Hvis en lejlighedsbygning er opdelt i flere lejligheder, og disse skal sælges individuelt, gælder delingserklæringen. Det regulerer den formelle opdeling af hele ejendommen og giver oplysninger om rettigheder og forpligtelser for den nye ejer. Vi fortæller dig, hvordan du indsender en erklæring om opdeling, hvad du som køber skal overveje, og hvad det juridiske grundlag er.
Hvad er en erklæring om opdeling?
Opdelingen af opdeling regulerer den formelle opdeling af en bygning, herunder alle rettigheder og forpligtelser, der følger af den. Det er et juridisk grundlag for lejlighed eller delvis ejerskab og giver matrikelregisteret præcise oplysninger om fakta i matrikelregistret. Denne ensidige erklæring skal afgives af ejendomsejeren. Med forpligtelsen til at afgive denne erklæring skaber lovgiveren et juridisk grundlag for købere og sælgere. Begge sider kan henvise til dette i tvivlstilfælde.
Lyder alt utroligt kompliceret i teknisk jargon? Men faktisk er det ikke. Princippet om delingserklæringen kan forklares relativt let ved hjælp af et eksempel: Hvis lejligheder i en lejlighedsbygning skal sælges individuelt, skal en opdelingserklæring indgives til tingbogen. Denne erklæring giver den fremtidige køber information om hans rettigheder og forpligtelser med hensyn til ejendommen.
Opdelingen af opdelingen tjener også som et juridisk grundlag, så der kan oprettes såkaldte lejlighedsregistre i tingbogen for de enkelte lejligheder. Både erklæringen om opdeling (med alle dens komponenter) og de enkelte jordbøger skal være notariseret. Når alle komponenter og dokumenter er blevet notariseret, kan bygningsejeren sælge de enkelte lejligheder. Bygningen er opdelt, inden den sælges. For køberen og ejerskabet betyder det igen, at de kan påvirke bygningens layout, inden de køber.
tip: Hvis du agter at købe en lejlighed, skal du se nøje på erklæringen om opdeling af huset på forhånd for at undgå ulemper for dig, når du køber en lejlighed.
Du bør kende disse vilkår i forhold til erklæringen om deling
Hej teknisk jargon! Har du at gøre med emnet erklæring om opdeling? Så skal du helt sikkert kende disse fire termer, og hvad de betyder:
- Fælles ejendom : Med såkaldt fælles ejendom forstås de dele af ejendommen, der ikke hører til lejedejeren alene. Disse inkluderer trappeopgangen eller tagbeklædningen. Bærende vægge kan også medtages.
- Den private ejendom : Den private ejendom er det individuelle ejerskab af bygningens lokaler. Med andre ord: For eksempel lejligheden, garagen, kælderrummet, loftet eller parkeringspladsen.
- Ejerskab af lejlighed: Ejendom af lejlighed er købers ejerskab af den enkelte lejlighed i lejlighedsbygningen. Ud over boligejendommen har køberen også aktier i den fælles ejendom.
- Den særlige brugsret: En særlig brugsret er den ret, som køberen har til at bruge den fælles ejendom, såsom en gratis parkeringsplads eller en gratis havegrund.
- Brugs- og brugsbegrænsninger: En erklæring om opdeling regulerer ikke kun ejerskabsstrukturen, men også om lejlighederne kan bruges kommercielt, eller om dele af bygningen, såsom loftet, kan udvides.
I flerfamiliehuse regulerer delingserklæringen ejerne og brugsrettighederne for lejerejere.
Hvad består en erklæring om opdeling af?
Det er især vigtigt, at erklæringen om opdeling præcist regulerer, hvad der er specielt, og hvad der er fælles ejendom. Dette er den eneste måde at senere se, hvem der er nøjagtigt ansvarlig for hvilken del. Især i tilfælde af renovering eller skader kan der opstå tvister om betaling. Fordi: hvis det er et spørgsmål om fælles ejendom, skal hele samfundet betale omkostningerne forholdsmæssigt. Hvis skaden berører privat ejendom, skal den respektive lejlighedsejer betale omkostningerne.
Opdelingserklæring: indhold og forskrifter
Dette resulterer i følgende komponenter i en erklæring om opdeling:
- Fordelingsplanen: Ud over bygningens opdeling opregner denne plan også placeringen og størrelsen af de enkelte dele. De enkelte ejerandele gives normalt i tusindedele. Dette betyder: Hvis en ejer ejer 8,4 procent af hele ejendommen, noteres dette i planen som 84 / 1.000. Antallet står ikke for lejlighedsstørrelsen, men for procentdelen af ejerskab i hele bygningen.
- Samfundets orden: I denne regulering inden for erklæringen om deling kan alle rettigheders og forpligtelser for ejeren findes. Disse rettigheder og forpligtelser vedrører forholdet mellem alle ejere. Husregler kan føjes til disse fællesskabsregler - men det behøver de ikke. Fællesskabsordren kan kun ændres med tilbagevirkende kraft, hvis hele samfundet er enig. Så her skal køberen se meget nøje for at se, om alt passer. Det juridiske grundlag for erklæringen om deling er ejerlejlighedsloven (WEG). Da denne lov fortolkes relativt snævert, bør der indføres individuelle åbningsklausuler i EF-systemet. Forsigtig: Opløsninger, der afviger fra WEG, er ikke nødvendigvis juridisk effektive og bindende. Den enkelte sag skal kontrolleres her.
- Færdiggørelsescertifikatet: Færdiggørelsescertifikatet er en vigtig del af delingserklæringen, da det hedder, at de enkelte lejligheder kan bruges uafhængigt af hinanden, da de er selvstændige.
Hvordan kan jeg ændre erklæringen om deling?
En ændring i delingserklæringen kan være nødvendig, hvis en af ejerne ønsker at ændre ting i lejligheden eller den fælles ejendom. Dette kræver normalt ikke kun et flertalsbeslutning, men ofte også en notariseret ændring i delingserklæringen. Opdelingen af opdeling skal normalt ændres, især når der foretages strukturelle ændringer. Dette kan f.eks. Ske, hvis en lejlighed er delt eller to lejligheder er slået sammen. I dette tilfælde skal ændringen i delingserklæringen formelt udarbejdes og notariseres. Ændringen skal derefter afleveres til tingbogen.
Godt at vide: For mindre projekter, som når to ejere ønsker at bytte deres parkeringspladser eller loftsrum, kræves hverken en ændring af delingserklæringen eller en stemme fra samfundet.
Dette er de mest almindelige problemer med delingserklæringen
Hvis du vil købe en lejlighed i en lejlighedskompleks, skal du omhyggeligt studere og kontrollere delingserklæringen. Ellers kan den ene eller den anden ulempe for ejeren opstå. Vi har samlet nogle eksempler på faldgruber i delingserklæringen:
- Windows: Dybest set tilhører vindues- og vinduesrammer samfundet. Det skal specificeres i delingserklæringen, at hver ejer kun skal betale for sin egen udskiftning af vindue.
- Renovering: I henhold til loven skal reparationer og renoveringer betales forholdsmæssigt af ejeren. Ændringer er også mulige her.
- Dyr: I nogle erklæringer om opdeling bemærkes det, at opbevaring af kæledyr i den lejede lejlighed er forbudt. Hvis du ønsker at have kæledyr, skal denne del kontrolleres omhyggeligt.
- Tidligere ejer: Fra tid til anden sker det, at delingserklæringen bestemmer, at den nye ejer skal betale den tidligere lejers restance. Forsigtighed tilrådes her.
- Forretning: Planlægger du at drive en virksomhed i din lejlighed? Derefter skal du læse omhyggeligt, hvilke typer virksomheder der er tilladt i delingserklæringen.
Hvis opbevaring af dyr er forbudt i delingserklæringen, gælder dette for enhver udlejer i ejerskabet.
Hvor meget koster en erklæring om opdeling?
For at være effektiv skal underskrivelsen af en erklæring om opdeling være attesteret eller endog notariseret. Afhængigt af det er omkostningerne mellem 70 og 140 euro. Men: Omkostningerne er baseret på ejendommens såkaldte markedsværdi. Jo højere denne værdi er, jo højere er omkostningerne til erklæringen.
Har du mistet din erklæring om opdeling?
Vi har alle forlagt, mistet eller endda smidt vigtige dokumenter væk i øjeblikket. Det sker, og det er ikke et knækket ben. Hvis du har en legitim interesse i delingserklæringen, for eksempel hvis du vil købe en lejlighed eller allerede har købt den, kan du se dokumentet i tingbogen og få lavet en kopi der mod betaling. Du kan også få yderligere dokumenter om ejendommen fra bygningstilsynet.
Konklusion: Kontroller omhyggeligt delingserklæringen
Hvis du overvejer at købe en lejlighed i en lejlighedskompleks, bør du på ingen måde forsømme erklæringen om opdeling. Dette bør kontrolleres omhyggeligt inden køb, da det kan have store ulemper, og ændringer i erklæringen er dyre og relativt tidskrævende. Opdelingen af opdeling er også yderst vigtig, da den bestemmer, hvad der nøjagtigt vil høre til din fremtidige ejendom, og hvilke dele af bygningen du har ret til ud over din lejlighed. Med alle disse tip kan intet gå galt med at købe en ny lejlighed i en lejlighedskompleks.
Maren Black