At leje en lejlighed er en god investering og er også velegnet som en pensionsplan. Men hvis du planlægger at leje en lejlighed, bør du finde ud af mere grundigt, fordi der er mange ting at overveje. Vi giver et overblik og tips.
Det starter med at beregne huslejen og fortsætter med at finde velrenommerede lejere. Skattespørgsmål og andre detaljer bør også afklares på forhånd for at undgå problemer.
På trods af disse forberedelser er leje af en lejlighed en meget ukompliceret og derfor populær type investering. Følgende forklaringer skal hjælpe dig med at finde vej, hvis du også vil leje en lejlighed.
Leje af en lejlighed: en udlejers opgaver
Hvis du vil leje en lejlighed, skal du først kontrollere, om du har de nødvendige krav. På den ene side er det vigtigt at indregne de nødvendige ressourcer.
Faktisk kræver leje af et ejerlejlighed en vis mængde arbejde. Typiske tidsfordrivere blandt udlejerens opgaver er:
- den årlige udarbejdelse af forsyningsregningen til lejer
- den årlige beregning af rentabiliteten for skattemyndighederne
- vises på ejermøderne og de tilknyttede aftaler om det kommende renoveringsarbejde, husreglerne og andre ejersager,
- om nødvendigt renovering eller reparation af skader i lejligheden eller idriftsættelse af håndværkere
- Lejersøgning, lejerændring og ny udlejning,
- Afklaring af eventuelle juridiske tvister med lejer, medejere og lejerforening.
Noget af dette arbejde, f.eks. Oprettelse af en regning, kan udføres af en pålidelig administrator, der opkræver en månedlig fast sats for det. Du skal selv tage sig af andre ting.
Leje af en lejlighed: giver det mening?
Fra denne periode er det værd at leje en lejlighed
Det er vigtigt for udlejere at vide, at når de lejer en lejlighed, er de forpligtet til at gøre det på lang sigt. Dette er især tilfældet med en åben lejekontrakt. Desuden er det vanskeligere at opsige lejeaftalen, jo længere lejeren bor i lejligheden. Denne langsigtede forpligtelse vedrører også kapitalinvesteringer, fordi en lejet lejlighed er mindre indbringende at sælge end en tom.
I de fleste tilfælde er det kun umagen værd at købe en lejlighed til leje, hvis udlejeren opbevarer denne ejendom i mindst ti år. Først efter denne periode forfalder der ingen spekulationsskat for ejendommen, der beregnes på baggrund af gevinst i værdi. Overvej derfor nøje, om du er villig til at indgå sådanne langsigtede forpligtelser.
Hvad er afkastet af at leje en lejlighed?
At leje en lejlighed kan generere en ganske god indkomst, men lejeudbyttet, der bedst beregnes før købet, er normalt ikke over gennemsnittet. Der er mangel på boliger i mange byer, så udlejere er bundet til lejebremsen. Dette dækker over fortjeneste for ejendomsejere og er beregnet til at hjælpe lejere med at få billig bolig. Hætten sikrer også, at lejen ikke kan øges efter eget valg.
Generelt er det derfor kun fornuftigt at leje en lejlighed i en langvarig periode. Dette skyldes, at ejendommen normalt kun mister værdi, når den er udlejet, fordi en potentiel køber bliver nødt til at overtage denne lejlighed sammen med lejeren. Men da mange købere selv vil bruge den købte ejendom, ville en ledig lejlighed hente en højere pris.
Interessante finansieringsplaner kan udarbejdes, især med langvarige eller åbne lejekontrakter. Disse kan hjælpe med skattebesparelser eller garantere et pålideligt afkast på lang sigt. Med en gradueret eller en indeksleje kan du også bestemme, hvornår lejen skal stige, når du underskriver kontrakten og dermed få mere fortjeneste for dig selv.
Lej en lejlighed: beregne lejeprisen
Hvis du vil leje en lejlighed, skal du finde ud af nøjagtigt, hvilke lejeindtægter du kan opnå. Et kig på det nuværende boligmarked hjælper. En sammenligning af de lokale huslejer og om nødvendigt et kig på det lokale huslejeindeks hjælper også med til bedre at vurdere din egen lejlighed. Placering, størrelse, byggeår og udstyr er meget vigtige kriterier i denne beregning. Du bør også kontrollere, hvor lang tid det tager i gennemsnit for lejelejlighederne rent faktisk at blive udlejet. Det kan være værd at investere nogle penge i at modernisere udstyret, så en højere lejepris derefter kan kræves, og lejligheden kan finde interessenter hurtigere.
En passende husleje kan bestemmes ganske godt ud fra lejeindekset. Imidlertid spiller huslejekontrol, der kan være til stede, også en rolle. Hvis lejeprisbremsen gælder i det berørte boligområde, kan lejeprisen maksimalt være ti procent over den lokale sammenlignende husleje. Hvis der ikke er nogen begrænsning i lejeprisen, der gælder, gælder loftet i stedet. I henhold til dette kan lejen forhøjes med maksimalt 20 procent over en periode på tre år, i nogle føderale stater kun med 15 procent. Med få undtagelser kan der anmodes om flere. Der er dog kun en undtagelse, hvis udlejer kan bevise, at han bliver nødt til at acceptere tab, hvis lejen var lavere.
Hvis den lokale sammenlignende husleje overskrides med 50 procent eller mere, taler lovgiveren om åger og kan straffe udlejeren i henhold til huslejeloven. Og at leje en lejlighed til en ublu pris er ikke en god idé af en anden grund: Udlejere klarer sig normalt bedre, hvis de beregner prisen retfærdigt og dermed bygger et tillidsforhold til lejeren. Dette kan lønne sig i det lange løb, når alt kommer til alt, er udlejere interesserede i lange kontraktforhold, da disse betyder mindst mulig indsats.
I øvrigt er forudbetaling af ekstraomkostninger også et relevant emne. Det skal ikke beregnes for stramt, ellers er der en risiko for, at du som udlejer bliver nødt til at jage efter lejers tilbagebetalinger. Beregn retfærdigt, men så behageligt som muligt for dig selv.
En rimelig pris ved leje af en lejlighed skaber ikke kun et tillidsforhold, men kan også beskytte udlejer mod mulige sanktioner.
Lej en lejlighed: udarbejd en lejeaftale
På denne måde bliver lejekontrakten udlejervenlig
Når du udarbejder lejeaftalen, skal du se nærmere på og ikke bare bruge en gratis standardformular, da dette kan føre til vanskeligheder senere. Lejerbeskyttelsesforeningen leverer primært kontraktformularer, der er designet til at være lejervenlige. Du bør derfor vælge en skabelon fra udlejerbeskyttelsesforeningen eller downloade vores prøve, som vi har givet dig i vores tekst om alt, hvad der vedrører den udlejervenlige lejekontrakt.
Forskellene mellem lejervenlige og udlejervenlige lejeaftaler afspejles ofte i regulering af spørgsmål ud over de rene lejepriser. For eksempel inkluderer dette følgende punkter:
- Kæledyr er tilladt eller ikke tilladt,
- Rengøringsforpligtelser for lejerne i det fælles område,
- Udførelse af mindre reparationer,
- Fremleje tilladt eller ikke tilladt uden udlejerens samtykke
Hvornår anbefales en lejemål med tidsbegrænset varighed?
At leje en lejlighed i en bestemt periode giver altid mening, når udlejere faktisk bruger deres ejendom selv, men vil bo et andet sted i en begrænset periode. For eksempel, hvis du arbejder i en anden by eller endda i et andet land i et år, kan du leje din ejerlejlighed til en anden i denne periode.
Men en tidsbegrænset lejekontrakt er også umagen værd, når man planlægger et senere salg. Dette gør det lettere at sælge den efterfølgende ledige lejlighed. En ubegrænset leje vil derimod gøre salget vanskeligere, fordi køberen i dette tilfælde skulle overtage den nuværende lejekontrakt.
Den faste løbetid er også umagen værd, hvis spekulationsperioden på ti år endnu ikke er udløbet, og et tidligt salg derfor ikke ønskes. Også her betaler det sig at leje det i en begrænset periode op til slutningen af de ti år, så lejligheden er fri med den udløbne spekulationsperiode og kan sælges til en tilsvarende højere pris.
At leje en lejlighed i en begrænset periode er dog ikke altid let. Lejeaftalen skal blandt andet indeholde en præcis grund til den midlertidige leje. I henhold til lovgivningen (§ 575 BGB) er tilladte årsager modernisering og opførelse, personlige behov eller driftsbehov, hvis det er en arbejdslejlighed.
Som udlejer skal du være opmærksom på, at du i tvivlstilfælde skal bevise lovligheden af den faste periode. Du bør derfor nøje overveje årsagen til fristen, inden du indgår en kontrakt. F.eks. Er årsagen til modernisering kun gyldig, hvis fortsættelsen af lejemålet ville gøre de verserende foranstaltninger betydeligt vanskeligere.
Alt for høje afkast kan ikke forventes fra leje af lejligheder.
Lej en lejlighed: har du brug for en ejendomsmægler?
At leje en lejlighed lyder enkelt nok, men afhængigt af by eller boligområde kan det være svært at finde pålidelige lejere.
Hvis der findes en lejer, giver det altid mening at annoncere lejligheden i avisen eller på en online ejendomsportal. Med meningsfulde fotos, en pænt tegnet grundplan og en præcis beskrivelse kan lejligheden, der skal lejes, vække interesse. Men ikke alle udlejere ønsker at tage sig af forberedelsen af en sådan eksponering og henvende sig til en ejendomsmægler. Dette kan være nyttigt, fordi han ved, hvordan man ordner den tilbudte lejlighed korrekt.
Mæglerne hjælper ikke kun med udarbejdelsen af synopsis og etablering af kontakt mellem udlejer og lejer, men de er også fortrolige med de kontraktmæssige problemer, der opstår igen og igen. De afklarer de åbne spørgsmål og sikrer tilfredshed på begge sider.
Mæglerens øvrige opgaver er:
- Hjælp til at finde lejere,
- professionel bestemmelse af lejeprisen
- Oprettelse af en juridisk kompatibel lejekontrakt, tilpasset udlejerens ønsker,
- professionel undersøgelse af den alvorlige lejer og hans solvens
- Håndtering af administrative opgaver og overdragelse af lejligheden
Mægleren får selvfølgelig betalt for sit arbejde. Hvis lejen er vellykket, udgør mæglerkommissionen maksimalt to nettolønninger plus moms. Siden 2015 er det bestemt af, hvem der hyrede mægleren, om udlejeren eller lejeren bærer disse omkostninger. Normalt er det udlejer, der derefter skal betale for omkostningerne.
Hvis du vil annoncere din lejlighed til leje på Internettet, er det fornuftigt at beskrive det detaljeret - med meningsfulde fotos og en pæn grundplan.
Leje af en lejlighed: hvad hører hjemme i udsagnet?
Synopsis indeholder de grundlæggende nøgledata for lejligheden såsom størrelse i kvadratmeter, møbler, nettoleasing og forsyningsselskaber. Derudover skal de relevante nøgletal fra energicertifikatet allerede anføres i ejendomsannoncen, hvis de er tilgængelige. Dette er bygningsåret for ejendommen, energikilden, typen af energicertifikat, det endelige energibehov eller energiforbruget og, hvis relevant, energieffektivitetsklassen.
For at leje lejligheden ud og præsentere den pænt, skal du angive fordelene ved din ejendom i detaljer. Eksklusive gulvbelægninger, badeværelsesudstyr af høj kvalitet, et køkken eller barrierefrit udstyr er et godt grundlag for at kræve en tilsvarende højere lejepris.
Det er ikke ualmindeligt, at udlejere angiver et par kvadratmeter for meget i deres eksponering. Ejendomsejere skal dog være forsigtige med dette, da lejerne i et sådant tilfælde kan kræve en del af lejen tilbage. Typiske utilsigtede fejl ved beregning af beboelsesarealet opstår, når gulvarealet overtages, men det faktiske beboelsesareal skal reduceres tilsvarende på grund af skrånende lofter og anvendelige arealer i udearealet. Også her kan en mægler yde ekspertrådgivning.
Lej en lejlighed: find lejere
Tips til visning af lejligheden
Før du lejer din lejlighed ud, skal visningen planlægges sammen med interesserede. Den måde, hvorpå den tilbudte lejlighed ses, afhænger normalt af, hvor mange potentielle lejere, der er interesseret i den, og hvilken tilgang der passer bedst til udlejeren.
Når man besøger en gruppe, går mange interesserede igennem lejligheden på samme tid. Efter denne inspektion kan ansøgere indsende deres egenvurdering med et følgebrev og om nødvendigt yderligere dokumenter til udlejer. Han kigger igennem "ansøgningerne" efter hinanden og kan derefter træffe en beslutning. Med denne type visning er to aftaler ofte tilstrækkelige, men udlejere har næppe en chance for at lære de potentielle lejere ordentligt at kende og få et indtryk af dem.
Individuelle besøg tager mere tid, men er også meget mere personlige. Som udlejer skal du dog forvente flere aftaler, for kun sjældent beslutter de første potentielle købere sig om lejligheden og accepterer udlejeren. Hvis lejligheden i øjeblikket stadig er beboet af den tidligere lejer, kan dette føre til problemer. Selvom udlejerens rettigheder bestemmer, at du får lov til at komme ind i din ejerlejlighed som udlejer af god grund, er utallige visninger ikke tilladt.
Selvom en-til-en-aftaler er mere arbejde, er det værd at gøre det. Dette er den eneste måde for dig som udlejer at have chancen for at tale med interesserede parter og få en tarmfølelse. Og dette kan endda beskytte dig mod ubehagelige overraskelser som lejemålere.
Sådan finder du velrenommerede lejere til din lejlighed
Hvis du ønsker at leje en lejlighed, skal lejeren være seriøs og økonomisk stærk. Dette gælder især, hvis der planlægges en langsigtet eller åben lejekontrakt. Ud over din egen viden om den menneskelige natur anbefales det altid at kontrollere din solvens omhyggeligt. Dette giver information om, hvor pålidelig den potentielle lejer faktisk er. Med en Schufa-oplysninger og / eller fritagelsesgodtgørelsesattest kan sympatien understøttes af bevis for solvens.
Hvis du føler dig usikker som udlejer, kan du tage hjælp fra en ejendomsmægler, der vil tage de nødvendige skridt til at kontrollere den potentielle lejers kreditværdighed:
- Opnåelse af lejerens egenvurdering
- Kreditkontrol (Schufa-oplysninger),
- Anmod om fritagelsescertifikat for leje
- Kontroller, om det er en lejedomand (mæglere har undertiden gode kontakter her, der kan give afgørende oplysninger),
- Opnåelse af det sidste bevis for indkomst
- Kontrol af identitetskortet
Når du vælger en lejer, skal du stole på din tarmfølelse - men ikke kun!
Lej en lejlighed: bestem depositumets størrelse
Med lejedepositumet sikrer udlejeren, at han ikke behøver at jage sine penge. Det beskytter udlejeren mod manglen på husleje til sin lejlighed eller betaling for reparationer. Dette depositum udgør maksimalt tre netto huslejer og accepteres som et kontant depositum eller i form af en indskudsforsikring eller garanti. Lejeren kan indbetale det kontante depositum i tre lige store rater. Så hvis lejer ikke straks kan betale pengene for hele depositum, kan udlejeren ikke nægte det. Fra udlejerens synspunkt tilrådes det dog kun at vælge de lejere, der ikke allerede fejler med depositum på grund af deres begrænsede økonomiske ressourcer.
Lej en lejlighed: Overdragelse af lejligheden til lejeren
Hvis du har fundet en lejer til din lejlighed og vil aflevere lejligheden, skal lejeindbetalingen og den første lejebetaling allerede være på din konto. Hvis lejer endnu ikke har foretaget denne betaling, kan dette være en indikation af dårlig betalingsadfærd.
Før den nye lejer flytter ind, skal du som udlejer tage billeder af lejligheden. Dette gør det let at forstå ændringer eller skader, der opstod i løbet af lejeperioden. Betingelsen for overtagelsen, der skal registreres i lejlighedsprotokollen, er grundlaget for tilbagebetaling af lejedepositum, hvis lejer flytter senere. Denne protokol om overdragelse af lejligheder dokumenterer tilstanden af lejligheden inklusive loftsrum, kælder og garage. Måleraflæsningerne (elektricitet, gas, vand) er også registreret i den. Apparatet i lejligheden skal læses af værktøjet i god tid for at sikre korrekt fakturering. I tilfælde af en mellemlæsning skal udlejeren betale omkostningerne.
Hvis du vil være på den sikre side, skal et vidne være til stede, når lejligheden afleveres, så du i tilfælde af uenighed kan henvise til nogen, der kan bekræfte din version af lejligheden ved overdragelse. Dette kan for eksempel være mægleren.
Lad os begynde at leje lejligheden ud! Der er et par ting at overveje, når man afleverer lejligheden.
Leje af lejlighed: Hvilke skatter betaler jeg for lejeindtægter?
At leje en lejlighed kan være en sikker indtægtskilde. Men det betyder også en vis administrativ byrde, især når det gælder beskatning af lejeindtægterne. Ingen udlejer kan komme uden om det, fordi en boligejendom som en kapitalinvestering kræver, at du angiver lejeindtægterne, når du indgiver din årlige selvangivelse. Bilaget V, der skal udfyldes, refererer til indtægter fra leje og leasing og er derfor obligatorisk for udlejere.
Beskatningen af lejeindtægter er baseret på den individuelle indkomstskattesats. I forbindelse med skatteberegningen spiller tab og afskrivninger dog også en rolle, da de reducerer udlejerens skattebyrde.
Hvis du vil leje en lejlighed, skal du være opmærksom på, at der ikke kun bruges leje- og ekstraomkostninger til beskatning. Mange andre detaljer spiller en rolle i forbindelse med selvangivelsen, som kan øge eller mindske skattebyrden. For at kunne bevise alle udgifter og indtægter for skattekontoret, tilrådes det at opbevare al dokumentation vedrørende udgifterne. Disse inkluderer håndværksregninger, materielle indtægter, forsikring, lånerenter. Regningerne for husafgifterne og andre dokumenter fra ejendomsadministrationen skal også opbevares.
For at afklare detaljerede spørgsmål og holde skattebyrden så lav som muligt er det fornuftigt at kontakte en skatterådgiver. Han er ekspert, når det kommer til at rette selvangivelser og sparer udlejere meget tid og penge. Selvfølgelig koster en skattekonsulent noget, men han hjælper dig også med at spare skat og sikrer, at du lovligt er på den sikre side.
Lej en lejlighed: problemer med lejeren
Enhver, der tager sig tid til at lede efter en velrenommeret lejer til sin lejlighed, har en god chance for et tillidsfuldt og retfærdigt kontraktforhold. Men uanset hvor meget du søger: Ingen er immune over for blænding. Her og der er der altid problemer med lejere, i værste fald ender du med lejernomader, der ikke betaler deres husleje og pludselig forsvinder.
Den nuværende juridiske situation giver lejere relativt god beskyttelse, men udlejere ønsker også en fair behandling. Det er derfor vigtigt som udlejer at finde ud af de nøjagtige regler i problemer.
Det er vanskeligt for udlejeren at opsige et ubegrænset lejemål. Man hører igen og igen om opsigelsen af de personlige krav, men dette gælder kun i visse tilfælde og er nøje kontrolleret. Opsigelsen på grund af personlig brug er kun tilladt, hvis udlejeren eller et nært familiemedlem ønsker at flytte ind i den pågældende lejlighed.
Der er dog en anden mulighed for opsigelse, hvis lejeren overtræder kontrakten. Så har udlejer af lejligheden mulighed for at sende en advarsel til lejeren og informere ham om forseelsen. Hvis intet ændrer sig i situationen, kan han blive opsagt. Årsagen til opsigelsen anerkendes primært i retten med restance, men pligtbrud kan også gøre en opsigelse lovlig. Disse pligtbrud inkluderer:
- uautoriseret overførsel af den lejede lejlighed til tredjemand
- Overtrædelser af husreglerne,
- uautoriseret dyrehold
- Restance
I en nødsituation kan en lejer miste sin lejlighed på grund af denne pligtbrud. Hvis han ikke bevæger sig ud af sin egen frie vilje efter opsigelsen, vil en udsættelsessag og endelig udsættelse resultere.
Lej en lejlighed: konklusion
En ejendomsejer, der ønsker at leje en lejlighed, skal tænke over mange detaljer og undersøge meget. Mæglere og skatterådgivere hjælper med at regulere hele organisationen og skattesager. Selvom der planlægges en langtidsleje eller en ubegrænset leje, skal udlejeren altid overveje muligheden for at sælge lejligheden igen på et senere tidspunkt. Du skal være meget mere forsigtig, når du vælger en velrenommeret lejer, og når du foretager fremtidsrettede investeringer i ejendommen. Men med god planlægning og professionel støtte kan leje af lejlighed være en pålidelig og uproblematisk indtægtskilde.
