Særlige brugsrettigheder giver et medlem af et ejersamfund særlige beføjelser med hensyn til dele af samfundets ejendom. Du kan læse her, hvilke dele disse kan være, og hvilke rettigheder og forpligtelser, der følger af den særlige brugsret.
Hvad er den særlige brugsret?
Den særlige brugsret inden for et ejerfællesskab betyder, at en af lejlighedsejerne har ret til udelukkende at bruge dele af fællesejendommen.
En sådan aftalt ret kan øge ejendommens markedsværdi betydeligt. Dette gælder f.eks. Hvis lejligheden har særlige brugsrettigheder til haven, eller hvis lejedejeren har garagen til udelukkende brug. Særlige brugsrettigheder til en parkeringsplads er et stort plus, især i bymiljøer.
Der er i øvrigt ikke noget juridisk grundlag for den særlige brugsret. Selvom det er nævnt i afsnit 5, afsnit 4, paragraf 2 i ejerloven (WEG), er det ikke defineret.
Eksempler: Hvad kan der gives en særlig brugsret til?
En særlig brugsret kan i princippet tildeles for alle områder, der hører til fællesejendommen, forudsat at ejernes samfund har aftalt det. Eksempler på disse tænkelige områder er:
- Parkeringspladser / garager til biler
- Kælderrum
- Terrasser
- Haver og havedele
- Loft
- Tilladelser til at bruge specielle faciliteter såsom sauna
En særlig brugsret kan tildeles for alle disse områder. Det er dog vigtigt at vide, at de stadig er fælles ejendom. Den autoriserede bruger kan derfor kræve det selv, men bliver ikke eneejer gennem den tildelte ret.
Der kan gives en særlig brugsret til en parkeringsplads. Men det hører stadig til samfundets ejendom.
Hvem kan få en særlig brugsret?
Den særlige brugsret for et eller flere områder kan kun tildeles et medlem af ejerskabet. Tredje personer er udelukket. Den autoriserede bruger har dog mulighed for at udleje området til en tredjepart ved at leje den fælles ejendom - for eksempel en parkeringsplads.
Hvordan erhverves den særlige brugsret?
Hvis fælles ejendom skal overlades til en enkelt lejlighedsejer til udelukkende brug, er en aftale mellem alle medejere obligatorisk; en beslutning er ikke tilstrækkelig. Dette gælder, selvom fællesskabsbestemmelserne indeholder en generel åbningsklausul. Hvis der skal gives særlige brugsrettigheder ved opløsning, skal en tilsvarende specificeret åbningsklausul medtages i fællesskabsbestemmelserne.
Den særlige brugsret for en lejlighedsejer er normalt allerede beskrevet i delingserklæringen. Efterfølgende tildeling er også mulig, men denne aftale skal derefter godkendes af alle medejere uden undtagelse.
Særlig brugsret: notar og jordregister
Den aftalte særlige brugsret kan også optages i grundbogen. Dette er dog ikke obligatorisk. Det er også muligt at få det notariseret. Begge foranstaltninger er absolut tilrådelige, da en aftale mellem de nuværende lejerejere, der kun er lavet skriftligt eller endda mundtligt gælder udelukkende mellem dem, dvs. kun har en såkaldt kontraktmæssig virkning imellem dem. Hvis en ejendom sælges, eksisterer den ikke for den nye ejer, så sidstnævnte juridisk ville have mulighed for at bruge den fælles ejendom.
Hvis retten derimod er notariseret og registreret i grundbogen, er området blevet en del af den private ejendom (se nedenfor) og gælder derfor også for fremtidige lejlighedsejere.
Særlige brugsrettigheder kan optages i grundbogen eller notariseres af notaren.
Rettigheder og pligter med særlige brugsrettigheder
Retten til enebrug af en del af den fælles ejendom går hånd i hånd med de deraf følgende rettigheder, men også med forpligtelser.
Særlig brugsret: lejlighedsejerens rettigheder
- Enerets brugsret
Den, der har den særlige brugsret, kan udelukkende bruge det område, der er tildelt ham. Det er forbudt at medejere bruge det. Hvis den retmæssige ejer forhindres i at udøve sine rettigheder, kan han eller hun kræve erstatning fra boligejerforeningen. - Ret til udbyttet
Hvis det område, der er nævnt i den særlige brugsret, giver indkomst, for eksempel modnes der masser af frugt i haven hvert år, bestemmer lejerejeloven, at denne indkomst skyldes modtageren. Hvis det i stedet er en garage, kan det lejes ud. Også her strømmer indkomsten udelukkende til modtageren.
Særlig brugsret: Lejerejers forpligtelser
- Strukturelle ændringer
Den autoriserede bruger må ikke foretage strukturelle ændringer i området med en særlig brugsret. Undtagelse: En anden aftale er anført i delingserklæringen.
Strukturændringer inkluderer også foranstaltninger såsom et hegn omkring området. Midlertidige faciliteter såsom vippebænk for børnene er udelukket. - Vedligeholdelse, rengøring, ledelse, reparation
I princippet er ejerfællesskabet forpligtet til i fællesskab at afholde omkostningerne for det pågældende område på trods af den særlige brugsret. Som regel fastsætter aftalen dog, at den person, der er berettiget til særlig brug, er forpligtet til at vedligeholde den for egen regning. Dette inkluderer rengøring såvel som ledelse og eventuelle reparationer, der måtte blive nødvendige.
Særlige brugsrettigheder og privat ejendom: det er forskellen
Udtrykkene særlig brugsret og særlig ejendom forveksles ofte med hinanden eller anvendes fejlagtigt synonymt. Men der er en væsentlig forskel mellem de to.
Den særlige brugsret giver modtageren ret til at bruge områder, der tilhører ejerskabet alene. Dette ændrer ikke områdets ejendomsstatus. Det forbliver ejerskabet.
I tilfælde af privat ejendom er derimod et medlem af ejerskabet ikke kun brugeren, men også ejeren af et bestemt område. Med denne status er han fri til at foretage strukturelle ændringer i den, men kun hvis dette ikke påvirker tredjeparter.
Hvad sker der, når der sælges med særlige brugsrettigheder og ejendom?
Hvis ejendommen skal sælges, er det bydende nødvendigt at sikre, at den særlige brugsret ikke kan overføres separat fra den separate ejendom, men snarere at den kan sælges i kombination.
Ejendomskøbere er på den sikre side, når retten til at bruge området ikke kun er notariseret, men også er optaget i grundbogen. Derefter bliver den automatisk en del af den separate ejendom og overføres automatisk til den nye ejer, når den sælges.