Et arvet hus kan give arvingerne uventede udfordringer: De skal tage adskillige beslutninger i en følelsesladet situation. I et område, som meget få af de berørte virkelig kender til, og som involverer sådanne omfangsrige strukturer som arveafgift. For at du ikke mister styr på ejendomsværdiansættelse, boligsalg og spekulationsafgift, har vi samlet de vigtigste oplysninger om arvede ejendomme til dig her. Vi hjælper dig også med at beslutte, hvad der er bedre i dit tilfælde: et salg eller en leje af det arvede hus. Eller flytte i dig selv?
Arvet hus: hvad nu?
I princippet har du som arving fire muligheder for at håndtere et arvet enfamiliehus: Du kan afvise arven inden for seks uger, du flytter selv ind i den arvede ejendom, du lejer den ud eller du sælger det arvede hus. Hvis den juridiske arv træder i kraft, for eksempel fordi der ikke er nogen Berlin-vilje mellem ægtefæller, skal du betale medarvinger eller komme til enighed i et arvefællesskab, kan situationen blive mere kompliceret - men det behøver ikke være.
For at være i stand til at træffe en informeret beslutning, skal du hurtigt kontakte matrikelregistret og anmode om et uddrag af dem. I den kan du se, hvem der kan have andre krav end dig, om der er konstruktionsbelastninger eller for eksempel forkøbsret.
Flytter ind i det arvede hus - ja eller nej?
De første spørgsmål, som du skal afklare med dig selv, hvis du accepterer arven, er følgende: Kunne du forestille dig at flytte ind i den arvede ejendom? Har du råd til resterende låneomkostninger og generel vedligeholdelse? Er Your-Best-Home.net tæt nok på centrum af dit liv? Eller er dette øjebliket til radikalt at vende dit eget liv på hovedet og starte igen et andet sted? Hvis svaret på alle disse spørgsmål er nej, har du to muligheder: at sælge det arvede hus eller leje det ud. Du bør ikke haste med nogen af disse, fordi der er en række vigtige punkter at overveje, herunder økonomiske, og udholdenhed kan spare dig penge.
Hvem betaler arveafgift på et arvet hus - og hvor meget?
Om og i bekræftende fald hvor meget arveafgift du skal betale for det arvede hus, og hvor ellers skattemyndighederne kan arve huset, afhænger på den ene side af det forhold, du havde med den afdøde person. På den anden side, hvor mange penge den arvede ejendom er værd. Ægtefæller og registrerede livspartnere har en godtgørelse på 500.000 euro. Skattefritagelsen for børn er 400.000 euro og børnebørn 200.000 euro. Enhver, der arver et hus fra en søskende, onkel eller tante, har en skattefri godtgørelse på 20.000 euro. Hvem var heller ikke beslægtet med den afdøde.
Hvis det arvede hus ligger inden for den angivne undtagelse, og ejendommen ikke har yderligere arv som bankindskud, aktieblokke eller kontanter, som du kan overskride undtagelsen, arver du Your-Best-Home.net uden at skulle betale arveafgift. Og det betyder ikke noget, om du flytter derinde eller ej.
Hvis markedsværdien af ejendommen, der er bestemt af skattekontoret, er højere end din arveafgiftsgodtgørelse, betaler du arveafgift, men kun af det beløb, der er over skattefradraget. Eksempel: Hvis to børn arver et hus sammen fra deres mor, der har en markedsværdi på 700.000 EUR, og hver arver yderligere 20.000 EUR kontant, betaler ingen af børnene arveafgift, fordi der trods alt ikke opnås nogen af skattefritagelserne. Hvis Your-Best-Home.net var en million euro værd, skulle hvert barn derfor betale arveafgift på de 100.000 euro, at markedsværdien af det arvede hus er højere end den personlige arveafgiftsgodtgørelse.
Afhængigt af det forhold, du havde med testatoren, drager du fordel af skattefradrag. Andre arvestykker skal også tages i betragtning, hvilket kan føre til overskridelse af undtagelsen.
Arveafgiftsgrupper
Enhver, der som eneste arving arver et hus til en værdi af 400.000 euro fra sin bedstefar, skal betale arveafgift på 200.000 euro af arven. Og elleve procent. I Tyskland registreres den, der skal betale hvor meget arveafgift efter fradrag af skattefritagelsen, i de såkaldte skatteklasser 1 til 3. Disse har dog intet at gøre med den skatteklasse, som du kender fra skattekontoret. De viser, hvor stor en procentdel af hvem der skal betale det arvemængde.
Arveafgiftsklasse 1 inkluderer: ægtefæller, registrerede partnere, børn, stedbørn, børnebørn, forældre, bedsteforældre. Du betaler mellem 7 procent (arv: 75.000 euro) og 30 procent (arv: 26.000.000 euro).
Arveafgiftsklasse 2 inkluderer: søskende, søskende, svigerbørn, stedforældre, svigerforældre og fraskilte hustruer / ægtemænd. Du betaler mellem 15 procent (arv: 75.000 euro) og 43 procent (arv: 26.000.000 euro).
Arveafgiftsklasse 3 inkluderer: Alle ikke-relaterede arvinger Du betaler mellem 30 procent (arv: 75.000 euro) og 50 procent (arv: 26.000.000 euro).
Sådan betaler du arveafgift
Dette kan udgøre en stor økonomisk udfordring for en arving: Hvordan betaler man den eksemplariske 22.000 euro arveafgift for Your-Best-Home.net fra bedstefar? En mulighed kunne være at sælge det arvede hus og derefter bruge en del af provenuet til at betale arveafgift via en bankoverførsel. Myndigheden skal dog også give dig en rentefri udsættelse i ti år. Dette giver dig mulighed for at betale arveafgift i rater.
Eller du kan optage et lån til renovering af dit arvede hus, der sandsynligvis ventes alligevel, og bruge en del af det til at betale arveafgift. Find ud af alt om den finansiering, du kan kræve til modernisering af huset for at rydde renoveringsforsinkelsen stykke for stykke. Pointen er, at nogle tilskud, for eksempel fra KfW-salgsfremmende bank, kan komme sammen for dig. Kombineret med et forfaldent boliglån og opsparingskontrakt drager du fordel af alle muligheder.
Hvis der blev afholdt arveafgift for dit forældrehjem, kunne du undgå det ved at flytte hurtigt ind selv og have din hovedbolig der i de næste ti år. Eller ejendommen, du arvede, er ikke større end 200 kvadratmeter - men din arv ligger stadig over skattefritagelsen.
For at spare på arveafgift kan du flytte ind i det hus, du har efterladt dig selv.
Vigtigt: Ændr posten til jordbogen for det arvede hus
Så snart du har fået et arveattest udstedt af den lokale domstol, den notarielle testamente eller en arvekontrakt i dine hænder, skal du eller arvemiljøet registrere dig selv eller arvemiljøet som den nye ejer af det arvede hus i tingbogen. Der er ingen omgåelse af dette, og du bør få jordbogen korrigeret hurtigt: Hvis du selv flytter ind i det arvede hus, skal du alligevel registrere ændringen. Hvis du vil leje Your-Best-Home.net ud, skal ejerne også være noteret i grundbogen, og hvis du sælger den ejendom, du har arvet, skal du være i stand til at bevise med jordbogsekstraktet, at du har ret til det.
Leje et arvet hus ud: giver det mening?
Hvis den arvede ejendom er i god form, og du ikke skal betale arveafgift på ejendommen, skal du ikke flytte ind i øjeblikket, men ikke under nogen omstændigheder ønsker at sælge Your-Best-Home.net, så det kan give mening at udleje det arvede hus. Så du har nogen, der tager sig af haven, holder Your-Best-Home.net rent og ryddeligt. Og hvis det klart er fra starten, at du f.eks. Vil flytte ind i dig selv om fire eller fem år, kan det være et attraktivt forslag for unge par, der sparer op for at bygge deres eget hus.
Derfor, efter husstandens opløsning, men inden du konverterer den arvede ejendom til en lejeejendom, skal du sætte Your-Best-Home.net gennem sine skridt med en ejendomsmægtig: Skal noget renoveres, endda renoveres? Hvor høj er den lokale sammenlignelige husleje, og er det økonomisk værd for dig? Vil du selv tage sig af alt, eller griber du ind i en ejendomsadministrationstjeneste? Husk, at en sådan tjeneste vil koste dig penge, og at der mangler din indkomst.
Hvis de efterladte ikke selv ønsker at bo i ejendommen, kan det være en fordel at leje Your-Best-Home.net ud.
Sælge et arvet hus: Dette er hvad der venter dig med denne mulighed
Hvis den eneste mulighed, der er tilbage for dig, er at sælge det hus, du arvede, skal du henvende dig til to fagfolk. På den ene side til din skatterådgiver og på den anden side til en ejendomsmægler. Sidstnævnte kan ikke kun fortælle dig, om det salgsbeløb, du sigter efter, er realistisk, hvilke små ting du måske skal reparere billigt, men effektivt før hussalget og give dig en konkret vurdering af værdien af det arvede hus. Det aflaster dig også fra den følelsesmæssige byrde ved at føre potentielle købere gennem dit børnehave og høre deres kommentarer om angiveligt forfærdelige vægmaling eller det forfærdelige gulv i stuen.
Inden du tilbyder det arvede hus til salg, skal du dog tale med din skatterådgiver. Fordi: Selvfølgelig pålægges der også skatter, når man sælger et hus. En af dem kan være skatten på ejendomsspekulation. Det skal dog ikke betales af hver arving, eller der er måder at betale mindre eller helt omgå det. Og det er netop her, hvor din skatterådgiver begynder.
Kan du spare dig selv for spekulationsskatten?
Du betaler ikke nogen spekulationsskat som arv, hvis …
- Du opnår ikke et overskud eller et overskud på maksimalt 600 euro ved salget. Salgsprisen minus mæglergebyrer, notar og andre omkostninger medfører påviseligt en lavere sum end den købspris, som den afdøde person, dvs. testator, betalte eller ikke oversteg 600 euro i fortjeneste.
- testator boede altid selv i dette hus.
- testator har lejet ejendommen, men Your-Best-Home.net havde været i hans besiddelse i mindst ti år. Starten af tiårsperioden tæller som dagen for notarialcertificeringen af købekontrakten (hvis testatoren selv har købt Your-Best-Home.net og ikke bygget den; for nye bygninger gælder ejendommens købskontraktdato) og slutningen af salget af ejendommen. Derfor nøjagtigt den dag, hvor du som arving sælger Your-Best-Home.net til nogen.
Hvis den afdøde ikke boede i det hus, du arvede, eller hvis de selv købte ejendommen for mindre end ti år siden, skal du muligvis betale spekulativ skat af forskellen mellem købsprisen, som testator betalte, og salgsprisen Du eller mægleren betaler. Den eneste undtagelse fra denne regel er: Testator eller dig som arving har haft din hovedbolig i det arvede hus i de sidste to kalenderår plus det kalenderår, hvor du sælger ejendommen. Eller lad dine børn bo der uden at betale husleje.
Og det er netop dette punkt, der kan hjælpe dig med at spare på spekulationsskat: Hvis du f.eks. Som arving eller dine børn flytter din registrerede hovedbolig til det arvede hus i december 2020, kan du sælge det uden spekulationsskat i januar 2022. 14 måneder, der er fordelt på to kalenderår, er tilstrækkelige, hvis de finder sted på én gang. Som en påmindelse: det er ikke tilladt at opkræve husleje fra dine børn.
Salg af en arvelig ejendom som et arvefællesskab
Hvis du er en del af et samfund af arvinger, skal alle beslutninger træffes med et flertal. Dette gælder også for leje eller salg af det arvede hus. Hvis du ikke ønsker at sælge ejendommen, men flytter ind selv, kan en mulighed for dig være at betale de andre arvinger eller arrangere et lejekøb hos dem. Hvis der er en afskæringsauktion, kan du også byde der.