Med et terminslån kan der sikres en attraktiv rente til opfølgningsfinansieringen, når realkreditudlånet nærmer sig slutningen. Her kan du finde ud af, hvad der er vigtigt, og hvor tidligt du skal tage dig af det.
Når boligen er købt og beboet, glemmes den nødvendige ejendomsfinansiering hurtigt. Afhængigt af varigheden af den faste renteperiode kan det dog være umagen værd at behandle det meget snart igen og fx optage et terminslån. Dette skyldes, at de aktuelt gyldige, gunstige renter kan sikres i fremtiden.
Hvad er et terminslån?
Et terminlån er en særlig form for opfølgningsfinansiering af et fastlån. Låntagere skal tage sig af dette senest, når den faste rente på deres tidligere realkreditudlån udløber.
Mens "normal" opfølgningsfinansiering ikke kan organiseres tidligst seks til tolv måneder før den faste rente udløber, afhængigt af udbyderen, kan dette gøres meget tidligere med terminslånet: Med terminslånet kan det aftales op til fem år, før den faste rentesats udløber . På denne måde kan låntagere sikre sig aktuelle gunstige vilkår for lånet og beskytte sig mod stigende renter i fremtiden.
Et terminlån er kun muligt med et boliglån; det er ikke beregnet til andre typer lån.
Hvordan fungerer et terminlån?
For at optage et forwardlån til opfølgningsfinansiering kontakter låntager finansieringsbanken længe inden den oprindelige finansiering udløber og ideelt set ud over andre udbydere eller sammenligningsportaler.
Sammenligningen af betingelserne for lånet er vigtig, fordi låntager ikke, som med den "normale" opfølgningsfinansiering, er tvunget til at optage dette hos den oprindeligt finansierende bank. I mellemtiden kan andre kreditinstitutter tilbyde gunstigere betingelser.
Følgende er en sammenligning af de forskellige udbydere og de aktuelle rentesatser for lånet. På baggrund af disse betingelser oprettes egnede tilbud til opfølgningsfinansiering. Hvis låntager accepterer et af tilbudene på et lån, er der indgået en bindende låneaftale, og begge kontraktlige partnere er bundet af denne opfølgningsfinansiering. Dette gælder også, hvis terminslånet blev indgået flere år før det oprindelige realkreditlån udløb.
Fremadlånet følger derefter straks den første finansiering og erstatter den. De månedlige rater for terminslånet skal også kun betales fra dette tidspunkt. Der er ingen forpligtelsesinteresse fra indgåelsen af kontrakten til starten af terminslånet, dvs. i den såkaldte terminsfase.
Da låntager ikke er bundet til den oprindelige finansieringsbank med et terminslån, er det værd at sammenligne forskellige udbydere. Dette giver dig mulighed for at finde gunstigere vilkår og spare en masse penge.
Hvor længe i forvejen kan det fremadrettede lån optages?
Det er vigtigt at vide, at et fremadrettet lån kun er muligt, hvis den nuværende låneaftale er længere end tolv måneder og maksimalt 60 måneder (med nogle udbydere også 66 måneder). Hvis det aktuelle lån slutter om mindre end tolv måneder, kan der vælges regelmæssig opfølgningsfinansiering.
Takket være denne lange ledetid kan låntager opnå en bemærkelsesværdig omfattende planlægningssikkerhed: hvis han f.eks. Indgår et terminslån med en fast rente på 15 år fem år inden den aktuelle realkreditudlån udløber, ved han nøjagtigt, hvilke månedlige afgifter der er i forbindelse med lånet i de næste 20 år.
Hvad koster et terminlån?
Terminslånet har en vis risiko for begge sider:
- Hvis renten falder, risikerer låntager at betale mere for terminslånet, end han ville have været nødt til at betale for "normal" opfølgningsfinansiering.
- Banken risikerer at love en gunstig rente, der kunne have været langt overskredet på tidspunktet for opfølgningen.
For at mindske risikoen fra kreditinstituttet tilføjer banker normalt et rentetillæg til de aktuelt tilbudte renter for terminslån. Med disse omkostninger kan du kompenseres for den tidlige godkendelse af lånet og reducere risikoen for økonomiske tab.
Rentetillægets størrelse afhænger altid af, hvordan banken vurderer den forventede renteudvikling. Jo mere sandsynligt det er, at renten stiger, jo højere vil rentepræmien normalt være.
Et groft skøn er i øjeblikket et tillæg på 0,01 procentpoint pr. Måned indtil udgangen af den faste rente, dvs. indtil det "gamle" lån er indløst. (Nogle udbydere afstår fra disse omkostninger i de første seks til tolv måneder.)
Dybest set gælder følgende: jo længere tid det tager at realkreditlånet indløses, jo højere er rentepræmien. Og det er kun logisk, fordi jo mindre nøjagtig udviklingen i renterne kan estimeres, jo større er risikoen for banken med hensyn til lånet.
Følgende tabel viser et eksempel på de rentetillæg, som banken kan opkræve for et fremadrettet lån til realkreditudlån.
|
Nuværende rentesats |
Rentetillæg i |
Tid til |
Beregnet |
Fast |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 måneder |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 måneder |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 måneder |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 måneder |
0,60% |
1,10% |
Hvad er mulighederne og risiciene ved et terminslån?
Muligheden for at kunne tage sig af opfølgningsfinansieringen på et tidligt tidspunkt har fordele, men har også risici: Ved at indgå terminslånet tidligt gambler og spekulerer både låntager og banker med hensyn til den fremtidige renteudvikling. Med den relevante ekspertise er det muligt groft at estimere, i hvilken retning renten sandsynligvis vil udvikle sig, men ingen kan forudsige dette med absolut præcision. Og dette gælder desto mere, jo længere fremover der kræves opfølgningsfinansiering.
Det er derfor særlig værd at beslutte en rentesats for opfølgningsfinansieringen mange år i forvejen, hvis renten på tidspunktet for den senere start af den nye finansiering er væsentligt højere end den nuværende. Hvis de falder, er det dog også muligt, at den låntager, der har sikret et terminskredit tidligt, betaler mere for opfølgningsfinansieringen, end han ville have, hvis han senere ville indgå låneaftalen.
En klar fordel for låntageren er imidlertid, som med livrentelånet, planlægningssikkerheden. Ved at optage det fremadrettede lån ved han allerede, hvilke rater han skal betale, efter at det oprindelige lån er blevet tilbagebetalt. Denne sikkerhed om fremtidige omkostninger kan være yderst hjælpsom i mange tilfælde.
Om renten vil falde eller stige i fremtiden, er stadig spekulation. Den tidlige sikkerhed for en rente gennem terminslånet har derfor visse risici, men giver også muligheder og frem for alt planlægningssikkerhed.
Fremadlån: et overblik over fordele og ulemper
Før der træffes beslutning om en udbyder og et fremadrettet lån efter en grundig sammenligning, er det umagen værd at afveje fordele og ulemper mod hinanden.
Fordelene ved lånet er:
- Mulighed for at sikre gunstige renter for fremtiden, og dermed et stort besparelsespotentiale med kraftigt stigende renter
- Planlægningssikkerhed til finansiering
- ingen forpligtelsesinteresse i den fremadrettede fase
Ulemperne:
- Rentetillæg på lånet
- Om nødvendigt højere omkostninger for lånet med faldende renter
- Ekspertise er påkrævet
- Manglende fleksibilitet på grund af tidlig beslutning om opfølgningsfinansiering
Hvornår giver et terminlån mening?
Indgåelse af et terminslån er altid umagen værd, hvis renten er lav på tidspunktet for kontraktens indgåelse, og stigende renter kan forventes på samme tid. Hvis låntager har den nødvendige markedskendskab eller bare den rigtige næse, kan et forwardlån fra den rigtige udbyder sikre lave renter og hurtigt spare fire til femcifrede beløb på opfølgningsfinansiering.
Hvis man derimod kan forvente faldende renter, giver et terminslån ikke mening, da låntageren derefter tager chancen for at få billigere opfølgningsfinansiering i fremtiden, end det ville være muligt med et terminslån.
Prøveberegning: Mulig besparelse gennem et terminslån
Hvis renten stiger - selvom den kun stiger med 0,5 procentpoint - har dette en betydelig indvirkning på omkostningerne i forbindelse med lånet. Et terminslån kan derefter vise sig at være ret lukrativt, som den følgende prøveberegning viser:
|
Fremadlån |
Opfølgningsfinansiering |
|
|---|---|---|
|
Lånebeløb |
200.000 euro |
200.000 euro |
|
Effektiv rente |
1,0% |
1,5% |
|
Fast rente |
ti år |
ti år |
|
Tilbagebetaling |
5% |
4,5% |
|
Resterende gæld efter afslutningen af den faste rente |
94.875,10 euro |
102.964,75 euro |
|
Månedlig rate |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Renteomkostninger |
14.875,10 euro |
22.964,75 euro |
Eksemplet viser, at et forwardlån er umagen værd, selvom renten kun stiger lidt. I det konkrete tilfælde sparer en direkte sammenligning af lånene med den valgte udbyder omkostninger på over 8.000 euro.