Enhver, der ønsker at købe en ejendom i Tyskland, skal indgå en købekontrakt foran notaren. Dette rådgiver parterne og leder ejerskiftet indtil slutningen.
Købsaftalen for et hus regulerer meget detaljeret, for eksempel hvilken ejendom det er, hvornår købsprisen skal betales, hvem der bærer de supplerende omkostninger ved kontrakten, eller hvordan garantier bestilles. Det oprettes og notariseres af en notar, der normalt vælges af køberen, da han skal bære de notaromkostninger, der skal betales, når han køber huset. Anbefalinger fra venner og familie eller det lokale notariskammer kan give adresser i nærheden.
Notaren gennemfører de involverede parters ønsker på en juridisk korrekt måde. Som upartisk rådgiver er han dog ikke opmærksom på en retfærdig og afbalanceret ejendomskøbskontrakt - du må ikke forvente nogen skatterådgivning eller økonomisk vurdering af kontrakten fra ham. I stedet informerer den de kontraherende parter om mulige risici og forklarer dokumentets retlige rækkevidde. I slutningen af processen arrangerer notaren også meddelelsen om overførsel i grundbogen, som garanterer køberen erhvervelse af ejendommen.
Hvad er reguleret i salgskontrakten for et hus?
- Kontraktlig partner
Navnene på køber og sælger er anført her sammen med personlige data såsom fødselsdatoer, ejendomsstatus og adresser. - Købsgenstand
Hvad sælges, og hvad er inkluderet? Hvis du ud over ejendommen også køber ting som møbler, sauna, udstyret køkken eller fyringsolie, skal notaren bekræfte dette inklusive de forhandlede priser. Skat på fast ejendom overføres ikke. - Jordregister og forhold
Forholdsbeskrivelsen inkluderer placering, størrelse, grundnummer og uddrag fra grundbogen. For det første er bankens grundafgift normalt. Det fungerer som sikkerhed ved optagelse af et fastlån og giver banken mulighed for at udelukke ejendommen, hvis gælden ikke er betalt. En allerede eksisterende grundafgift fra sælgeren skal modregnes i købsprisen og slettes, når du skifter ejerskab.
De følgende steder i matrikelregistreringen bemærkes eksisterende behæftelser på ejendommen såsom naborettighedsret, eksisterende boligrettigheder eller pantlån. - Købspris og betalingsbetingelser
Det nøjagtige huspris, eventuelle betalingsplaner og sælgers kontooplysninger er angivet her. Først efter at notar har udført ejerskiftet gennem sin certificering og har informeret køberen om det, skal købsprisen betales. - Dato for overdragelse af ejerskab
Dette betyder det tidspunkt, hvorfra ejendommen overføres økonomisk - dvs. med overdragelse af rettigheder, forpligtelser og omkostninger - til køberen. Dette er som regel knyttet til den tidligere købsprisbetaling. - Garantikrav
Kendte konstruktionsfejl er angivet her og de garantier eller krav til reparationer og forbedringer, der findes. Sælgeren er ansvarlig for at sikre, at ejendommen kun har de mangler, der er aftalt i købekontrakten. Men hvis der er yderligere mangler i den ikke-renoverede gamle bygning, kan sælgeren kun være ansvarlig for dem, som han burde have anerkendt - selvom det normalt er vanskeligt at bevise dette. (BGH VII ZR 117/04). - Yderligere regler
Hvis der stadig opstår udviklingsomkostninger for ejendommen, vil disse blive reguleret mellem parterne og noteret i købekontrakten. Eventuelle eksisterende forkøbsret for sælgeren, kommunen eller lejeren (i tilfælde af ejerlejligheder) skal også nævnes i kontrakten.
Postbogen er en del af køb og bygning af fast ejendom. Det kan dog kun finde sted, hvis salgskontrakten er underskrevet og certificeret.
Du skal være opmærksom på dette, når du indgår særlige salgskontrakter
Når du køber et ejerlejlighed
Lad ejendomsadministrationen vise dig erklæringen om opdeling med fællesskabsbestemmelser og indsamling af beslutninger på forhånd. Dette fortæller dig, hvor mange stemmerettigheder du har på ejermødet. Dokumentet er også en væsentlig del af købskontrakten for ejerlejlighed og skal være tilgængelig for notaren i god tid.
Når du køber fra udvikleren
Hvis du køber dit hus fra ejendomsudvikleren, skal du være særlig forsigtig med salgskontrakten. Fordi køb af hus og fast ejendom går hånd i hånd, og de nærmere regler for udviklerkontrakten er normalt ordineret. Få virksomheder er villige til at gå på kompromis. Forbrugerbeskyttelsesorganisationer som Bauherren-Schutzbund eller Association of Private Builders advarer om, at de præsenterede udkast til kontrakter ofte indeholder betalingsmetoder, der er ugunstige for bygherrer. Lad derfor udviklerkontrakten kontrolleres af en ekspert, inden du underskriver den.
Udarbejd en købekontrakt for et hus
Udkastet til kontrakt skal være tilgængeligt for begge parter mindst to uger før notarens udnævnelse. Indtil noteringen kontrollerer køber og sælger købsaftalen og kan få ekspertrådgivning, hvis de har spørgsmål. Dette gøres normalt af notaren, alternativt af en hus- og grundejerforening eller en advokat. Tilføjelser til eller ændringer af kontraktteksten er også mulige i denne fase og er inkluderet i ejendomskøbskontrakten af notar.
Undersøgelse af uddraget fra matrikelregistret
I mellemtiden bruger advokaten uddraget fra matrikelregistret til at afklare, om ejendommen, der tilbydes, virkelig tilhører sælgeren og giver et overblik over eventuelle behæftelser. Landbogen indeholder også oplysninger om ejendomens størrelse, placering og type. Notaren bemærker dette i kontraktteksten. Enhver, der også ser på den lokale bygningsmyndigheds bygningslastregister, er på den sikre side.
Tip: Derudover skal den skriftlige finansieringsbekræftelse fra køberens bank også være tilgængelig inden notareaftalen. Da banken normalt kræver indtastning af et jordafgift, kan du medbringe dette til notarisering af købekontrakten - selvfølgelig efter forudgående konsultation - og begge har fået en notaris på én gang. Det sparer tid og penge.
Hvornår træder købsaftalen i kraft?
Først når sælgeren har bekræftet betalingen af købsprisen til notaren, og skattekontoret har bekræftet betalingen af ejendomsoverførselsskatten, indleder advokaten opførelsen i grundbogen. Denne proces sikrer, at både sælgere og købere er på den sikre side. Ejendomsskiftet er nu afsluttet. Men fordi dette kan tage noget tid, er der mulighed for at indgå en foreløbig kontrakt. På denne måde sikrer købere og sælgere hinanden.
Tip : Tilbagetrækning fra salgskontrakten er ikke let og medfører betydelige omkostninger. For at finde ud af, hvordan du stadig kan komme ud i en nødsituation, skal du læse vores guide Tilbagetrækning fra købekontrakten: Dine rettigheder som ejendomskøber og sælger.