Ejendomsadministratorer i et ejersamfund har en vigtig rolle at spille og bør bestemt være velegnede til denne stilling. I det følgende forklarer vi, hvordan du som ejerfællesskab kan finde den rigtige person, og hvad der sker, når en ny ejendomsadministrator skal findes.
Ejendomsadministratoren for et boligkompleks har en stærk position: Han har midlerne fra boligejerforeningen (WEG). Han indkalder ejermøder og gennemfører de beslutninger, der er vedtaget der. Han tager sig af reparationer og vedligeholdelse af den fælles ejendom. For at gøre dette skal han holde styr på den komplekse lov om boligejendomme. Det kræver (for det meste) en professionel.
Find en ejendomsadministrator
En WEG kan i princippet også klare sig selv. Dette fungerer muligvis for et lille boligkompleks. Men så snart kun en ejer ønsker en “rigtig” manager, skal samfundet udpege en. For at gøre dette har hun først brug for et udvalg af ansøgere. ”Der skulle være tre tilbud. Ellers kan manglen på alternativer føre til, at ejere senere med held bestrider ordreafgørelsen, ”siger Annett Engel-Lindner, advokat med speciale i huslejeret og ejerlejlighed.
Når man undersøger, kan samfundet (eller medlemmer, der tager sig af det) fokusere på nærliggende kandidater. Når alt kommer til alt er korte afstande vigtige, så lederen regelmæssigt kan kontrollere ejendommen senere. Den første inspektion skulle have fundet sted inden valget. Julia Wagner fra ejerforeningen Haus & Grund Tyskland forklarer hvorfor: "Kandidater skal kende boligkomplekset for at kunne afgive et velbegrundet tilbud." Hun råder også til at være opmærksom på medlemskab af en professionel forening, selvom dette alene ikke garanterer kvalitet.
Hvad gør en god administrator?
En god forbindelse med din ejendomsadministrator bør være en topprioritet for boligejerforeningen. For at du skal få succes, skal du følge kommando nummer et: Som et samfund skal du vælge den professionelle, der faktisk passer dig, der kan give referencer, der udstråler kompetence og professionalisme, og som synes at være sympatisk for dig.
En dårlig ejendomsforvalter kan ofte først genkendes senere, hvis han for eksempel har givet ejerne dårlig rådgivning om vedligeholdelse, og en masse penge er blevet investeret forkert. Så grund nok til, at ejerne vælger manager nøje og følger dem nøje. Heldigvis trådte en ejendomsforvalterlov i kraft i sommeren 2018. Du har nu brug for godkendelse. De får kun dette, hvis de kan bevise pålidelighed, sunde økonomiske forhold og indgåelse af en ansvarsforsikring samt regelmæssigt deltage i uddannelseskurser.
Forvalg af ejendomsadministrator
På forhånd skal ledelsesrådgivningsrådet eller de forudvalgte personer forhandle målrettet for at kunne foreslå tre administrationsselskaber til lejlighedsejerne. Kandidaten vælges derefter med simpelt flertal i højst fem år. Ledelseskontrakten regulerer hans opgaver og aflønning samt varigheden af udnævnelsen. Hvor meget frihed et ejersamfund giver ejendomsadministratoren kan bestemmes af dem.
Enhver, der tager sig af forudvalget, skal oprette en tjekliste med alle de point, der kræves af kandidaten. Så beslutningen er objektiv og uafhængig af pris og person. Ud over den forretningsansvarsforsikring, der er foreskrevet i godkendelsen, inkluderer dette også økonomisk tabsansvar og trosforsikring. Desuden skal ansøgeren have et professionelt kontor, så ejerne kan nås, og der gives en vikar i feriesæsonen. Administratoren skal også tage højde for de særlige funktioner i det enkelte system. Desværre tilbyder nogle ansøgere kun en lav standard.
Den ideelle ejendomsadministrator skal opfylde en række krav.
Ledelseskontrakten
Det meste af tiden præsenterer ejendomsadministratoren et udkast, der normalt tager hensyn til hans interesser. "Ejerne bør derfor tage et kritisk kig på det," anbefaler Gabriele Heinrich fra forbrugerbeskyttelsesforeningen "At bo i ejendom". Ledelseskontrakten bør give ejerne kontrolmuligheder, f.eks. Forpligte ejendomsadministratoren til at opkræve husbetalinger fra medejere, der ikke er villige til at betale, sende protokollen fra ejermødet inden for to til tre uger og få godkendelse fra det rådgivende udvalg for kontrakter med håndværkere, der overstiger et bestemt beløb. Hvis kontrakten indeholder særlige betalinger til administratoren, skal disse kontrolleres.
Administratorens juridiske pligter
- Foranstaltninger til korrekt vedligeholdelse og reparation af den fælles ejendom
- Foretagelse og modtagelse af betalinger og tjenester
- Administrer de modtagne midler
- Påstand om krav fra boligejerforeningen
- føre en konto
- yderligere beføjelser, f.eks. indkaldelse, formandskab og udarbejdelse af protokoller fra beslutninger fra lejlighedsejermødet
- Gennemførelse af beslutningsprocessen
”En god administration har ikke kun kommerciel, men også teknisk know-how. Og der er personlige kontakter, ”siger Gabriele Heinrich. ”En fungerende administration reagerer hurtigt på meddelelser om mangler og dokumentresultater. Hun overvåger bygningernes tilstand, insisterer på renoveringsforanstaltninger, dannelse af reserver og overtager mægling i konflikter mellem ejere. ”For administrationer er en forsikringsansvarsforsikring også uundværlig. Jo større systemet er, jo højere skal dækningen være. Fidelity-forsikring dækker forsætlig skade forårsaget af administrativt personale.
Korrekt og forkert kontoadministration
Administratorens centrale opgave er at overvåge indkomst og udgifter for boligejerforeningen (WEG). Ejernes konti er stadig ofte såkaldte tillidskonti, der kører i ejendomsadministratorens navn. "I dag er det dog kun konti på ejerskabet, der er acceptabelt," siger Heinrich. Fordel for begge parter: Rettighederne ejes utvetydigt af samfundet, administratoren påtager sig kun kontoadministrationen på ejerens vegne. Sådanne udenlandske pengekonti giver mere sikkerhed i tilfælde af administratorers konkurs eller død og er lettere for ejerne at kontrollere.Derudover bør samfundet begrænse administratorens rådighed over kontoen og gøre dette afhængigt af samtykke fra en lejlighedsejer eller et rådgivende udvalg - for eksempel for reservekontoen eller fra bestemte beløb.
Ejendomsadministratorens vederlag
Forvaltningsgebyret er frit omsætteligt. Det afhænger af den tekniske standard og ejendommens størrelse. Tommelfingerregel: jo flere enheder et system har, jo billigere er vederlaget. Området er mellem 25 og 30 euro pr. Måned pr. Boligenhed. Den professionelle kan anvende et særligt vederlag for tjenester såsom administratorens godkendelse til salg af en lejlighed. Der er ingen yderligere vederlag for at styre indsamlingen af beslutninger, selvom dette er fastsat i ledelseskontrakten.
Afskedigelse af administratoren
Ofte er administratoren beskyttet af en passage i kontrakten: At han kun kan tilbagekaldes af en vigtig grund, for eksempel hvis han er uautoriseret, der afgiver ordrer til større reparationer. Det har vist sig nyttigt at aftale en tidsperiode på et til to år i forvejen. Tid nok til, at begge parter kontrollerer deres forhold - uden at skulle vente sammen i unødigt lang tid, hvis samarbejdet ikke fungerer.
Lettelse af ejendomsadministratoren
Mange lejlighedsejere ved ikke, om de skal afløse ejendomsadministratoren på ejermødet. "Med decharge frafalder du din ret til kompensation for alle kendte eller genkendelige fejl fra administratoren under decharge", advarer Heinrich. Derfor bør dette overvejes nøje.
Skift ejendomsadministrator
Hvert par år stemmer WEG over administratoren. Men hvis det fremgår af valget, at den nuværende administrator ikke længere får flertal, begynder søgningen efter nye kandidater. Hvis du påtager dig denne opgave i din WEG, skal du få tre tilbud og informere medejerne i god tid. Tillad mindst tre måneder i forvejen. Mindre WEG'er starter bedre tidligere. Du har ofte brug for flere forsøg på at finde nok ansøgere. Den gamle administrator skal, hvis han stadig er i kontoret, indkalde og afholde ejermødet. Så han hjælper med at bestemme sin egen efterfølger.
Hvad du skal overveje, når du skifter
Ideelt udløber kontrakten parallelt med ordren. Hvis ikke, skal ejerne overholde de aftalte opsigelsesperioder - og sørge for, at den nye leder altid kombinerer ordren og kontraktperioden. Ellers kan det ske, at WEG afskediger administratoren fra embetet, men kontrakten fortsætter, og et krav om vederlag fortsætter.
Eksempel: Administratoren er udnævnt på ubestemt tid. Derefter er den maksimale varighed fem år. Ejermødet kan dog til enhver tid afvise det med simpelt flertal - forudsat at der ikke er aftalt andet (f.eks. Kun af en vigtig grund). Kontrakten slutter, når dens periode er begrænset til mandatperioden. I mangel af en sådan klausul gælder den fortsat. Derudover kan ikke alle kontrakter let opsiges, for eksempel fordi den indeholder en minimumsperiode. Men hvis der er en vigtig årsag til afskedigelsen, såsom insolvensbehandling eller manglende gennemførelse af beslutninger, kan WEG under alle omstændigheder opsige kontrakten uden varsel.
