Udlejere har ikke tilladelse til blot at betale depositum på den private konto, men skal investere dem separat fra deres egne aktiver. I det følgende forklarer vi, hvilke andre regler der gælder, og hvilke forskellige muligheder der er for oprettelse af lejedepositum.
Når et nyt lejemål begynder, kan udlejere kræve et depositum på op til tre måneders kold leje (afsnit 551 BGB). Dette beskytter dig mod økonomiske risici, for eksempel hvis lejeren efterlader skade, når han flytter ud. I de fleste tilfælde oprettes dette depositum som et kontant depositum. Men der er også mulighed for at investere pengene andre steder. Ofte kan der opnås højere indtægter som et resultat, hvilket igen beskytter udlejeren endnu bedre.
Bemærk, at udlejeren skal acceptere, hvis den nye lejer ikke kan betale depositum på én gang i starten af lejeperioden. I henhold til loven har han også lov til at betale depositum i tre lige store månedlige rater.
Disse former for investering er mulige for lejedepositumet
Kontant depositum
I modsætning til hvad udtrykket antyder, betales pengene normalt ikke kontant med kontant depositum, men overføres - selvom kontant betaling grundlæggende er mulig, men bør altid anerkendes. Udlejer skal investere pengene med renter, være insolvenssikker og adskilt fra sine egne aktiver. Som udlejer kan du simpelthen åbne en konto i sparekassedisken - normalt en klassisk opsparingskonto. Til dette indgås en yderligere tillidsaftale "Særlig aftale leje depositum" med Sparkasse. Pengene tilhører stadig lejeren økonomisk, men de overdrages til kontohaveren (i tillid). Udlejer må kun bruge kontoen i henhold til lejebestemmelserne, som Sparkasse ikke kontrollerer.Efter afslutningen af lejemålet skal han tilbagebetale lejedepositumet - inklusive påløbne renter, kan han udligne sine egne krav.
Pant
En anden mulighed er, at lejer betaler depositum til en konto, der er i hans navn, og derefter pantsætter det til udlejer. Alt, hvad han skal gøre, er at underskrive et løfte, der er tilgængeligt fra sparebankerne. Udlejer behøver ikke være til stede ved denne aftale, men underskriver også formularen. Lejeren underretter sparekassen, så snart udlejeren har underskrevet pantaftalen. Kontoen modtager derefter en blokerende meddelelse, så parterne kun kan få adgang til eller annullere kontoen i overensstemmelse med lejebestemmelserne.
Spekulative investeringsformer
I henhold til den tyske civillov kan "de kontraherende parter (…) blive enige om en anden form for investering". Hvis udlejer og lejer er enige, kan lejedepositumet f.eks. Også investeres i en aktiefond. Også i dette tilfælde er investeringen pantsat, men denne form for investering vælges sjældent - risikoen for tab er for stor for begge sider.
Kaution garanti
En anden variant beskriver obligationsgarantien, som enten pårørende eller en bank kan stille. Selvom denne mulighed er lidt atypisk i dette land, er der nogle udbydere, der tilbyder dette. I de fleste tilfælde skal der betales et årligt gebyr. Til gengæld garanterer udbyderen at betale lejedepositumet til udlejeren.
Disse systemer er ikke tilladt for depositum
Som udlejer er du ikke tilladt at investere lejedepositum sammen med din egen udlejers aktiver. Dette er den eneste måde at undgå misbrug og tab af depositum i tilfælde af, at den kontraktlige partner bliver insolvent. Ellers ville lejers penge gå tabt.
Som lejer har du ret til, at udlejer giver dig en insolvenssikker indskudskonto, som du kan overføre pengene til. Efter anmodning skal udlejer også være i stand til at bevise, at pengene er på en sikker spærringskonto. Hvis han nægter, kan du som lejer tage sagsanlæg mod dette og tilbageholde fremtidige huslejer op til det aftalte depositum.
Forkert investering i lejedepositum: hvornår begår du en lovovertrædelse?
Hvis lejedepositumet ikke blev investeret separat fra private aktiver, kan udlejer endog i visse tilfælde begå tillidsbrud. Til dette skal der være en konkret risiko for, at udlejer går konkurs, anerkender dette og også godkender det. Så længe udlejeren stadig er villig og i stand til at tilbagebetale det depositum, der skal betales ud af sin egen lomme, er han ikke ansvarlig for retsforfølgning ifølge BGH.
Har udlejer altid adgang til lejedepositumet?
Udlejere har muligvis ikke adgang til lejedepositumet under en løbende leje; besluttede BGH. Det skal sikres, at lejeren kan få depositumet tilbage efter lejets afslutning, selvom udlejeren bliver insolvent. I tilfælde af omstridte krav kan udlejer ikke røre depositum uden lejers samtykke.
Opret et lejedepositum for erhvervsejendomme
Med erhvervsejendomme er reglerne ikke så strenge. Her gælder kun BGB's generelle lov om huslejerettigheder og ikke bestemmelserne i huslejeretten. Dette betyder, at udlejer med en kommerciel ejendom hverken er forpligtet til at investere indskudspengene adskilt fra sine aktiver, og pengene skal heller ikke deponeres sikkert på en deponeringskonto. Godt at vide: Leje depositum for kommerciel ejendom kan også være højere end tre måneders leje.
Den indsats og omkostninger, der er forbundet med at skabe lejedepositum
De renter, der påløber for huslejeindskuddet, skal beskattes gennem rentediskontoen. Hvis lejedepositumet blev placeret i udlejerens navn, skal udlejer også udstede et skattebevis til lejeren, så de betalte skatter kan modregnes i hans selvangivelse.
