En ejendoms realkreditværdi er vigtig, hvis det skal finansieres med et lån. Fordi størrelsen på det mulige lån bestemmes direkte af realkreditudlånsværdien. Og renten på lånet afhænger også af det.
Få mennesker er i stand til at betale for et hus eller en lejlighed uden finansiering af fast ejendom. Hvis der skal optages et lån til dette, kan beløbet ikke vælges frit. Snarere gør banken det leverede beløb afhængigt af ejendomens realkreditudlånsværdi.
Hvad er en ejendoms prioritetsudlånsværdi?
Realkreditudlånsværdien er det beløb, der kan opnås for ejendommen med en sandsynlighed, der grænser til sikkerhed på købstidspunktet, men også på ethvert andet tidspunkt inden for de næste 30 år. Det bestemmes i den såkaldte realkreditudlånstest.
I kapitaltilpasningsordenen (CRR) defineres værdien til realkreditudlån i art. 4, stk. 1 (74) som værdien af en ejendom, "værdien af en ejendom baseret på en omhyggelig vurdering af dens fremtidige omsættelighed under hensyntagen til dens langsigtede, holdbare ejendomme, normale og lokale markedsforhold, nuværende Brug såvel som passende alternative anvendelser bestemmes ".
Denne værdi er så vigtig for kreditinstitutter, fordi huset eller lejligheden, som låntager har købt, altid tjener som sikkerhed for finansieringen. Hvis lånet ikke længere kan tilbagebetales, kan det komme til en afskærmningsauktion. Den resulterende salgspris for Your-Best-Home.net eller lejligheden er normalt lavere end den oprindelige pris, der blev betalt, da du købte den. Denne kendsgerning er allerede taget i betragtning ved fastlæggelsen af en ejendoms realkreditværdi, hvilket giver banken sikkerhed for at få pengene tilbage.
Læsetip : Spekulerer du på, hvor meget lån du har råd til? Vi svarer.
Hvor høj er realkreditværdien?
Realkreditværdien af fast ejendom svarer hverken til købsprisen eller byggeomkostningerne for et hus eller en lejlighed. Som regel er det omkring 70 til 90 procent af købsprisen for at dæmpe mulige fremtidige nedskrivningsrisici. Imidlertid bruger ikke alle banker denne sikkerhedsbuffer. Nogle banker afstår også fra denne rabat, så ejendommens markedsværdi også svarer til dens udlånsværdi.
I henhold til § 16, afsnit i Pfandbrief Act (PfandBG), må realkreditudlånsværdien aldrig overstige markedsværdien: "Realkreditudlånsværdien må ikke overstige den værdi, der ville være resultatet af en omhyggelig vurdering af en ejendoms fremtidige salgbarhed og under hensyntagen til de langsigtede, bæredygtige egenskaber ved Gør indsigelse mod de normale regionale markedsforhold såvel som de nuværende og mulige andre anvendelser. "
Hvordan bestemmes realkreditudlånsværdien?
Ved fastlæggelse af værdien til realkreditudlån til finansiering skal bankerne overholde bekendtgørelsen om bestemmelse af værdien til realkreditudlån (BelWertV). Hvis værdien af fast ejendom er over 400.000 euro, skal der også konsulteres en takstmester om værdiansættelsen.
For at bestemme værdien for realkreditudlån i prioritetsprøven er der tre procedurer i et første trin. De svarer til dem, der også bruges til at bestemme markedsværdien af en ejendom:
- Sammenlignende
værdi metode Den sammenlignende værdi metode bruger salgspriser lignende egenskaber, der for nylig blev solgt i en tilsvarende område og hvis tilstand svarer til den for ejendommen for hvilken værdien er nu skal bestemmes. - Metode til
aktiveret indtjening Metoden med aktiveret indtjening anvendes, hvis ejendommen lejes eller anvendes kommercielt. Her sammenlignes lejeindtægter eller kommercielle indtægter med udgifterne til vedligeholdelse og også risiciene (såsom ledige stillinger). - Virkelig
værdimetode I den reelle værdimetode bestemmes bygningens reelle værdi. Til dette formål fratrækkes en aldersrelateret afskrivning fra omkostningerne til en sammenlignelig ny bygning. Hvis du tilføjer jordværdien, får du den reelle værdi af ejendommen.
Som regel bruges ikke kun en af disse metoder, men normalt en kombination af mindst to. Som nævnt ovenfor foretages derefter et fradrag på 10 til 30 procent fra ejendomens bestemte markedsværdi, hvilket resulterer i en realkreditudlånsværdi på 70 til 90 procent af markedsværdien.
Værdiansættelsesrapport for at bestemme værdien for realkreditudlån
Mange banker gør lånetilladelsen afhængig af en ejendomskontrol, hvor ejendomsværdien bestemmes og som følge heraf udlånsværdien.
Det er vigtigt for potentielle købere at vide, at denne ejendomskontrol muligvis ikke faktureres af banken. Det er udelukkende i kreditinstituttets interesse, hvorfor omkostningerne herfor også skal bæres af banken. Bestemmelsen af ejendomens realkreditudlån er en af bankens lovpligtige forpligtelser, således at der ikke kan kræves penge fra låntager (LG Stuttgart fra 24. april 2007 - Az. 20 O 9/07 og OLG Düsseldorf fra 5. november 2009 - Az -6 U 17/09).
Hvorfor er der en realkreditudlånsværdi?
Det beløb, som banken stiller til rådighed til finansiering af fast ejendom som en del af et lån, afhænger af lånets værdi. Banker er normalt kun enige om at tilbyde maksimalt 80 procent af realkreditudlånsværdien som et byggelån. Man taler derefter om ejendomens udlånsgrænse.
Hvad er udlånsgrænsen?
I modsætning til realkreditudlånsværdien er udlånsgrænsen det beløb, hvortil en bank muliggør finansiering af fast ejendom. Udlånsgrænsen er normalt 70 til 90 procent af udlånsværdien.
Undtagelser herfra, hvor et lån stilles til rådighed op til realkreditudlånsværdien for et boliglån, foretages normalt kun, hvis låntager har en usædvanlig god indkomst eller kan stille anden sikkerhed som en ejendom, de allerede ejer.
Hvordan bestemmes udlånsgrænsen?
For at banken er på den sikre side, når man yder realkreditlånet, trækkes en vis procentdel fra værdien for realkreditlån for at nå grænsen for realkreditudlån. Denne ekstra "buffer" er beregnet til at beskytte banken mod uventede risici, der kan føre til et værditab på ejendommen. Procentdelen af denne buffer er variabel og kan derfor frit bestemmes af hver bank. Som regel er det dog 70 til 90 procent af realkreditudlånsværdien.
Udlånsgrænsen beregnes således ved hjælp af følgende formel:
Realkreditudlånsværdi - procentvis risikoreduktion = udlånsgrænse for realkreditudlånet
Eksempelberegning til bestemmelse af realkreditudlånsværdien og udlånsgrænsen
For eksempel, hvis du vil finansiere en ejendom med en markedsværdi på 500.000 euro, fortsætter kreditinstituttet ifølge dette beregningseksempel:
|
Ejendommens markedsværdi |
€ 500.000 |
|
Udlånsværdi (80% af markedsværdien) |
€ 400.000 |
|
Udlånsgrænse (80% af udlånsværdien) |
320.000 € |
Banken forventes derfor at blive enige om at yde omkring 320.000 euro som et lån til byggefinansiering. Hvis det svarer til markedsværdien med værdien for realkreditudlån, ville et lån på 400.000 euro være muligt. Du bliver nødt til at dække underskuddet med egenkapital.
Hvad er forholdet mellem lån og værdi?
Realkreditudlånsværdien og den udlånsgrænse, der beregnes med det, er ikke de eneste værdier, der er væsentlige for et fastlån. Der er også udlånsperioden.
Denne procentværdi angiver forholdet mellem lånebeløbet og værdien til realkreditudlån. Og det bestemmer, hvilke betingelser bankerne tilbyder dig med hensyn til renterne på realkreditudlånet: Jo lavere belåningsgrad, jo bedre tilbud med lavere debetrenter får du fra banken. For at sige det mere enkelt: jo mere egenkapital du bringer ind, jo lavere er lånebeløbet og dermed lavere risiko for banken. Og jo bedre er det tilbud med hensyn til renter, som banken giver dig til realkreditlånet.
Ejendomsfinansieringen er derfor uundgåeligt billigere for dig med et lavt belåningsgrad end med en højere værdi: Hvis du bringer flere penge, får du de økonomiske midler, du har brug for, til at finansiere med et lån med lavere renter end en, der har mindre sparede penge og huskøbet skal finansieres fuldt ud.
Hvordan bestemmes belåningsgraden?
Belåningsgraden beregnes ved hjælp af denne formel:
belåningsgrad = lånebeløb * 100 / belåningsgrad
|
Ejendommens markedsværdi |
€ 500.000 |
|
Værdipapirudlån |
€ 400.000 |
|
Udlånsgrænse |
280.000 € |
|
Mindre Kapital |
€ 220.000 |
|
Lånebeløb |
280.000 € |
|
Låneperiode |
70% |
I tilfælde af byggefinansiering med et lånebeløb på 280.000 euro og en egenkapital på 220.000 euro indbragt, er belåningsgraden 70 procent, hvis der antages en låneværdi på 400.000 euro.