En udsættelseshandling er altid nødvendig, når en lejer er i en lejlighed, som han ikke længere har ret til at bruge. Ofte er dette tilfældet efter opsigelse uden varsel eller endog i god tid på grund af lejegæld. Med udvisningsaktionen har udlejere i disse tilfælde mulighed for at genvinde adgangen til deres ejendom. Vi har samlet de væsentligste oplysninger om udsættelse for dig her.
Hvad er en udsættelseshandling?
En udsættelseshandling sker, hvis de lejere, der er opsagt, ikke har forladt lejeboligen, efter opsigelsesperioden er udløbet, eller hvis de forsvarer sig mod opsigelsen. Udlejer har derefter ret til at anlægge en udsættelsessag mod misligholdte lejere.
Den mest almindelige årsag til en udsendelse er tilbagebetaling af husleje. I Tyskland overholder lejere gentagne gange ikke deres forpligtelse til at betale husleje fuldt ud og til tiden. Uoverensstemmelser i forsyningsregningen eller husstigsforhøjelser fører ofte til tvister med udlejer.
På grund af restance på leje er der store udestående gæld og økonomiske ulemper for ejeren af ejendommen. Udlejer reagerer normalt på dette med en opsigelse uden varsel. En udsættelseshandling giver derefter mulighed for at overtale lejere, der ikke er villige til at betale for at flytte ud og overlade den lejede ejendom til solide lejere. Ud over restancer med husleje er materielle skader og opsigelser på grund af personlig brug almindelige årsager til en udsættelse. For udlejer er det den sidste udvej at fjerne en lejer fra lejeboligen.
Ud over restancer med leje og skader på boligejendomme er hyppige årsager til en udsættelseshandling også opsigelser til personlig brug.
Evakuering af en lejet lejlighed er i juridisk forstand en indblanding i lejers rettigheder. For en retshåndhævelse af en udsættelsesaktion skal flere krav derfor være opfyldt (mere om dette nedenfor). Hvis sagen ved retten er vellykket, indledes og udføres udsættelsesproceduren af fogeden. I tilfælde af udsendelse forlades den lejede ejendom, og lejeren og hans møbler fjernes fra den.
Hvor lang tid det tager, før udlejeren kan få lejeren fjernet fra lejligheden - hvor lang tid der går mellem udsendelse og udsættelse - varierer meget. Erfaringen har vist, at det tager tre til seks måneder, før lejligheden kan evakueres. I nogle tilfælde, f.eks. Hvis lejeren har helbredsproblemer eller en anden nødsituation, kan evakueringsprocessen tage år.
Hvordan fungerer en udsættelsesdragt?
En udsættelsessag opstår kun, når alle forsøg på at nå til enighed mellem udlejer og lejer er mislykkede, og udlejeren ikke ser noget alternativ til at opnå sine rettigheder. Forudsætningen for udsættelsesforanstaltningen er altid udlejers tidligere lovlige ophør af lejemålet. Hvis opsigelsen er rettidig, f.eks. På grund af personlige behov, skal den nøjagtige årsag angives her. I tilfælde af rettidig opsigelse af andre grunde skal disse også bevises.
Opsigelse uden varsel er kun lovligt, hvis lejeren har begået væsentlige kontraktbrud. De vigtige grunde, der berettiger opsigelse uden varsel i henhold til § 543 i den tyske civillovgivning, inkluderer restance på leje, konstant forsinkelse i betaling og forsømmelse eller forsætlig skade på lejeboligen. Andre årsager kan være forstyrrelse af indenlandske fred på trods af gentagne advarsler til lejeren, fremleje af den lejede lejlighed til tredjepart eller uautoriseret kommerciel brug af ejendommen.
Efter modtagelse af opsigelsen kan lejeren gøre indsigelse og forsvare sig mod den. Nogle gør dette ved at anlægge sag mod det, andre ved simpelthen ikke at flytte ud, efter at lejemeddelelsen er udløbet. Hvis lejeren ikke efterkommer anmodningen om at flytte ud, indstiller udlejeren først en rimelig afdragsfri periode. Hvis lejeren også lader denne udløbsperiode udløbe, kan udlejeren eller hans advokat indgive et fordrivelseskrav til den kompetente lokale domstol.
En retssag om at forlade en lejebolig kan dog finde sted tidligst to uger efter, at den officielle opsigelsesperiode er udløbet. Når retten indgiver kravet, kræver retten også, at sagsøgeren foretager et forskud på sagsomkostningerne. Først efter at det anmodede beløb er overført, åbnes udsendelseshandlingen og sendes til lejeren med posten.
Lejeren er ikke forpligtet til at svare på det retlige brev. Som udgangspunkt har udlejerens advokat imidlertid allerede ansøgt om en misligholdelsesdom i løbet af udsættelsesforanstaltningen, som udstedes, hvis klagen ikke reageres på.
Hvor, hvornår og hvordan skal udlejeren indgive en fordrivelseskrav?
Hvilken domstol er ansvarlig for bortvisningskravet?
Evaktionshandlingen søges altid ved den lokale domstol, som er ansvarlig for det distrikt, hvor den lejede lejlighed er beliggende. Beløbet i tvisten betyder ikke noget. I tilfælde af kommercielle enheder afhænger domstolens jurisdiktion dog af det omtvistede beløb. Hvis dette er mindre end 5.000 euro, skal udsættelsesforanstaltningen indgives til distriktsretten i den by, hvor den kommercielt brugte lejeejendom er beliggende. Hvis det omtvistede beløb overstiger 5.000 euro, er den regionale ret ansvarlig.
Hvornår skal der indgives et fordrivelseskrav?
Tidspunktet for indgivelse af en retssag for udsendelse afhænger af årsagen til opsigelsen. Hvis lejer er misligholdt af betaling, eller hvis fortsættelsen af lejemålet af visse grunde er urimeligt, kan sagen anlægges, når lejligheden annulleres. Dette er for eksempel tilfældet i tilfælde af restance på leje, eller hvis udlejeren blev fysisk angrebet af sin lejer. I tilfælde af opsigelse på grund af personlige behov skal man dog afvente en mulig indsigelse fra lejeren og udløbet af opsigelsesperioden.
Hvordan skal udsendelsesmeddelelsen indgives?
Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde grunde, der er forståelige for lejeren, og en rimelig varsel. En udsættelseshandling skal overholde visse juridiske regler i form og indhold. Ud over opsigelsesbrevet kan udlejerens begrundelse muligvis også vedlægges og angive, hvorfor der søges en udvisningsaktion i tilfælde af lejerens indsigelse. Årsagen til handlingen skal angives i hvert enkelt tilfælde.
Ansøgningen om udsendelse skal også indeholde følgende punkter:
- Sagsøgerens og sagsøgte navne
- årsagen til fordrivelseskravet (f.eks. restance på husleje)
- om nødvendigt en erklæring fra udlejer om, hvorfor udsættelseshandlingen indgives på trods af indsigelsen
- Adresse for den kompetente domstol
- sagsøgerens fulde adresse, personlig underskrift, sted og dato
- Navnet på lejeboligen, der skal forlades
Retssagens struktur begynder med adressedataene og indeholder sagsøgerens navn og nøjagtige adresse. Derudover henviser emnet til fakta, for eksempel "bortvisning i henhold til § 543 BGB". I klagebrevet gives oplysninger om lejeboligen og lejers navn. Flytning skal tvinges og eventuelt anmodningen om at kræve restancebetaling inklusive renter.
Det yderligere indhold af en udsættelseshandling inkluderer information om, hvordan og på hvilken dato lejeren modtog meddelelsen, samt en note om, at hvis lejeren ikke svarer, søges der en misligholdelsesafgørelse .
Ansøgningen er underskrevet af ansøgeren med for- og efternavn og indsendt til retten med sted og dato. Da procedurefejl kan føre til afvisning af udsendelsesmeddelelsen, er det absolut tilrådeligt at søge støtte fra en advokat, der er specialiseret i huslejeret, når ansøgningen udarbejdes.
Hvis du ikke er en juridisk ekspert, er det bedre ikke at udarbejde udsættelseshandlingen alene, men få støtte fra en huslejeadvokat.
Hvor længe varer en udsættelse retssag?
En udsættelsesdragt kan tage lang tid og være forbundet med betydelig nervøs stress for udlejere og lejere. Denne metode forsøges derfor normalt kun, hvis der er en god chance for succes. Udlejer skal udvise en legitim egeninteresse eller have bevis for økonomisk gæld eller misligholdelse af lejeren for at håndhæve en udsættelseshandling i retten.
Perioden mellem indgivelse af retssagen og lejer, der faktisk flytter ud eller forlader lejligheden, er mellem to måneder og flere år. Især hvis lejeren ikke reagerer på udsættelsen, eller der skal udarbejdes rapporter, tager udsættelsen ofte lang tid.
Hvor lang tid tager det, indtil domstolen træffer afgørelse om udsættelse?
Når en dom træffer, orienterer retten sig om grundene til opsigelsen. Hvis udlejers opsigelse viser sig at være ineffektiv, kan lejeren fortsætte med at blive i lejligheden. Men hvis handlingen er vellykket, bliver domstolen endelig fire uger efter forkyndelsen og kan fuldbyrdes af fogeden.
Hvordan går retsmødet for tingretten?
Inden udsættelsesforanstaltningen åbnes, er udlejer forpligtet til at betale den lokale domstol et forskud på sagsomkostninger. Størrelsen af dette beløb afhænger af det omtvistede beløb og kan beløbe sig til flere hundrede euro.
I tilfælde af en høring for den lokale domstol skal udlejeren først forklare grundene, der fører til opsigelsen af lejemålet, og også bevise dem, f.eks. Være i stand til at bevise restance af leje eller skade på lejligheden. Samtidig redegør lejeren for sin begrundelse for indsigelse og forsvar Dokumenter, rapporter fra eksperter og også vidneerklæringer tjener som bevis i retten. Ved afslutningen af forhandlingerne afsiges dommen, som sendes skriftligt til begge parter. Retsdommen bliver endelig fire uger efter retsmødet, hvorved denne periode først begynder efter datoen for meddelelsen og efter afsigelsen af dommen.
Hvis klagen afvises, bliver opsigelsen af lejemålet ineffektiv, og lejeren kan fortsætte med at bo i den ejendom, han har lejet. Hvis der på den anden side tildeles bortvisningstitlen, skal lejeejendommen evakueres inden for den angivne periode. I dette tilfælde bærer lejeren også domstols- og klareringsomkostningerne. Udkastningstitlen giver derefter udlejeren ret til at evakuere den lejlighed, han har lejet.
Vigtigt: Udvisningstitlen skal omfatte alle personer, der har ret til at bruge en lejlighed eller en kommercielt brugt ejendom på grundlag af lejeaftalen. Ud over lejeren inkluderer dette også hans eller hendes ægtefælle og eventuelle underlejere og sagsøgtes forældre. Lejerens børn, der juridisk set kun betragtes som "tjenere", er ikke opført i udsættelsestitlen. Hvis udsættelsessagen udelukkende er rettet mod lejeren, er der en procedurefejl, der fører til afvisning af en udsættelsessag. I dette tilfælde udskydes muligvis ikke.
Lejeren har ret til ikke at acceptere den lokale domstols dom i første instans og at klage. Den regionale domstol træffer derefter afgørelse i anden instans, som først gennemgår den lokale rets dom. Imidlertid har udlejeren ret under midlertidig appel og indtil afgørelsen fra den regionale domstol midlertidigt at forlade lejelejligheden. Hvis lejeren vinder appellen, skal udlejeren bære evakueringsomkostningerne.
Hvordan fungerer fuldbyrdelse og udsættelse?
Til bortvisning af en lejet ejendom kræves der altid en tilsvarende dom i forbindelse med en fuldbyrdelsesbestemmelse. I dommen skal det også fremgå, at den juridiske titel er forkyndt for lejeren. Efter udvisningstitlen er udstedt, bestemmes eksekveringsdatoen af fogeden. Der er mindst tre uger mellem datoen for udsættelsen og udsættelsen.
Fogeden, der er tiltalt for fuldbyrdelsen, meddeler på forhånd sin ankomst til lejeren. På mødet på stedet i lejerens lokaler har lejeren mulighed for frivillig bortvisning. Hvis den lejede ejendom ikke efterlades frivilligt, vil fogeden anmode containere til opbevaring af husholdningsartikler og møbler i lejligheden.
Måden, hvorpå evakueringsprocessen gennemføres, afhænger af udlejer. Han kan få ryddet den lejede ejendom gennem en konventionel evakuering eller en såkaldt "Berlin-udsættelse". Inden lejligheden evakueres, betaler udlejer et forskud til retten for evakueringsomkostningerne, som han derefter kan sagsøge fra lejeren.
På dette tidspunkt er den eneste måde at forhindre udsættelsen i at betale huslejen. Bortset fra dette gives en udsættelse af eksekveringsdatoen kun, hvis presserende grunde (akut sygdom eller lejers ulykke) gør det vanskeligt eller umuligt at opsige den obligatoriske opløsning af den lejede ejendom.
Udlejning af lejligheden af udlejer uden en tilsvarende lovlig titel er ikke tilladt. Selv tilstedeværelsen af en tilladelse, der er erhvervet af en domstol, giver ikke udlejeren ret til på noget tidspunkt at trække lejeren ud. Uautoriseret indrejse af lejligheden af udlejer eller uautoriseret evakuering af en lejet lejlighed er en strafbar handling. Dette gælder også, hvis udlejer bytter låse i en lejet lejlighed med det formål at forhindre yderligere indrejse fra lejeren og derved få besiddelse af den lejede ejendom.
Evakueringen af lejligheden kan kun udføres, hvis der er en tilsvarende dom om udsættelseshandlingen. Der skal også foretages en aftale. Hvis udlejeren bare efterlader lejeren med sine ejendele, er det en strafbar handling.
Hvilke typer udsættelse er der?
For udsendelse af en lejet lejlighed er en normal udsættelse eller en udsættelse baseret på Berlin-modellen mulig. Udlejer beslutter, hvordan man evakuerer lejligheden efter at have modtaget udvisningstitlen fra retten.
Udkastelsen
Konventionel udsættelse er den enkleste form for udsættelse og finder normalt sted, når lejeren nægter at flytte ud af den lejede lejlighed og aflevere lejlighedsnøglerne til udlejeren. I tilfælde af en simpel bortvisning udnævnes en låsesmed og et flyttefirma af fogeden. På dagen for evakueringen lader fogeden lejelejligheden åbne, låsene udskiftes og lejeobjektet returneres til udlejer. Møblerne og andet indhold i lejligheden opbevares på et passende sted i mindst to måneder.
Hvis lejeren ikke indsamler eller frigiver de genstande, der tilhører ham inden for de to måneder, auktioneres brugbare genstande, og affaldet bortskaffes i overensstemmelse med de gældende regler. Den normale evakuering kan udføres uden megen anstrengelse og foretrækkes af mange udlejere af denne grund. Den såkaldte Berlin-udsættelse er dog et billigt alternativ til den konventionelle udsættelse.
Berlin-udsættelsen
Processen med Berlin-proceduren svarer til den normale udsættelse, men der er ikke ansat nogen flyttefirma. Rengøringen af den lejede lejlighed overtages af udlejer, der enten opbevarer lejers ejendom eller efterlader den i den lejede ejendom. Lejeren får derefter en måned til at indsamle sin ejendom. Først efter denne periode er udløbet, kan husholdningsaffaldet bortskaffes af udlejer, hvis lejeren ikke har afhentet sin ejendom.
Til Berlin-evakueringen skal der betales et forskud på ca. 500 euro. Dette gør Berlin-metoden til den billigere mulighed. Udvisning fra Berlin kræver imidlertid mere engagement og initiativ fra udlejerens side. Udlejere vælger hovedsageligt Berlin-proceduren, hvis der er frygt for ikke at få godtgjort godtgørelsesomkostninger fra en insolvent lejer.
Hvad koster en udsættelseshandling?
En udsættelseshandling kan resultere i forskellige omkostninger. Disse fremføres først af udlejeren. Det nøjagtige beløb afhænger af tvistens værdi. På basis af den årlige leje kan omkostningerne groft beregnes på forhånd. Forskuddet for retsomkostninger ved indgivelse af en udsættelsesaktion stammer også fra det omtvistede beløb.
I tilfælde af restance på leje øges det omtvistede beløb med restancebeløbet. Omkostningerne, der skal overvejes i en udsættelsessag, inkluderer:
- Sagens omkostninger
- Juridiske gebyrer for udlejer
- Udenretslige advokatsalær
- Låsesmed og flyttefirmaomkostninger
- Omkostninger til opbevaring af lejermøbler
- Udlejning af et lager til opbevaring af møbler og genstande i kommercielle ejendomme
Lang eller kompliceret retssag kan resultere i betydeligt højere omkostninger. For udlejeren betyder udsendelse altid et stort økonomisk udgifter, selvom det ikke er klart, om lejeren nogensinde vil få godtgjort omkostningerne.
Når man f.eks. Rydder en tre-værelses lejlighed, skal man forvente omkostninger på 3.000 til 4.000 euro. Fordi omkostningerne til udsendelse er omkring 1.000 euro pr. Værelse. Når man rydder en en- eller to-værelses lejlighed, kan der forventes evakuering og flytning på omkring 1.500 og 2.000 euro. Derudover skal udlejere regne med et forskud på sagsomkostninger på 400 til 600 euro og advokatsalær på omkring 1.500 euro.
Retsomkostningerne såvel som udvisningsomkostningerne kan tilbagebetales fra lejeren i tilfælde af en vellykket retssag. I de fleste tilfælde er udlejeren dog tvunget til at forskudte udgifterne til evakueringen, da insolvente lejere ikke er i stand til at betale domstols- og advokatsalær.
Efter udsættelsen får den tidligere lejer en bestemt frist til at overtage de afholdte udgifter. Hvis skyldneren ikke kan betale omkostningerne, og der ikke kan opnås et udenretsligt forlig, har udlejeren ret til at sagsøge sin tidligere lejer igen og kræve betaling. I øvrigt modtager udlejer en betalingstitel fra retten, der er gyldig i 30 år, og kan gentagne gange anmode skyldneren om at betale gælden inden for denne periode.
Hvis udlejeren selv kommer i økonomisk nød
Udestående lejebetalinger i forbindelse med retssager på grund af bortvisning af lejeboligen fører ofte til økonomiske byrder for udlejeren. Rets- og afklaringsomkostninger skal betales på forhånd. Hvis lejer er insolvent, risikerer udlejer også ikke at få sine udgifter tilbage. Af denne grund skal den udestående saldo først kræves uden for retten, og lejeren skal have en passende betalingsfrist for at afvikle sin lejegæld. Kun hvis der ikke foretages betaling inden for denne periode, skal udlejeren sagsøge lejeren for betaling.
Da der ikke foretages nogen lejebetaling under igangværende retssager, pådrager udlejeren yderligere omkostninger på grund af tab af husleje. Hvis en retssag varer to år, kan der opstå en restance på 19.200 EUR med en grundleje på 800 EUR.
Hvis udlejeren selv befinder sig i en økonomisk nødsituation på grund af huslejetab, har han mulighed for at ansøge om retshjælp til gennemførelse af en udsættelsesaktion i henhold til afsnit 114 ff. I civilprocesloven (ZPO) ved den kompetente domstol. Ansøgningen vil blive behandlet af retten og om nødvendigt godkendt, hvis visse krav er opfyldt. Disse inkluderer:
- Det er sandsynligt, at udsættelsessagen vil blive en succes.
- Ansøgeren har ikke de nødvendige økonomiske ressourcer.
- De juridiske krav (§§ 114 ff i civilprocesloven) er opfyldt.
- Evaktionshandlingen er berettiget og er ikke forsætlig.
Hvis lejeren selv får økonomisk behov under udsættelsen, kan han ansøge om retshjælp.
Hvornår vil en udsættelsessag sandsynligvis blive vellykket?
På grund af lejerbeskyttelse har lejere mange rettigheder. I en udsættelsesaktion skal retten altid afveje udlejers og lejers interesser for at nå frem til en afgørelse. Inden der indgives en udsættelsessag, skal udlejere derfor søge råd hos en specialist advokatadvokat for realistisk at vurdere chancerne for succes.
En udsættelsessag er generelt vellykket, hvis de juridiske krav er opfyldt, og kravene er berettigede. I tilfælde af vanskeligheder kan en retssag om udsættelse dog være nytteløs, da beskyttelsen af lejeren er vigtigere her. For at undgå høje omkostninger og afvisning af retssagen rådes udlejere derfor ofte til at søge et udenretsligt forlig med lejeren.
Hvis lejeren betaler huslejegælden eller forlader lejligheden frivilligt under den igangværende proces, afvises udsættelseshandlingen normalt. Dette er dog også tilfældet, hvis lejere ikke kan findes midlertidigt eller efterlader lejeboligen med en ukendt adresse, dvs. er såkaldte lejevomader. Fratrædelsesaktionen vil også blive afvist, hvis lejemålet ikke tidligere er opsagt i god tid, eller hvis udlejeren erklærer, at ejeren ikke har lov til at bruge ejendommen.
Hvilke alternativer til udsendelse er der?
Da langt størstedelen af udsættelseshandlinger indgives på grund af restance i husleje, kan udsættelse forhindres ved at betale den udestående husleje. Ved at forlade lejeboligen til tiden, vil lejeren også undgå udkastning.
Teoretisk set er der også mulighed for et udenretsligt forlig med udlejer. Dette er endda muligt under igangværende retssager og en udsendelse, der allerede er indgivet. En aftale mellem de to parter kan dog kun opnås i undtagelsestilfælde. Især i tilfælde af betalingsrestancer er mæglings- eller voldgiftssager ikke lovende, da lejerne simpelthen ikke har de økonomiske midler.
Som et alternativ til en retlig tvist er forvaltning af førretlige udlejningskrav en god mulighed. Målet med denne proces er at opnå en gensidigt aftalt løsning på problemet. I deres forhandlinger modtager udlejere og lejere målrettet støtte fra en professionel rådgiver. Hvis der er en aftale, modtager udlejer en forpligtelse til at påtage sig lejegælden. Med den tvangsfulde notarialhandling kan han straks afvikle sine økonomiske krav. Denne løsning er forbundet med lavere omkostninger og er mulig når som helst.
Hvad skal lejere gøre, når de modtager en udsendelse?
Hvis en lejer modtager en undtagelsesmeddelelse fra udlejeren, er han forpligtet til at svare på den inden for 14 dage og til at erklære sig parat til at forsvare sig skriftligt eller personligt ved den lokale domstol. Lejeren har yderligere 14 dage til at retfærdiggøre sit forsvar.
I tilfælde af betalingsrestancer uden egen skyld kan lejeren for eksempel aflevere en erklæring fra sin husbank, der bekræfter, at der var forsinkelser på grund af interne bankprocesser, som lejeren ikke er ansvarlig for. Andre årsager til forsvaret er for eksempel, at lejeren benægter udlejerens egne behov eller vanskeligheder, der gør en flytning vanskelig eller umulig i øjeblikket, såsom alvorlige helbredsproblemer eller en kommende afsluttende undersøgelse af lejeren.
Hvordan kan lejere afværge en fordrivelse?
Lejeren har forskellige muligheder for at undgå en udsættelsessag og tvisten i retten, herunder de dermed forbundne omkostninger. Hvis restance på husleje er årsagen til udsættelsen, skal lejeren søge efter måder at afvikle huslejegælden sammen med sin husbank, sin advokat eller en rådgiver. Så snart lejegælden er betalt, bliver opsigelsen af lejemålet og den tilhørende udsættelse ineffektiv.
Afgørelse af udestående krav mod udlejer er den bedste måde at forhindre en udsættelse. Lejeren kan stadig betale den udestående husleje sammen med erstatningen for brugen inden for to måneder efter indgivelsen af udsættelsesforanstaltningen. Fordi lejeren får en periode af denne varighed efter levering af udsættelsesforanstaltningen til at afvikle restance på husleje.
Hvis retssagen allerede er startet, skal det relevante bevis for betaling sendes til retten som bevis for betaling af lejegælden. Den efterfølgende betaling gør også annulleringen uden varsel fra udlejeren ineffektiv.
Lejeren har også mulighed for at ansøge til et socialt agentur for at dække omkostningerne. Hvis lejen overtages af socialvæsenskontoret eller en anden social organisation, udløber også udsættelsesforanstaltningen. Hvis udlejeren dog har meddelt opsigelsen på samme tid som opsigelsen af lejeboligen uden varsel, forbliver dette effektiv på trods af betaling af restancer.
Hvis der er risiko for hjemløshed, skal lejeren kontakte socialforsikringskontoret eller boligstøttekontoret i god tid. Under visse omstændigheder udsteder socialvæsenet en erklæring om accept, som er gyldig i retten som anerkendelse for afviklingen af lejegælden. Udlejers opsigelse bliver ineffektiv, og udsættelsesforanstaltningen afvises. Erklæringen om accept fra socialvæsenets kontor skal dog være modtaget af udlejer inden for to måneder efter meddelelsen om udsendelse.
Hvis du som lejer får en udsendelse, er du sandsynligvis chokeret i starten. Men der er flere måder at afværge den retssag, vi præsenterer her.
Undgå udkastning ved at flytte ud
Lejeren kan i øvrigt undgå en forestående udsendelse ved at forlade lejligheden i god tid. Evaktionshandling udløber, når den lejede lejlighed afleveres korrekt til udlejer. Lejeren har alligevel mistet lejligheden, men sparer sig selv og muligvis sine slægtninge stresset og også omkostningerne ved udsendelse, der blandt andet opstår til opbevaring af møbler osv.
Hvor kan lejere få hjælp, hvis der er fare for udsendelse?
Den sidste udvej for at undgå udkastning er håndhævelsesbeskyttelse, som lejeren kan anvende til den kompetente domstol. Kravene til at ansøge om denne beskyttelsesforanstaltning inkluderer akutte alvorlige sygdomme hos lejeren, risiko for selvmord eller hjemløshed.
Godkendelsen af håndhævelsesbeskyttelse afhænger altid af den enkelte sag. Under alle omstændigheder skal ansøgningen være modtaget af den kompetente lokale domstol mindst to uger før den annoncerede udsættelsesdato.
Hvad er brugsgebyret?
Udlejer har ret til at kræve den sædvanlige markedsleje som kompensation i stedet for den oprindelige leje. Dette gælder for det tidspunkt, hvor lejeren ulovligt opholder sig i lejligheden, dvs. efter opsigelsesfristens udløb. Udlejer kan kræve erstatning for brugen, efter at den officielle opsigelsesperiode er udløbet. I de fleste tilfælde forekommer ansøgningen om erstatning for brug i henhold til § 546a i den tyske borgerlige lov (BGB) på samme tid som udsættelsesforanstaltningen. For udlejeren betyder kravet om kompensation for brug sammen med udsættelsesforanstaltningen at undgå en anden procedure.
Betalingstitlen udstedes derefter på samme tid som udsendelsesmeddelelsen, hvilket sparer procesomkostninger. Hvis der er uklarheder, der skal afklares ved henvendelser, kan et krav om betaling også forsinke udkastningskravet. Hovedårsagen til forsinkelsen er normalt beregningen af størrelsen på erstatningen for brug.
Da lejeren ofte allerede er pengeløs i tilfælde af opsigelse på grund af huslejegæld, og betaling af erstatning for brug er usandsynlig, fraviges kravet om erstatning for brug ofte. Dette betyder, at evakueringen af lejligheden ikke unødigt forsinkes.
