Brofinansiering bliver vigtig, når du sælger en ejendom og ønsker at købe en anden. Fordi købsprisen for den nye ofte forfalder, før salgsprovenuet er tilgængelig. Du kan læse her, hvordan du får et sådant brolån, og hvad du skal overveje.
Hvad er brofinansiering?
Bridging finance kommer altid ind, når du sælger en gammel ejendom og ønsker at købe en ny. Der er mange grunde til, at ejere vil skifte og købe et nyt hus: Familien vokser, og ejerlejlighed bliver for lille, eller børn flyver og en lejlighed i byen passer meget bedre til din livsstil end Your-Best-Home.net i Grønne. Måske kommer det næste trin på virksomhedsstigen, som du planlægger at flytte til, også op. I bedste fald er salgsindtægterne nok til at give det nye hus råd - i det mindste øger det egenkapitalen. Pengene sidder dog ofte fast i den gamle ejendom, mens købsprisen for den nye allerede er forfalden. Denne overgangsfase kan bedst reguleres med et bridging lån, også kaldet et bridging lån.
Der er mange grunde til at bygge bro mellem økonomi, når man bygger et hus - ofte er boligarealet ikke længere tilstrækkeligt, så det er nødvendigt at flytte til en større ejendom.
Hvordan fungerer bridging finance?
"Når man sælger fast ejendom og køber en ny, kan man som regel ikke undgå at bygge bro mellem økonomi," siger LBS distriktschef Antje Hilke. "Sparebanken eller banken registrerer et jordafgift på det nye hus og yder et lån, indtil salgsprisen for den tidligere ejendom er tilgængelig."
For at kunne planlægge overgangslånet solidt skal du vide, hvad den gamle ejendom er værd. Hvis vi antager, at salget næsten helt sikkert bringer 150.000 euro ind, er det muligt at finansiere dette beløb - medmindre der skal trækkes restgæld. Når du køber et hus, afhænger renterne på det overbyggende lån af den aktuelle markedssituation og er som disse konstant udsat for udsving. Eksperten tilføjer: "Teoretisk kan du også modtage faste renter i stedet for variablen, men kun hvis du aftaler et specifikt udtryk for broforbindelseslånet." Det skal dog være klart, hvornår pengene fra salget vil være tilgængelige.
Når det nye hus er dyrere end det gamle, har du også brug for klassisk finansiering af købsprisen til brobygningslånet. For eksempel, hvis den ønskede ejendom koster 300.000 euro, er der en forskel på 150.000 euro. "Du får gode betingelser for dette," understreger Antje Hilke. Fordi brofinansieringen er en del af egenkapitalen. Dette forbedrer forholdet mellem lånebeløbet og realkreditudlånsværdien og dermed renten.
For at overgangslånet og huskøbet kan fungere, skal overgangsfasen planlægges og beregnes nøje.
Hvad sker der med lånet, når du sælger et hus?
Nogle gange sker det, at en ejendom skal sælges, mens boligfinansieringen stadig er i gang. Hvis kontrakten blev underskrevet for ti år siden, kan den normalt opsiges gratis. Ellers er opsigelse mulig, men banken skal betales en forudbetalingsbøde for den mistede rente. Afhængigt af den resterende løbetid og den resterende gæld kan gebyret tilføje op til titusinder af euro. Det er en fordel, hvis der blev forhandlet om særlige tilbagebetalingsrettigheder, da kontrakten blev indgået. Ved beregning af overførselsgebyret tager banken hensyn til den aftalte særlige tilbagebetaling. Det betyder, at bøden for tidlig tilbagebetaling i det mindste er lidt lavere.
Hvordan kan jeg undgå for tidlig tilbagebetaling?
Der er tre måder at undgå en forudbetalingsbøde på:
1. Sørg for erstatningssikkerhed
Hvis dine forældre eller bedsteforældre har en ubelastet ejendom, kan dette tjene som sikkerhed for lånet i fremtiden. Forudsætningen er, at denne ejendom har en værdi, der er identisk med eller højere end den ejendom, som finansieringen oprindeligt blev afsluttet for. Og selvfølgelig skal ejerne være enige.
2. Tag lånet med dig
Hvis du sælger en ejendom og i stedet køber en ny ejendom, der er mindst lige så værdifuld, kan du muligvis tage det eksisterende lån med dig. Begge varianter fungerer kun, hvis værdipapirerne er ækvivalente.
3. Køber overtager gammel låneaftale
Køberen indgår kontrakten i stedet for sælgeren. Denne mulighed forekommer sjældent i praksis, men det kan blive vigtigere, hvis renten er væsentligt højere end i dag. Sælgers låneaftale kan så være meget attraktiv for køberen.
Hvad koster brofinansiering?
Den anden køber skal betale renterne, men er ikke ansvarlig for tilbagebetaling af lånet. Så snart salgsudbyttet er tilgængeligt, betaler du summen tilbage i et øjeblik. ”Når man køber et hus, har brofinansiering næsten altid en kort sigt. Dette holder omkostningerne inden for rimelige grænser, ”forklarer bygningssamfundet og økonomichefen. Forbindelseslånet bliver dog dyrt, hvis låntager ikke har fundet en køber i lang tid - og muligvis skal opretholde en tom ejendom ud over sit nye hjem.
Hvor lang tid tager brofinansiering?
Det afhænger helt af det enkelte tilfælde, fordi nogle ejendomme er sværere at sælge end andre. Dette kan - men behøver ikke - skyldes urealistiske prisforventninger. Derfor er det fornuftigt at have en værdiansat markedsværdi professionelt. Derudover reducerer sælgere risikoen for, at de bliver nødt til at korrigere prisen, og at provenuet ikke vil være tilstrækkelig til at erstatte brolånet fuldstændigt.
Omvendt kender Antje Hilke også tilfælde, hvor det gamle hjem hurtigt er væk, og det nye ikke engang er klar til at flytte ind: ”Hvis du har en velhavende potentiel køber ved hånden, kan det være en mulighed at sælge med det samme og for eksempel den gamle ejendom et stykke tid at leje, indtil du har fundet en ny. ”Dette forkorter løbetiden for brolånet eller endda undgår det helt. Der er i øvrigt ingen sanktioner for tidlig tilbagebetaling for at bygge bro mellem finansiering.