrere. Også her spiller bygningens placering og placering altid en rolle.
Spørgsmål: Er enhedsværdien så også væsentlig for kommunale afgifter?
Ekspert med omkostningskontrol: Ja, især for ejendomsskat. Husets enhedsværdi er vigtig for beregningen af ejendomsskatten.
Beregning af enhedsværdien kan være kompliceret - groft sagt reduceres husets værdi til en værdi på 1935 (eller 1964 i de nye føderale stater). Denne værdi bruges når det kommer til ejendomsskat.
Ved hjælp af denne nedskalering til tidligere værdier bør værdien af et hus gøres sammenlignelig uanset byggeår og købsprisen.
Spørgsmål: Der kan være store forskelle i varme- og elomkostninger, ikke? Hvorfor det?
Ekspert med omkostningskontrol: Ja - det går fra meget billigt til meget dyrt.
På den ene side, at det skyldes den type varmesystem: selv med den samme varmebehov (vi antager 10.000 kWh / år som et eksempel), kan omkostningerne til varme være mellem omkring 3,5 cent / kWh og over 10 cent / kWh , afhængigt af typen af opvarmning . Hvis du opvarmede med elektricitet alene (hvilket ingen gør), ville opvarmningsomkostningerne være mellem 20 cent / kWh og 28 cent / kWh .
Hvis du ekstrapolerer dette kort, kan varmeudgifterne enten være EUR 350 eller EUR 1.000 for konventionelle varmeanlæg, for elektricitet vil dette være EUR 2.000 til EUR 2.800 om året . Der er enorme forskelle - selv med det samme varmebehov kun på grund af typen af varmesystem.
Derefter skal du beregne effektiviteten af opvarmningen. Moderne systemer med kondenseringsteknologi har ofte brug for op til 15% - 20% mindre varmeenergi, fordi spildvarmen fra udstødningsgasserne også bruges. Opvarmningsomkostningerne kan derfor reduceres med den samme procentdel.
Hvis solenergi også bruges til at understøtte opvarmningen, kan yderligere 15% - 20% af varmeomkostningerne spares gunstige steder .
Hvor meget der kan forventes til varmeudgifter afhænger primært af typen af varmesystem
Hvis du bruger alle de tilgængelige muligheder - stadig med det samme varmebehov - kan varmeomkostningerne være omkring 180 EUR eller 1.000 EUR om året. I det ene tilfælde er dette mere end fem gange så meget som i det andet - selvfølgelig har dette også en betydelig indvirkning på husets månedlige økonomiske byrde.
At reducere varmeomkostningerne så meget er naturligvis forbundet med tilsvarende investeringer, men på lang sigt kan det være umagen værd, især hvis du har et højere varmebehov end de meget økonomiske 10.000 kWh om året. Derudover kan du drage fordel af de tilsvarende tilskud til opgradering til sådanne energibesparende opvarmningsteknologier.
Den billigste opvarmningsteknologi er normalt biomasse (pellets, flis) efterfulgt af naturgas, som stadig er ret billig på omkring 6 cent / kWh . Olieprisen kan forårsage udsving i olieopvarmningssystemer - afhængigt af olieprisen ligger omkostningerne mellem ca. 6,5 cent / kWh og 10 cent / kWh . Flydende petroleumgas har også et lignende udsvingsområde, mens fjernvarme typisk ligger i den øverste ende af dette prisinterval.
Spørgsmål: Her overvejes isolering eller energieffektiv renovering dog ikke engang, ikke?
Ekspert med omkostningskontrol : Nej - omkostningsforskellene vist ovenfor er udelukkende baseret på typen af opvarmning.
Hvis du ser på virkningerne af moderne isolering, kan du se, hvor effektiv den kan være:
| Energisk standard | Varmebehov pr. M² og år |
|---|---|
| Bygget før 1977, ikke renoveret | 300 kWh / m² pr. År eller endnu mere |
| Forordning om termisk beskyttelse 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² om året |
| i henhold til forordningen om varmeisolering fra 1995 | ca. 100 kWh / m² om året |
| EnEV 2009 | ca. 60 kWh / m² - 100 kWh / m² om året |
| nuværende EnEV (ny bygning) | ca. 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Hus med lav energi / effektivitetshus | ca. 20 kWh / m² - 50 kWh / m² om året |
| Passivt hus | mindre end 20 kWh / m² om året |
Dette viser, hvor store forskellene kan være på grund af isolering.
Et hus på 140 m² fra 60'erne har et opvarmningsbehov på mindst 42.000 kWh / år, mens et moderne hus i henhold til den nuværende EnEV-standard kun har 7.000 kWh - 10.000 kWh / år af samme størrelse.
Dette resulterer i betydelige forskelle i varmeudgifter.
Hvis du sammenlægger både opvarmningstypen og isoleringsstandarden, koster det gamle hus med et gammelt, dyrt varmesystem op til 4.200 EUR om året, mens den samme størrelse bygning med et effektivt varmesystem, isoleret i henhold til den nuværende standard, koster 180 EUR - 250 EUR Omkostninger pr. År. Der er enorme forskelle.
Spørgsmål: Hvordan beregner du vedligeholdelsesomkostningerne?
Renoveringsarbejde er normalt meget dyre, især på gamle bygninger
Eksperter til omkostningskontrol: Med ældre bygninger i ikke-renoveret tilstand skal man selvfølgelig forvente betydeligt højere vedligeholdelsesomkostninger end med en moderne, nybygget bygning.
Faktisk er beregningen af en vedligeholdelsesreserve kun nødvendig for udlejere af flerfamiliehuse - på grund af det samme problem med enfamiliehuse, nemlig at reparationer, vedligeholdelse og reparationsarbejde skal betales med jævne mellemrum, er beregningen også fornuftig der.
Der er heller ingen lovligt foreskrevet beregningsmetode for udlejere - loven taler kun om en "passende reserve".
I praksis kan man dog nøjes med det, der kaldes Peters formel .
Bygningens produktionsomkostninger (byggeomkostninger) pr. M² x 1,5 / 80 = årlige vedligeholdelsesomkostninger pr. M²
Hvis du ganger dette resultat med kvadratmeter og deler med 12, ved du, hvilket månedligt beløb du skal afsætte til fremtidige reparationer. Du kan finde ud af produktionsomkostningerne pr. M² fra bygningens byggeplaner. Denne beregning skal dog bruges med forsigtighed i huse, der er mere end 80 år gamle.
Formlen er baseret på en statistisk bestemt gennemsnitsværdi, hvilket betyder, at reparationer og vedligeholdelsesarbejde skal udføres på bygninger ca. 1,5 gange produktionsværdien inden for 80 år.
Peters formel er ofte ret korrekt for ældre bygninger; ofte er faktoren 1.5 lidt for lav på grund af omkostningsforskelle for arbejde i de enkelte områder. Så tillad dig selv en sikkerhedsmargen her, hvis byggearbejde er dyrere i dit område end andre steder (f.eks. I storbyområder).
Med en ny bygning kan du også gøre det lettere for dig selv:
Du skal blot tage 0,8% til 1% af købsprisen eller byggeomkostningerne efter afslutning som en årlig vedligeholdelsesreserve, og du er altid på den sikre side og kan betale næsten alle reparationer, der skal betales fra reserven.
