Lej en virksomhed og tjen mange penge i processen - er det muligt? Ja, med en masse erfaring, den rigtige placering, den rigtige lejer og lidt held fungerer det faktisk.
Imidlertid er kommerciel leasing et specielt tilfælde i den ikke altid lette udlejningsjungel. Fordi nogle ting er forskellige her, end når man lejer private lejligheder. Før du begiver dig ud på eventyret med kommerciel leasing, skal du derfor behandle alle regler for udarbejdelse af kontrakter omhyggeligt.
Hvad er kommercielle ejendomme?
Kommercielle ejendomme er alle de rum, der primært bruges kommercielt. Disse kan være produktionshaller og lagre i et landdistrikt, men også supermarkeder eller butikker i efterspurgte byområder. Kontorbygninger og fritidsejendomme, der f.eks. Bruges som fitnesscentre, er også en del af kommerciel udlejning.
Er kommerciel leje virkelig så lukrativ?
På gode placeringer og med velhavende lejere kan du faktisk tjene meget, hvis du lejer en virksomhed ud. Imidlertid er en række kommercielle ejendomme placeret i erhvervsparker, der har mindre trafikforbindelse. Det kan så være, at en ejendom, der udbydes til salg til en rimelig pris, står tom i lang tid og medfører enorme omkostninger uden at generere de tilsvarende lejeindtægter. Som en interesseret køber og potentiel udlejer skal du helt sikkert søge kompetent support og rådgivning i starten.
Kommerciel leasing: ikke altid let
Der er meget mere at overveje, når man lejer kommerciel ejendom end ved leje af boligejendomme. Mange attraktive nye bygningsarealer er i øjeblikket ledige i de kommercielle områder i udkanten. Medmindre du har en førsteklasses beliggenhed i centrum at leje, er det måske ikke let at finde den rigtige lejer.
En kommerciel lejekontrakt, der forhandler den rigtige lejepris og de generelle betingelser, kræver også en masse erfaring og gode forhandlingsevner.
For ikke at snuble over en af de juridiske faldgruber anbefales det at få en erfaren mægler og / eller en advokat med speciale i kommerciel leasing om bord, hvis du vil leje din virksomhed ud.
Hvad skal du være opmærksom på?
At leje et kontor, en produktionshal eller en butik i et indkøbscenter giver dig helt andre udfordringer end privat leje af lejligheder.
Udlejning af produktions- og lagerhaller kræver f.eks. Ofte installation af teknologi på et senere tidspunkt. Nogle gange kræves der også speciel opgørelse. I tilfælde af kontorlokaler skal du muligvis passe på individuelt bevægelige lette konstruktionsvægge og omfattende kabler for at imødekomme de høje krav, der stilles til kontorer af agenturer eller ledelseskonsulentfirmaer.
Kommercielle lejere stiller ofte højere krav til dig som udlejer end en privat lejer ville. Afhængigt af hvilken type virksomhed du lejer til, skal du muligvis håndtere nogle renoveringsarbejder.
Hvis lejeren af dit kommercielle rum ændres, skal du næsten altid foretage omfattende ændringer i dine værelser. Du bliver muligvis nødt til at foretage større investeringer. Af denne grund er din største interesse som udlejer at stræbe efter en langsigtet og stabil lejemål hos din kommercielle lejer.
Hvis du vil leje produktions- eller lagerbygninger ud, skal du forvente, at du bliver nødt til at installere ny teknologi bagefter.
Økonomi
Forhandlinger om antagelse af omkostninger til renoveringsarbejde, strukturering af lejeprisen og lejeaftalens løbetid kan trække videre, kræver en masse erfaring og et køligt hoved ved beregningen. Professionel handling er vigtig, især når der er en overflod af kommercielt rum. Ellers risikerer du at lade din ejendom være langt under prisen eller slet ikke.
Selvfølgelig skal du kontrollere din lejeres kreditværdighed meget nøje med kommerciel ejendom. Først og fremmest skal du være opmærksom på typen af virksomhed. GmbH tilbyder aktiekapitalen som sikkerhed. Dette er ikke obligatorisk for andre typer virksomheder. Under alle omstændigheder skal du have den seneste årsregnskab for din potentielle lejer præsenteret for dig og lægge alle dokumenter gennem deres skridt (helst sammen med din skatterådgiver).
Hvem betaler mægleren?
I erhvervslivet starter man normalt fra det såkaldte bestillingsprincip: Det betyder, at den, der ansætter nogen, også betaler deres gebyr. Denne generelle regel gælder dog ikke for kommerciel husleje. Hvis du som ejer ansætter en mægler til kommerciel udlejning, kan du kontraktligt fastsætte, at din lejer betaler mæglerens provision. Uanset om du kan eller burde tillade dig dette igen, afhænger det af, hvor populær din kommercielle ejendom er.
Udlejning af en kommerciel: Sådan kan du øge huslejen
Klassisk lejerbeskyttelse gælder ikke for kommerciel leasing. For at du skal kunne håndhæve en huslejeforhøjelse, skal du som udlejer medtage de rigtige klausuler i lejeaftalen eller vælge den type kontrakt, der passer bedst til dig. Følgende muligheder er tilgængelige for dig:
Gradueret lejekontrakt - Hvis du har aftalt en gradueret lejekontrakt med din kommercielle lejer, er sagen klart reguleret: Når kontrakten er underskrevet, er det allerede klart, hvornår lejen stiger med hvilket beløb, og hvilken husleje der skal betales fra da af. Det aftalte tillæg kan enten være et fast beløb eller en procentvis stigning i lejen. Det eneste vigtige er, at lejekontrakten specificerer det beløb, der skal betales fra den respektive dato (dvs. et eurobeløb).
Lejestigning til modernisering - I tilfælde af modernisering af dit kommercielle område kan du forhøje lejen i overensstemmelse med den regulering, der er aftalt i lejeaftalen. Det er afgørende, at du udarbejder lejeaftalen på en sådan måde, at muligheden for en lejestigning i tilfælde af modernisering udtrykkeligt fremgår af kontrakten.
Salgsleje - Med den såkaldte salgsleje er lejebeløbet baseret på salget af din lejer. Så det kan stige, men også falde afhængigt af den økonomiske situation. Det anbefales derfor absolut at aftale en minimumsleje for din kommercielle leje. Ellers risikerer du at have en kommerciel lejer med lavt salg til en uøkonomisk leje over den resterende lejeperiode i dine værelser.
Gælder lejepremsebremsen?
Lejebremse er et vrøvl for mange udlejere i større tyske byer. Som et resultat er de underlagt nøjagtige regler for strukturering af lejeprisen og overskrider muligvis ikke visse lovbestemte grænser. Denne regel gælder dog ikke for kommerciel husleje.
Som udlejer kan du frit bestemme huslejen for din ejendom. Dette er meget positivt for dig som investor, men du skal altid huske på, at risikoen for ledig stilling er meget højere med kommercielle ejendomme end med normale lejligheder. Her kræves der meget erfaring. Ingen bør komme ind i den kommercielle ejendomsvirksomhed simpelthen på grund af udsigten til enormt høje lejeindtægter.
Med kommerciel udlejning kan du selv bestemme lejen. Men husk, at risikoen for ledig stilling er meget højere med kommercielle ejendomme sammenlignet med boligejendomme.
Hvad er kapitalbevarelsesklausuler?
Værdibevaringsklausuler giver dig som udlejer af en kommerciel ejendom mulighed for at ændre lejen i henhold til forskellige kriterier. Klausulerne sikrer, at lejen f.eks. Kan tilpasses inflationen.
Kontraktbestemmelserne bestemmer de grænser, inden for hvilke lejejusteringer kan foretages. For eksempel kan du medtage i den kommercielle leasingaftale, at lejeprisen skal stige proportionalt med forbrugerprisindekset og derefter opføre sig som indekslejen i huslejeretten.
Indtil 2007 blev beskyttelsesklausuler ofte kun accepteret med godkendelse fra Federal Office for Economics and Export Control. Ting ser anderledes ud i dag: de er i øjeblikket blevet et almindeligt instrument til at kunne øge huslejen uden for de aftalte skalaer i tilfælde af lejede virksomheder.
Da det imidlertid er meget vanskeligt at formulere klausuler om kapitalbeskyttelse perfekt, skal du som udlejer af en kommerciel ejendom arbejde sammen med en advokat eller en erfaren mægler.
Kan du anvende moms?
Når du lejer værelser og jord, opkræver du normalt ikke moms. En undtagelse herfra er imidlertid den kortvarige leje af værelser og lejligheder, som det er tilfældet med ferielejligheder og hotelværelser. Moms opkræves også ved leje af parkeringspladser og garager, der ikke lejes direkte med lejligheden. I princippet gælder dog følgende: Du skal ikke anvende moms.
Hvis du udlejer kommercielt område, kan du dog i de fleste tilfælde - hvis det er umagen værd - opkræve moms på lejen. Dette giver dig den afgørende fordel ved at kunne trække indgående skat på alle fakturaer for din ejendom. Hvis der planlægges mere omfattende investeringer i ombygninger og renoveringer, kan dette være meget nyttigt. Men pas på: du kan kun leje til lejere med moms, som selv er momspligtige. Mange professionelle grupper, der lejer praksis eller kontorlokaler, er det dog ikke. Disse omfatter læger, banker og forsikringsselskaber samt erhverv (såsom journalister). Du kan kun leje dine værelser til dem med moms, hvis den andel af din lejers tjenester, der leveres uden moms, er maksimalt fem procent.
Hvis du vil leje din kommercielle ejendom med moms ud, skal du udtrykkeligt angive dette i lejeaftalen. Dette komplicerer dog kravene til dine fakturaer, din regning og andre administrative aktiviteter. En erfaren skatterådgiver er bestemt nyttig ved udarbejdelse af kontrakter og til regelmæssig fakturering. Det er tilstrækkeligt for skattekontoret at rapportere, at du lejer din kommercielle ejendom med moms.
Hvad er lejeperioden?
I modsætning til private lejekontrakter, hvor en begrænsning af udtrykket kun er tilladt, hvis du som udlejer angiver en grund til den begrænsning, der er anerkendt i retspraksis, kan du grundlæggende indgå kommercielle lejekontrakter med en forudbestemt periode.
Dette er også meget mere almindeligt i kommerciel leasing end en åben lejekontrakt. Fordi det betyder, at begge lejere ved, hvor de står og kan planlægge bedre.
Og det er vigtigt, for når det kommer til kommerciel udlejning, investerer både lejer og dig som udlejer ofte betydelige beløb for at indrette ejendommen på en repræsentativ måde. Det er derfor vigtigt, at lejeaftalen eksisterer i længere tid, så de afholdte udgifter er umagen værd for begge parter. Derudover skal din lejer planlægge sin forretning og antager normalt, at han vil være tilgængelig for sine kunder på en god adresse på lang sigt.
Vigtigt: En sådan tidsbegrænset kontrakt kan derefter kun opsiges af en vigtig årsag (såsom restance på leje eller skade på den lejede ejendom).
Hvad er opsigelsesperioderne for kommerciel husleje?
Hvis du stadig indgår en åben lejeaftale for din kommercielle ejendom, kan begge parter opsige "senest den tredje arbejdsdag i et kalenderkvartal i slutningen af det næste kalenderkvartal". Dette er fastlagt i afsnit 580a i den tyske civilret (BGB) og betyder derfor, at opsigelsesperioden er lidt mindre end seks måneder.
Kan du meddele opsigelsen til personlig brug?
Kommerciel leasinglov udelukker normalt opsigelse til personlig brug. Mens du kan opsige lejere i en lejlighed på visse betingelser på grund af personlig brug, er dette ikke muligt for kommercielle ejendomme. Som udlejer er du bundet til din lejer i den kommercielle leasingaftale, så længe dette er kontraktligt aftalt, afhængigt af løbetiden.
Selvom du som ejer vil bruge din ejendom til din egen virksomhed, skal du vente til slutningen af lejekontrakten, og du kan ikke opsige din lejer på forhånd. Det tilrådes derfor at planlægge meget nøje, inden der udarbejdes en lejeaftale.
Kommerciel leasing i BGB
Kommerciel leasing er ikke et særskilt område. Grundlæggende kan dog findes i afsnit Afsnit 535 til 580a BGB.
Den væsentligste forskel mellem kommerciel huslejelov og huslejeret er først og fremmest, at beskyttelsen af lejeren ikke er i fokus her. Dette er tilfældet med huslejeretten for at styrke beboerne i en ejendom, der normalt har den svagere position i kontraktforholdet.
I tilfælde af kommerciel leasing ser BGB imidlertid de kontraherende parter på samme niveau. Som et resultat er begge sider friere og kan forhandle kontraktvilkårene meget individuelt.
Jo flere point du inkluderer i lejekontrakten, jo mere sikker er planlægningen for de forskellige parter.
Det skal være i lejekontrakten
For at din kommercielle leasingaftale kan blive gyldig for loven, skal den indeholde visse oplysninger. Disse er:
- Oplysninger om lejeboligen (adresse, placering i huset, størrelse osv.)
- Formål med leje
- Lejens varighed
- Lejebeløb
Vigtigt: Hvis en af disse detaljer mangler, er der ikke indgået nogen juridisk bindende kontrakt!
Ikke absolut nødvendigt, men anbefalet er også afsnit om regler om kaution, modernisering, mulige renoveringer, driftsomkostninger og beskyttelse mod konkurrence. Dybest set, jo flere point du inkluderer i lejeaftalen, jo større er planlægningssikkerheden for begge kontraherende parter. Samtidig bliver det desto mere kritisk, hvis de planer, der stadig var aktuelle, da kontrakten blev underskrevet, ændres gennem årene, og individuelle klausuler nu står i din vej.
Også af denne grund tilrådes det altid professionel rådgivning, når kontrakten udarbejdes.
Hvad er vigtigt ved salg?
Selv om det er en enorm fordel for private brugte lejligheder og huse til salg, hvis ejendommen er ledig, er situationen anderledes for erhvervsejendomme: Du kan indstille salgsprisen meget højere for boligejendomme, der ikke lejes, fordi en stor del af de potentielle købere planlægger selv at flytte ind i lejligheden. Situationen er en helt anden med erhvervsejendomme: Du kan normalt sælge erhvervsejendomme meget bedre, hvis de lejes på lang sigt og med overskud. Hver investor beregner de lejeindtægter, som den nye ejendom genererer for ham, og ved om kompleksiteten, som en ny leje medfører. En eksisterende lejer gør mange ting lettere og lettere at planlægge.
Konklusion
Hvis placeringen er korrekt, og der findes en økonomisk succesrig lejer, kan du tjene gode penge med en kommerciel leje. Men hvis din ejendom er tom i lang tid, risikerer du enorme tab. For nybegyndere tilrådes det altid at drage fordel af kompetent ekspertrådgivning.
