Du skal ikke kun bestemme markedsværdien af en ejendom, når du vil sælge ejendommen. Der er andre tilfælde, hvor det bliver vigtigt at kende værdien af et hus eller en lejlighed. Læs her, hvordan ejendommen vurderes, og hvordan du kan beregne en realistisk værdi.
Det er især vanskeligt for lægfolk at bestemme ejendommens markedsværdi. Men med den rigtige grundlæggende viden og en fornuftig proces kan ejendomsværdiansættelse opnås meget hurtigt. Vi har opsummeret de væsentlige punkter for dig her.
Markedsværdi og markedsværdi: hvad er forskellen?
Når en ejendom vurderes ud fra dens værdi, bruges der ofte to forskellige udtryk, der ser ud til at blive anvendt vilkårligt:
- markedsværdi
- Markedsværdi
Faktisk betegner begge udtryk den samme ting og kan derfor bruges synonymt. Begge udtryk bruges også i byggeretten.
Hvad er definitionen af "markedsværdi"?
Den nøjagtige definition af markedsværdien eller markedsværdien er angivet i § 194 BauGB:
"Markedsværdien (markedsværdien) bestemmes af den pris, der på det tidspunkt, hvor beslutningen vedrører, i normale forretningsforretninger i henhold til de juridiske betingelser og faktiske ejendomme, den anden tilstand og placeringen af ejendommen eller det andet genstand for værdiansættelsen ville blive opnået uanset usædvanlige eller personlige forhold. "
Dette betyder, at markedsværdien af en ejendom kun indikerer den pris, der kan opnås på markedet på det tidspunkt, hvor markedsværdien bestemmes. Denne henvisning til tidspunktet er afgørende, da en højere eller lavere pris for ejendommen under visse omstændigheder kan være realistisk efter kort tid.
Henvisningen til normale forretningsforhold og den manglende hensyntagen til usædvanlige eller personlige forhold betyder, at der antages et salg på det frie marked her: Det er hverken et tvangssalg eller et nødsalg eller et salg til familiemedlemmer eller venner, der muligvis erhverve ejendommen til en venskabspris.
Bestem markedsværdien af en ejendom: hvordan fungerer den?
Der er ingen fast formel til bestemmelse af en ejendoms markedsværdi. Snarere beregnes deres værdi ved hjælp af en vurdering. Der er tre forskellige metoder, der i sidste ende fører til en realistisk ejendomsværdiansættelse:
- Sammenligningsværdimetode
- Metode for virkelige aktiver
- Indkomstmetode
Hvilken af disse metoder der bruges til at beregne en ejendoms markedsværdi afhænger primært af typen af ejendom.
Bestem markedsværdien af en ejendom: hvilken procedure giver mening?
Normalt anvendes to forskellige metoder til at bestemme markedsværdien af en ejendom for at opnå det mest pålidelige og realistiske resultat muligt. Du kan læse om, hvordan disse adskiller sig i de følgende afsnit. Disse kombinationer af de forskellige tilgange har vist sig at være nyttige:
| Ejendom | 1. Vurderingsprocedure | 2. Evalueringsprocedure |
|---|---|---|
| flad | Sammenligningsværdimetode | Indtjeningsværdi og materiel værdimetode |
| Lejlighed, lejet | Metode til aktiveret indtjening | Virkelig værdi og sammenligningsværdimetode |
| Hus | Metode for virkelige aktiver | Metode til aktiveret indtjening |
| Hus, lejet | Metode til aktiveret indtjening | Metode for virkelige aktiver |
| Ejendom | Sammenligningsværdimetode | --- |
| Jord, lejet | Sammenligningsværdimetode | Metode til aktiveret indtjening |
1. Hvad er sammenligningsværdimetoden?
Hvis markedsværdien af en ejendom skal bestemmes ved hjælp af metoden med sammenlignende værdi, betragtes de salgspriser, der er opnået i den seneste tid for sammenlignelige ejendomme i samme område. Følgende gælder: Jo mere sammenlignelige ejendomme der kan bruges, jo mere nøjagtigt kan en ejendoms markedsværdi beregnes. De sidste opnåede salgspriser er generelt tilgængelige for det lokale ekspertudvalg og kan ses der.
Benchmark-metoden er en ret bekvem måde at beregne værdien af en ejendom på. Det er dog ikke egnet til alle typer objekter. Det er særligt let at bestemme værdien af rækkehuse på denne måde, der er ens i antal i nærheden, såvel som for ejerlejligheder i større boligkomplekser, fordi der normalt er mange sammenlignelige lejligheder der. Proceduren er også velegnet til ubebyggede ejendomme, som ejendomsprisen skal beregnes for.
Så snart det er en grund med et individuelt hus på, bliver det sværere at bestemme markedsværdien af en ejendom, da i dette tilfælde adskillige faktorer på og i huset (som byggeår, størrelse, møbler) påvirker ejendommens værdi. At finde et større antal sammenlignelige objekter, der ville være nyttige til sammenligningsværdimetoden, bliver meget vanskeligere. Den reelle værdimetode bruges derfor mest her.
2. Hvad er den virkelige aktivmetode?
Den virkelige værdimetode bestemmer markedsværdien af en ejendom på en anden måde: Her overvejes på den ene side værdien af bygningen på ejendommen, og på den anden side, hvilken pris der er passende for ejendommen.
For at bestemme ejendommens værdi, den såkaldte jordværdi, anvendes metoden med sammenlignende værdi igen. I selve bygningen overvejes det dog, hvilke omkostninger der er afholdt under byggeriet. Fra denne værdi trækkes det beløb, der skal tages i betragtning ved aldersafskrivning inklusive tegn på slid (som f.eks. Skader på facaden, mangler på taget). Den resulterende værdi, bygningsværdien, føjes derefter til grundværdien og resulterer i ejendommens markedsværdi.
3. Hvad er den aktiverede indtjeningsmetode?
Hvis en lejet ejendom eller en kommerciel ejendom skal sælges, er den aktiverede indtjeningsmetode den mest sandsynlige mulighed for at bestemme den aktuelle markedsværdi. I dette specielle tilfælde taler man også om den aktiverede indtjeningsværdi for en ejendom.
For det første beregnes jordværdien, dvs. ejendommens markedsværdi, derefter betragtes bygningen. Her spiller lejeindtægterne en lige så vigtig rolle som de omkostninger, der skal hæves for forvaltningen af ejendommen. Hvis mængden af fremtidige lejeindtægter er begrænset, f.eks. Ved en lejebremse, tages dette i betragtning. Mængden af lejetabrisiko er også vigtig her. For hvis ejendommen generelt giver god indkomst, kan risikoen for ledige stillinger stadig reducere dens værdi.
Ekspertise er afgørende i denne proces. Ejendomsvurderingen på denne måde bør derfor kun udføres af erfarne specialister som takstmenn eller bygningseksperter.
Markedsværdien af en ejendom: hvornår skal den bestemmes?
Markedsværdien af en ejendom skal bestemmes senest, når den anmodes om af et officielt organ, eller ejeren af ejendommen ændres. Dette gælder i disse tilfælde:
- Sælger ejendommen
- arv
- skilsmisse
- Afskærmning
- Skattefastsættelse af skattemyndighederne
- Finansiering af ejendommen gennem en bank
Hvem kan bestemme markedsværdien af en ejendom?
Hvis ejendommens aktuelle værdi anmodes om af et officielt organ som skattemyndighederne eller en bank, skal ejendomsvurderingen foretages af en ekspert, uafhængig takstmann, der er fortrolig med de lokale forhold. Hvis ejendommen skal sælges, kan en ejendomsmægler også bestemme værdien.
Ejendomsvurderingen finder f.eks. Sted af en ekspertvurderer.
Beregn en ejendoms markedsværdi: hvad er omkostningerne?
Hvis du bestiller en takstmann eller mægler til at beregne markedsværdien af din ejendom, skal du helt sikkert forhandle om de afholdte omkostninger på forhånd. For hvad angår beløbet, er der ingen lovbestemt regulering.
De faktiske omkostninger til beregning af ejendommens markedsværdi afhænger i høj grad af den valgte vurderingsmetode og den involverede indsats. Metoden med sammenlignende værdi, som er meget mindre tidskrævende, er normalt meget billigere end en forskningsintensiv indkomstmetode.
Som en grov vejledning skal du starte fra omkring en procent af ejendomsværdien, der skal vurderes.
Hvilke faktorer påvirker ejendommens markedsværdi?
- Placering
Jo mere attraktiv ejendommens placering er, jo højere er ejendommens markedsværdi. - Byggeår
Som regel opnås højere priser for yngre bygninger, da deres bevarelsestilstand er bedre end for gamle bygninger. - Boligareal og brugbart område
Jo mere efterspurgt boligens areal eller anvendelige område er, jo større er efterspørgslen efter det og jo højere er den opnåelige pris. - Ejendommens
størrelse Det samme gælder ejendommens størrelse som det levende / anvendelige område: jo hurtigere det rammer massesmagen, desto dyrere kan ejendommen være. - Jordafsnit og orientering
En smukt designet jord med en gunstig orientering har en højere værdi end for eksempel en meget lang, smal grund. - Udstyr og dets tilstand
Udstyrets funktioner i eller i bygningen tages også i betragtning i værdiansættelsen. En balkon, elevator eller underjordisk parkeringsplads er for eksempel et plus. - Bygningens tilstand
Jo mere velplejet bygningen er, og jo bedre den er vedligeholdt, jo højere kan prisen opnås for ejendommen. - Energieffektivitet
Ikke kun anskaffelsesomkostningerne er vigtige - driftsomkostningerne bestemmer også ejendommens værdi: En lav energieffektivitetsklasse fører derfor til en højere markedsværdi af en ejendom. - Forurenede steder (såsom indbygget asbest), der
slumrer i ejendommen Farer, der skal elimineres med store omkostninger, dette reducerer ejendommens værdi. - Juridiske spørgsmål såsom monumentbeskyttelse
Hvis der er juridiske begrænsninger eller krav som monumentbeskyttelse for ejendommen, kan dette også reducere den pris, der skal opnås. - Planlagte byggeprojekter i området
Hvis der allerede er kendte byggeprojekter i nærområdet på det tidspunkt, hvor ejendommen sælges, kan de øge deres værdi (for eksempel anlæggelse af en bypass-vej, så der er mindre støj i fremtiden) eller endda sænke dem (bypass-vejen vil være i umiddelbar nærhed i fremtiden forbi huset). - For lejligheder: Placering i bygningen (etage)
Jo højere en lejlighed er i huset, jo mere værdifuld er den. - Indtjeningsudsigter for ejendommen
Hvis der kan forventes høje lejeindtægter for lejede ejendomme, øger dette positive indtjeningsudsigt også ejendommens værdi. - Markedsefterspørgsel
I sidste ende er den vigtige faktor dog altid markedets efterspørgsel. Hvis købekraften i regionen er for lav, eller udbuddet af sammenlignelige ejendomme er for stor, sænker dette den pris, der kan opnås.
Hvilke dokumenter er nødvendige for ejendomsværdiansættelsen?
De dokumenter, du har brug for til at bestemme en ejendoms markedsværdi, afhænger af typen af ejendom:
- Hus
- Lejlighed / rækkehus (delvist ejerskab)
- Lejet ejendom
1. Hvilke dokumenter er nødvendige for vurderingen af et hus?
For at kunne beregne markedsværdien af et hus, skal du kunne præsentere disse dokumenter:
- Jordregisterekstrakt
- Layout
- Bygningsbeskrivelse
- Tegninger
- Beregning af boligareal
- Energicertifikat
- Landkort og grundplan
- Bevis for reparationer og moderniseringer
- Bevis for yderligere faciliteter (f.eks. Alarmsystem, solsystem)
2. Hvilke dokumenter kræves til vurdering af en lejlighed eller delvis ejerskab?
Hvis ejendommen, der skal vurderes, er en lejlighed eller et rækkehus, er disse dokumenter vigtige ud over ovenstående:
- Tildelingsplan
- Erklæring om opdeling og samfundets orden
- Økonomisk plan
- Dokumenter om størrelsen af vedligeholdelsesreserven
- Opgørelser om hus- og husgodtgørelse for de sidste fem år
- Protokol over ejermøder de sidste fem år
3. Hvilke dokumenter kræves til vurdering af lejede ejendomme?
Hvis værdien af en lejet ejendom skal bestemmes, skal du også kunne præsentere disse dokumenter:
- Lejeaftaler og lejesammensætning
- Eksisterende lejerliste
- Driftsomkostninger for de sidste tre år
Hvilke andre dokumenter kræves til værdiansættelsen?
For at realistisk vurdere de eksisterende rettigheder og byrder ved en ejendom kan disse dokumenter være væsentlige:
- Angivelser om ret til ret og opholdsret
- yderligere notarialhandlinger
De dokumenter, du har brug for til at bestemme markedsværdien, afhænger af typen af ejendom.
Markedsværdi og tilbudspris
Hvis en ejendoms markedsværdi bestemmes, betyder det ikke, at den ideelle tilbudspris for markedet også beregnes. Her er det vigtigt at gå videre med takt. Ideelt set fastsættes tilbudsprisen af en mægler, der kan vurdere den aktuelle stemning på markedet såvel som ejendomens salgsmuligheder.
Salgstypen bestemmer også, om tilbudsprisen skal være over eller under den fastsatte markedsværdi: I en budproces er det normalt umagen værd at starte med en lavere tilbudspris for at interessere så mange bydende som muligt i ejendommen. I tilfælde af et salg uden en udbudsproces kan det også give mening at vælge en lidt højere tilbudspris. På denne måde kan en højere pris måske opnås, eller køberen kan imødekommes i prisforhandlingen. Ved salg af en ejendom er der normalt tre priser involveret: ejendommens markedsværdi, tilbudsprisen og endelig den faktiske salgspris.
