Der er forskellige grunde til en foreløbig kontrakt, når man køber et hus. Læs her, når det giver mening for købere og sælgere, hvad der skal bemærkes i den foreløbige kontrakt, hvordan det adskiller sig fra en reservationsaftale, og hvilken form der er obligatorisk.
Der kræves ikke en foreløbig kontrakt, når man køber et hus. Ikke desto mindre kan det være fornuftigt at underskrive en sådan kontrakt, før du faktisk køber ejendommen. Fordi en foreløbig kontrakt ved køb af et hus kan give både køber og sælger sikkerhed ved køb eller salg af et hus.
Hvad er en foreløbig kontrakt, når man køber et hus?
En kontrakt før købet er en skriftlig aftale mellem køber og sælger af en ejendom. Med dette dokument forpligter begge parter sig til at underskrive en købsaftale for den pågældende ejendom på et senere tidspunkt. Denne forpligtelse som følge af den foreløbige kontrakt kaldes også forpligtelsen til at indgå kontrakt.
Hvornår giver en foreløbig kontrakt mening, når man køber et hus?
En foreløbig kontrakt anbefales altid, når man sælger et hus, hvis den faktiske salgskontrakt endnu ikke kan indgås. Der kan være forskellige grunde til dette, for eksempel:
- Bygningsfinansieringen er endnu ikke endeligt afklaret af køberen.
- Der er stadig juridiske aspekter ved køb eller salg af ejendommen.
I disse tilfælde kan det være værd at indgå en foreløbig kontrakt for huskøbet, så begge sider kan være sikre på, at den ønskede kontrakt indgås med en vis forsinkelse.
Hvilke fordele har sælgeren gennem en foreløbig kontrakt?
For sælgeren betyder indgåelsen af en foreløbig kontrakt, at den potentielle køber har en alvorlig interesse i at købe huset eller lejligheden. Efter underskrivelse af den foreløbige kontrakt behøver han ikke bekymre sig om at promovere ejendommen eller søge efter andre potentielle købere, fordi den foreløbige kontrakt ikke kun er en hensigtserklæring - den forpligter begge parter til at indgå den faktiske købekontrakt senere.
Hvilke fordele har køberen gennem en foreløbig kontrakt?
For køberen betyder signaturen, at han kan købe ejendommen på et senere tidspunkt på de aftalte vilkår. Han kan også være sikker på, at ingen andre interesserede parter vil ”snappe genstanden under næsen”.
Hvilken form skal den foreløbige kontrakt være?
I henhold til afsnit 311b i den tyske civillov (BGB) er der en notariel forpligtelse til ejendomstransaktioner såsom salg af en ejendom eller et hus. Det betyder, at den foreløbige kontrakt for køb af ejendom også skal certificeres af en notar for at være juridisk bindende.
En ren skriftlig aftale mellem køber og sælger eller hans mægler forpligter hverken den interesserede til at købe eller ejeren af ejendommen til at sælge til undertegnede.
Ligesom købskontrakten skal den foreløbige kontrakt for huskøbet ikke kun indgås mellem køber og sælger. En notar skal certificere kontrakten.
Hvad skal der være i den foreløbige kontrakt for huskøbet?
For at den foreløbige kontrakt kan udføre sin funktion og så vidt muligt udelukke senere tvister ved salg af huset, skal den indeholde visse minimumsoplysninger. Disse inkluderer:
- Omtale af de kontraherende parter: oplysninger om den potentielle køber og ejendomsejeren
- Nøjagtig betegnelse på ejendommen: For at tydeligt identificere ejendommen til salg, skal pakkens nummer og grundregistreringsnummeret (rne) anføres ud over adressen.
- Præcis beskrivelse af de solgte genstande : Hvis genstande eller genstande, der hører til ejendommen, skal sælges (f.eks. Et indbygget køkken), skal disse også nævnes nøjagtigt i den foreløbige kontrakt.
- Købspris
- Betalingsformer: Ideelt set er det allerede specificeret i den foreløbige kontrakt, hvornår og hvordan betaling af købsprisen skal foretages.
- Frist indtil kontraktens indgåelse: For at sikre, at salget ikke trækker på ubestemt tid, er det fornuftigt at indstille en dato, hvor købekontrakten skal underskrives af begge sider og certificeres af en notar senest.
- Forudsætninger, der giver dig ret til at trække sig fra den foreløbige kontrakt : Det er ofte aftalt her, at der ikke skal indgås nogen købekontrakt, hvis den interesserede ikke kan finde en måde at finansiere bygningen på. Det kan også bemærkes her, at købet ikke finder sted, hvis Your-Best-Home.net eller lejligheden er blevet ødelagt i mellemtiden.
- Kompensationsklausul: Dette punkt definerer, hvilken kompensation der skal betales, hvis salgskontrakten ikke bliver til. Beløbet indstilles ofte som en procentdel af den aftalte købspris.
Hvad koster en foreløbig kontrakt?
Da den foreløbige kontrakt skal være notariseret, er den uundgåeligt forbundet med omkostninger. Ifølge Court and Notary Fees Act (GNotKG) er disse baseret på ejendommens salgspris, som forresten kan afvige markant fra markedsværdien. Jo højere salgsprisen er, desto større er notariens omkostninger, der er afholdt for den foreløbige kontrakt. Til en salgspris på 300.000 euro er de for eksempel omkring 600 euro.
I øvrigt er det ikke lovmæssigt fastsat, hvem der skal bære disse omkostninger. Så her er det umagen værd at forhandle med sælgeren eller mægleren.
Hvordan adskiller den foreløbige kontrakt og reservationsaftalen sig?
Ofte tilbydes potentielle købere at reservere ejendommen af sælgeren eller mægleren. Til dette formål underskrives en reservationsaftale af begge parter, og der opkræves normalt et reservationsgebyr, som den interesserede part skal betale straks. "Det anmodede gebyr kan kun udgøre omkring ti til 15 procent af mæglerens provision for den pågældende ejendom," forklarer Holger Freitag, tillidsadvokat for Association of Private Builders eV (VPB). Til gengæld sikrer sælgeren eller ejendomsmægleren ikke at markedsføre lejligheden eller Your-Best-Home.net og bestemt ikke sælge den til en anden person.
Hvis salgskontrakten endelig underskrives, og huset faktisk sælges, modregnes reservationsgebyret i købsprisen eller - afhængigt af den indgåede aftale - med mæglerens provision. Men hvis den interesserede part beslutter sig for lejligheden eller Your-Best-Home.net, refunderes det allerede betalte beløb ikke.
I modsætning til en salgskontrakt er en reservationsaftale ikke juridisk bindende. Det kan ikke forpligte nogen af parterne til at købe eller sælge ejendommen. Dette skyldes manglende certificering fra en notar. Da en reservationsaftale går glip af det egentlige mål med at købe en ejendom - nemlig at sikre indgåelsen af en købsaftale mellem de to parter til salg af huset på et bestemt tidspunkt - er dens tvivl om.
Er en mundtlig kontrakt eller en skriftlig bekræftelse via e-mail egnet som en foreløbig kontrakt?
På grund af den obligatoriske notarialcertificering af kontrakterne om ejendomstransaktioner er det ikke muligt at indgå en foreløbig kontrakt om køb af et hus mundtligt. Hvis den interesserede og ejeren gensidigt bekræfter i samtalen, at de er interesserede i at indgå en kontrakt om salg af et hus, dvs. vil købe eller sælge, er dette en gyldig hensigtserklæring i juridisk forstand, men det forpligter dem ikke til nødvendigvis at indgå ejendomskontrakten. Der er ingen forpligtelse til at indgå kontrakt fra den mundtligt indgåede kontrakt. Dette gælder også, hvis du accepterer at købe huset via e-mail. Dog tilrådes forsigtighed: "Sælgeren kan under visse omstændigheder gøre krav på erstatning mod kunden,For eksempel, hvis han påtager sig yderligere omkostninger som følge af aflysningen, eller hvis ejendommen senere opnår en lavere pris, ”bemærker Holger Freitag.