Byggegrunde bliver dyrere og dyrere og endnu mindre. Opførelse af en parcelhus er en god løsning til at bruge dyre jorder effektivt og dele faste omkostninger. Your-Best-Home.net har opsummeret, hvad du skal overveje nedenfor.
Bygning af en parcelhus: de vigtigste ting på et øjeblik
- Rentabilitet: Med et parcelhus kan bygge- og faste omkostninger deles mellem to ejere; så hver part sparer.
- Finansiering: En lejet parcelhus hjælper med at finansiere hele huset.
- Omkostninger: Et parcelhus er en tredjedel billigere end et enfamiliehus.
- Godkendelse: Udviklingsplanen giver oplysninger om, hvorvidt tofamiliehuset er godkendt på en ukompliceret måde i anmeldelsesproceduren, eller om en bygningsansøgning er nødvendig i godkendelsesproceduren, som i værste fald kan afvises.
- Leje: Investeringsafkastet afgør, om det er umagen værd at leje som bedstemorlejlighed. Hvis procentdelen er for lav, kan det være mere rentabelt at sælge det dobbelthus.
Hvilke typer parcelhuse er der?
Rækkehuse er grundlæggende to selvforsynende enfamiliehuse, som begge ligger nøjagtigt på ejendomsgrænsen og - for det meste - er forbundet med hinanden i gavlenden. Normalt spejles begge halvdele af huset symmetrisk og danner en optisk enhed.
I de senere år er der også udviklet nye typer dobbelthuse. For eksempel er der ingen adskillelse af ejendommen, og tofamiliehuset er bygget som et selvstændigt hus med en indvendig skillevæg mellem boligenhederne. Der er også mulighed for at dele bygningstjenesterne, f.eks. Varmesystemet. Strengt taget taler man ikke længere om et parcelhus, men om et tofamiliehus eller - afhængigt af inddelingen og forholdet mellem beboere - af et hus med en separat lejlighed.
Rækkehuse behøver ikke at være ”indelukkede” - der er mange moderne typer.
Fordele og ulemper ved tofamiliehuset
fordele
- Mindre grundstørrelse tilstrækkelig sammenlignet med to enfamiliehuse
- Fælles bygningstjenester tilbyder omkostningsbesparelser
- Faste omkostninger såsom jordarbejde eller husforbindelser afholdes kun én gang - derfor billigere for begge boligenheder
- Lavere energiforbrug end en fritliggende hus
- Den anden lejlighed muliggør oprettelse af en lejlighed med flere generationer
- Som bedstemor genererer den parcelhus passiv indkomst, efter at lånet er blevet tilbagebetalt
ulempe
- Når man bygger med en anden part, kan beslutninger kun træffes sammen
- Øgede krav til lydisolering
- Mindre privatliv end med et fritliggende familiehus
- Windows er kun muligt i tre retninger
Hvad skal man overveje, når man planlægger et parcelhus?
Sammenlignet med et enfamiliehus er der flere spørgsmål at overveje, når man planlægger et dobbelthus. Det starter med ejendommen: Er den givne bygningsgrænse stor nok til et parcelhus og eventuelle garager? Hvad er ejendommens orientering? Begge parter skal have adgang til lys, og ikke den ene side bør være fuldstændig ugunstigt stillet. Begge byggepartnere skal selvfølgelig også være enige om husets form. Det starter med det grundlæggende som tagformen eller spørgsmålet om, hvorvidt Your-Best-Home.net vil have 1,5 etager eller to fulde etager.
En af de vigtigste beslutninger vedrører overvejelsen af, om Your-Best-Home.net skal bygges som et optisk parcelhus, eller om hver part kan designe deres halvdel af huset helt frit. I dette tilfælde er kun enighed om den fælles endevæg nødvendig.
Før det første planlægningsmøde skal følgende punkter defineres mentalt. Hvad kan du finde på, og hvor er de personlige no-go-problemer:
- Ønsket ejendom: Er ejendommen velegnet til dine egne ideer?
- Skal Your-Best-Home.net bygges på en gulvplade eller en kælder?
- Kan den arkitektoniske stil koordineres med tagformen og det udvendige udsyn?
- Harmoniserer grundplanerne?
Når du vælger en grund, skal du sørge for, at grunden kan opdeles i nord-syd retning.
Hvem flytter ind i det dobbelthus?
Og endelig det vigtigste spørgsmål: Hvem bygger jeg et parcelhus med? Husk, at de bedste venskaber kan gå i stykker, når det kommer til mursten eller facademaling. Der er altid flere muligheder for at bygge et hus: På den ene side kan du bygge et parcelhus som en enkelt person og derefter sælge eller leje den anden halvdel af huset. Klienten påtager sig en slags udviklerfunktion og kan frit beslutte design. Men han bærer også de fulde omkostninger, som igen er højere end for et rent enfamiliehus. Alternativt kan to parter forene deres kræfter og bygge sammen.
En ren, kontraktlig afgrænsning af alle rettigheder og forpligtelser er alfa og omega i denne konstellation. Sidst men ikke mindst er der også mulighed for, at en ejendomsudvikler bygger et parcelhus og sælger de enkelte enheder individuelt. Det meste af tiden ved du ikke, hvem din fremtidige nabo vil være.
Hvad er omkostningerne ved et parcelhus?
Samlet set er besparelsespotentialet for en parcelhus sammenlignet med et enfamiliehus omkring 10 til 35 procent. Med omkostninger på omkring 250.000 euro for et enfamiliehus er omkostningerne for en parcelhus omkring 350.000 euro. Det betyder kun omkostninger på 175.000 euro for hver halvdel af huset. Men du skal bemærke, at priserne varierer meget afhængigt af huset og ikke kan bestemmes over hele linjen.
Spørgsmålet om meromkostningerne efterfølges altid af spørgsmålet om, hvad man skal sammenligne dem med. Målt på to enfamiliehuse er en duplex altid billigere, fordi faste omkostninger kun afholdes en gang i stedet for to gange. Hvis du sammenligner en parcelhus en-til-en med et enfamiliehus, vil omkostningerne for tofamiliehuset altid være højere.
Der er potentiale for besparelser inden for følgende områder:
- Jordomkostninger divideres med to
- Jordarbejde, især byggepladsudstyr, er kun nødvendigt en gang
- Omkostninger ved den rene husskal såsom tag, gips, delt ydervæg, vindue, isolering
- Vedligeholdelsesomkostninger til bygningstjenester, f.eks. Til opvarmning
Yderligere omkostninger i forhold til et enfamiliehus:
- Varmesystem: Omkostningerne her er ca. 20 procent højere end et enfamiliehus.
- El: Der kræves to måleapparater til et parcelhus.
- Hoveddør: Hvis et teknisk rum er tilgængeligt udefra, kræves der en ekstra hoveddør.
Hvis der ikke er nogen udviklingsplan, skal den planlagte bygningstype passe ind i omgivelserne.
Hvad skal overvejes med byggeansøgningen og byggetilladelsen?
Du kan se fra udviklingsplanen, om en tomt hus endda kan bygges på en grund. Forudsætningen er, at den overhovedet eksisterer. Medmindre der er en udviklingsplan, skal byggeprojektet passe ind i miljøet. Hvis der allerede er bygget parcelhuse her, er chancerne for en tilladelse meget gode.
I udviklingsplanen angiver forskellige markeringer muligheden for et parcelhus:
O = åben konstruktion
G = lukket konstruktion
D = parcelhus
ED = enkelt eller dobbelt hus (opmærksomhed, "E" indikerer kun et enkelt hus)
Hvis det ønskede design ikke er angivet, kan Your-Best-Home.net ikke ansøges om i den forenklede meddelelsesprocedure. En bygningsansøgning skal indsendes i godkendelsesprocessen for det planlagte hus. I værste fald vil der ikke blive givet nogen godkendelse, og Your-Best-Home.net bliver nødt til at blive planlagt.
En anden snublesten er arealenummeret (GRZ). Dette angiver, hvor stor en procentdel af ejendommen der kan bygges over. Da et parcelhus kræver et større område end et enfamiliehus, kan det overskrides her.
Tip: Lav en foreløbig byggeforespørgsel, hvis det ønskede hus kan kollidere med udviklingsplanen. På denne måde ved du tidligt, om Your-Best-Home.net endda kan implementeres i den planlagte variant.
Hvad skal overvejes i opførelsesfasen af et parcelhus?
Som hovedregel skal klienten være på stedet så ofte som muligt for at kunne kontrollere de enkelte byggefaser.
Tip: Det er bedre at måle vindues- eller døråbningerne, hvis målene virker forkerte.
Et parcelhus har den store fordel, at to parter sammen kan tage sig af byggeriet. Individets tilstedeværelse er ikke nødvendig for hvert konstruktionstrin, da den anden part også har øje med det - selvfølgelig gælder dette kun, hvis kommunikationen mellem hinanden er korrekt. WhatsApp-billeder og videoopkald gør det nu meget let. Begge bygningspartier skal vide, hvad den andres særlige ønsker er. Hvis fliserne f.eks. Skal ligge i et bestemt mønster, kan en afvigelse også genkendes og kritiseres af byggepartneren på et tidligt tidspunkt.
Tip: Begge bygherrer skal altid være til stede for officiel accept af individuelle byggefaser eller handler. Fire øjne ser mere end to her!
Det er bedst at afklare ejerstrukturen på forhånd, så omkostningerne ikke skal deles og modregnes senere. Derudover har du ikke brug for samtykke fra dine naboer til alt arbejde.
Bedstemor lejlighed: Sådan betaler to-familiehuset sig
For at finansiere det dobbelthus er udlejning af anden halvdel af huset et oplagt valg. Den anvendte husleje skal - hvis den er tilgængelig - svare til det lokale lejeindeks. Dette må ikke overskrides. I værste fald er det så lavt, at det ikke dækker husets byggeomkostninger. Det tilrådes derefter at videresælge ejendommen i stedet for at leje den.
For at være i stand til objektivt at overveje rentabiliteten af et parcelhus, har du brug for følgende data om projektet:
- Samlede omkostninger fordelt på egenkapital og gæld
- Årlige lejeindtægter
- Afholdte driftsomkostninger (f.eks. Reparationer)
- Påløbne årlige renter
Du deler summen af lejeindtægter og renter med de samlede omkostninger og ganger resultatet med 100. Du får derefter det samlede investeringsafkast af ejendommen.
Samlet investeringsafkast = (lejeindtægter + renter - afholdte omkostninger) / (egenkapital + gæld) x 100
Eksempel:
- Samlede omkostninger: egenkapital 80.000 euro og gæld 80.000 euro
- Lejeindtægter: 1.000 euro om måneden = 12.000 euro om året
- Renter: 100 euro pr. Måned = 1.200 euro pr. År
Eksempelberegning 1:
(12.000 euro + 1.200 euro) / (80.000 euro + 80.000 euro) x 100 = 8,25%
Dette betyder, at den anvendte kapital tjener 8,25 procent rente. Reglen er: jo højere rentabilitet, jo bedre.
Med lejeindtægter på 1.200 euro pr. Måned ændres rentabiliteten som følger:
Eksempel på
beregning 2: (14.400 euro + 1.200 euro) / (80.000 euro + 80.000 euro) x 100 = 9,75%
Det samlede investeringsafkast kan bruges til at bestemme, om bedstemorlejligheden hellere vil blive udlejet eller solgt.
Tips til udlejning af dupleks
Når du lejer et parcelhus eller en bedstemor, hvis du selv bor i det, er der et par ting at overveje:
Forbrugsregistrering skal diskuteres med el- og varme / VVS-branchen i god tid. For et ejerbolig og et andet lejet boligenhed gælder forenklede regler for forsyningsregningen. Så det er tilladt at fordele varme- og varmtvandsomkostningerne udelukkende i henhold til beboelsesområdet eller beboerne. Det faktiske forbrug behøver ikke at måles. Denne variant skal dog udtrykkeligt aftales i lejeaftalen.
Hvis de afholdte omkostninger skal faktureres i henhold til det faktiske forbrug, skal begge handler installere passende måleinstrumenter. I tilfælde af opvarmning / sanitet kommer flere varme og kolde vandmålere og varmemålere til (gulv) opvarmning og varmt vand sammen her.
Vigtigt: Hvis du bygger med et familiemedlem og ønsker at afklare de ekstra omkostninger med hinanden, skal varmeentreprenøren installere pladsholdere, så du kan eftermontere vandmålere senere.
For elektrikeren er det derimod vigtigt at vide, om begge sider af huset modtager deres egen måler fra energiforsyningsselskabet, så hver part kan vælge sin egen eludbyder. Hvis dette er tilfældet, skal det afklares, hvordan man fortsætter med den generelle elektricitet, for eksempel til lyset i det tekniske rum eller en delt trappe. Det er muligt, at dette tildeles en husside, og de tilsvarende linjer er fastgjort til en ekstra mellemmåler. Hvis der kun kræves en meter for hele huset, er andenparten altid afhængig af den anden beboers valg af eludbyder. Tilsvarende mellemliggende tællere skal derefter indstilles her for at kunne fakturere hinanden korrekt.
Glade naboer, godt liv
Langvarige lejere, der håndterer huset med omhu, er altid positive for en bedstemorlejlighed. I tilfælde af en ny bygning kan der opnås et langsigtet, følelsesmæssigt bånd med de fremtidige lejere ved at lade dem deltage i udvælgelsen af de individuelle interiørdesignprodukter såsom laminat, fliser og køkkenet.
