Enhver, der har opdaget plejeegenskaber som en kapitalinvestering, investerer i et rentabelt fremtidigt marked med lav risiko. Fordi det er en meget sikker form for investering med mange fordele og håndterbare risici.
På grund af demografiske ændringer bliver plejeejendomme til en attraktiv kapitalinvestering. Det anslås, at der vil være fire millioner plejebehov i Tyskland inden 2050. Men vi er endnu ikke forberedt på dette. Omkring 90 procent af plejefaciliteterne er fuldt udnyttet. Hundredtusinder af nye plejesteder vil være nødvendige i de næste ti til femten år alene for at imødekomme den voksende efterspørgsel. Der er også lejligheder til aldersbestemt ophold. Dette kræver investeringer, som hidtil hovedsageligt er foretaget af banker, forsikringsselskaber eller fonde. I mellemtiden er markedet dog også åbent for private investorer. Og for dem er plejeejendomme, især investeringen i pleielejligheder, en værdifuld investering.
Hvad er en pleje lejlighed?
Pleje lejligheder er boligenheder i et plejehjem. De kan stort set sammenlignes med et ejerlejlighed. Imidlertid er pleielejligheder enkelt- eller dobbeltværelser med badeværelse, nogle med balkon eller terrasse. De er fri for barrierer og handicappede. Der er nødopkaldssystemer og fællesarealer såsom spisestuer, køkkener og grønne områder. Værelserne er i gennemsnit 25 til 35 kvadratmeter og udlejes til beboerne af plejehjemmets operatør. Den nøjagtige opdeling af plejehjemmet foretages af ejendomsudvikleren og operatøren af plejehjemmet. For når du køber en pleje lejlighed, erhverver du ikke kun en boligenhed, men også proportionalt det fælles område. Et administrationsselskab påtager sig udlejers opgaver.
Hvem tilbyder plejehjem?
Opførelsen af plejehjem er normalt planlagt og implementeret af en ejendomsudvikler eller operatør. Ejendommen er også opdelt i individuelle enheder baseret på Housing Property Act (WEG), som bæres af forskellige investorer. Specialiserede mæglere kender egenskaberne ved denne kapitalinvestering og tager sig af alle formaliteterne for dig. Hvis du ikke kun ønsker at investere din egenkapital, skal du på forhånd overveje finansieringen. I princippet kan du investere i en ny bygning eller erhverve et eksisterende plejehjem fra en anden investor. Du kan gøre sidstnævnte f.eks. Via ejendomsmarkeder på Internettet. Operatører af sygeplejeejendomme er ofte velgørende organisationer,dog kommer flere og flere kommunale og private udbydere ind på det fremtidige marked.
Hvad koster et plejehjem?
Omkostningerne ved et plejehjem inkluderer ikke kun boligarealet i kvadratmeter, men også forholdsmæssigt det fælles område - og det kan variere meget afhængigt af systemet. Ud over størrelsen på pleielejligheden og det fælles område spiller placering og udstyr også en rolle - begge kan have en stærk indvirkning på rentabiliteten af kapitalinvesteringen. Planlæg mindst 80.000 euro som en investering. I gennemsnit kan du dog også betale 120.000 til 200.000 euro for en attraktiv ejendom. Derudover er der aldersboliger med en særlig placering og atmosfære for op til 300.000 euro. Du behøver ikke at dække hele investeringen med egenkapital, men du skal have mindst 30.000 til 50.000 euro til rådighed. Du kan finansiere de øvrige omkostninger til plejehjemmet med ekstern kapital.Du kan derefter kræve renterne til skatteformål.
Investering i et plejehjem er især indbringende, hvis ejendommen har en god beliggenhed og er også overbevisende med hensyn til kvalitet og udstyr.
Hvad skal du passe på, når du køber et plejehjem?
Der er grundlæggende to typer social ejendom: støtteberettigede og ikke-berettigede. Fast ejendom, der er berettiget til finansiering, modtager statsfinansiering gennem sociale fonde. Assisteret ophold er derimod normalt ikke berettiget til finansiering og modtager ingen økonomisk støtte fra sociale forsikringsfonde. Hvis du lejer ud som en del af assisteret ophold med en lejekontrakt, har du ingen dækning fra de sociale sikringsfonde. Assisteret ophold uden lejekontrakt har derimod samme fordele og ulemper som med et ejerlejlighed: Du tager dine egne beslutninger i et ejerskab, men bærer også vedligeholdelsesomkostningerne. Hvad du også skal være opmærksom på:
- Attraktiv beliggenhed med god infrastruktur (læger, parker og butikker i nærheden)
- Forbindelse til offentlig transport
- Erfarne operatører med en passende kreditvurdering
- Udstyr af høj kvalitet
Hvis du overvejer finansiering fra Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), skal ejendommen opfylde de sædvanlige energibesparelseskriterier. Hvis du selv vil bruge ejendommen senere, kan det være værd at investere i aldersbestemt ophold eller assisteret ophold i din umiddelbare nærhed.
Fordelene ved plejeejendomme som en kapitalinvestering
Når man investerer i plejehjemsejendomme, elimineres mange af ulemperne ved ejerlejligheder. For eksempel behøver du ikke personligt tage sig af at leje og administrere ejendommen. Lejekontrakter løber normalt i 20 til 30 år. Omkostningerne for plejebehov er dækket af de sociale forsikringsfonde afhængigt af behovet for pleje. Hvis du ikke får lejeindtægter på grund af behov, påvirker dette ikke dig som investor. Du får huslejen fra lejeren, uanset om sygeplejen er beboet eller lejeren ikke kan betale. Huslejetabet betales derefter til lejeren af de sociale sikringsfonde - og de får delvist "forskud" tilbage fra de pårørende. Men det påvirker heller ikke dig. Så du har et bestemt sikkerhedsniveau, når det kommer til din investering.Overblik over fordelene:
- Langsigtede lejekontrakter op til 30 år med en lejer
- Lejeren påtager sig det daglige vedligeholdelsesarbejde
- Du har brug for færre reserver end med andre ejendomme
- Administratoren tager sig af ejerens bekymringer, såsom udarbejdelse af regninger
- Lejeren betaler husleje, selvom lejen er ledig, eller lejen er forsinket
- Optagelse i grundbogen med alle rettigheder og forpligtelser til at sælge, give væk, testamentere og låne ud plejehjemmet
- Ejendommen er allerede blevet kontrolleret gennem behovsvurderinger, f.eks. Af operatører, banker og sociale agenturer
- Foretrukket opholdsret i tilfælde af behov inden for familien er almindelig
Enhver, der investerer i plejehjem som en kapitalinvestering, har mange fordele.
Risiciene ved plejehjem som en investering
Når du investerer i et plejehjem, er operatørens konkurs din største risiko. Dette sker meget sjældent i Tyskland (mindre end en procent). Ikke desto mindre skal du sikre dig, at plejeejendommen er besat med mindst 85 procent, så driften forbliver økonomisk. En dårlig placering, for eksempel med et lille behov for plejeplads, ringere udstyr eller konkurrence i umiddelbar nærhed, kan være årsager til ineffektiviteten i et plejehjem. Hvis lejeren ikke overholder vedligeholdelsesforpligtelserne, er der risiko for tab af husleje samt opsigelse af en lejekontrakt. I en direkte sammenligning med en lejet ejerlejlighed er disse risici dog ret lave.
Hvordan lejer du et plejehjem?
Lejersøgning og valg overtager plejeejendommen. Som investor behøver du ikke bekymre dig om det. Du indgår leasingaftalen med operatøren. Følgende skal defineres i kontrakten:
- Kontraktvarighed, normalt 20 til 30 år
- Lejebeløb og inflationskompensation gennem indeksering
- Lejerens rettigheder og forpligtelser, såsom vedligeholdelsesforanstaltninger
Hvilke ekstra omkostninger er der?
I modsætning til et normalt ejerlejlighed har du som ejer af en plejeejendom kun lave ekstraomkostninger, såsom vedligeholdelsesomkostninger. Disse er for det meste begrænset til "tag og rum". Som ejer er du derfor ansvarlig for vedligeholdelsen af den bærende bygningskonstruktion inklusive taget. Plejehjemmets operatør betaler normalt ekstra omkostninger til reparationer og vedligeholdelse. Ejendomsadministrationen tager sig af vedligeholdelsesreserver, hvilket præciserer og stemmer om på det årlige ejermøde. Alt i alt skal du indregne følgende som ekstra poster:
- Skat på overførsel af fast ejendom, omkring 3,5 procent til 6,5 procent, afhængigt af staten
- Notar og domstolsomkostninger omkring 1,5 procent
- administrative udgifter
- Vedligeholdelsesomkostninger, omkring to til tre euro pr. Kvadratmeter
- Mæglervirksomhed
Er plejeejendomme rentable?
Plejeegenskaber er i øjeblikket stadig en niche. Men de betragtes som en særlig sikker investering med et højt afkast. Op til fem procent og mere er mulig med den passende egenkapital. I gennemsnit kan du forvente et afkast på 3,5 procent til 5,5 procent. Når du investerer i et plejehjem, får du et højt niveau af beregningssikkerhed gennem lange lejekontrakter og lav risiko for fiasko. I lejekontrakten angiver du en automatisk huslejeforhøjelse (indeksering), der beregnes på baggrund af inflationen og giver dig en vis beskyttelse mod inflation. Du får gunstige finansieringsbetingelser for plejehjemsejendomme, og du kan trække bygninger og lånerenter fra skat. På grund af den øgede efterspørgsel er det ofte lettere at sælge et plejehjem end at sælge et ejerlejlighed.Du kan også drage fordel af skattefordele her, hvis du har ejet ejendommen i ti år.
Er pleielejligheder mere rentable end ejerlejligheder?
I en direkte sammenligning med ejerlejligheder er plejehjem meget mindre risikable og mere pålidelige. Med ejerlejligheder har du ikke kun højere administrations- og vedligeholdelsesomkostninger. Du er også nødt til at regne med standardindstillinger eller endda leje nomader. Du skal beregne dine reserver tilsvarende højere. Investorernes efterspørgsel efter plejehjem stiger. Lejeindtægter fra plejehjem er uafhængige af økonomi og inflation. Huslejen er derfor forudsigelig og stabil og er derfor også velegnet som pensionsplan og forsikring.