Dybest set er det udlejers pligt at holde en lejlighed i den stand, der er i henhold til kontrakten. Han kan stadig videregive omkostningerne til mindre reparationer til lejeren. Du kan finde ud af her, i hvilket omfang dette er muligt, og hvornår en mindre reparationsklausul i lejekontrakter er ineffektiv.
Hvad er mindre reparationer?
Mindre reparationer er reparation af mindre skader i en lejet lejlighed. I henhold til huslejeloven kan omkostningerne i forbindelse med dette pålægges lejeren op til visse grænser.
For at dette skal være muligt, skal der være en effektiv mindre reparationsklausul i lejeaftalen. Lejeren er derefter forpligtet til at bære omkostningerne ved reparationer af ting, der også lejes, og som han har direkte, hyppig adgang til.
Eksempler på mindre reparationer
Typiske eksempler på mindre reparationer, som ikke udlejer, men lejer skal betale, inkluderer for eksempel skader på disse enheder eller faciliteter i lejligheden:
- Vandhaner
- Skylning af toilet
- Lukkebælter
- Dør- og vindueshåndtag
- Brusehoved
- lyskontakt
- Stikkontakter
Et typisk eksempel på mindre reparationer, hvor lejeren selv skal betale omkostningerne, er et defekt brusehoved.
Hvad tæller ikke med mindre reparationer?
I overensstemmelse med huslejeloven kan udlejer ikke videregive omkostningerne til lejeren via den mindre reparationsklausul for mangelfulde faciliteter i lejligheden, som lejeren kommer i ekstremt sjælden eller ingen direkte kontakt med.
Dette ville f.eks. Være tilfældet, hvis der var sket skader på disse faciliteter:
- Elledninger
- Vinduesglas
- Rulleskodeboks
- Silikonsamlinger
- Pærer i trappeopgangen eller gangen
Et knust vinduesglas er ikke en af de små reparationer. Normalt betaler udlejer her.
Hvad er klausulen om mindre reparationer?
I princippet er lejere ikke forpligtet til at dække omkostningerne ved mindre reparationer. Hvis udlejer delvist ønsker at fritage sig for sin forpligtelse til at opretholde en lejet lejlighed som beskrevet i afsnit 535 i den tyske borgerlige lov (BGB) og pålægge lejeren omkostningerne ved mindre reparationer af den lejede lejlighed, skal en såkaldt mindre reparationsklausul noteres i lejeaftalen.
For at denne klausul skal være juridisk effektiv, skal udlejer angive nøjagtigt, hvilke dele af lejeboligen den gælder for. Det er dog ikke nødvendigt at angive hver enkelt ejendom i lejelejligheden. Det er tilstrækkeligt, at i henhold til § 28, stk. 3, afsnit 2 i anden beregningsforordning (BV), nævnes større grupper i lejeaftalen, fx "installationsartikler til el, vand og gas, varme- og madlavningsudstyr, vindues- og dørlåse og Lukkeenheder til skodder '.
Hvornår er klausulen om mindre reparationer ineffektiv?
Klausulen om mindre reparationer er så ineffektiv, hvis navngivningen af de øvre grupper mangler, og der ikke er angivet nogen økonomisk maksimumsgrænse, som lejeren er forpligtet til at betale omkostningerne for mindre reparationer. Dette gælder både for omkostningerne ved hver enkelt reparation, der måtte blive afholdt, såvel som for de maksimale samlede omkostninger, der kan pålægges lejeren for reparationer pr. År.
Hvis udlejer ikke har noteret disse værdier i lejeaftalen, er klausulen ineffektiv, og lejeren behøver ikke betale nogen af de afholdte omkostninger.
Klausulen om mindre reparationer i lejeaftalen regulerer, hvornår udlejeren kan overføre omkostningerne til mindre reparationer til lejeren. Det er dog ikke gyldigt under visse omstændigheder.
Hvad er den maksimale omkostning, som lejeren skal bære?
Der er grundlæggende ingen lovlig maksimumsgrænse i huslejeretten, hvor en lejer kan være forpligtet til at påtage sig reparationsomkostningerne. Derfor kan udlejere teoretisk vælge grænserne efter ønske og notere dem i mindre reparationsklausul.
De er imidlertid faktisk ikke helt gratis: I tysk retspraksis har forskellige domme sat en grov ramme, inden for hvilken de maksimale omkostninger ved mindre reparationer skal være inden for. Dette er den eneste måde, at klausulen er juridisk gyldig og ikke ineffektiv.
Der er begge grænser for hver enkelt foranstaltning og for de samlede tilladte omkostninger pr. År, der skal bæres af lejeren.
Op til hvilket beløb skal lejeren betale for individuelle mindre reparationer?
I en dom fra 1989 besluttede Forbundsdomstolen, at det var tilladt at forvente, at lejeren skulle afholde omkostninger på 100 DM pr. Mindre reparation i overensstemmelse med lejeaftalen (BGH, afgørelse af 7. juni 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Tingretten i Würzburg betragtede i en afgørelse om huslejeretten 21 år senere en omkostningsbyrde for lejeren på 110 euro pr. Mindre reparation som passende (AG Würzburg, dom af 17. maj 2010, Az.: 13 C 670/10).
Generelt antages det for tiden, at omkostningerne pr. Reparation vil være mellem 75 og 100 euro.
Helt eller slet ikke: Ingen forholdsmæssig godtgørelse af omkostninger til mindre reparationer
I praksis betyder det at fastsætte en maksimumsgrænse i den tilsvarende klausul i kontrakten, at princippet om "alt eller intet" gælder: I lejekontrakten eller i mindre reparationsklausul er et maksimumsbeløb pr. Mindre reparation af 90 euro og fakturabeløbet er 85 euro, skal lejeren betale omkostningerne i henhold til huslejeloven.
Men hvis regningen er på 95 euro, skal udlejeren betale regningen fuldt ud. Derefter kan han ikke bede lejeren om at dele omkostningerne med det aftalte maksimale beløb i henhold til den mindre reparationsklausul (se dommen afsagt af Düsseldorf Higher Regional Court den 11. juni 2002, Az .: I-24 U 183/01).
Op til hvilket samlet beløb skal lejeren betale for mindre reparationer om året?
Der er også en maksimumsgrænse for de samlede omkostninger, som lejeren skal betale for mindre reparationer om året. Disse oplysninger i klausulen er vigtige for at beskytte lejeren mod uberegnelige udgifter, hvis der er behov for adskillige mindre reparationer i lejligheden inden for et år.
Med hensyn til de samlede udgifter pr. Kalenderår, som lejeren skal påtage sig for reparationer, er der flere kendelser fra huslejeloven, der definerer en tilladelig ramme for lejekontrakten:
Den nuværende retspraksis har en årlig økonomisk byrde for lejeren for reparationer på 6 procent (BGH, dom af 6. maj 1992, VIII ZR 129/91) til 8 procent (AG Braunschweig, dom af 17. marts 2005, Az.: 116 C 196/05) af den årlige kolde leje er tilladt. Eventuelle ekstra omkostninger afholdes af udlejeren.
For at klausulen om mindre reparationer skal være gyldig, skal udlejeren overholde en grov ramme, inden for hvilken de maksimale omkostninger ved mindre reparationer skal bevæge sig.
Hvem ansætter håndværkeren til mindre reparationer?
Selvom lejeren selv skal betale omkostningerne ved reparationen op til et bestemt beløb - skal kontrakten altid udføres af udlejer. Ellers risikerer lejeren at blive gjort ansvarlig for mangelfuldt håndværk. Såkaldte "serviceklausuler", som forpligter lejeren til selv at udføre reparationer eller til at tage dem i brug, er ugyldige (se domme afsagt af Forbundsdomstolen den 6. maj 1992, NJW 1992, s. 1759 samt AG Schöneberg af 19. august 2008, Az .: 3 C 220/08).
Kan lejeren selv udføre mindre reparationer?
Drypper hanen? Hvis kun brusehovedet skal udskiftes, eller belufteren i vandhanen udskiftes, kan lejeren også selv foretage denne reparation med de relevante manuelle færdigheder.
Grundlæggende fraråder vi dog kraftigt dig selv at udføre mindre reparationer. For hvis arbejdet udføres dårligt eller i værste fald endda medfører følgeskader, kan udlejer opkræve den person, der har forårsaget skaden, de fulde omkostninger ved de større reparationer, der er nødvendige. Du opkræves derefter lejeren.