Udlejerens rettigheder forsømmes ofte i generelle diskussioner. Fokus er ofte mere på lejerrettigheder. Dette giver principielt mening, men udlejere skal også vide, i hvilke situationer de har ret til hvilke rettigheder. Vi har samlet de vigtigste udlejers rettigheder, men også almindelige fejl, for dig her.
Udlejerens rettigheder ved lejens afslutning
Hvis lejemålet slutter, fordi lejeren slutter, sker dette normalt uden større problemer. Men hvis udlejeren ønsker at afslutte, skal der springes over nogle forhindringer, så opsigelsen også kan eksistere i retten i en nødsituation, og udlejeren får sine rettigheder.
I tilfælde af personlig brug har udlejere ret til at opsige lejemålet og derefter bruge lejligheden selv eller efterlade den til en nær slægtning til brug (mere om dette nedenfor). Derudover har udlejere ret til at opsige lejeren, hvis lejeren er i restance, ignorerer husreglerne, accepterede underlejere uden tilladelse eller på anden måde har begået en væsentlig kontraktbrud.
Udlejerens ret til at opsige denne lejers lejemål inkluderer dog forpligtelsen til at udtrykke en formelt korrekt opsigelse. Ejere af ejendomme bør søge juridisk rådgivning her for at være på den sikre side.
Udlejers rettigheder til personlig brug
Sandsynligvis den mest upopulære udlejningsret for lejere i en lejlighed er retten til personlig brug. I henhold til § 573 BGB kan udlejer opsige lejeaftalen og derefter selv bo i lejligheden eller lade nære slægtninge bruge den. De, der er nære slægtninge, var ofte genstand for forhandlinger ved adskillige domstole og udgør en betydelig stor gruppe mennesker.
I henhold til gældende retspraksis omfatter nære slægtninge for eksempel forældre, børn, søskende, niecer og nevøer, adskilte ægtefæller, børnebørn, svigerforældre og svigerbørn til lejeren.
Det er også muligt for et medlem af et partnerskab, der ejer lejligheden eller et medlem af en arving eller en brøkdel, at registrere personlige behov.
Som udlejer skal du informere dig grundigt om emnet for ikke at begå nogen formelle fejl under opsigelsen af kontrakten til personlig brug og derfor miste værdifuld tid i opsigelsesproceduren. Du kan finde alle de vigtige oplysninger og en skabelon til en opsigelsesmeddelelse i vores artikel om opsigelse af servicekrav.
Udlejers rettigheder ved salg af fast ejendom
En lejlighed uden lejer er generelt lettere at sælge end en ejendom, der i øjeblikket lejes. Hvis du vil sælge dit hus og opnå en maksimal pris, har du meget bedre chancer, hvis ingen i øjeblikket lejer den pågældende ejendom.
Der er to grunde til dette: En potentiel køber er mennesker, der selv ønsker at bo i lejligheden. For dem er en beboer en hindring. Enhver, der ser en lejlighed som en investering, er på den anden side heller ikke interesseret i lejere, da der kan kræves betydeligt højere huslejer for en ny leje (omend inden for rammerne af lejepremsbremsen) end for et eksisterende lejemål, hvor loftet skal overholdes.
Men hvis lejligheden lejes ud, kan udlejeren ikke bare sparke beboeren ud af døren. Hvis han ønsker at sælge lejligheden, skal han tilbyde den med en lejer, fordi § 566 BGB derefter finder anvendelse. Dette siger: "Køb bryder ikke husleje". Køberen af ejendommen overtager derefter lejemålet med alle rettigheder og forpligtelser.
Men hvis lejeren har brug for at forlade lejligheden, har udlejere kun muligheden for at gøre flytningen mere attraktiv for lejeren ved at betale en bestemt sum penge.
Hvis udlejer ønsker at opsige lejekontrakten, skal nogle forhindringer overvindes for at opsigelsen kan eksistere i retten - i modsætning til en opsigelse fra lejeren.
Udlejers rettigheder, når lejen stiger
Udlejere har ret til at forhøje huslejen. Dog skal visse grænser overholdes. De vigtigste er lejebremsen og hætten. Disse to lovbestemmelser, som er beskrevet i afsnit 556d BGB og 558 BGB, har til formål at beskytte lejere mod hurtigt stigende huslejer, især i storbyområder.
Udlejers rettigheder under renovering
Når det kommer til renovering af en ejendom såvel som kosmetiske reparationer, er der masser af uvidenhed blandt både lejere og udlejere. Det er en misforståelse, som lejeren skal renovere, når han flytter ud af lejligheden. Hvis der er en tilsvarende klausul i lejeaftalen, er den ugyldig, og lejeren behøver slet ikke hente en børste.
Mange udlejere mener også, at de har ret til at påvirke lejlighedens farvedesign. Dette er heller ikke tilfældet. I lejeperioden kan lejeren male vægge, varme, rør osv., Som han vil. Du kan læse her, hvilke regler der virkelig gælder, når du skifter lejer og afleverer en lejlighed.
Udlejers rettigheder til mindre reparationer
Udlejere kan i mindre grad reparere lejere i mindre grad. Nuværende retspraksis finder det lovligt for lejere at betale for individuelle mindre reparationer i henhold til lejeaftalen, hvis disse ikke koster mere end 75 til 100 euro og ikke udgør mere end otte procent af den årlige nettoløn.
Udlejers rettigheder: hvornår kan udlejeren komme ind i lejligheden?
Udlejere har ret til at komme ind i den lejede lejlighed. Dette kræver dog lejers samtykke. Det kan være nødvendigt at inspicere lejligheden, hvis reparationer afventer, nye lejere ønsker at inspicere lejligheden, eller hvis der er mistanke om misbrug af lejeboligen.
I princippet skal udlejere registrere sig på forhånd. Domstole anser en ledetid på 24 timer til 14 dage for at være passende. Udlejere må kun åbne lejligheden i en nødsituation, hvis der er overhængende fare, for eksempel fordi der er et sprængt rør.
I henhold til gældende lovgivning skal lejeren tolerere lejlighedsbesøg af efterfølgende lejere op til tre gange om måneden, forudsat at de ikke varer længere end 45 minutter og finder sted mellem kl. 19 og 20. (LG Frankfurt / Main, dom af 24. maj 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Udlejere har også lov til at komme ind i lejligheden, hvis lejligheden skal måles, eller hvis måleværdier skal læses.
Som en slags rutinekontrol er udlejere også berettiget til at inspicere lejligheden hvert femte år uden særlig grund. Distriktsretten i München besluttede, at lejlighedsejeren skal gives mulighed for at kontrollere tilstanden af sin ejendom med bestemte intervaller (AG München, dom af 8. januar 2016, Az.461 C 19626/15).
