Hvis et hus er ved at blive solgt, eller nogen ønsker at sælge en lejlighed, skal der muligvis betales den såkaldte spekulationsskat. Når dette skyldes, hvor høj spekulationsafgiften er, og hvordan man undgår den, kan du læse her.
Hvis du vil sælge et hus, en grund eller en lejlighed, skal du ikke kun udføre meget arbejde - der er også omkostninger. Mægleren skal muligvis betales, under visse omstændigheder kan der betales en forudbetalingsbøde i banken, og skattekontoret holder også hånden på: fordi et hussalg også er underlagt en vis skat. Specifikt handler det om spekulationsafgift, som kan reducere det overskud, der kan opnås betydeligt ved salg, betydeligt.
Hvad er spekulationsskatten?
I Tyskland opkræves der i henhold til § 23 EStG en spekulationsafgift, hvis knappe varer, hvis værdi kan stige kraftigt, sælges med fortjeneste. Dette inkluderer også fast ejendom.
Det opstår dog kun, hvis en bestemt periode, den såkaldte salgs- eller spekulationsperiode, ikke nås efter købet, dvs. genstandene sælges igen inden en bestemt tid er gået. Når et hus sælges, eller en lejlighed eller ejendom sælges, afhænger det af anskaffelsestypen og typen af brug. Spekulationsafgiften beregnes på baggrund af det overskud, der er opnået ved salget, så købs- og salgsprisen sammenlignes ved beregningen af afgiften.
Den formelt korrekte betegnelse for det i daglig tale kaldte "spekulationsskat" er "indkomstskat på salgsgevinsten fra private salgstransaktioner i henhold til § 23 EStG".
Hvornår skal der betales spekulationsskat på fast ejendom?
Sælgeren skal altid betale spekulationsskatten ved salg af fast ejendom, hvis en bestemt periode ikke er opfyldt mellem køb af huset og salget. For da antager lovgiveren et økonomisk motiveret køb og salg - så det antages, at Your-Best-Home.net, ejendommen eller lejligheden blev erhvervet udelukkende til fortjeneste - og opkræver skat på det opnåede overskud.
Hvis en person sælger mere end tre ejendomme inden for fem år (grænse for tre ejendomme), antages der også kommerciel handel. I så fald skal der muligvis også betales handelsskat. Ligeledes antages det, at hensigten om at få overskud ved salg af huset og spekulationsskat skyldes efter salget.
Hvad er deadlines for spekulationsskat på fast ejendom?
Når det gælder de frister, der skal overholdes for spekulationsafgift, skal der sondres mellem forskellige tilfælde ved salg af et hus eller en lejlighed eller ejendom:
1. Ejendommen blev besat af
ejeren Hvis ejeren af huset eller lejligheden selv boede i ejendommen, er spekulationsperioden tre år. Ejeren skal have boet i ejendommen i tre på hinanden følgende år. Det er dog vigtigt, at der ikke er nogen fulde kalenderår! Hvis ejendommen blev købt i december 2019, kan den sælges igen i januar 2021 uden at der opkræves spekulationsskat på det opnåede overskud.
Denne spekulationsperiode gælder også, hvis lejligheden eller Your-Best-Home.net ikke er besat af ejeren selv, men af hans børn, for hvem han stadig modtager børnetilskud.
Det er bedst at bo i dine egne fire vægge. Hvis du stadig skal sælge dit hus, bør du ikke gøre det, før der er gået tre år - ellers gælder der spekulationsskat.
2. Ejendommen blev ikke boet i.
Hvis Your-Best-Home.net eller lejligheden ikke blev brugt, men udlejet, er salgsperioden ti år. Den specifikke købs- og salgsdato, der er angivet i den notariserede købekontrakt, gælder her. Spekulationsperioden begynder dagen efter kontraktens underskrivelse. Hvis der er mindre end ti år mellem køb og salg af ejendommen, gælder der spekulationsskat.
Særlige tilfælde: Hvis en lejlighed først bruges og derefter lejes ud, gælder den ti-årige spekulationsperiode. Hvis det lejes først og derefter beboes, kan det sælges frit for spekulationsskat efter tre kalenderår med personlig brug.
3. Ejendommen var kun delvist beboet
Hvis der f.eks. Skal sælges et hus, der ikke er fuldt beboet, men delvist lejet, skal der kun betales spekulationsskat pro rata for den del, der ikke har været beboet i mindst tre kalenderår i træk. Hvis hele ejendommen har været ejet i mere end ti år, skal der ikke betales nogen spekulationsskat.
4. Ejendommen blev overført ved adskillelse af ejendom
Hvis en af de tidligere ægtefæller modtager ejendommen som eneejer gennem en adskillelse af ejendom efter skilsmissen, skal han betale spekulationsskat, hvis han sælger Your-Best-Home.net, ejendom eller lejlighed inden for de næste ti år. Det er her vigtigt, at spekulationsperioden ikke længere begynder dagen efter købsdatoen. Det starter snarere med dagen efter overdragelsen af ejerskabet til ægtefællen, dvs. igen fra nul.
Hvis den tidligere ægtefælle flytter ind i sig selv, eller hvis han bliver der, kan han sælge ejendommen uden spekulationsskat, hvis han bor i den i mindst tre kalenderår i træk.
5. Ejendommen blev erhvervet, da en virksomhed blev lukket eller fjernet fra virksomhedens aktiver
. Spekulationsperioden på ti år gælder også her, hvis der ikke skal betales nogen spekulationsskat. I tilfælde af personlig brug gælder de sædvanlige påbegyndte tre kalenderår.
6. Ejendommen er arvet eller givet bort
Hvis Your-Best-Home.net, ejendommen eller lejligheden overføres til en ny ejer ved arv eller donation, begynder salgsperioden dagen efter den dag, hvor den afdøde eller donoren købte ejendommen. Hvis det sælges inden for ti år efter denne dato, gælder der spekulativ skat. Medmindre ejendommen bor i arvingen eller den udførte i tre på hinanden følgende kalenderår, er salget fritaget for spekulationsskat.
Vigtigt: I tilfælde af arv eller gaver kan arveafgift eller gaveafgift også opkræves, hvis de gældende skattefritagelser overskrides.
Den spekulative skat gælder også for ejendomme, der arves og sælges igen inden for ti år.
Hvor meget er spekulationsskatten?
Sælgers individuelle indkomstskattesats bruges til at beregne spekulationsskatten ved salg af fast ejendom. Spekulationsafgiften er derfor forskellig i hvert enkelt tilfælde og kan ikke specificeres som et tæppe.
Uanset den personlige skattesats er det vigtigt for beregningen, at kun den fortjeneste, der opnås ved salget, er skattepligtig, ikke den maksimale pris på ejendommen, der opnås ved boligsalget.
Hvordan kan man undgå eller sænke spekulationsskatten?
Du kan lovligt reducere spekulationsskatten, hvis du korrekt beregner det overskud, der er opnået ved salget. Dette gøres ved at foretage alle tilladte fradrag fra det. Imidlertid ignorerer mange ejendomssælgere alle mulige punkter og betaler i sidste ende mere skat end nødvendigt.
Du skal medtage disse udgifter i din fortjenesteberegning:
- Agentens omkostninger ved køb og salg
- Notargebyrer
- hvis relevant, førtidig tilbagebetaling fra finansieringsbanken
- Renoveringer til salg
- Renoveringsarbejde inden for de første tre år efter køb af ejendommen (disse er en del af anskaffelsesomkostningerne og kan derfor trækkes fra overskuddet)
- Annonceringsomkostninger ved salget (f.eks. Reklamer på Internettet, udskrevet synopsis)
- Skat på fast ejendom
- Omkostninger til optagelse i grundbogen
- hvis relevant, forholdsmæssig privat brug af ejendommen
Bemærk: Enhver skattemæssig afskrivning på lejet ejendom skal føjes til overskuddet.
Du kan kun omgå spekulationsskatten, når du sælger fast ejendom, hvis du overholder spekulationsperioden, eller hvis du ikke overskrider skattefritagelsesgrænsen for fortjeneste på 600 euro om året. I betragtning af de stadigt stigende priser vil dette dog normalt næppe være muligt ved salg af en ejendom.
Spekulationsafgift: beregne beløbet selv
Alle kan nemt beregne spekulationsskatten selv. Et eksempel på dette er en ejendom, der blev udlejet og solgt otte år efter købet.
To procent af købsprisen på den kommercielle ejendom blev årligt afskrevet som et fradrag for slid (afskrivning) fra skatten (dvs. 8x8.000 euro = 64.000 euro). Det kostede 400.000 euro, da det blev købt og sælges nu for 500.000 euro.
| Salgspris | 500.000 euro |
| - købspris | 400.000 euro |
| - Anskaffelsesomkostninger (mægler, notar, registrering af fast ejendom, ejendomsskat osv.) | 34.280 euro |
| - renovering til salg | 5.000 euro |
| - annonceringsomkostninger til salget | 200 euro |
| - Mægler i salget | 14.280 euro |
| + fradragsberettiget afskrivning | 64.000 euro |
| skattepligtig fortjeneste | 110.240 euro |
| personlig indkomstskattesats (f.eks.) | 40 procent |
| Spekulationsafgiftsbeløb | 44.096 euro |
For at beregne det spekulationsskat, der kan forfalde, før ejendommen sælges, skal ejendommens markedsværdi være kendt.
For hvilke objekter skal der betales spekulationsskat?
Staten opkræver ikke kun skatter på fast ejendom, der pålægges også spekulativ skat for disse objekter under visse betingelser:
- Kunstværker
- Ædle metaller og sten
- Smykker
- Samling af mønter og frimærker
- Antikviteter
- Antik bil
Spekulativ skat kan også opkræves på antikviteter og kunstværker.
Selv med disse varer opstår det dog kun, hvis en bestemt periode ikke er nået mellem køb og salg. Dette er et år for kunstværker, ædle metaller og sten, smykker, mønt- og frimærkesamlinger, antikviteter og veteranbiler. Derefter er salget spekulation skattefrit. Indtil 2009 gjaldt denne skat også for salg af aktier. Dette blev dog erstattet af den endelige kildeskat.