Lejekøb: nyttigt eller for risikabelt? - Your-Best-Home.net

Drømmen om at eje dit eget hjem kan være meget dyrt. Enhver, der endnu ikke har tilstrækkelig egenkapital, skal se efter alternativer. En af dem er lejekøb. At flytte op fra lejer til ejer med lidt indsats og små besparelser lyder godt. Men lejekøbsmodellen bærer også nogle risici. I denne vejledning finder du ud af, hvad du som udlejerkøber skal vide på forhånd.

Et overblik over de vigtigste ting

Hvordan fungerer et lejekøb?

Et lejekøb finder normalt sted på en sådan måde, at den interesserede part og den potentielle køber først lejer ejendommen og køber den på et senere tidspunkt. Købsprisen for lejligheden er allerede aftalt med indgåelsen af ​​lejeaftalen.

Hvad skal jeg overveje, når jeg lejer ud?

To kontrakter aftales normalt i et lejekøb: en lejekontrakt og en købsaftale. Begge kontrakter skal certificeres af notaren. Det kan ske, at du skal foretage en forskud, der muligvis er aftalt inden denne certificering.

Tages der hensyn til huslejen i tilfælde af lejekøb?

Lejeaftalen specificerer også lejebeløbet og ejendommens købspris. Den månedlige leje, som lejeren betaler, modregnes i købsprisen.

Er lejekøb et lån?

I figurativ forstand er et lejekøb et lån, fordi du bruger Your-Best-Home.net eller lejligheden straks efter underskrivelse af kontrakten, men du behøver ikke betale det fulde beløb af købsprisen før senere.

Hvordan fungerer lejekøb?

Køber og sælger indgår en leje og samtidig en købekontrakt for Your-Best-Home.net. Køberen flytter først til leje og forpligter sig til at erhverve Your-Best-Home.net om fem, ti eller tyve år - til en allerede bestemt købspris. Huslejen indtil da plus en bestemt udbetaling modregnes fuldt ud i købsprisen. Det er også sædvanligt, at lejekøberen foretager en engangsforudbetaling på op til 20 procent inden den notariserede certificering af kontrakterne. Mangler de økonomiske midler til dette, er der ofte mulighed for at betale i rater, men dette øger den samlede månedlige byrde betydeligt. Efter fristen forfalder den resterende gæld, og notar udfører ejerskabet. Lejlighedsvis kræves et færdiggørelsesgebyr.
Godt at vide: Den trinvise erhvervelse af ejendommen via den aftalte afbetaling er sikret ved en notarkontrakt. Derudover er ingen bank eller bygningsselskab involveret som formidler.

Når du lejer ud, skal du nøje afveje fordele og ulemper og kontraktligt beskytte dig mod risici.

Alternativ til lejekøb: optionskøbet

Hvis du endnu ikke er sikker på, om du virkelig vil købe Your-Best-Home.net, kan du også vælge en købsmulighed. I dette tilfælde indgås der ingen salgskontrakt ud over lejeaftalen, men ejeren - som regel et boligselskab eller en ejendomsudvikler - skaber en option til lejeren til fordel ved at komme ind i tingbogen. Lejeren kan, men behøver ikke, erhverve ejendommen på de nu fastsatte vilkår.
Med denne lejekøbsmodel betaler lejeren også ejeren et månedligt beløb. I modsætning til normalt lejekøb er dette imidlertid en udbetalingsmodel, der kommer tæt på den klassiske bygningssamfundslåneaftale: Ud over den månedlige leje sparer du beløb X, som andelsselskabet passer på og er klar til tildeling efter Y-år. Først da kan du købe ejendommen - eller ej.
Kooperative optioner køber modeller normalt i 25 år - dette giver lejeren masser af tid til at spare det krævede beløb, mens han allerede bor i sit fremtidige hjem.
Godt at vide:Muligheden indtastes af notaren som en meddelelse om overførsel i grundbogen, så den er juridisk sikker. Som regel er den månedlige leje for et optionskøb dog væsentligt højere end den lokale sammenlignelige husleje. Dette skyldes, at ejere håber, at det øgede bidrag vil motivere lejere til at købe, ellers går de betalte huslejer tabt.

Juridisk og gavnligt ejerskab I tilfælde af et lejekøb overføres juridisk ejerskab først til køberen, efter at købsprisen er betalt. Gunstigt ejerskab skifter hænder straks efter kontraktens indgåelse. Dette betyder, at du som ejendomskøber normalt skal betale for administrationsomkostningerne og vedligeholdelsen af ​​ejendommen, efter at kontrakten er underskrevet .

Fordele og ulemper ved lejekøb

fordele

• Der skal ikke tages noget lån til lejekøbet, så der ikke er gæld.
• Da den fulde købspris for huset udsættes af sælgeren i en bestemt periode, er der ingen bankrenteomkostninger.
• Iværksættere i catering- eller tekstilindustrien eller unge selvstændige har det vanskeligere at få et lån fra banken på grund af deres uregelmæssige indkomst - for dem er lejekøb en realistisk mulighed.
• Hvis du virkelig vil købe en bestemt ejendom, men endnu ikke har egenkapital, giver rent-to-buy dig mulighed for at reservere dit drømmehus og købe det senere.
• Den månedlige husleje går ind i dit eget hjem i stedet for i en udlejes lomme.
• Lejekøbere kan straks designe deres hjem og have efter deres ønsker, fordi det senere vil tilhøre dem.

Sørg for, at leasingaftalen er notariseret af en notar, ellers har du ingen rettigheder til lejligheden eller huset.

ulempe

• Lejekøb lyder fristende for unge mennesker uden egenkapital - men dem, der ikke kan spare kapital, kan muligvis ikke dække husets vedligeholdelsesomkostninger.
• Det er normalt billigere at få finansiering gennem en bank. Især unge familier nyder godt af statstilskud såsom opførelse af børnetilskud eller boligtilskud samt diskonterede lån.
• I nogle tilfælde tilbydes for dyre eller utilstrækkelige huse som lejekøbsmodeller, der ikke har fundet købere på ejendomsmarkedet.
• Optionskøbsmuligheden giver køberen mulighed for at trække sig tilbage fra køb af ejendommen, men det er dyrere: lejen er normalt betydeligt højere end den lokale sammenlignelige husleje.
• Hvis boligselskabet, ejendomsudvikleren eller udlejeren går konkurs i mellemtiden, kan den leje, der er betalt indtil det tidspunkt, gå tabt, ligesom det potentielle hjem er.

Dette er de risici, der er forbundet med lejekøb

Lejekøb indebærer risici! Fordi lejebetalingen, som ikke er ubetydelig afhængigt af boligområdet, kommer med en andel af finansieringen og opsparingen. Mange familier har ikke råd til denne dobbeltbyrde. Hvis den resterende gæld skal betales, og renten er steget uventet på dette tidspunkt, vil et muligt lån være dyrere end forventet.
Selvom det ved første øjekast ser ud til at være en nem måde at sælge eller købe et hus på, ønsker lejekøbsmodellen ikke rigtig at etablere sig i Tyskland - ikke engang tanken om statsstøttet lejekøb. På den ene side skyldes dette de nævnte risici, men på den anden side skyldes det også, at lejekøbsaftaler adskiller sig meget fra hinanden og skal designes individuelt. Der er dog nogle faldgruber for lægmanden.

Test finansieringsmuligheder Skynd dig ikke på noget, når det kommer til lejekøb. Det er bedst at finde ud af det på forhånd fra en bank, om realkreditudlån rent faktisk kan være billigere. Der er offentlige tilskud og diskonterede lån, især for unge familier , så et lejekøb ofte ikke er den bedste løsning.

Rent-to-buy er normalt ikke den bedste løsning for unge familier.

Leasingaftale: Du skal være opmærksom på dette

Hvad lejekøbsaftalen skal indeholde

• I lejekøbsaftalen bestemmer udlejeren og lejekøberen i fællesskab størrelsen på nettolonien, der modregnes i købsprisen.
• Som lejekøber skal du spørge dig selv, hvor længe du vil være bundet til.
• Ved køb af optioner overvejer andelsselskabet, hvor længe det vil give den interesserede en bindende købsret. Til gengæld kan lejer give afkald på opsigelsen af ​​lejekontrakten i samme periode.
• Angiv i kontrakten, hvad der sker, hvis du reducerer huslejen under lejeperioden. Vil den aftalte leje eller det reducerede beløb blive modregnet i købsprisen?
• Hvem betaler ejendomsskat eller forsikring? Hvem betaler vedligeholdelsesomkostninger? Det kan tænkes, at udlejeren betaler i løbet af lejeperioden og får omkostningerne godtgjort efter udnyttelse af købsoptionen.

Supplerende regler i lejekøbsaftalen

• Inden du underskriver lejekøbsaftalen, skal du afklare, hvordan du kan komme ud af modellen tidligt.
• Og hvad der sker med de besparelser, du har sparet, skal i sidste ende beslutte at købe optionen eller indgive et andelsselskab eller ejendomsudvikler til konkurs.
• Vær forsigtig, hvis udbyderen investerer din del af finansieringen i aktier eller ejendomsfonde - i værste fald forsvinder pengene senere.
• Enig om en særlig tilbagebetalingsret i lejeaftalen. Hvis du f.eks. Får penge gennem en arv, har du mulighed for at bruge disse i løbet af tilbagebetalingsperioden til at tilbagebetale købsprisen og dermed reducere gælden hurtigere.

En notar skal attestere lejekøbsaftalen, ellers er den ugyldig - køberen har derefter ingen tvangsret til at overføre ejendommen. Dette betyder, at de købspriskomponenter, der er indeholdt i den betalte leje, går tabt.

Casestudie for lejekøb

Meier-familien vil gerne bo i deres egne fire mure. Hun undrer sig over, om et lejekøb er umagen værd. Du finder et tilsvarende tilbud på et enfamiliehus. Det skulle koste 157.500 euro. For dette er Meiers nødt til at foretage en engangsbetaling på 15.750 euro. Den månedlige leje er 836,87 euro, besparelsesdelen 144,38 euro, så i alt 981,25 euro. Besparelseskomponenten tjener renter på tre procent. Efter ti år er de nødt til at købe ejendommen. Den professionelle gør matematikken: At købe med det samme ville være meget billigere for Meiers.

Erhvervelse gennem lejekøb

Købspris:	157.500,00 euro
Besparelsesbeløb på 10 år inklusive en engangsbetaling	41.301,67 euro
Resterende købspris efter 10 år:	116.198,33 euro
Rente:	5,5 procent
Månedlig sats:	981,25 euro
Ejendommen er	gældfri efter 24 år

Klassisk køb ved lån

Købspris:	157.500 euro
Eget bidrag:	15.750 euro
finansiere:	141.750 euro
Rente:	4,75%
Fast rente:	ti år
Månedlig sats:	981,25 euro
Tilbagebetaling:	2%
Resterende gæld, efter at den faste rentesats er udløbet:	77.372,47 euro
Your-Best-Home.net er med en forbindelsesrente på 5,5% og den månedlige rente bevares	gældfri efter 18 år

Kilde: Forbrugerrådgivningscenter Thüringen

Konklusion: Med lejekøbsmodellen skal Meier-familien betale købsprisen seks år længere. Det betyder, at lejekøbsmodellen er 70.650 euro dyrere.

Husejerskab: Disse reformer gælder

Reformen af ​​Condominium Act (WEGesetz), der blev aftalt i koalitionsaftalen fra 2017, blev indledt og præsenteret for det føderale kabinet den 25. marts 2020. Hvis Forbundsdagen nu accepterer, træder følgende ændringer for lejlighedsejere i kraft fra efteråret:
Skift til magt: Administratorer af et samfund af ejendomsejere bør gives betydeligt større handlefrihed i fremtiden. Ifølge udkastet vil de "være berettigede og forpligtede til at træffe passende forvaltningsforanstaltninger, der ikke kræver, at lejerejerne vedtager en beslutning, eller hvis der er risiko for frister eller ulemper." Administratorens beføjelser kan dog begrænses eller udvides ved opløsning.
Uden begrænsning:I henhold til den nye lov repræsenterer administratoren samfundet i og uden for retten. Han kan således indgå kontrakter, der ikke kan tilbageføres af ejerskabet eller af en individuel ejer.
Ansvar: De enkelte ejere skal afholde omkostningerne ved de bestilte foranstaltninger.
Nye regler for beslutning: Tidligere skulle mindst halvdelen af ​​medejerskabsaktierne være repræsenteret for at være i stand til at få en beslutning. En beslutning er nu mulig uanset antallet af ejere til stede. Online deltagelse skal også implementeres.
Fakturering:Med lederens årlige faktureringsomkostninger behøver hver enkelt vare ikke længere at blive godkendt af ejeren. Kun topfakturering har brug for tilladelse, fordi denne også skal betales af ejerne.
Fordeling af omkostninger: Det nye udkast skal gøre det muligt for ejerforeninger at ændre fordelingen af ​​omkostninger med simpelt flertal. Dette gælder såvel driftsomkostninger som engangsudgifter.
Opladningsstation til e-biler:I fremtiden skal udstyret til en parkeringsplads med et opladningsanlæg til e-biler godkendes af både ejere og lejere af samfundet, forudsat at du selv bærer omkostningerne. Retten til at give samtykke til strukturelle ændringer, for eksempel at have en hurtig internetforbindelse via fiberoptisk i lejligheden, er stadig kun tilgængelig for ejere.