Den komparative husleje, der er sædvanlig i området, bliver særlig vigtig, hvis en lejestigning skal håndhæves. Du kan læse her, hvad den standard sammenlignende husleje er, hvordan den bestemmes, og hvilke faldgruber der kan snuble over.
Et overblik over de vigtigste ting
- Den lokale sammenlignende husleje angiver, hvilke lejepriser der kan forventes i et bestemt område.
- Der er flere måder at finde ud af.
- I tilfælde af en lejestigning op til den lokale sammenlignende husleje skal visse regler overholdes.
- Forbrugere kan også få et overblik over den lokale leje.
Hvad er den lokale sammenlignende husleje?
Den sammenlignende husleje, der er sædvanlig på stedet, angiver gebyrerne for lejede lejligheder i den relevante eller en sammenlignelig kommune de sidste seks år for boligareal. Gennemsnittet af disse beløb svarer til den lokale sammenlignende husleje. Dette er reguleret i afsnit 558, afsnit 2 i den tyske civilret (BGB). Sammenligningen gælder ikke lejligheder, hvis lejebeløb er bestemt ved lov eller baseret på en finansieringsforpligtelse.
Når man bestemmer den typiske sammenlignende leje for en bestemt lejlighed, der skal lejes for placeringen, er det vigtigt, at lejlighederne, der anvendes til sammenligningen, er sammenlignelige med hensyn til type, størrelse, udstyr, tilstand og placering samt med hensyn til de energiske krav.
Ved bestemmelse af den lokale sammenlignende husleje anvendes kun lignende konstruerede huse i området.
Hvad er en lejestigning op til den lokale sammenlignende husleje?
I tilfælde af en lejestigning op til den sammenlignende husleje, der er sædvanlig for placeringen, henviser udlejeren til det faktum, at der i gennemsnit opkræves højere husleje for sammenlignelig beboelsesareal i det pågældende område, end han hidtil har bedt om.
Muligheden for forhøjelsen giver ham § 558, afsnit 1 BGB. Der er dog også en note om, at lejen skal have været uændret i mindst 15 måneder indtil stigningspunktet.
Hvilke betingelser gælder for lejestigningen?
Udlejer skal skriftligt meddele lejestigningen i henhold til § 558a, stk. 1 BGB og også begrunde det. I sit brev vil han derfor sammenligne værdien af den lokale sammenlignende leje med den tidligere anmodede leje og kræve en tilsvarende forhøjelse af den månedlige leje. Lejeren skal derefter acceptere dette inden for tre måneder. Hvis han ikke gør dette, gælder den tidligere aftalte husleje fortsat. Udlejer kan dog sagsøge for godkendelse af lejestigningen.
I tilfælde af en lejestigning op til den lokale sammenlignende husleje kan lejen ud over ovenstående betingelser ikke stige med mere end 20 procent inden for tre år. Denne såkaldte loftbegrænsning gælder derfor også, hvis lejen forøges til den lokale standardleje. I nogle regioner som Berlin eller Köln er denne grænse lidt lavere på 15 procent.
I tilfælde af nye huslejer skal udlejer også tage højde for den lejeprisgrænse, der kan gælde for den tilsvarende region.
En lejestigning skal meddeles skriftligt af udlejer og begrundes - her spiller den lokale sammenlignende husleje også en vigtig rolle.
Hvordan bestemmes den lokale sammenlignende husleje?
Der er fire forskellige måder at bestemme den lokale sammenlignende husleje på:
- via lejeindekset,
- om sammenlignelige lejligheder,
- en ekspertudtalelse,
- via information fra en lejedatabase.
Disse fire procedurer kan også bruges af udlejere i overensstemmelse med § 558a, afsnit 2, i den tyske civillov (BGB) som begrundelse for en lejestigning op til den lokale sammenlignende husleje.
Sammenlignende husleje, der er sædvanlig i området: Bestemmelse ved hjælp af lejeindekset
Hvis der er et lejeindeks for byen eller byen, gør det det meget nemmere at bestemme den lokale sammenlignende husleje. Lejeindekset offentliggøres af den respektive by eller kommune i samarbejde med lejer- og udlejersammenslutninger. Det giver information om de leje, der skal betales for boligareal i det relevante område på tidspunktet for analysen. Her skelnes der mellem det enkle og det kvalificerede huslejeindeks:
- Enkelt huslejeindeks : Det enkle huslejeindeks giver et overblik over de lokale huslejer eller de gebyrer, der skal betales i sammenlignelige områder i overensstemmelse med § 558c, afsnit 1 BGB. Denne oversigt er skabt af den respektive by eller sted sammen med repræsentanter for lejere og udlejere. Det enkle huslejeindeks bør tilpasses markedsudviklingen hvert andet år (§ 558c, afsnit 3 BGB).
- Kvalificeret lejeindeks: Det kvalificerede huslejeindeks giver også et overblik over husleje, der skal betales på det respektive sted. Det blev også udarbejdet af byen sammen med udlejer og lejerrepræsentanter. Med det kvalificerede huslejeindeks sker dette dog efter anerkendte videnskabelige principper (§ 558d, afsnit 1 BGB). Et kvalificeret huslejeindeks skal tilpasses markedsudviklingen hvert andet år. Efter fire år er det obligatorisk at oprette en ny (§ 558d, afsnit 2 BGB).
Hvis alle juridiske krav til det kvalificerede huslejeindeks er opfyldt, antages det juridisk set, at de værdier, der kan læses i det, faktisk afspejler den lokale sammenlignende husleje.
Beregn den lokale sammenlignende leje med sammenlignende lejligheder
Hvis der ikke er noget lejeindeks i en by eller en by, kan den sædvanlige sammenlignende husleje alternativt bestemmes ved hjælp af sammenlignende lejligheder (afsnit 558a, afsnit 2, punkt 4 BGB). Hvis udlejeren ønsker at hæve lejen for en bestemt lejlighed, skal han finde tre forskellige lejligheder, der er så ens som muligt til hans egen.
Disse faktorer er blandt andet afgørende:
- Størrelse : Kvadratmeter af de sammenlignelige lejligheder skal være så tæt som muligt på værdien af den pågældende lejlighed. Jo større afvigelse, jo sværere er det at bruge denne lejlighed som en gyldig sammenligning.
- Antal værelser : Antallet af kvadratmeter alene er dog ikke afgørende. Det er også vigtigt, hvor mange rum boligarealet er opdelt i. Når alt kommer til alt er en 70 kvadratmeter lejlighed med to værelser mere behagelig end en lejlighed af samme størrelse med fire værelser.
- Beliggenhed : Lejlighederne skal også være sammenlignelige med hensyn til placering. En lejlighed i et borgerligt område skal ikke sidestilles med en i et problematisk område og er derfor næppe sammenlignelig.
- Byggeår : Alderen på de sammenlignende lejligheder skal omtrent svare til den pågældende lejligheds alder, så en meningsfuld sammenligning er mulig.
- Udstyr : Sidst men ikke mindst er udstyret også vigtigt, når man sammenligner lejligheder med hinanden. Hvis parketgulve af høj kvalitet lægges over gulvvarme, hvis der er et fremragende køkken, eller hvis lejligheden har moderne vinduer, skal denne standard også være til stede så præcist som muligt i de sammenlignelige lejligheder.
Den lokale sammenlignende husleje kan bestemmes ved hjælp af sammenlignende lejligheder. De afgørende faktorer her er størrelse, antal værelser, placering, byggeår og udstyr.
I tilfælde af en lejestigning op til den lokale sammenlignende leje baseret på tre sammenlignende lejligheder, skal udlejeren vælge lejlighederne på en sådan måde, at lejeren er i stand til at kontrollere nøjagtigheden af oplysningerne. Til dette er det normalt tilstrækkeligt, hvis udlejer angiver den nøjagtige adresse med gulvet og lejlighedens placering (højre, venstre, centrum).
Vigtigt: Hvis den normale lokale leje skal bestemmes ved hjælp af tre sammenlignelige lejligheder, tæller gennemsnittet af disse tre lejligheder ikke. Huslejen kan derefter kun forhøjes til den laveste værdi af de tre bestemte huslejer.
Bestem den lokale sammenlignende husleje med en ekspertrapport
Den lokale sammenlignende husleje kan også bestemmes ved hjælp af en ekspertudtalelse (afsnit 558a, afsnit 2, punkt 3 BGB). I henhold til loven skal denne ekspert udpeges offentligt og svoret (ibid.) Og retfærdiggøre sin rapport.
For eksempel skal han forklare, hvordan han har bestemt den lokale sammenlignende husleje. Som regel bruger eksperten også sammenlignelige lejligheder og bestemmer de nødvendige leje til dette. Han behøver ikke specifikt at navngive disse lejligheder i sin rapport, men han skal angive de lejepriser, der er bestemt under hans arbejde.
Ekspertudtalelsen skal også vise, at eksperten har fastlagt den sædvanlige sammenlignende husleje ved hjælp af nye og eksisterende huslejer og tidligere har set den lejlighed, som lejen skal forhøjes for. I større boligkomplekser er det også tilladt for eksperten at inspicere en sammenlignelig lejlighed.
Udlejer skal vedhæfte den fulde ordlyd af ekspertrapporten til hans huslejestigning.
Hvis en ekspert indkaldes til at bestemme den lokale sammenlignende husleje, skal han eller hun retfærdiggøre sin ekspertudtalelse i henhold til loven.
Lokal sammenlignende husleje: Beregning ved hjælp af lejedatabasen
Den lokale sammenlignende husleje kan også bestemmes ved hjælp af en lejedatabase i overensstemmelse med § 558a, afsnit 2, punkt 2 BGB. I overensstemmelse med afsnit 558e i den tyske civillov (BGB) er dette en "kontinuerlig samling af huslejer, der administreres eller anerkendes i fællesskab af kommunen eller repræsentanter for udlejere og lejere".
For individuelle lejligheder inden for det pågældende opholdsområde kan lejedatabasen bruges til at drage en konklusion om den aktuelle, lokale sammenlignende husleje. Da data kontinuerligt registreres i udlejningsdatabasen, er de mere opdaterede end lejeindekset.
Hvordan finder jeg ud af den lokale sammenlignende husleje?
Ikke kun forretningsfolk, men også privatpersoner kan se på den lokale sammenlignende husleje, for ifølge § 558c, afsnit 4, sætning 2 i den tyske civillov, skal huslejeindekset og ændringer heraf offentliggøres.
Hvis der er et lejeindeks til det tilsvarende sted, kan det derfor ses på den ansvarlige kommune eller byadministration.
Det er også muligt at se på lejedatabaser: hvis det er nødvendigt, mod betaling, har forbrugerne lov til at se på oplysningerne i databasen. Afhængigt af hvem der vedligeholder udlejningsdatabasen, er den tilgængelig for inspektion fra byen eller fra lejer eller udlejeres interessegrupper.