Mikro-lejligheder er mere og mere populære i store byer. Vi forklarer her, hvorfor de små lejligheder ikke kun er velegnede til studerende, og i hvilke tilfælde de er værd som en kapitalinvestering.
Efterspørgslen efter mikrolejligheder er stigende
Husmarkedet i store tyske byer er anspændt. ”I store dele af landet mangler der små, overkommelige lejligheder,” bekræfter Ulrich Ropertz, administrerende direktør for den tyske lejerforening. Efterspørgslen efter mikro-lejligheder er steget støt i flere år, men en- til to-værelses lejligheder udgør i øjeblikket kun ti procent af det samlede udbud af fast ejendom. Som i London og New York skal det tyske boligmarked tilpasse sig den voksende efterspørgsel efter mikro-lejligheder.
Efterspørgslen vil også stige i de næste par år. På den ene side fordi der er flere og flere en-person husstande - de udgør nu 40 procent af alle husstande i Tyskland - og på den anden side fordi antallet af studerende vokser. 2,87 millioner mennesker studerer i øjeblikket i Tyskland (vintersemester 2018/19), 50 procent mere end i 1999. Derudover leder ikke kun tyske studerende efter en lille lejlighed. Derudover er der flere og flere udenlandske universitetsstuderende: I mellemtiden gennemfører mere end 300.000 gæstestuderende i dette land et komplet kursus eller mindst et semester i udlandet. Det er omtrent hver niende tilmeldt i Tyskland.
Micro-lejligheder er små og overkommelige
Uanset hvor boligarealet er knappe og dyre, viser et-værelses lejligheder en vej ud af problemer. De tilbyder overnatning til moderate priser på attraktive steder. "At bo i de store byer er blevet så dyrt, at flere og flere lejere leder efter mindre og billigere plads", siger Michael Voigtländer, ejendomsøkonom ved Institut for Tysk økonomi i Köln. Alene i München er der 7.500 mennesker på udkig efter bolig på ventelisten. Den store efterspørgsel får lejepriser til at eksplodere. I München koster en simpel studenterlejlighed i gennemsnit 615 euro månedlig leje i Berlin 407 euro. Leipzig-studerende betaler stadig 316 euro for 30 kvadratmeter.
Men ikke kun mange studerende er specifikt på udkig efter mikro-lejligheder. Flere og flere pensionister og pendlere med tidsbegrænsede ansættelseskontrakter bliver også opmærksomme på de små lejligheder. For sidstnævnte er mikro-lejligheder interessante som et andet hjem på arbejdsstedet, som allerede er fuldt udstyret og derfor medfører lidt arbejde. Men også fagfolk, der lejlighedsvis skal rejse for virksomheden, booker flere og flere mikro-lejligheder, som f.eks. Også lejes ud via Airbnb. Dette er normalt billigere end et hotel, men tilbyder næsten samme komfortniveau.
Flere og flere mennesker, der skal rejse af forretningsårsager, booker mikro-lejligheder.
Micro-lejligheder som en kapitalinvestering
Micro-lejligheder er en lukrativ investering. Investorer er ivrige efter at få fat i det, hvad enten det er i Berlin, Frankfurt eller Ingolstadt. Små ejendomme er velegnede til private investorer, der er på udkig efter en sikker investering, men for hvem den klassiske tre-værelses lejlighed er for dyr. Udsigterne til at kunne leje en Mini-Butze solidt på lang sigt er gode. Micro-lejligheder tilbyder generelt mange fordele for en investor. F.eks. Er investeringssummen for mikrolejligheder lavere end for andre ejendomme. Men den store efterspørgsel sikrer også en sikker ekstraindkomst fra leje på lang sigt.
Derudover er de små lejligheder en rentabel investering, da lejeindtægter og lejeudbytte er meget højere end med traditionelle nye lejligheder. Afhængigt af placeringen ligger lejeindtægterne pr. Kvadratmeter omkring 50 til 80 procent over de sammenlignelige lokale huslejer. Derudover kan du øge lejepriserne oftere, da lejeperioderne er betydeligt kortere end med andre ejendomme.
Godt at vide: Hvis mikrolejligheden er møbleret eller delvist møbleret og lejes i en begrænset periode, gælder hverken huslejeindekset eller lejebremsen. Enhver, der beslutter at købe en mikro-lejlighed, må forvente omkring 150.000 til 300.000 euro afhængigt af placering og udstyr. De, der renoverer en lejlighed på en energieffektiv måde, kan stole på billige lån og investeringstilskud fra KfW.
Hvis mikrolejligheden er møbleret og kun lejes i en begrænset periode, gælder hverken huslejeindekset eller lejebremsen.
Hvad skal man se efter, når man køber
Du bør overveje følgende ti-punkts plan, når du køber en mikro-lejlighed:
1. Brug egenkapital
Hvis du vil købe en ejendom, skal du altid sørge for, at du kan betale for en stor del med egenkapital. Pengene er ikke kun godt investerede - banken belønner også en høj andel af egenkapitalen med gunstigere lånevilkår.
2. Planlæg penge buffere
Som ejer af en lejlighed skal du altid lægge nogle penge til side for at dække reparationer eller andre yderligere betalinger. Afsæt omkring 20 procent af den samlede investering som tilbageholdelse af aktiver.
3. Placering af lejligheden
Lejligheder i centrum af en stor by lejes bedst ud. Men hvis du ikke har nogen erfaring som udlejer, skal du sørge for, at lejligheden ikke er for langt væk fra dit opholdssted. Dette sparer ikke kun rejseomkostninger ved skift af lejere, men muliggør også en bedre vurdering af det lokale boligmarked.
4. Forbindelse til det offentlige transportnet
Da mange mennesker undgår bil i store byer, bør deres mikro-lejlighed være tæt på offentlig transport. Hvis du primært vil leje til pendlere og forretningsfolk, skal du også stille en parkeringsplads, da disse ofte ankommer i bil.
Mange mennesker ejer ikke en bil i byen. Mikrolejligheden skal derfor også være let tilgængelig med bus eller tog.
5. Beregn lejeudbytte
Under alle omstændigheder skal du beregne lejeudbyttet nøjagtigt. Ejendomsselskaber og virksomheder lover ofte et afkast på op til otte procent om året for mikrolejligheder. Her gælder følgende: et højt afkast betyder en høj risiko. Så kig nøje og tænk nøje over købet.
6. Bygningens tilstand
Er det en gammel bygning, der længe har været nødt til at renoveres, eller en ny bygning, der overholder energibesparelsesforordningen? Reparationer eller andre skader kan hurtigt forekomme i gamle bygninger. Derudover er de ekstraomkostninger normalt højere - hvilket igen reducerer de opnåede lejeindtægter.
7. Husgodtgørelse
Det meste af tiden betales de månedlige forskud af lejeren til lederen af boligkomplekset. Præciser, om og hvor mange huspenge du skal betale.
8. Infrastruktur
Ud over en forbindelse til det offentlige transportnet skal du også være opmærksom på, hvilke offentlige og private institutioner der er på stedet. For eksempel, hvor langt er universitetet, hvor er butikkerne, og hvor er offentlige forvaltninger?
9. Se protokollen fra ejermødet
Bed om det seneste referat af ejermødet. Så ved du, hvilke foranstaltninger der planlægges i den nærmeste fremtid, og hvilke omkostninger du kan stå over for.
10. Befolkningsudvikling
Det er bedre at investere i en lejlighed i et populært distrikt eller i et distrikt, der lige bliver trendy - engang et oprørsk kvarter, nu også populært blandt unge familier og studerende. Du bør også holde øje med gentrifikering i visse byer og investere på det rigtige tidspunkt.
Micro-lejligheder: udstyr og udbydere
Der er i øjeblikket forskellige udbydere som "GBI", "My Apart" eller "Campus Viva", der tilbyder mikro-lejligheder til forskellige behov i de større byer i Tyskland. De små lejligheder er normalt udstyret med tekøkken og badeværelse. Et lille bord bruges til at spise og arbejde, og der er en seng i hjørnet - det essentielle og alligevel tilstrækkeligt. Udbyderen GBI tilbyder tre forskellige størrelser med sine "smartments" og er derfor ideel til forretningsrejsende eller folk, der stadig er på udkig efter et permanent sted at bo.
|
model |
Studio |
Studio XL |
Lejlighed |
|
pris |
Fra 61, - euro / nat |
Fra 73, - euro / nat |
Fra 93, -Euro / nat |
Udbyderen "lejlighed" har også forskellige tilbud at vælge imellem og er i øjeblikket repræsenteret i syv tyske byer. Fra små rum på 20 kvadratmeter til en lejlighed på 100 kvadratmeter er der noget for enhver smag.
Følgende priser gælder for mikrolejlighederne i Köln:
|
model |
XS |
S. |
M. |
L. |
|
pris |
Fra 1.190 euro / måned |
Fra 1.390 euro / måned |
Fra 1.590 euro / måned |
Fra 1.890 euro / måned |
"Campus Viva" fokuserer på mikro-lejligheder til studerende i München, Berlin, Heidelberg og Bremen. Ud over lejlighederne tilbyder næsten alle bygninger fællesarealer og værelser, et fitnessrum, et vaskeri og en terrasse til beboerne.
Mikro-lejligheder er meget mere behagelige for studerende, fordi de ikke behøver at tage sig af alt selv. Normalt er der allerede internetadgang; en viceværtsservice hjælper med tekniske problemer, og nogle gange er der endda en cykelservice. En stor fordel er dog, at du ikke behøver at dele køkkenet og badeværelset med nogen. Det undgår konflikt.
|
by |
München |
Berlin |
Heidelberg |
Bremen |
|
pris |
Fra 550 euro / måned |
Fra 470 euro / måned |
Fra 425 euro / måned |
Fra 370 euro / måned |
