Ved køb af fast ejendom eller jord forfalder normalt mange tusinder af euro i overførselsskat. At kende reglerne kan reducere omkostningerne mærkbart.
Endnu en rekord brudt: 15,8 milliarder euro i salg af fast ejendom i føderale stater i 2019 via skat til fast ejendom. Tre gange så meget som for ti år siden. Finansministrene er glade. Imidlertid har ejendomskøbere mindre grund til at fejre. Det er en aftale om, hvorvidt sælger eller køber betaler for transaktionsafgiften baseret på købsprisen. Normalt betaler køberne dog. For hver euro, der bruges på ejendommen, øges skattebyrden for skattekontoret også. Dette gælder især i føderale stater med en høj skattesats for ejendomsoverførsel. Det varierer på tværs af republikken mellem 3,5 og 6,5 procent (se tabel nedenfor). Men lovgiveren har åbnet muligheder for at vende skatteskruen lidt tilbage: Kun de væsentlige dele af ejendommen er underlagt afgift til fast ejendom.De, der er fortrolige med sagen, kan vise varebeholdningen separat i den notariserede salgskontrakt. Dette formindsker skattegrundlaget, og køberen kan spare flere tusinde euro i overførselsskat på fast ejendom.
Beløb til afgift på fast ejendom
Mængden af overførselsskat på fast ejendom varierer afhængigt af forbundsstaten. Købere i Thüringen betaler næsten dobbelt så høje skatter som købere i Bayern eller Sachsen.
|
stat |
Overførsel Land skat sats * |
Skat på købsprisen |
|---|---|---|
|
Bayern |
3,5 procent |
10.500 euro |
|
Sachsen |
3,5 procent |
10.500 euro |
|
Hamborg |
4,5 procent |
13.500 euro |
|
Baden-Württemberg |
5 procent |
15.000 euro |
|
Bremen |
5 procent |
15.000 euro |
|
Niedersachsen |
5 procent |
15.000 euro |
|
Rheinland-Pfalz |
5 procent |
15.000 euro |
|
Sachsen-Anhalt |
5 procent |
15.000 euro |
|
Berlin |
6 procent |
18.000 euro |
|
Hesse |
6 procent |
18.000 euro |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
6 procent |
18.000 euro |
|
Brandenburg |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Nordrhein-Westfalen |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Saarland |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Slesvig-Holsten |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Thüringen |
6,5 procent |
19.500 euro |
* Fra juli 2020
Beholdning sænker skattebyrden
Alt, der ikke er centralt for ejendommen, og som kan fjernes uden at ødelægge det, falder under lagerbeholdningen. Hvis du kontraherer dette separat med en delvis købspris, sænker du ejendomsprisen. Mulige emner er:
- Sauna, køkken, møbler, lys
- Haveskur, haveværktøj
- Markise, carport, skraldespande
Skattemyndighederne indregner beløbene i købekontrakten uden en vurdering, så længe de er rimelige og ikke overstiger i alt 15 procent af købsprisen, men ikke mere end 50.000 euro. For at være forberedt på forespørgsler fra skattekontoret, lad sælgeren give dig fakturaerne.
Ekstra tip til købskontrakten for et ejerlejlighed: Vis vedligeholdelsesreserverne for den tidligere ejer separat. Derefter skal der ikke betales skat for overførsel af fast ejendom.
Lavere skat for overførsel af fast ejendom: Så skattemyndighederne får intet
Arv og gaver er fritaget for ejendomsoverførselsskat, ligesom salg mellem ægtefæller. ”Dette gælder også for tvister om ejendom efter skilsmisse,” siger Jörg Strötzel, skatterådgiver og bestyrelsesformand for United Wage Tax Aid eV (VLH). Direkte pårørende er også undtaget. Dette inkluderer bedsteforældre, forældre og børn, men ikke søskende. En yderligere undtagelse: Hvis du f.eks. Køber et par kvadratmeter af haven fra din nabo, går skattemyndighederne ofte tomme hænder væk. Skattepligt begynder kun fra en købspris på 2.500 euro.
Bare snyd ikke
Ikke ethvert håb om at sænke ejendomsskatten er opfyldt. Tag for eksempel fastrente: Hvis den tidligere ejer bevarer retten til at bo i ejendommen, reduceres købsprisen med mange tusinde euro. Imidlertid skal der overføres skat på fast ejendom på denne værdi.
Og pas på: det kan være farligt, hvis tvivlsomme ejendomsudviklere lover, at ejendomsskatten kun skal betales af ejendomsprisen, forudsat at der udarbejdes separate købekontrakter til ejendom og huskonstruktion. De har køb af ejendommen, der er notariseret, men ikke byggekontrakten. Skattekontoret bør trods alt ikke bemærke noget. Hvis købere deltager, er begge kontrakter ugyldige, og deres tidligere betalinger kan gå tabt. Fordi: Så snart en økonomisk sammenhæng mellem salg af ejendommen og bygning af et hus kan identificeres, hører begge hjemme på notarens skrivebord. En anbefaling i salgsprospektet beviser allerede den økonomiske forbindelse mellem ejendomssælgeren og ejendomsudvikleren. Kun hvis du køber jord og bestiller uafhængigt,skattekontoret er tilfreds med ejendomsoverførselsskatten for ejendommen.
Ekspertrådgivning: Hvad du skal overveje, når det kommer til afgift på fast ejendom
Ekspertrådgivning fra Jörg Strötzel, skatterådgiver og bestyrelsesformand for United Lohnsteuerhilfe eV:
Den, der køber en ejendom, skal normalt betale skat for overførsel af fast ejendom. Skatten forfalder straks efter købet. En notar regulerer de nødvendige juridiske processer. Han meddeler det ansvarlige skattekontor, at der er indgået en salgskontrakt. Skattekontoret udsteder derefter skatteopgørelsen for jordoverførsel og sender den til køberen.
Betal hurtigt: Skatten på fast ejendom skal som regel betales senest en måned efter modtagelsen af skatteopgørelsen. Hvis dette ikke sker, nægter skattekontoret at udstede den såkaldte godkendelsesattest. På den ene side kan dette resultere i sanktioner for forsinket betaling. For det andet kan køberen af en ejendom kun optages i grundbogen, hvis skattekontoret udsteder dette godkendelsesbevis. Og køberen er kun dokumenteret som ejendomsejeren, når den er optaget i grundbogen. Imidlertid er både sælger og køber grundlæggende underlagt skat for overførsel af fast ejendom. Hvis køberen faktisk ikke betaler, kan skattekontoret også bede sælgeren om at betale.
