En investering i fast ejendom kan love et højt afkast, især i tider med lave renter. Læs her, hvad du skal passe på med denne type investering for at opnå det bedst mulige resultat for dig.
At få mest muligt ud af de penge, du har sparet, er i øjeblikket ikke så ukompliceret som det var for et par år siden, da du fik tilfredsstillende renter på indlån natten over eller på kort sigt. I dag er renten mange steder nul procent eller kun lidt højere, hvilket betyder, at penge, der placeres der, ikke oplever nogen værdistigning - på grund af inflation mister de endda værdi. En investering i fast ejendom kan være et fornuftigt alternativ for at skabe et attraktivt afkast med pengene. Hvis du overvejer at investere dine penge på denne måde, er der nogle tip til at undgå risiko og få det bedst mulige resultat:
- Overvej om investeringen er den rigtige for dig.
- Kend fordele og ulemper ved at investere i fast ejendom.
- Identificer anbefalede investeringsejendomme.
- Find den rigtige ejendom.
- Bestem ejendommens markedsværdi.
- Vær opmærksom på det væsentlige, når du køber investeringsejendommen.
- Vælg den rigtige finansiering.
- Vær realistisk med hensyn til tilbagevenden.
- Beslut om du selv vil bo i ejendommen.
- Vælg lejere klogt.
Tip 1: afvej om investeringen passer til dig
De permanent lave renter gør det meget billigere at købe en ejendom, end det var for et par år siden. Samtidig gør de lave renter andre former for investering, såsom tidsindskud eller indlån over natten, ikke attraktive. At købe en ejendom ser derfor ud til at være et fornuftigt alternativ i mange tilfælde. Det skal dog være klart for dig, at du skal have en vis egenkapital, der er bundet over mange år. Hvis du føler dig ubehagelig, kan ejendomsinvesteringer måske ikke være noget for dig.
Hvis den nødvendige egenkapital er tilgængelig, er der kreditværdighed, og der er ingen hæmninger for at binde kapital på lang sigt. At købe en ejendom kan være en rentabel måde at investere dine penge på. Især når man køber i et af de populære storbyområder som Berlin, Hamborg, München, Frankfurt eller Köln, hvor ejendomspriserne og huslejerne fortsætter med at stige. For at være sikker på, at boligejerskab er den rigtige form for investering for dig, er det bestemt værd at tage et realistisk kig på alle fordele og ulemper.
Især pensionister drager fordel af kapitalinvesteringer i fast ejendom: De kan selv bo i det og dermed spare lejeomkostninger eller supplere deres pension med lejeindtægter.
Tip 2: Kend fordelene og ulemperne ved at investere i fast ejendom
Boligejerskab har adskillige fordele, men også ulemper. Før du beslutter dig for at købe investeringsejendom, skal du være opmærksom på et par punkter.
Hvad er fordelene ved at investere i fast ejendom?
Fordelene ved at købe en ejendom til investering inkluderer:
- Værdistabilitet
Værdien af private aktiver stabiliseres ved erhvervelse af fast ejendom, hvis den supplerer andre typer investeringer. De eksisterende aktiver fordeles derefter på forskellige investeringer, hvilket minimerer risikoen for misligholdelse. - Aktivgevinst
Investering i fast ejendom betaler sig normalt både på kort og lang sigt: Et afkast kan opnås direkte gennem lejeindtægter. På lang sigt kan der forventes en stigning i værdien af ejendommen og huset eller lejligheden. - Inflationssikkerhed
Inflationen minimerede aktiverne på lang sigt, da pengene gradvist mister deres købekraft. Du kan undgå denne effekt ved at investere i fast ejendom, da prisen på jord og lejeindtægter normalt fortsætter med at stige. - Indtægter fra huslejer
I områder med stor efterspørgsel kan lejeindtægterne øges gradvis for at øge lejeindtægterne under overholdelse af lejeprisbremsen og loftet. - Skattefordele
Det er primært de skattemæssige fordele, der gør ejendomsinvesteringer så attraktive. Renterne, der skal betales for at finansiere den købte ejendom, modregnes i indtægterne fra lejen. Derudover er der de forventede udgifter til reparationer og administration af ejendommen. Derudover hjælper bygningens afskrivning med, at investorerne fritages for selvangivelsen. - Økonomisk sikkerhed som pensionist
Hvis ejendommen blev købt til eget brug, har investorerne fordel, når de når pensionsalderen, da der ikke skal betales leje i denne periode med lavere indkomst. Hvis ejendommen blev erhvervet til leje, supplerer lejeindtægten pensionen, så der normalt er meget større økonomisk sikkerhed.
Hvad er ulemperne ved at investere i fast ejendom?
Men hvis du bruger dine penge til at købe en ejendom, skal du også tage nogle ulemper og risici i betragtning. Disse er:
Vedligeholdelsesomkostninger En lejlighed eller et hus har brug for pleje- og vedligeholdelsesforanstaltninger her og der. Disse kan undertiden have en betydelig indvirkning. Hvis ejendommen er en del af et ejersamfund, er ikke magten til at beslutte, hvad der repareres, og til hvilken pris, kun i dine hænder.- Begrænsninger for mulig lejestigning
Loven (f.eks. Gennem huslejekontrol og begrænsning af grænser) begrænser undertiden alvorligt friheden til at fastsætte huslejen, hvilket igen begrænser afkastet. - Tabt afkast med opfølgningsfinansiering
De nuværende gunstige renter er muligvis ikke permanent tilgængelige. Hvis der blev valgt ejendomsfinansiering med kun en kort fast rente, kan den efterfølgende finansiering, som snart kræves, muligvis tildeles en dårligere effektiv årlig rente, hvilket reducerer det samlede afkast. - Langsigtet kapitalforpligtelse
Ved køb af en ejendom er den anvendte kapital bundet i mange år, normalt endda årtier, og kan ikke bruges til andre investeringer. Derudover investeres der betydelige beløb. Hvis ejendommen er et dårligt køb, truer enorme tab. - Administrative udgifter til udlejning
Hvis den købte ejendom lejes ud, og den ikke er en del af et ejerskab, er der undertiden betydelige administrationsomkostninger. Omfanget af dette afhænger i høj grad af lejers art og adfærd. Dette bør derfor vælges omhyggeligt (se tip 10).
Der er altid en vis risiko med en investering i fast ejendom: Hvis ejendommen viser sig at være et dårligt køb, går mange penge tabt.
Tip 3: Identificer anbefalede investeringsejendomme
Hvis du vil investere din kapital i fast ejendom, er der forskellige muligheder.
- Huse
Hvis investeringsejendommen skal lejes ud, genererer huse på store grunde et relativt lavt afkast. Imidlertid er det store område en enorm fordel ved et salg. En ejendom er en særlig værdifuld investering. Hvis det er et attraktivt sted, er det meget sandsynligt, at der kan opnås en markant højere salgspris for ejendommen om få år. - Lejligheder
En lejlighed som en kapitalinvestering kræver mere koordinering end et hus. For her er aftalen med ejernes samfund altid nødvendig, når det kommer til den fælles ejendom. Beslutninger her skal træffes samlet og er ikke altid i alle ejeres interesse. Hvis visse ønskede tiltag afvises af ejerskabet, hvilket muliggør højere lejeindtægter, kan dette føre til tab i afkastet. - Kommerciel ejendom
Kommerciel ejendom kan belønne investorer med højt afkast. Denne gevinst kommer dog med et højt risikoniveau. For at kunne estimere efterspørgslen efter kommercielt rum er det vigtigt at have et stærkt kendskab til markedet. Ellers truer ledige stillinger i fast ejendom med at ødelægge afkastet.
Tip 4: Find den rigtige ejendom
For at finde den ideelle ejendom, som du kan investere i, er det værd at kigge på de relevante ejendomsportaler på Internettet, som ved den "normale" søgning efter et hus eller en lejlighed. Nogle gange er der en separat kategori for investeringsejendomme på det ønskede sted. Alternativt kan der indkaldes en mægler, der er på udkig efter en særlig egnet ejendom til investeringen. Selvom dette er forbundet med betydelige omkostninger, kan det stadig være nyttigt, hvis du ikke har tid til at foretage en grundig søgning. Sidst men ikke mindst kan banker og forsikringsselskaber også tilbyde attraktive ejendomme.
I princippet skal søgningen ske uden travlt - selvom de lave renter vinker. En hastigt købt ejendom, der viser mangler efter købet, ødelægger hurtigt enhver chance for tilbagevenden.
Tip 5: Skøn realistisk markedsværdien af ejendommen
Den høje efterspørgsel efter attraktiv ejendom driver priserne op. Det er derfor vigtigt at holde hovedet koldt og at realistisk vurdere den reelle markedsværdi af en ejendom. Som en tommelfingerregel skal prisen på et hus eller en lejlighed være i et interval, der kan opnås gennem lejeindtægter om cirka 30 år. Denne såkaldte lejemultiplikator beregnes som følger: Månedlig
leje i euro x 360 måneder (30 år) = rimelig pris på ejendommen. Hvis man
antager en månedlig leje på 1.600 euro som et eksempel, vil dette resultere i denne værdi:
1.600 euro x 360 måneder = 576.000 euro.
Your-Best-Home.net eller lejligheden skal derfor ikke koste mere end 576.000 euro. Selvfølgelig giver denne beregning kun en grov retning for prisen på investeringsejendommen. Du får mere præcise spor, hvis du følger vores vejledning "Sådan bestemmes en ejendoms markedsværdi".
Tip 6: Vær opmærksom på det væsentlige, når du køber investeringsejendommen
Når du leder efter en ejendom, skal du ikke bare være opmærksom på prisen. Det er vigtigt at overveje de væsentlige faktorer, der bestemmer, hvad ejendommen i øjeblikket sandsynligvis vil koste, og hvordan dens pris vil udvikle sig. Ud over placeringen inkluderer dette også udstyr, transportforbindelser og andre faktorer i området, såsom shopping, børnehaver og skoler, grønne områder og så videre.
Tænk også på de omkostninger, du afholder ud over købsprisen for investeringsejendomme, fordi de ekstra købsomkostninger skal tages i betragtning i beregningen, hvis du realistisk vil vurdere det mulige afkast. De ekstra købsomkostninger inkluderer disse varer:
- Mæglerkommission (mæglergebyr)
- Skat på fast ejendom
- Notargebyrer og retsgebyrer
Disse udgifter udgør en betydelig del af de samlede omkostninger ved køb af fast ejendom.
Når du leder efter en passende ejendom, skal du tage dig tid, så du realistisk kan vurdere markedsværdien.
Tip 7: Vælg den rigtige finansiering
Afhængigt af hvor meget kapital du har, kan du få mere eller mindre ud af realkreditudlån. Det tilrådes at sikre de nuværende lave renter. Hvis det forventes, at lånet kan tilbagebetales inden for en kort periode (f.eks. Inden for 15 år), skal den faste rente vælges i overensstemmelse hermed. Fordi: Jo kortere den faste rente er, jo billigere tilbyder lånet fra bankerne.
Et fuldt tilbagebetalingslån kan også tænkes for realkreditudlån. Her køber du ejendommen fuldt finansieret, så efter at låneperioden er udløbet, har du betalt for investeringsejendommen fuldt ud og er gældfri. Disse fulde tilbagebetalingslån er i øjeblikket også ret billige at få, men bankerne kræver normalt ret høje afdragssatser på op til fire procent af lånebeløbet. Tænk nøje over, om du vil være i stand til at betale dette beløb månedligt i hele lånets løbetid.
Ved finansiering skal du sørge for ikke at vælge lånebeløbet for lavt. Hvis ejendommen lejes ud, modtager du regelmæssigt penge fra lejen (forudsat at der ikke er ledig stilling). Imidlertid kan vedligeholdelsesforanstaltninger og / eller reparationer i lejligheden resultere i økonomiske udgifter, som du omtrent skal beregne, når du finansierer dit hjem. Det tilrådes at tilføje 10 til 20 procent af investeringsbeløbet for at være forberedt på det uforudsigelige.
Tip 8: Skøn realistisk afkastet
Det afkast, du kan forvente af din investeringsejendom, afhænger naturligvis primært af de forventede lejeindtægter og de ekstraomkostninger, du skal betale, når du køber en investeringsejendom. Andre poster spiller dog også en rolle i beregningen.
Sådan beregnes bruttoafkastet
Under forudsætning af ovenstående antagne årlige lejeindtægter på 19.200 euro (1.600 euro pr. Måned) og markedsværdien på 576.000 euro beregnes bruttoafkastet som følger:
19.200 euro x 100 / 576.000 euro = 3 procent
Sådan beregnes anskaffelsesprisen
Bruttoafkastet inkluderer ikke udgifter (for eksempel til reparation og vedligeholdelse). De omkostninger, der almindeligvis omtales som "anskaffelsesomkostninger", mangler også. For at bestemme de samlede anskaffelsesomkostninger skal du føje købsprisen til de usædvanlige købsomkostninger:
Købspris + notaromkostninger / retsomkostninger + mæglerhonorar + ejendomsoverførselsskat = anskaffelsesomkostninger
I det nuværende eksempel vil anskaffelsesomkostningerne
være : 576.000 euro + 8.640 euro + 20.563,20 euro + 20.160 euro = 625.363. 20 euro
Sådan beregnes netto lejeindtægter
Den indkomst, du rent faktisk får fra lejen, afhænger af de ikke-fordelbare driftsomkostninger og den årlige reserve, for eksempel til reparationer. Formlen her er:
årlig kold leje - ikke-fordelbare driftsomkostninger - årlig reserve = netto lejeindtægt
Sådan beregnes nettoafkastet
For at beregne det faktiske nettoafkast skal omkostningerne til renter og tilbagebetaling af pant også medtages. De skattefordele, der opstår ved lejen, spiller også en rolle her.
Netto lejeindtægter / investeringsomkostninger * 100 = nettoafkast
Hvis man f.eks. Antager den ovennævnte ejendom og en netto lejeindtægt på 1.450 euro om måneden (17.400 euro om året), hvorved de ekstraomkostninger, reserver og skattefordele allerede er taget i betragtning for nettoindtægterne nettoafkastet er som følger:
17.400 euro / 625.363,20 euro x 100 = 2,78 procent
Tip 9: Beslut om du selv vil bo i ejendommen
Uanset om du bor i eller udlejer den ejendom, du har erhvervet som en investering, har det indflydelse på, hvor lukrativt købet er for dig. For i princippet kan det siges, at lejede ejendomme er bedre egnet som en økonomisk investering end dem, du bor i. En af grundene til dette er, at nogle skattefordele kun ydes, hvis lejligheden eller Your-Best-Home.net er udlejet.
Disse er fordele og ulemper ved et overblik:
|
Ejendom |
fordele |
ulempe |
|---|---|---|
|
selv beboet |
|
|
|
lejet |
|
|
Tip 10: Vælg lejere klogt
Hvis du vil købe ejendommen for at leje den ud, skal du endnu en gang bruge god tid til nøje at lede efter en lejer. Fordi dens pålidelighed i det væsentlige bestemmer, i hvilket omfang ejendommen betaler sig som en kapitalinvestering for dig.
Det er vigtigt at stole på lejere, der har den nødvendige solvens. Hvis der er misligholdelse af lejebetalingen, kan dette igen sætte dig i økonomisk nød, hvis du stadig skal betale ejendomslånet. Bedre få bevis for indkomst fra potentielle købere og kontroller dem grundigt. Du bør også insistere på Schufa-oplysninger for at beskytte dig mod ubehagelige overraskelser. For når du først har lejet nomader i dit hus, står du hurtigt over for betydelige problemer.
