En ny huslejelov har været i kraft i Tyskland siden begyndelsen af dette år. Lejeprisbremsen er forbedret, efter at moderniseringsleje ikke længere har lov til at stige så brat. Udlejere drager også fordel af det: lettere lejestigninger for mindre moderniseringer.
Mange mennesker accepterer støj og pladsmangel som det mindste onde. Lejere i store byer, der har formået at få fat i overkommelige lejligheder, kan ikke lide at flytte ud. For efter et træk stiger boligomkostningerne ofte betydeligt. I Berlin er priserne for nye udlejninger for eksempel steget med 104 procent inden for ti år (diagram). Men ikke at flytte er ingen forsikring mod en drastisk stigning i huslejen: Efter omfattende modernisering er lejepriserne indtil videre steget lige så kraftigt. En ny huslejelov, der har været i kraft siden begyndelsen af 2019, skal nu bremse denne udvikling.
Moderniseringsafgift
Uanset om badeværelsesrenovering, udskiftning af gamle vinduer eller forbedring af isolering - sådanne foranstaltninger koster mange penge, og lejerne drager normalt fordel af resultatet. Udlejere, der moderniserer deres lejeboliger, kan derfor dele udgifterne med deres lejere. Indtil nu var det tilladt at forhøje den årlige leje permanent med elleve procent af byggeomkostningerne. Lovgiver har nu nedsat denne såkaldte moderniseringsafgift til otte procent. Derudover kan moderniseringsforanstaltninger øge den månedlige leje med højst tre euro pr. Kvadratmeter inden for seks år. Billige lejligheder nyder ekstra beskyttelse: hvis lejen er mindre end syv euro pr. Kvadratmeter, er stigningen i omkostningerne på grund af modernisering begrænset til maksimalt to euro pr. Kvadratmeter inden for seks år.De gennemsnitlige huslejer i Tyskland er (ifølge den tyske lejersammenslutning) omkring syv euro pr. Kvadratmeter. ”Den tilladte forhøjelse på tre euro pr. Kvadratmeter betyder stadig en stigning på mere end 40 procent,” understreger Ulrich Ropertz, administrerende direktør for den tyske lejerforening. På trods af en lovændring kan huslejen fortsætte med at stige mærkbart efter moderniseringen. "Der vil ikke være flere prisspring på 100 procent, for eksempel i luksusrenovering," siger Ropertz.for eksempel i luksusrenoveringer vil den ikke længere eksistere, ”siger Ropertz.for eksempel i luksusrenoveringer vil den ikke længere eksistere, ”siger Ropertz.
Udvikling af lejepriser pr. Kvadratmeter for nyligt lejede lejligheder fra 2008 til 2018.
Hjælp til private udlejere
Drastiske lejestigninger bør forhindres, uden at ejerne samtidig mister ønsket om at modernisere. For især at gøre det lettere for private udlejere har lovgiveren sænket de juridiske forhindringer for mindre foranstaltninger. Udlejer kan nu håndhæve arbejde, der koster maksimalt 10.000 euro pr. Boligenhed i en såkaldt "forenklet procedure". Fordel: Lejeren kan ikke længere gøre indsigelse mod, at den øgede husleje er overvældende.
Beregn mindre
Den forenklede procedure frigør også udlejer fra forpligtelsen til at udføre komplicerede beregninger. Som ved en større modernisering skal udlejer meddele byggearbejdet tre måneder før byggestart og informere lejeren om den forventede lejestigning. Men han behøver ikke at forklare, hvordan den planlagte foranstaltning vil påvirke driftsomkostningerne. Han er også skånet for yderligere beregninger. Udlejer må ikke videregive udgifterne til vedligeholdelse af bygningen til sine lejere - han skal normalt adskille disse udgifter fra de rene moderniseringsomkostninger. Her kan udlejere nu trække 30 procent af de samlede omkostninger til vedligeholdelsesarbejde.
mere gennemsigtighed
Lovgiveren har også forbedret lejeprisbremsen. Udlejere, der ønsker mere end ti procent over den lokale sammenlignelige husleje, skal nu underrette lejeaftalen om, hvorvidt der er en undtagelse fra lejebremsen. Kun hvis udlejeren gør dette, kan han påberåbe sig undtagelsen. "Den nye lov giver lejere større gennemsigtighed: De kan hurtigere se, om de har ret," forklarer Ropertz. Lejere kan nu kræve tilbagebetalt leje med en simpel klage uden at skulle forklare, hvorfor lejen er for høj. Der er dog nogle undtagelser fra lejeprisbremsen: Den gælder ikke for leje af nye bygninger, for den første leje efter omfattende renovering og lige så lidt, hvis udlejeren tidligere opnåede en leje, der var over den lokale leje.Lejebremsen gælder ikke overalt, men i de fleste storbyområder. Siden det blev introduceret i 2015, er der kun 180 sager, der kendes af lejere, der får for meget betalt husleje.
Reducer husleje på grund af mangler
„Udlejer har pligt til at vedligeholde den lejede lejlighed. Hvis der er betydelige mangler, for eksempel hvis opvarmningen ikke fungerer om vinteren, reduceres lejen ved lov. Lejligheden er ikke længere fuldt anvendelig, så du behøver ikke længere betale den fulde lejepris. I tilfælde af væsentlige mangler kan lejeren reducere lejen med det samme, så snart udlejeren er blevet underrettet.
Med forbehold, selvom lejere har loven på deres side: Det er bedre ikke at skære huslejen for tidligt. På den ene side gør det ikke stemningen mellem lejer og udlejer noget godt. På den anden side kan konsekvenserne være fatale: Hvis lejeren uberettiget skylder mere end to måneders leje, kan udlejer opsige ham uden varsel. Dette kan ske, hvis lejeren reducerer for meget over en længere periode. Hvor højt det korrekte lejefradrag er, kan ofte kun afgøres af eksperter i individuelle tilfælde. En bedre løsning er at betale den fulde leje betinget. En tilsvarende note om overførslen er tilstrækkelig. Hvis manglen er afhjulpet, har lejeren stadig ret til at nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft. ”
Ulrich Ropertz, administrerende direktør for Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, administrerende direktør for den tyske lejersammenslutning
