Der er mange grunde til en advarsel til lejeren: Disse inkluderer f.eks. Gentagne forstyrrelser i freden, men også en restance på leje eller uautoriseret fremleje. Du kan læse her, hvordan udlejere fortsætter korrekt i disse tilfælde og korrekt udstede advarslen.
Hvornår forfalder en advarsel til lejeren?
En advarsel til lejeren er altid nødvendig, hvis han overtræder kontrakten. Med advarslen bliver han bedt om at afstå fra adfærd, der strider mod kontrakten, og om at opfylde sine forpligtelser igen i fremtiden. I et sådant tilfælde fungerer en advarsel som en advarsel om alvorlige konsekvenser, hvis lejeren ikke ændrer sin adfærd.
Udlejer tager det første og vigtige skridt ved at udsende en advarsel til sin lejer, som er forudsætningen for fremtidig opsigelse af lejekontrakten uden varsel af en vigtig årsag i overensstemmelse med § 543 BGB.
Da der ideelt set skulle være et venligt og tillidsfuldt forhold mellem lejer og udlejer, er det altid tilrådeligt at kontakte lejer, før der udsendes en advarsel og finde ud af årsagerne til den adfærd, der er i strid med kontrakten. Ofte er det bare en fejl eller et midlertidigt problem, der snart løses. En advarsel til lejeren kan forårsage dårligt blod her, hvilket påvirker det fremtidige tillidsforhold.
Hvilke grunde er der for en advarsel til lejeren?
Hvis forsøget på et gensidigt forlig mislykkes, skal udlejere bestemt handle og udsende en advarsel. Dette er muligt og berettiget af følgende grunde:
1. Advarsel om overtrædelse af husreglerne
Husreglerne indeholder adskillige regler, der har til formål at give lejere mulighed for at leve sammen fredeligt og hensynsfuldt. Lejeren forpligter sig til at overholde husreglerne på det tidspunkt, hvor han underskriver lejeaftalen. Hvis han overtræder reglerne i den, risikerer lejeren en advarsel.
De hyppigste punkter i husreglerne, der er overtrådt, og som kræver en advarsel, er disse:
- Støj: Alle vil have deres fred hjemme. Støj fra andre husbeboere kan føre til betydelig stress og uenighed i husstanden. En advarsel på grund af konstant musikfremstilling, boring uden for de tilladte tider eller på grund af høje fester indtil sent om aftenen er derfor ofte grunde til en advarsel.
- Rengøringspligt: Især i det sydlige Tyskland er det almindeligt, at lejere skiftes til at rengøre gangen eller trappeopgangen. Hvis en lejer ikke overholder denne forpligtelse, kan dette også være en grund til en advarsel.
- Brug af de udendørs faciliteter: børn, der spiller bold, griller i gården eller kontraktligt aftalt havearbejde - der er også rettigheder og forpligtelser uden for lejlighederne. Så snart lejeren ignorerer dette, kan han modtage en advarsel.
- Opvarmning og ventilation: Lejere er forpligtet til at håndtere den kontraktlige vare, dvs. lejligheden, med omhu. Hvis lejer risikerer skimmelvækst i lejligheden gennem forkert opvarmning og ventilation, kan dette også føre til en advarsel.
2. Advarsel om uautoriseret opbevaring af
dyr Udlejeren kan inden for en bestemt ramme specificere, om dyr kan opbevares i en lejet lejlighed. Selvom han ikke kan forbyde små dyr som hamstere eller fugle, kan han for eksempel forbyde at holde hunde. Hvis lejeren overtræder dette og stadig har en hund, er der også en trussel om en advarsel.
3. Advarsel på grund af restance i lejen
Lejer er forpligtet til at betale den månedlige leje til tiden. Hvis han ikke gør dette og dermed falder i restance med huslejen, trues han oprindeligt med en advarsel og i tilfælde af yderligere manglende betaling selv med en udsættelsessag til og med udsendelse. Hvis lejeren reducerer lejen uden grund, er dette også en grund til en advarsel.
4. Fremleje
Hvis lejer efterlader lejligheden til en tredjepart uden konsultation med udlejer, er dette en uautoriseret fremleje. Udlejer har derefter ret til at udsende en advarsel.
Hvordan skal advarselsbrevet til lejeren se ud?
En advarsel kan normalt gives mundtligt eller skriftligt. For at kunne bevise i en nødsituation, hvornår denne advarsel blev givet på grund af hvilke omstændigheder, er det dog absolut tilrådeligt at advare lejeren skriftligt.
Ofte er flere personer opført som udlejere i kontrakten. Det er vigtigt, at alle underskriver advarslen, ellers er den ineffektiv. Hvis der er flere udlejere, for eksempel et samfund af arvinger, kan de andre udlejere også få udstedt en fuldmagt. Vigtigt: Denne fuldmagt skal vedlægges advarslen og underskrives af alle udlejere. Spil det også sikkert under forsendelse: For at udlejer kan bevise, at advarslen er leveret i tilfælde af tvist, skal den altid sendes med anbefalet post.
Hvilke oplysninger skal advarselsbrevet til lejeren indeholde?
- For at der ikke kan opstå misforståelser, skal ordet "advarsel" vises i brevet.
- Påpeg klart lejers adfærd i strid med kontrakten. Skriv for eksempel: "Borearbejde den 15. april 2018 efter kl. 22 i den lejede lejlighed". Vigtigt: Angiv dato, klokkeslæt og om nødvendigt vidner for forseelsen.
- Beskriv den regel, der er overtrådt af forseelsen (f.eks. "Aktiviteter, der forstyrrer stilheden, må kun udføres på hverdage fra … til … og slet ikke søndag og helligdage.")
- Sæt en frist, inden hvilken adfærd skal løses.
- Angiv de konsekvenser, som yderligere forseelser vil have (f.eks. Opsigelse af kontraktforholdet).
For ikke at skulle fortsætte et kontraktforhold med en uvelkommen lejer i en nødsituation i retten på grund af mindre formelle fejl, skal udlejere søge juridisk hjælp i spørgsmål om advarsler.
Hvem skal advarslen rettes til?
For at advarslen skal være juridisk korrekt, skal den rettes til alle lejere, der har underskrevet lejeaftalen for den lejede ejendom. Hvis det for eksempel er kendt, at forstyrrelsen af fred om natten kun kommer fra en lejer af lejligheden, skal advarslen stadig være rettet til alle lejere, der er opført i lejeaftalen, og som kontraktforholdet derfor eksisterer med.
Hvornår er en advarsel ikke nødvendig?
I nogle tilfælde er udlejer ikke forpligtet til at sende lejeren en advarsel, men kan straks opsige kontraktforholdet. Dette er tilfældet i disse tilfælde:
- Det kan ikke forventes, at udlejer fortsætter kontraktforholdet. Dette er for eksempel tilfældet, hvis han blev fysisk angrebet af lejeren.
- Lejeren er betydeligt i restance og har ikke betalt lejen fuldt ud i to måneder i træk.
- Lejeren betaler kun sin husleje uregelmæssigt, så der er samlet en samlet restance på to måneders husleje.
- Lejeren har fremleje lejligheden uden tilladelse.
- Lejeren bruger lejligheden i strid med kontrakten ved at drive en virksomhed i den.
Hvad er konsekvenserne af lejers advarsel?
Hvis en lejer har modtaget en advarsel, bør den ikke tages let. Som nævnt ovenfor er en advarsel det første skridt mod jævn opsigelse uden varsel. Jo oftere lejeren brød kontrakten, og jo flere advarsler udlejeren måtte sende, jo bedre var deres chancer for at få ret i en opsigelsesprocedure.
Hvis lejeren kun er i en øjeblikkelig nødsituation, er det derfor absolut tilrådeligt at kontakte udlejer og afklare, hvordan kontraktsbruddet opstod, og hvordan alt kan køre efter reglerne igen i fremtiden.
Men hvis lejeren fortsætter sin opførsel i strid med kontrakten på trods af den fastsatte frist, kan udlejer endda kræve erstatning. Dette gælder især hvis udlejeren afholder omkostninger som følge af lejers adfærd, der ikke ville være opstået, hvis han havde handlet korrekt. For eksempel, hvis lejeren bortskaffer uautoriseret omfangsrigt affald i skraldelokalerne, kan udlejeren videregive omkostningerne til bortskaffelse til den ansvarlige lejer i overensstemmelse med afsnit 280 BGB.
