Udlejere skal bevare deres ejendomme. Du kan trække udgifterne til dette fra skatten som vedligeholdelsesudgifter. Men der er grænser. Vi forklarer, hvilke muligheder du har, og hvad du skal overveje.
Et overblik over de vigtigste ting
- Udlejere kan trække omkostningerne til vedligeholdelse af en ejendom fra skat.
- Den såkaldte vedligeholdelsesomkostning er en af annonceringsomkostningerne og reducerer skattebyrden.
- Imidlertid betragtes ikke alle foranstaltninger på bygningen som udgifter til vedligeholdelse. De skal derefter behandles forskelligt i skattemæssigt øjemed.
- Grænsen på 15 procent begrænser skattefradrag som vedligeholdelsesudgifter inden for de første tre år efter købet.
- Ved hjælp af forenklingsreglen kan udlejere også trække produktionsomkostninger som vedligeholdelsesudgifter.
Hvad er vedligeholdelsesindsatsen?
Vedligeholdelsesindsatsen beskriver de økonomiske ressourcer, der bruges til at vedligeholde en bygning. Udlejere kan fratrække de beløb, der er brugt i deres selvangivelse, som indkomstrelaterede udgifter, sammenligne dem med lejeindtægter og dermed reducere skattebyrden i det tilsvarende år.
Hvis du har udskiftet dine vinduer, har du mulighed for at trække omkostningerne som vedligeholdelsesudgifter fra skatten.
Eksempler på vedligeholdelsesindsats
Foranstaltninger, der tjener til fornyelse af eksisterende dele eller udstyr eller systemer i eller på bygningen, betragtes som vedligeholdelsesomkostninger i overensstemmelse med direktiv 21.1, afsnit 1, i indkomstskattedirektivet (EStR).
Eksempler på foranstaltninger, der betragtes som vedligeholdelsesomkostninger, er:
|
Bygningsområde |
måle |
|---|---|
|
Vinduer / døre |
Vinduesudveksling, Forstørrelse af et eller Installation af sikkerhedslåse |
|
badeværelse |
Renovering af badeværelset Udskiftning af øjeblikkelige vandvarmere ved at forbinde |
|
varmeapparat |
Udskiftning af kulkomfurer med Udskiftning af olievarmeren med en Forbindelse til fjernvarmenettet |
|
Elektrisk installation |
Fornyelse af installationen |
|
facade |
Renovering af facade for bedre varme- og Facademaleri |
|
forskellige planter |
Forbindelse til bredbåndsnetværket Installation af et privat bredbåndssystem Installation af måleteknologi til forbrugsbaseret |
|
top, tag |
Tagreparationer Ny dækning Konvertering for eksempel fra et fladt tag eller |
|
Almindeligt område |
Elevatorreparationer Udskiftning af defekte fliser eller tæpper |
Vedligeholdelsesomkostningerne skelnes fra anskaffelses- eller produktionsomkostningerne. De er heller ikke inkluderet i produktionsomkostningerne til næsten erhvervelse.
Hvad er anskaffelsesomkostninger og (nær anskaffelses) produktionsomkostninger?
I forbindelse med en bygning og dens vedligeholdelse er der tre udtryk, der skal skelnes fra vedligeholdelsesindsatsen:
1. Anskaffelsesomkostninger
Anskaffelsesomkostninger forstås i overensstemmelse med § 255, afsnit 1, i handelsloven (HGB) til at betyde udgifterne ", der er foretaget for at erhverve et aktiv og sætte det i en operationel tilstand (…)." anskaffelsen koster købsprisen inklusive de supplerende omkostninger såsom mæglervirksomhedsprovision, ejendomsoverførselsskat osv.
2. Produktionsomkostninger
Betydningen af produktionsomkostningerne er også defineret ved lov. I henhold til afsnit 255, afsnit 2 i den tyske handelslov (HGB), er de "de udgifter, der (…) opstår for produktionen af et aktiv, dets udvidelse eller for en (…) væsentlig forbedring." de afholdte udgifter tæller ikke som vedligeholdelsesomkostninger, men som produktionsomkostninger. Det samme gælder, hvis bygningen udvides, f.eks. Med en udvidelse.
Hvis en bygning påviseligt forbedres, f.eks. Ved en tagudvidelse eller en balkon, er disse omkostninger en del af produktionsomkostningerne og kan ikke trækkes fra skatten som vedligeholdelsesomkostninger.
3. Næsten anskaffelsesomkostninger
I overensstemmelse med § 6, stk. 1, nr. 1a i indkomstskatteloven (EStG), er produktionsomkostninger ved køb næsten de omkostninger, der afholdes til reparationer og moderniseringer inden for tre år efter køb, hvis disse overstiger 15 procent af bygningens anskaffelsesomkostninger uden moms.
Disse tre omkostningsposter skal adskilles fra vedligeholdelsesudgifter, da de ikke umiddelbart kan indregnes som indtægtsrelaterede udgifter i selvangivelsen. I stedet skal de afskrives over bygningens brugstid. Dette er normalt 50 år.
Hvad er grænsen på 15 procent for vedligeholdelsesindsats?
Hvis en bygning erhverves og omfattende moderniseres eller renoveres inden for de tre år efter købet, skal ejendomsejere holde øje med de samlede udgifter til den.
Omkostningerne hertil kan kun betragtes som vedligeholdelsesomkostninger og indregnes således direkte i selvangivelsen som indtægtsrelaterede omkostninger, hvis de ikke udgør mere end 15 procent af anskaffelsesomkostningerne. Hvis de er højere, skal de afskrives over bygningens brugstid.
Eksempel: Fru Schmidt købte et ejerlejlighed den 1.7.2017 for 350.000 euro. 15 procent af købsprisen svarer til 52.500 euro.
Umiddelbart efter købet gennemfører hun moderniserings- og renoveringsarbejde. For eksempel har hun lagt ny parket, udskiftet vinduerne og et intercom-system installeret. Omkostningerne til dette beløb sig til i alt 65.000 euro.
Fru Schmidt overskrider således grænsen på 15 procent med 12.500 euro. Den kan derfor ikke straks registrere udgifterne i selvangivelsen som vedligeholdelsesudgifter og følgelig heller ikke straks som indtægtsrelaterede udgifter, men skal afskrive dem over en periode på 50 år.
Hvis en ejendomsejer ønsker at drage fordel af muligheden for at kunne trække vedligeholdelsesomkostningerne straks i selvangivelsen, skal han derfor beregne nøjagtigt og planlægge omkostningerne. Hvis en foranstaltning kan udsættes med et par år, så grænsen på 15 procent ikke overskrides, kan dette have positive skatteeffekter.
For at kunne trække omkostningerne som vedligeholdelsesudgifter fra skatten skal du overholde grænsen på 15 procent.
Hvornår gælder grænsen på 15 procent ikke?
Det er vigtigt at vide, at grænsen på 15 procent for vedligeholdelsesomkostninger kun gælder, hvis ejendommen er købt, dvs. erhvervet i henhold til skatteretten. For eksempel, hvis bygningen blev doneret, skal grænsen på 15 procent ikke overholdes for de afholdte omkostninger og selvangivelsen.
Hvad er forenklingsreglen for vedligeholdelsesindsatsen?
Under visse betingelser kan udlejere fratrække foranstaltninger, der faktisk tæller som produktionsomkostninger som vedligeholdelsesomkostninger efter anmodning.
Den eneste ting at bemærke er, at omkostningerne for hver enkelt foranstaltning, der medfører en væsentlig forbedring eller udvidelse af bygningen, ikke må overstige 4.000 euro (ekskl. Moms). Dette er beskrevet i direktiv 21.1, afsnit 2, afsnit 2 EStR.
Denne såkaldte forenklingsregel gælder dog ikke, hvis den udførte foranstaltning tjener den endelige færdiggørelse af den nyopførte bygning. Hvis Your-Best-Home.net ikke kan bruges på forhånd, tæller målingen altid som en produktionsomkostning.
I tilfælde af forenklingsforordningen eller grænsen på 4.000 euro ser skattemyndighederne nogle gange meget nøje ud: Hvis en ejendoms standard forbedres betydeligt inden for fem år som et resultat af sådanne foranstaltninger, behandles omkostningerne normalt som produktionsomkostninger. Udlejere kan derefter kun trække beløbene over bygningens levetid.