Enhver, der ejer en ejendom og ikke bor i den, men som lejer den ud, skal betale skat af lejeindtægterne. Selvom mange foretrækker at delegere emnet til deres skatterådgiver med det samme, er det umagen værd at dykke lidt nærmere ind i sagen selv. Fordi jo bedre du kender dig rundt, jo flere tricks kan du bruge og spare mange skatter.
Hvem skal betale skat af lejeindtægter?
Skal du endda betale skat af lejeindtægter som privatperson? Ja - selvom du ikke lejer ud kommercielt, er du forpligtet til at betale skat af din indkomst fra leje eller leasing. Dette er reguleret af § 21 i indkomstskatteloven (EStG). Alle, der lejer ud fast ejendom, skal betale skat af lejeindtægterne.
For korrekt at rapportere din indkomst til skattekontoret skal du indtaste din lejeindtægt i bilag V til udlejning og leasing i din selvangivelse. Det er vigtigt for dig at vide, at du ikke behøver at betale skat af hele lejeindtægten, men at du kan trække dine afskrivninger, gældsrenter og andre gebyrer fra din indkomst fra lejeindtægterne. Og: hvis du gør det klogt, kan du endda få en skattebonus i sidste ende.
Hvad er skatten på din lejeindkomst?
Din personlige indkomstskattesats bestemmer det beløb, du skal betale for din lejeindkomst. Tab, du pådrager dig ved lejen, kan også have en positiv indvirkning på beskatningen af din anden indkomst. Så hvis du taber din leje, modregnes dette i din ellers skattepligtige indkomst. Dette kan reducere din personlige skattebyrde betydeligt.
Men hvis du permanent angiver større tab for din udlejningsejendom i din selvangivelse, kan dette også have negative virkninger for dig. Skattekontoret taler derefter om en hobby og antager, at du ikke driver din leje med det formål at tjene penge. I et sådant tilfælde kan du ikke længere udligne tab med den positive indkomst fra andre indtægtskilder.
Hvis udlejningsvirksomheden er negativ for dig, skal du tale med din skatterådgiver. Du kan muligvis finde en måde at beskatte din negative lejeindkomst på, som accepteres af skattekontoret. Generelt skal du selvfølgelig stræbe efter at tjene penge på din leje.
Skat lejeindtægter: er der en godtgørelse?
Du skal kun betale skat af lejeindtægter, hvis den sammen med din anden indkomst overstiger den grundlæggende skattefrie godtgørelse på 8.500 euro.
Hvis du har højere samlet indkomst, men ikke tjener mere end 520 euro om året ved at leje et værelse eller en separat lejlighed, som du ellers bor i, behøver du ikke betale skat af denne lejeindtægt. Et eksempel: Du bor i München og lejer et værelse i din lejlighed i kort tid under Oktoberfesten. Hvis du ikke tjener mere end 520 euro om året, er indkomsten skattefri.
Beskatning af lejeindtægter: hvad er afskrivning?
Hvis du køber en ejendom og lejer den ud, kan du trække to procent af bygningens værdi og to procent af bygningsomkostningerne fra skat i 50 år.
For en gammel bygning, der blev bygget før 1925, kan du trække to og en halv procent af omkostningerne i 40 år. Du kan trække endnu højere beløb til renovering af børsnoterede ejendomme, hvilket kan reducere din skattebyrde betydeligt.
Du kan også angive reparations- og vedligeholdelsesarbejde på din lejede ejendom i kortere perioder på et til fem år i din selvangivelse.
Ved leje af en ejendom har du ret til at trække to procent af bygningens værdi og to procent af byggeomkostningerne fra skat over en periode på 50 år.
Skat lejeindtægter: Hvad skal jeg overveje, når jeg laver et lån?
Som udlejer kan du også anvende skat på dit lån til den lejede lejlighed, hvor kun rentebetalingen og ikke tilbagebetalingen tages i betragtning for at reducere skatten. Da dit tilbagebetalingsbeløb forbliver det samme over hele løbetiden for det aktuelle livrentelån, men rentekomponenten altid er lavere med den løbende tilbagebetaling, falder din skattefordel også gennem årene.
Et eksempel på beregning:
Du modtager et lån på 100.000 euro fra din bank. To procent renter med tre procent tilbagebetaling aftales i starten. Din tilbagebetaling er derfor 5.000 euro.
Med et livrentelån stiger procentdelen af tilbagebetalingen med hver månedlige rate. Årsagen til dette er, at der kun påløber renter for det lånebeløb, der endnu ikke er tilbagebetalt og dermed falder støt.
Så i det første år betaler du ikke længere 2.000 euro i renter, men kun 1.970 euro og tilbagebetaler 3.030 euro på samme tid. Efter ti år betaler du kun 1.380 € i renter, mens din tilbagebetalingsdel allerede er 3.620 €. På dette tidspunkt kan du kun kræve de 1.380 euro for rentekomponenten i din selvangivelse.
Beskatning af lejeindtægter: et eksempel på en faktura
Fru Sommer køber et lille, nybygget ejerlejlighed i München-Neuhausen til 400.000 euro. Hun finansierer dette hovedsageligt gennem sin husbank og lejer det ud til et ungt par. Hun opkræver 1.200 euro om måneden som husleje eksklusive gebyrer, dvs. 14.400 euro om året. Købsprisen for lejligheden uden ejendomsværdien er 320.000 euro. Hun kan afskrive to procent heraf om året.
Lejeindtægter: 14.400 euro
- renter på ejendomslånet: 6.000 euro
- afskrivninger: 6.400 euro
- driftsomkostninger (f.eks. Ejendomsadministration): 900 euro
- reparation af beskadigede badeværelsesfliser: 200 euro
skattepligtige lejeindtægter: 900 euro
Takket være hendes driftsomkostninger inklusive afskrivninger, fru. Om sommeren beskattes kun 900 euro (i stedet for 14.400 euro) af lejeindtægter.
Hvis fru Sommer har betydeligt højere udgifter til reparationer på et år eller mindre indtægter på grund af tab af indkomst, for eksempel fra leje nomader, kan hendes skattepligtige indkomst endda være negativ. Følgende eksempel: Fru Sommer modtager 2.400 euro mindre husleje, fordi hendes lejlighed har været ledig i to måneder, eller lejeren ikke har betalt. I dette tilfælde er der ikke noget overskud, men et minus på 1.500 euro. Hun kan nu trække dette beløb fra sin skattepligtige indkomst.
Når lånet til lejligheden er betalt fuldt ud en dag, øges den skattepligtige indkomst. Efter 50 år udløber afskrivningen endda. Fra dette tidspunkt skal fru Sommer betale skat af en betydeligt højere andel af hendes lejeindtægter. Derefter fratrækkes normalt kun vedligeholdelsesomkostningerne og eventuelle omkostninger til ejendomsadministrationen.
For en gammel bygning, der blev bygget før 1925, kan du trække to og en halv procent af omkostningerne i 40 år.
Gælder der moms for lejeindtægter?
Som udlejer er du faktisk iværksætter, fordi du vil tjene penge. Normalt skal enhver iværksætter opkræve 19 procent moms. Denne regel gælder dog ikke for private huslejer. Det gælder snarere:
- Lejlighedsejere behøver ikke opkræve eller betale moms.
- Udlejere af kommercielle ejendomme kan selv bestemme, om de vil blive vurderet som forretningsfolk. Hvis du lejer til et selskab, der er momspligtigt på lang sigt, kan du vælge, om du vil leje med eller uden moms.
Hvis du som privat udlejer ønsker at blive behandlet som en iværksætter, skal du overholde nogle forhold, der koster tid og kræfter, men også medfører betydelige fordele: Hvis der opstår høje omkostninger til renovering af de kommercielt lejede værelser, kan du f.eks. Momsbeløbet Indsend den erhvervsdrivendes fakturaer i din forudgående momsangivelse.
Hvis din ejendom består af flere enheder, hvoraf nogle du lejer ud med og andre lejligheder uden moms, kan du kun medtage fakturaer for hele bygningen i din forudgående selvangivelse.
Korttidsleje, såsom ferielejligheder eller konferencelokaler, er generelt underlagt moms. Et andet specielt tilfælde er garagen: Hvis denne lejes ud sammen med lejligheden, behøver du ikke opkræve moms. Men hvis du ønsker at leje en garage individuelt, er du ansvarlig for moms. Men hvis din indkomst fra leje af garager ikke overstiger det årlige beløb på 17.500 euro, behøver du som en såkaldt mindre virksomhedsejer ikke betale moms.
Skat lejeindtægter: Hvor skal jeg angive lejeindtægterne?
Du skal angive din skattepligtige lejeindkomst i tillæg V til din selvangivelse. Formularen er lang, men grundlæggende selvforklarende. Der er dog et par tip, du skal huske på.
Skat lejeindtægter: Hvordan udfylder jeg bilag V korrekt?
I bilag V til selvangivelsen giver du alle de oplysninger, der er vigtige for lejen. Din skatteforpligtelse beregnes derefter på baggrund af dine poster. Hvis du lejer en lejlighed, skal du indtaste følgende poster:
Linie 1: Dit efternavn
Linje 2: Dit fornavn
Linje 3: Systemets
skattenummer og serienummer Linie 4: Den lejede ejendoms gade- og husnummer / købsdato
Linje 5: Postnummer og by af den lejede ejendom / afslutningsdato
Linie 6: Standardværdien filnummer og muligvis dato for salg eller overførsel. (Dette giver skattekontoret mulighed for at kontrollere, om du bliver brugt til spekulationsskat.)
Du finder det filnummer, der skal indtastes i din ejendomsskatteafgift. Du kan dog også aflevere vedhæftet fil uden dette filnummer.
Linje 7: I begge tilfælde en 2 for "Nej"
Linie 8: Tilsæt boligarealet til venstre. Efterlad felterne til højre og i midten tomme.
Du skal indtaste beboelsesområdet ved hjælp af den officielle beregning af beboelsesområdet. Lofthøjden og den forholdsmæssige beregning af altaner og terrasser er også relevante her. Så det er ikke nok blot at tilføje basisarealer. Boligarealet skal beregnes korrekt både i lejeaftalen og i selvangivelsen.
Linie 9: Indtast nettomånedslejen her. Du skal fratrække allokeringer for yderligere omkostninger for dette felt.
Fordelingen af lejeindtægter fordelt på etage er beregnet til leje af lejlighedsbygninger. Selv hvis du lejer en maisonette ud, skal du kun indtaste din lejeindtægt i et felt.
Linje 10-12: behøver ikke udfyldes.
Linie 13: Her tilføjer du alle de bidrag, som din lejer har overført til dig.
Hvis din lejer har fået refusion i året for selvangivelsen gennem forsyningsregningen, trækkes dette. Hvis din lejer skulle betale senere, tilføjes beløbet.
Linje 14: Færdiggøres ikke.
Linie 15: Her indtaster du de lejeindtægter, du har modtaget fra lejeren som forskud eller som yderligere betalinger. Hvis du skulle tilbageholde en del eller endda hele lejedepositumet på grund af skader eller restance på leje, tilføjes dette beløb her.
Linie 16: Færdiggøres ikke.
Linje 17: Udfyldes ikke, hvis du ikke opkræver moms.
Linie 18: Udfyldes ikke, hvis du ikke opkræver moms.
Linie 19: Her indtaster du tilskud i henhold til boligfremmelsesloven samt renteindtægter fra bygningsselskabskontrakter.
Linje 20: Færdiggøres ikke.
Linie 21: Her indtaster du summen af al indkomst. Hvis der er et tab skriv et minus foran beløbet.
Linje 22: Overførsel af alle indtægtsrelaterede udgifter fra linje 50 (se nedenfor)
Linje 23: Resultat af indtægter minus
indkomstrelaterede omkostninger Linje 24: Om nødvendigt fordeling af indkomst (fra linje 23) til ægtefællerne i henhold til den respektive ejerskabsstruktur
Linjer 25-29: Disse linjer er udfyldes kun, hvis du er medlem af en bygherreforening eller en aktionær i en lukket ejendomsfond.
Linje 31-32: Udfyldes ikke.
Linie 33-34: Dette handler om afskrivninger. Indtast en afskrivning for normal fast ejendom i linje 33. Hvis du er ejer af en børsnoteret ejendom, angives afskrivningen i linje 34.
For nye bygninger kan du afskrive to procent af produktionsomkostningerne i 50 år. For bygninger bygget før 1925 er det to og en halv procent om året over 40 år.
Når det kommer til afskrivninger, er det vigtigt, at kun bygningens værdi indtastes. Hvis opdeling af købsprisen aktier mellem jord og bygning forekommer sandsynlig for skattekontoret i salgskontrakten, vil din post normalt blive accepteret. Ved salg af ejendommen er sælgeren ligeglad med sammensætningen af prisen. Som køber skal du dog se nærmere på kontrakten og sørge for, at bygningsandelen er så høj som muligt, for på denne måde kan du få mere ud af skatten.
Hvis der kun vises en samlet pris i købekontrakten, bestemmes ejendomsprisen ved hjælp af byens eller kommunens faste grundværditabel. Ejendomsværdien trækkes derefter fra købsprisen for at bestemme bygningsværdien. Metoden med 20 procent bruges ofte til at beregne ejendomsværdien. Dermed trækkes en fast sats på 20 procent fra købsprisen, og denne værdi anvendes på jorden.
Linie 36: Angiv dine rentegebyrer for ejendommen her.
Linje 37: Angiv her alle omkostninger, der er afholdt for at opnå finansieringen. For eksempel omkostninger til uddrag fra grundbogen, takstmænd og notarier.
Linie 38: Udfyldes normalt ikke.
Linje 39: Angiv alle vedligeholdelsesudgifter for ejendommen her.
Linje 40: Hvis du også selv bor i lejeboligen, kan du kun fratrække det, der blev brugt på lejelejligheden. Du kan dog kræve forholdsmæssige renoveringsomkostninger for hele bygningen.
Linje 41-45: Indtast vedligeholdelsesomkostningerne her, hvis du ikke vil anvende dem direkte i det år, de opstår, men i stedet ønsker at afskrive dem over fem år. For at vedligeholde din ejendom kan du enten anvende reparationsomkostningerne en gang - nemlig i det år, hvor omkostningerne opstår - eller forholdsmæssigt i op til fem år i træk som en løbende skattebyrde.
Linje 46: Her indtaster du alle afholdte omkostninger til ejendomsskat, affaldsindsamling, gaderengøring, vand, spildevand, belysning, varme, forsikring, elevator mv. Denne linje inkluderer også de omkostninger, som du kan videregive til din lejer. Du havde allerede angivet lejers ekstraomkostninger i linje 12 og 13.
Linje 47: Felt til dine administrative omkostninger.
Hvis du selv sørger for forvaltningen af din ejendom, kan du ikke kræve omkostningerne, kun hvis du ansætter nogen til at gøre det. Dit eget bidrag giver dig ingen skattefordele.
Linje 48: Denne linje er kun relevant, hvis du er underlagt moms. Indtast derefter den moms, der er betalt eller opkrævet her.
Linje 49: Her kan du kræve andre indtægtsrelaterede udgifter.
Alle driftsomkostninger for din lejede ejendom reducerer din indkomst. Alle omkostninger, som du ikke kan overføre direkte til din lejer, såsom ejendomsadministration, mæglervirksomhed eller udgifter til reklamer, opsummeres under udtrykket annonceringsomkostninger og registreres i denne linje.
Linje 50: Læg alle afholdte annonceudgifter sammen, og indtast værdien i linje 50. Derefter overfører du dette til forsiden af bilag V i linje 22.
Linje 51: Denne linje er kun relevant, hvis du kan fratrække indgående skat. Dette sker normalt kun med kommerciel ejendom eller ferieudlejning.
Linje 52: Dette felt skal kun udfyldes, hvis du har fået tildelt et finansieringstilskud til anskaffelses- og produktionsomkostningerne for din børsnoterede ejendom.
I bilag V til selvangivelsen giver du alle de oplysninger, der er vigtige med hensyn til lejen.
Skat lejeindtægter: Du kan trække disse omkostninger
Du kan trække næsten alle de omkostninger, du afholder i forbindelse med udlejning af din ejendom. Med andre ord: Din lejeindtægt sammenlignes med omkostningerne forbundet med ejendommen. Du skal kun betale skat af overskuddet fra lejeindtægterne. Så hvis du får et negativt overskud her, sænker det din skattebyrde.
For at holde din skattepligt så lav som muligt er der et par tricks, du bør overveje. Fordi i slutningen af året er der flere penge i lommen.
- Kvitteringer
Opbevar altid alle kvitteringer for den lejede lejlighed meget omhyggeligt. Du har muligvis brug for dette som bevis for skattekontoret. - Tab af husleje
, tildel eksplicit, når du erklærer din lejeindtægt på huslejetab eller en ledig stilling dit hjem tilbage. En ledig stilling anerkendes kun som skattereducerende, hvis du kan gøre plausibelt over for skattekontoret, at du rent faktisk ønskede at leje din ejendom ud, og at stillingen ikke med vilje blev skabt. - Minimumsleje
Hvis du lejer din lejlighed til venner eller familiemedlemmer til en meget rimelig pris, skal du sørge for at du aldrig opkræver mindre end 66 procent af den lokale husleje. Du kan kun trække alle indkomstrelaterede udgifter til ejendommen fra skat, hvis lejen er mindst 66 procent. - Skift af lejer
I din selvangivelse skal du også angive fuldt ud alle omkostninger, der er opstået i tilfælde af skift af lejer. Dette inkluderer blandt andet mæglerens provisioner, dine annoncer og rejseomkostninger, men også reparationsomkostninger for håndværkere og malere, der opstod inden den nye udlejning. - Yderligere omkostninger
Hvis du har hyret en advokat til at finansiere en bortvisningsaktion eller endda den ikke meget billige bortvisning af en ejendom, kan du angive alle omkostninger, der er afholdt i selvangivelsen.
Vigtigt: Det er bedre at angive alle omkostninger først. Hvis skattekontoret ikke accepterer noget af dette, er det mindre dårligt, end hvis du udelader kvitteringer, som måske har hjulpet dig med at foretage betydelige skattebesparelser.
Skat lejeindtægter: hvad kan udlejere trække fra skatten?
Som allerede beskrevet i de foregående afsnit kan du trække alle omkostninger i forbindelse med din ejendom fra skat. Disse inkluderer detaljeret:
- Udlejningsannoncer i aviser eller på Internettet
- Mæglergebyr
- Interesse for at finansiere ejendommen
- Anskaffelsesomkostninger som årlige afskrivninger
- Ejendomsskat
- Kontostyringsgebyrer
- Renoveringer og reparationer
- Husafgifter
- Udgifter til kontorartikler og rejseudgifter
- Din advokats honorar
- Omkostninger for din skatterådgiver
- Medlemskontingent for ejerforeningen
Sørg for nøje at gemme alle kvitteringer. Hvis skattekontoret kontrollerer dig, skal du kunne præsentere alle kvitteringer uden huller.
Som udlejer skal du sørge for at holde alle kvitteringer omhyggeligt. Hvis skattekontoret kontrollerer dig, skal du kunne præsentere alle kvitteringer uden huller.
Skat lejeindtægter: hvad er forskellen mellem produktionsomkostninger og moderniseringsomkostninger?
Du kan medtage alle udgifter til reparations- og moderniseringsforanstaltninger som annonceringsudgifter. Med disse udgifter skelnes der mellem moderniseringsomkostninger og (efterfølgende) produktionsomkostninger. Der er en skatteforskel her.
Den afgørende faktor for forskellen mellem produktionsomkostninger og moderniseringsomkostninger er, om installationen allerede var til stede i lejligheden og kun vil blive fornyet, eller om noget er helt nyt installeret, som ikke tidligere var i lejligheden. For eksempel, hvis du udskifter et gammelt badekar med et nyt, betaler du moderniseringsomkostninger for det. Hvis du derimod installerer en boblebad på badeværelset, opgraderer du din ejendom, og de afholdte omkostninger kaldes produktionsomkostninger. Afhængigt af brugslængden kan disse omkostninger afskrives over 20 eller endda 50 år.
I de første tre år efter køb af ejendommen må renoveringsomkostningerne dog ikke overstige 15 procent af anskaffelsesomkostningerne. Ellers taler man om anskaffelsesrelateret indsats. Du er nødt til at afskrive de såkaldte næsten-købsudgifter ligesom prisen på din ejendom, når du køber den over boligbygningens brugstid.
Denne regulering kan være meget kompliceret fra sag til sag. Derfor er der indført en grænse på 4.000 euro for at forenkle sagerne. Hvis omkostningerne ikke overstiger 4.000 euro inklusive moms, kan du erklære disse som vedligeholdelsesomkostninger.
Her kan man spare mange penge i individuelle tilfælde. En skatterådgiver kan give dig individuelle tip til, hvordan du bedst kan erklære din omstruktureringsforanstaltning og få mest muligt ud af den.
Beskatning af lejeindtægter: Bliv ikke en ufrivillig erhvervsdrivende!
Hvis du har nydt at købe, leje og sælge fast ejendom, risikerer du at blive betragtet af skattemyndighederne som en kommerciel ejendomsmægler. Du skal derfor altid overholde grænsen på tre ejendomme: Enhver, der køber, moderniserer, leaser og videresælger mere end tre ejendomme inden for fem år, betragtes som en erhvervsdrivende. Dette kan have negative konsekvenser for dig:
- Så snart du betragtes som en kommerciel ejendomsmægler, tilbageføres afskrivninger, der tidligere blev tildelt, med den bivirkning, at du skal betale skat på et meget højere overskud fra din lejeindtægt.
- Du bør heller ikke overse det faktum, at en spekulationsskat kan skyldes for dig, og at din kommune også kan opkræve handelsskat.
Hvis du er i tvivl, skal du tale med din skatterådgiver i god tid for at beskytte dig mod dårlige fejl.
Hvad skal man betragte skattemæssigt, når man sælger fast ejendom?
Hvis du vil sælge en ejendom inden for ti år efter købet, skal du betale den såkaldte spekulationsskat. Dette beregnes ud fra din personlige indkomstskattesats på fortjenesten ved salget og kan derfor være ret betydelig.
Hvis du vil sælge en lejet lejlighed, anbefales det normalt at vente i de ti år. Fordi en lejet lejlighed er sværere at sælge. Din fortjeneste er derfor lavere og reduceres derefter yderligere på grund af spekulationsskatten.
Hvis din lejer derimod lige har givet besked, og du får tilbudt en pris op til 30 procent højere for din ejendom, når du sælger dit hus, kan det være værd at overveje at sælge ejendommen, før spekulationsperioden på ti år er udløbet. Prisen på den udlejede ejendom kunne være så meget mere attraktiv, især nogle steder, at du skulle acceptere spekulationsskatten som en lille nedadgående.
Beskatning af lejeindtægter: et spændende emne, ikke kun for skatterådgivere
Ganske vist: Der er specielle tilfælde, hvor en skatterådgiver absolut anbefales. Men selv som hidtil uerfaren udlejer kan du spare meget, hvis du skal betale skat af lejeindtægter. Vi håber, at vi med vores tip har gjort emnet "Skatlejeindtægter" lidt mere gennemsigtigt for dig, og vi ønsker dig held og lykke med at udfylde bilag V.
