Ejerskabsfællesskab: rettighederne og forpligtelserne - Your-Best-Home.net

Indholdsfortegnelse:

Anonim

Et ejerskab bliver vigtigt for dig, hvis du overvejer at købe et ejerlejlighed eller et byhus. Derefter skal du behandle emnet fællesskab af ejere og alle relaterede spørgsmål og fakta i detaljer for at blive beskyttet mod ubehagelige overraskelser senere.

Ved første øjekast ser emnet komplekst ud - hvis kun på grund af det store navn. Men et samfund af ejere er ikke så kompliceret, hvis du har gjort dig bekendt med nogle få vigtige grundlæggende termer. I denne lille guide fremhæves al vigtig baggrundsinformation om emnet, og de væsentlige spørgsmål om ejernes samfund besvares.

Hvad er et fællesskab af ejere?

En ejerforening forstås juridisk set som "hele ejendomslejere i et boligkompleks". Så hvis du vil købe en lejlighed i et boligkompleks eller erhverve et rækkehus, bliver du automatisk medlem af en ejerforening.
Undertiden kaldes ejerskabet også af begrebet lejlighedsejerforening og derefter forkortet til "WEG". For at undgå forvirring skal man bemærke, at "WEG" også er forkortelsen for ordet "Apartment Ownership Act". Det er derfor vigtigt at være opmærksom på den nøjagtige kontekst, når man taler om "WEG".

Hvordan bliver du en del af et ejerskab?

Som køber af et ejerlejlighed eller et rækkehus erhverver du ikke kun lejligheden eller Your-Best-Home.net selv, men bliver også medejer af hele ejendommen. Din personlige andel i dette beregnes ud fra antallet af kvadratmeter i din lejlighed målt på størrelse med hele ejendommen. Du kan derfor ikke beslutte og regulere bestemte ting på egen hånd, som du kunne gøre med en ejendom, der kun tilhører dig.

Hvad beslutter ejernesamfundet?

Hvis for eksempel taget skal dækkes igen, eller adgangsveje skal fornyes, skal ejerne beslutte sammen. Og afhængigt af størrelsen på din lejlighed, skal du derefter bidrage til omkostningerne.
Grundlæggende diskuteres og reguleres alt, hvad der har med hele ejendommen at gøre, i fællesskab af alle ejere. Normalt udpeges en administrator, der regelmæssigt inviterer ejere til møder, hvor alle afventende emner, forslag eller problemer diskuteres. I protokollen fra ejermødet er ejerforeningens beslutninger også nøjagtigt dokumenteret for de deltagere, der ikke var til stede.
Under alle omstændigheder tilrådes det at læse omhyggeligt protokollen fra de sidste ejermøder, før du køber en lejlighed. Her finder du vigtige oplysninger om husrenoveringsforanstaltninger, der diskuteres, planlægges eller måske endda allerede er besluttet. Du kan også få et bedre billede af, hvordan ejernes samfund er struktureret. Kan du hurtigt blive enige om vigtige beslutninger og handle pragmatisk, konstruktiv og målrettet? Eller er der uroligheder og laterale chauffører, der også hurtigt kan ødelægge din ejendoms sjov i fremtiden? Det er økonomisk værd at se nærmere på, og det er let på dine nerver.

Meget af det arbejde, der afventer i eller på rækkehuset, skal godkendes af alle ejere.

Hvad er det juridiske grundlag for et fællesskab af ejere?

Alle rettigheder og forpligtelser i forbindelse med køb af et ejerlejlighed eller et rækkehus er nøjagtigt reguleret i ejerlejloven (WEG) fra 1951, som sidst blev ændret delvis i 2014. Afsnittene, der er registreret der, indeholder regler om rettighederne og forpligtelserne for de enkelte ejere inden for ejerskabet, samt kravene til forvaltningen af ​​ejendommen og regler om bestyrelsens opgaver. I 2020 planlægger den føderale regering en WEG-reform.

Hvad er individuel ejendom, fælles ejendom og delvis ejendom?

Som allerede nævnt køber du med dit ejerlejlighed eller rækkehus også dele af hele ejendommen. Her skal der dog skelnes mellem, hvilke dele af den samlede ejendom, der bruges af hvem og hvordan. For først da er det klart, hvem der skal betale hvad og hvad der koster. Der skelnes derfor mellem individuel ejendom, fælles ejendom og delvis ejendom.

Hvad inkluderer separat og delvis ejerskab?

Separat ejendom er ejerskabet af din selvstændige lejlighed eller hus. Derudover er der eneejerskab af alle værelser, der tilhører lejligheden, men ikke bruges til boligformål, såsom garagen eller kælderen. Disse værelser eller områder - dvs. den enkelte ejendom sammen med eneejerskabet - resulterer sammen i det, der kaldes delvist ejerskab af hele ejendommen.
Alt andet, der tilhører dig som den enkelte ejer, kaldes også separat ejendom. Du kan fjerne denne særskilte ejendom efter eget skøn, eller du kan tilføje noget, hvis det ikke forstyrrer medejerne i boligkomplekset eller ændrer ejendommens udvendige udseende. Din private ejendom inkluderer for eksempel:

  • Gulv- og vægbeklædning, parket, laminat, fliser, tapet
  • Sanitære faciliteter inklusive alt udstyr
  • Møblerede køkkener
  • Alle indvendige døre i din lejlighed
  • Alle ikke-bærende vægge
  • Alle forsyningslinjer inden for dit ejerlejlighed eller rækkehus

Hvad inkluderer fælles ejendom?

I modsætning hertil kaldes de områder af ejendommen, der er lige tilgængelige for alle ejere og også kan bruges af alle medejere, som fælles ejendom. Dette betyder for eksempel trappeopgangen eller facaden på boligbygningen. De udvendige døre i lejligheden er også en del af fællesejendommen og kan ikke udskiftes uden tilladelse. Den fælles ejendom inkluderer også:

  • Elevatorer
  • tagene
  • Varmesystemer
  • Alle bærende vægge i hele bygningen også inden for din lejlighed
  • Forsyningslinjer op til indgangen til ejerlejlighed
  • Strygejern
  • Vinduer og franske døre
  • Dække over
  • Facader

Vinduerne og de franske døre i rækkehuset tilhører alle, så de er en del af samfundets ejendom.

Noget af dette er helt sikkert en selvfølge for dig, men du kan blive overrasket over, at vinduer og franske døre også er en del af samfundets ejendom. Og dette har kun været tilfældet siden en dom afsagt af Hamm Higher Regional Court (OLG Hamm, dom af 22. august 1991, Az. 15 W 166/91). Vinduer og franske døre var tidligere en del af den enkelte ejers individuelle ejendom. Alle var ansvarlige for det og kunne udleve deres individualitet. I dag er det anderledes: vinduerne og dørene til de enkelte lejligheder eller rækkehuse tilhører samfundet.
Selvom du stadig har en gammel erklæring om opdeling foran dig, er den ikke længere juridisk effektiv på grund af de nye juridiske krav. Så hvis du vil have de gamle trævinduer udskiftet med nye plastvinduer i din lejlighed uden en fælles beslutning, vil du ændre boligkompleksets udvendige udseende og i værste fald være forpligtet til at demontere det af ejerskabet. Dette er selvfølgelig mere end irriterende og fører ofte til uoverensstemmelser og misforståelser, især i ejerforeninger med mindre homogene interesser.
Alle omkostninger i forbindelse med den fælles ejendom fordeles på ejerne proportionalt med den respektive medejerskabsandel. Alle vedligeholdelsesforanstaltninger på den fælles ejendom skal også afgøres med et flertal i fællesskab på ejermødet.
Selvom der er en tagterrasse tilgængelig for alle ejere, en swimmingpool, et fitnessrum, eller hvis en have kan bruges af alle ejere, hører alle disse faciliteter til den såkaldte fællesejendom. Dette vil blive præcist angivet i din erklæring om opdeling (mere om dette nedenfor). Som køber af et ejerlejlighed skal du læse disse omhyggeligt og overveje, om de indgåede arrangementer er acceptable for dig.

Hvad er særlige brugsrettigheder?

Du bør også se nøje på de særlige brugsrettigheder. Dette betyder terrasser og haver, der kun kan bruges af ejeren af ​​de respektive lejligheder i stueetagen, men stadig tilhører samfundet. Hvis du leger med at købe en havelejlighed i et ejerskab, skal du finde ud af nøjagtigt, om de regler, der er forankret i delingserklæringen, svarer til dine ideer til fremtiden.
Særlige brugsrettigheder erstatter altid den separate ejendom, hvis denne ikke kan implementeres lovligt eller delingsejeren ikke ønsker. Som den første ejer af et boligkompleks kan ejendomsudvikleren i første omgang efterlade visse dele af ejendommen i fælles ejerskab og sørge for en særlig brugsret til dem. Han vil ofte gøre dette til terrasser og haver eller til parkeringspladser over jorden.

Hvad er erklæringen om opdeling?

Hvis en hel ejendom er opdelt i delvis ejerskab, skal der udarbejdes en såkaldt delingserklæring. Dette føres derefter direkte i grundbogen og er derfor juridisk bindende for enhver medejer.
I delingserklæringen kan du for eksempel se, hvilke opbevaringsrum eller kælderrum, der hører til hvilke lejligheder. Ejerandele skal differentieres, så fordelingen af ​​omkostningerne til fælles ejendom kan defineres klart. Ofte er samfundets orden en del af erklæringen om splittelse. Det er et absolut vigtigt dokument for dig, når du køber en lejlighed eller rækkehus (mere om dette nedenfor). Du bør derfor kontrollere dem omhyggeligt på forhånd og søge professionel rådgivning, hvis du er i tvivl.
Opdelingen om opdeling regulerer også nøjagtigt, hvad der hører til individuel ejendom eller delvis ejendom, og hvad der er defineret som fælles ejendom. Det er vigtigt at vide, at delingserklæringer, der ikke overholder kravene i ejerloven, er juridisk ineffektive. For eksempel kan "dele af bygningen, der er nødvendige for dens eksistens eller sikkerhed, såvel som systemer og faciliteter, der tjener den fælles brug af lejlighedsejerne" aldrig være privat ejendom i henhold til afsnit 5, afsnit 2, WEG. Det er ikke tilladt at medtage eller bruge en anden erklæring om opdeling i grundbogen med hensyn til disse dele af bygningen.
Ud over erklæringen om opdeling skal fællesskabs- og husreglerne og den såkaldte delingsplan indsendes. Dette viser dig den nøjagtige placering, størrelse og layout af ejendommen. En erklæring om opdeling kan kun ændres senere, hvis alle ejere er enige. Hver ny delingserklæring skal derefter, ligesom den første, være notariseret af notar og optages i grundbogen.

Hvad er fællesskabs- og husreglerne?

Samfundets orden, også forkortet GemO, er ved siden af ​​erklæringen om opdeling et andet vigtigt kriterium, når man køber et ejerlejlighed eller et rækkehus. I henhold til ejerloven er alle rettigheder og forpligtelser for ejerne reguleret. Hvis der ikke er nogen specielle fællesskabsbestemmelser, gælder reglerne i ejerlejlighedsloven.
Al information og regler, der er vigtige for at bo sammen og organisere sig i boligkomplekset, er fastlagt i fællesskabsbestemmelserne: Blandt andet kan følgende emner fastlægges:

  • særlige regler, der påvirker privat ejendom
  • Bestemmelser for brug af boligkomplekset
  • nøjagtig fordeling af de enkelte medejers stemmeret
  • Fordeling af omkostningerne mellem ejerne
  • særlige regler for virksomhedsregistreringer inden for boligbygningen
  • konkrete regler for opbevaring af kæledyr
  • Bestemmelser for reparation af boligbygningen
  • Regler for udnævnelse af en administrator
  • Bestemmelser for brug af haveområder eller tagterrasser
  • Bestemmelser om legepladser og fritidsfaciliteter inden for ejendommen
  • Husmusikregler

Al information og regler vedrørende sameksistens er fastlagt i fællesskabsreglerne, f.eks. Reglerne for samfundets legeplads.

Fællesskabsreglerne kan når som helst justeres. Dette skal dog vedtages enstemmigt på et ejermøde. Erfaringen har vist, at det vil være meget vanskeligt at ændre væsentlige ting med meget store ejerforeninger. Som klaverspiller i et boligkompleks med et vidtrækkende forbud mod indenlandsk musik, vil du sandsynligvis ikke være glad og bør tænke mere end nøje, om lejligheden - selvom alt andet ser vidunderlig og perfekt ud - virkelig passer til dig.
Du skal også være opmærksom, hvis brugen af ​​legepladser og haveområder er meget strengt reguleret. Som forældre til små børn gør du dig selv en bjørnetjeneste, hvis dit afkom ikke kan lege udenfor, som de vil. Du skal ikke så håbe på medejernes tolerance, fordi de har udarbejdet reglerne og derfor har interesse i dem. En vidtrækkende ændring i samfundssystemet kan sjældent forventes, medmindre ejerskabsstrukturen også har ændret sig væsentligt.
Du bør også gennemgå de eksisterende husregler meget nøje, før du køber din ejerlejlighed. Her reguleres ejernes daglige sameksistens endnu mere præcist end i samfundets orden. Ikke desto mindre gælder privatret altid i overensstemmelse med de gældende love. Så der kan ikke opføres nogen regler, der strider mod de gældende love.
I øvrigt gælder alle husreglerne ikke kun for dig som ejer, men skal selvfølgelig også overholdes af dine lejere og deres besøgende. Enhver, der overtræder husets regler, kan først advares. Du kan endda true din lejer med opsigelse senere.
Som ejer af en lejlighed kan du definere husreglerne sammen med de andre ejere og ændre dem når som helst, hvis det er nødvendigt. Du bør helt sikkert medtage husreglerne som en del af din lejeaftale og / eller vise dem direkte i boligbygningen, så alle kan se.

Er samfundet af ejere og ejendomsadministration det samme?

Nej, ejerfirmaet og ejendomsadministrationsselskabet er ikke det samme. Men hvert ejerskab skal have en ejendomsadministrator. Dette er foreskrevet i ejerlejeloven. Ellers ville de forskellige ejere normalt ikke være i stand til korrekt at styre al igangværende forretning sammen til alles tilfredshed. Det giver derfor mere mening, at ejerne finder og vælger en fælles ejendomsadministrator, som efterfølgende er ansvarlig for alle organisatoriske og andre opgaver i ejerskabet.
For eksempel tager lederen sig af vagtmestertjenesten, udførelsen af ​​nødvendige reparationer af bestillingsvirksomheder til at gøre dette, alle fakturaer og meget mere. Ejendomsadministrationsfirmaets opgave er også at garantere professionel rådgivning til ejerne i alle spørgsmål vedrørende fælles ejendom. Ejendomsadministratoren skal altid have succes med at bringe forskellige ejerinteresser under ét tag. Derefter skal han gennemføre de fælles beslutninger hurtigt og rutinemæssigt.
Dit ejendomsadministrationsteam udarbejder også forretningsplanen og husstandsregningen for alle ejere hvert år. Normalt sender hun disse dokumenter til alle involverede inden ejermødet. På denne måde kan medlemmerne af ejernes samfund få præcis information på forhånd og få korrigeret eventuelle uoverensstemmelser. Ellers kan du som ejer se disse dokumenter med din administrator når som helst.
På de årlige ejermøder er både administrationen og rådgivningsrådet lettet. Administratorrapporterne og ledelsesrådgivningsrådet kontrollerer. Hvis intet er anstødeligt, foreslås decharge for administratoren. Dette betyder, at han er godkendt til sine handlinger og ikke længere kan retsforfølges for det.
Vigtigt: Forvaltningen af ​​den private ejendom er eneansvaret for den enkelte ejer. Hvis du vil leje din ejerlejlighed ud, er du ansvarlig for dette og kan ikke stole på støtten fra dit ejendomsadministrationsselskab. Du bærer også det eneste organisatoriske og økonomiske ansvar for reparationer og nødvendigt vedligeholdelsesarbejde i din private ejendom.

Ejerfællesskab: Hvilke opgaver har rådgivningsrådet?

Mange ejerforeninger vælger et såkaldt administrativt rådgivende udvalg. Dette understøtter og kontrollerer administratoren i alle sager. Medmindre andet er bestemt i fællesskabsbestemmelserne, kan ejernes samfund vælge en medejer ved simpelt flertal.
Administrationsrådets hovedopgave, der i øvrigt arbejder på frivillig basis, er at gennemgå den økonomiske situation og kontrollere administratorens årsregnskab. Han har også en mæglerfunktion, der består i at moderere mellem ejerne og lederen. Protokollen fra ejermøderne skal underskrives af det rådgivende udvalg for at være juridisk effektiv.

Hvad er betydningen af ​​ejermødet?

Administratoren af ​​ejerfællesskabet indkalder til et ejermøde en gang om året eller oftere, hvis det er nødvendigt. Dette er meget vigtigt, fordi det er her, der træffes alle beslutninger, der har at gøre med vedligeholdelse eller modernisering af boligbygningen.
Uanset om taget skal overdækkes, et moderne varmesystem skal installeres, eller facaderne skal males i en anden farve - alt dette kræver en beslutning fra ejerforeningen. Til dette formål sætter administratoren alle de foreslåede emner og skal diskuteres på dagsordenen, fordi en juridisk effektiv løsning af ejerskabet kun kan foretages på emner, der er på dagsordenen.
Derudover har ejermødet kun beslutningsdygtighed, hvis de nuværende ejere repræsenterer mindst 50 procent af medejerskabet. De nøjagtige detaljer om stemmerettighederne er reguleret i delingserklæringen. Ejere af større lejligheder får således en højere procentdel af stemmerne på ejermødet. Strukturelle ændringer skal dog altid afgøres enstemmigt, mens en majoritetsbeslutning også er juridisk effektiv til renoveringsforanstaltninger.
Ud over renoverings- og renoveringsproblemer vises følgende emner regelmæssigt også på dagsordenen for et ejermøde:

  • Den økonomiske plan
  • Årsopgørelsen
  • Regnskabet
  • Valget af administrator
  • Valg af direktion

Hvad kan jeg modsætte mig en flertalsafgørelse?

Som køber af et ejerlejlighed eller et byhus skal du være opmærksom på, at du bliver en del af ejerskabet. Så der kan være beslutninger, der ikke er i din interesse. Det, der er særligt irriterende, er at du stadig vil være involveret i forhold til eventuelle omkostninger.
Efter en sådan beslutning er der normalt ikke meget, du kan gøre. Den bedste mulighed er at få så mange vælgere som muligt til din side inden afstemningen. Hvis du stadig vil modsætte dig en flertalsafgørelse, kan du kun kontrollere, om den er juridisk ugyldig på grund af en formel fejl.
Hvis du selv vil rejse en bekymring, er det altid nyttigt at tale med de involverede inden ejermødet. Dette øger sandsynligheden for, at de andre medejere stemmer på dine bekymringer. Da ejermøder normalt kun finder sted en gang om året, ville du ellers tabe meget tid, hvis dit forslag blev afvist.
Generelt anbefales det at være villig til at gå på kompromis af hensyn til et godt samfund og fra tid til anden være åben for forslag i din egen interesse. Dette øger også sandsynligheden for, at andre ejere er villige til at tage mellemgrunden, når det kommer til din særlige bekymring.

Spørgsmål vedrørende strukturændringer skal altid løses enstemmigt. I tilfælde af renoveringsforanstaltninger er en flertalsafgørelse truffet af ejerskabet allerede juridisk effektiv.

Hjælpefakturering, årlig forretningsplan og boligfordele

Hvordan sammensættes elregningen?

For et samfund af ejere, som for beboere i en lejet lejlighed, udarbejdes der regelmæssigt en driftsomkostningsopgørelse. Dette viser, hvor meget af omkostningerne du skal bære.
Når det kommer til løbende ekstraomkostninger til vedligeholdelse af dit ejerlejlighed, skal du tydeligt skelne mellem omkostningerne for ejerne (f.eks. Administratorgebyret) og omkostningerne til generel brug (f.eks. Omkostninger til affaldsindsamling). Sidstnævnte er også kendt som driftsomkostninger.
Ordningen med driftsomkostninger (BetrKV) regulerer nøjagtigt, hvilke ekstraomkostninger der hører til driftsomkostningerne. Det gør ikke en forskel for ejerne, men når du lejer dit ejerlejlighed eller rækkehus ud, er det meget vigtigt at foretage den rigtige forskel, da du kun kan overføre driftsomkostningerne til din lejer.
Husmanden opretter normalt husstøtteopgørelserne så klart, at du som ejer kan se nøjagtigt et nøjagtigt over de driftsomkostninger, som du kan overføre til din lejer. Dette gør det meget let at forberede regningen til din kontraktpartner.

Hvad er den årlige forretningsplan?

Hver leder udarbejder en årlig forretningsplan for sit boligkompleks. Dette viser alle udgifter og indtægter, der kan forventes for ejerskabet i kalenderåret. Ejerne skal godkende denne plan på ejermødet. Dermed forpligter de sig også til at betale den månedlige boliggodtgørelse (undertiden også kaldet "husgodtgørelse"). Disse penge bruges til at betale de løbende driftsomkostninger, og der opbygges om nødvendigt reserver.
Forretningsplanen gælder generelt for det aktuelle kalenderår eller forlænges, indtil den næste forretningsplan er besluttet. Den består af en samlet økonomisk plan, der gælder for samfundet af ejere som helhed, og en individuel økonomisk plan, der udarbejdes for hver enkelt medejer. Omkostningerne fordeles normalt i forhold til medejerskabsandelen.

Hvordan beregnes husstøtten for et ejerskab?

Boligtillæg eller husgodtgørelse, der skal betales af de enkelte medlemmer af ejerfirmaet, består blandt andet af disse faktorer:

  • Administrationsomkostninger og gebyrer (administrationsgebyr)
  • Omkostninger og gebyrer for vedligeholdelse af den fælles ejendom (vicevært, gartner, rengøringspersonale)
  • Affald og affald
  • Reserver til vedligeholdelse af ejendommen
    For vedligeholdelsesreserven ved beregning af husstøtten anvendes ofte værdien 0,8 til 1,0 procent af købsprisen fra færdiggørelsen.
  • Renteindtægter fra de eksisterende reserver til vedligeholdelse

Ejendomsskatten for dit hjem er ikke inkluderet i husstøtten. Som ejer betaler du dette direkte.
Hvis der er et fælles varmesystem, kan varmeudgifterne også medtages i husstøtten. Så inden du køber en lejlighed, skal du nøje kontrollere, hvilke ekstraomkostninger der faktisk er inkluderet i din boligfordel, for ikke at blive overrasket over yderligere, betydeligt højere ekstraomkostninger.

Er husholdningsrelaterede tjenester fradragsberettigede for et ejerskab?

Som ejer af en lejlighed eller ejer af et rækkehus kan du trække en del af din boliggodtgørelse fra skat som husholdningsrelaterede tjenester. På denne måde kan du angive 20 procent af arbejds- og rejseomkostningerne i din selvangivelse under visse betingelser og dermed reducere dit skattepligt.
Det er vigtigt, at alle omkostningsposter vises separat i driftsomkostningsoversigten, men også i tjenesteudbyderens fakturaer. F.eks. Kan der tages højde for snerydning, vinduespudsning, rengøringsservice eller gartnere.
Udelukket fra denne regel er alle omkostninger til ledelsen af ​​ejerskabet. Ekspertomkostninger kan heller ikke kræves skattemæssigt. For at ejeren skal kunne trække omkostningerne til husholdningsrelaterede tjenester fra skat, er det vigtigt, at ejendomsadministratoren udsteder et certifikat, der angiver din specifikke andel af de afholdte omkostninger.

Ejerne skal i fællesskab afholde omkostningerne til vedligeholdelse og administration.

Hvordan er ejernes samfund forsikret?

Når du køber din ejerlejlighed eller rækkehus, skal du kontrollere, hvilke forsikringspolicer der allerede er tegnet af ejerskabet, fordi du derefter kan gemme dem selv. I henhold til § 21, afsnit 5, punkt 3 WEG, er en brandforsikring til boligbyggeri obligatorisk for alle ejere. Hjem- og grundejeransvarsforsikring er også påkrævet ved lov. Din ejendomsadministrator skal tage sig af denne forsikring. Du behøver ikke at tegne disse politikker separat - forudsat at alt administreres korrekt, selvfølgelig - men normalt er involveret i dem gennem dine boligstøttebetalinger.
Glasforsikring og elektronikforsikring er ikke obligatorisk for ejerforeninger. Du skal derfor være forsigtig, hvis der er store glasoverflader eller løftesystemer i ejendommen. I så fald skal du finde ud af, hvordan dette problem kan løses sammen med et passende forsikringsselskab, ellers kan det hurtigt blive dyrt.
Det kan også være værd at overveje at tegne en såkaldt boligfradragsforsikring. Dette betaler sig, hvis en af ​​medejerne skulle være insolvent. Måske er tegning af juridisk beskyttelsesforsikring en mulighed for dit ejerskab. Dette betaler dog ikke omkostninger i tvister inden for ejernes samfund, men kun når ejernes samfund har juridiske tvister med tredjeparter.

Hvilke vanskeligheder kan der opstå i et ejerskab?

I mange ejerforeninger er der altid tvister om fordelingen af ​​omkostninger, som ikke påvirker alle ejere i samme omfang. F.eks. Føler beboere i stueetagen lejligheder ofte dårlige stillinger, hvis de får en proportionel andel af elevatoromkostningerne, selvom de aldrig bruger elevatoren. I ejerloven er det imidlertid bestemt, at alle ejere bærer byrderne i henhold til deres medejerskabsandele, men også drager fordel af fordelene i samfundet. Dette er baseret på solidaritetsprincippet.
Undertiden angiver delingserklæringen, at visse ejere aldrig bruger systemer og derfor ikke er involveret i omkostningerne. Skulle dette ikke løses tilfredsstillende - som i elevatoreksemplet - kan dette muligvis ændres senere i individuelle tilfælde. Efterfølgende justeringer afhænger dog altid af samtykke fra de andre ejere. Med en flertalsafgørelse kan solidaritetsprincippet tilsidesættes. Forudsætningen for dette er dog, at korrekt styring af objektet stadig er garanteret. Det er også vigtigt, at ingen vilkårligt bliver ugunstigt stillet af forordningen.
En afvigelse fra solidaritetsprincippet kan også tænkes, når det kommer til parkeringsomkostninger under jorden. Hvis der er flere underjordiske parkeringspladser end lejligheder, skal disse adskilles og faktureres på baggrund af en tilsvarende delingserklæring.
I mange ejerforeninger er der også uenighed om omkostningsfordelingen til vedligeholdelse af de grønne områder og haver i boligkomplekset. Hvis en ejer har den særlige brugsret til dele af haven, skal han betale for alle omkostninger, der er afholdt i sin have. Uanset om det handler om plantning, plænepleje eller fældning af et dødt træ fra din side af haven. Hvis der er andre aftaler her, skal disse registreres eksplicit i delingserklæringen.

Der er ofte uenighed i et ejersamfund om omkostningerne ved vedligeholdelse af grønne områder. En ting er sikkert: Hvis en ejer har den særlige brugsret til dele af haven, betaler han også for omkostningerne i sin have.

Der er også ofte problemer med at bruge de fælles områder. Husreglerne regulerer, hvad der er tilladt eller forbudt i fælles grønne områder. Nogle gange er det fuldstændig forbudt at komme ind i grønne områder, eller børn må kun lege på legepladserne på bestemte tidspunkter. Selv hvis du lejer din ejerlejlighed ud, skal du sikre dig, at din lejer overholder spillereglerne. Hvis du har børn, og hvis de får lov til at lege i haven, skal du arbejde hen imod at ændre erklæringen om opdeling. Til dette har du normalt brug for to tredjedels flertal. Hvis det kun er nødvendigt at ændre husreglerne, er et simpelt flertal tilstrækkeligt.

Nogle lejligheder er tildelt haveområder, som ejeren udelukkende bruger. Han beslutter, hvilke planter han skal plante, og om hans børn får et sving. De, der sætter blomsterpotter på altanen eller dekorerer dem til årstiderne, har heller ikke brug for tilladelse. Men frihed kan have grænser. Hvis hækhøjde
er påkrævet eller en espalier til klatring af planter, skal ejeren overholde den.

Den harmoniske sameksistens afhænger ikke kun af designproblemer. Støj er ofte årsagen til argumenter. Det er især vigtigt at være hensynsfuld i haven og på balkonen. Det er bedre at fortsætte med at fejre indendørs fra kl. 22 og reducere støj til rumvolumen. Der er normalt ikke noget, der står i vejen for lejlighedsvis at grille, men hvis der kommer røg ind i værelserne, kan det også være forbudt at grille med kul. En elektrisk grill er alligevel det bedre valg for ro i sindet.
Der er også hyppige uenigheder inden for ejernes samfund om nødvendigheden og omfanget af reparations- og istandsættelsesforanstaltninger. Nogle vil gerne bruge en masse penge på en ny facade, mens medejeren anser renoveringen for fuldstændig for tidlig eller endda helt overflødig. Især når den gemte vedligeholdelsesreserve er for kort til den planlagte renoveringsforanstaltning, opstår der ofte bitre tvister mellem medlemmerne af ejerne.
Det bliver særligt vanskeligt, når lederen lægger et særligt bidrag fra medejerne for at kunne gennemføre et fælles besluttet renoveringsprojekt. Især hvis en eller flere ejere ikke kan eller ikke vil betale det krævede beløb, kan der forventes yderligere problemer i samfundet. Og administratoren selv giver undertiden uoverensstemmelser, hvis han ikke udfører sine opgaver korrekt.

Hvad skal man overveje, når man skifter ejerskab?

Hvis nogen fra ejernes samfund sælger sin lejlighed eller rækkehuset, bliver ejerloven igen vigtig. Det bestemmer, at skriftlig tilladelse skal indhentes fra din leder, før ejerlejlighed sælges i et boligkompleks. Dette samtykke er beregnet til at beskytte ejernes samfund mod at acceptere tvivlsomme købere i samfundet.
Reserver er også vigtige for salg af din ejerlejlighed. Enhver kredit, som du som tidligere ejer bragte med din boligfordel, går direkte til køberen af ​​ejerlejlighed. Den vicevært skal derefter udarbejde en boligstøtteopgørelse, hvorfra det står klart pro rata, hvilke omkostninger den tidligere ejer (dvs. dig) vil afholde, og hvilke den fremtidige ejer vil afholde.
Hvis der blev besluttet en særlig afgift på ejermødet inden salget, men det først skal betales efter ejerskiftet, ligger omkostningerne herfor hos køberen af ​​ejendommen. Han er også nødt til at kompensere for den tidligere ejers eksisterende boligtillæg. Som køber skal du derfor være forsigtig her, at du ikke pådrager dig høje omkostninger i tilfælde af en formodet handel på grund af udestående betalinger fra den tidligere ejer eller ved særlige afgifter, der skal betales med det samme.

Ejerfællesskab: casestudier og dommeeksempler

Byg en carport for at beskytte bilen?

Hvis du ejer en bil og skal parkere den udendørs, undgår du normalt træerne. Fordi de taber alle mulige ting, der kan skade bilen: blade, frugter, grene og undertiden harpiks. I henhold til informationstjenesteloven og skatter fra LBS måtte en lejlighedsejer alligevel bo med sin parkeringsplads nær en kastanje.

Sagen: Et medlem af en WEG var træt af at skulle gentagne gange fjerne faldne kastanjer og træsap fra taget og hætte på sin parkerede bil. Manden ville bygge en carport for at beskytte bilen. Andre ejere var imidlertid ikke enige. De så dette som en strukturændring, der krævede fuld godkendelse af WEG. ”Kunden” talte derimod kun om en vedligeholdelses- eller reparationsforanstaltning, for hvilken kriterierne ikke var så strenge.
Dommen:Kastanjer og deres frugter er ”naturens realiteter”, besluttede et borgerkammer i den regionale domstol i Nürnberg-Fürth. Lejedejeren skal acceptere dette, især da han allerede var bekendt med det, da ejendommen blev købt. Opdelingen om deling indeholdt en tilsvarende repræsentation af træernes placering. Derudover opstår problemerne med kastanjen kun på bestemte tidspunkter om sommeren og efteråret. De andre ejere behøver ikke lade ham bygge en carport.
(District Court Nürnberg-Fürth, sagsnummer 14 S 6188/17)

Hvem har ret til låseplanen?

Selv uden en udtrykkelig kontraktlig regulering skal en ejendomsudvikler overgive låsekortet og låseplanen til et boligkompleks til ejerskabet. Dette er en såkaldt sekundær forpligtelse i byggekontrakten. (Højere Regionalret Stuttgart, sagsnummer 3 U 98/16)
Sagen:Låseplan og kort kan være ekstremt vigtigt i hverdagen i et boligkompleks. Nemlig når en nøgle går tabt eller skal kopieres af andre grunde. Dette er ikke muligt uden disse dokumenter. Et samfund af ejere og den ansvarlige ejendomsudvikler kunne ikke blive enige om, at planen og kortet skulle overleveres. Derfor sagsøgte WEG dette selskab og forsøgte med domstolens hjælp at tvinge det til at blive afleveret. I betragtning af tvisten tilbød udvikleren blot at ødelægge dokumenterne.
Dommen:I anden instans besluttede Stuttgart Higher Regional Court, at låseplanen og kortet skulle overdrages til ejerskabet. Det er den kompetente myndighed. Årsagen: ”Det er i alle ejeres interesse, at der ikke kan udføres duplikater af hver lejlighedsejer, men snarere af administratoren.” Ødelæggelse er bestemt ikke udelukket, fordi det repræsenterer en overtrædelse af forbuddet mod chikane af civilret.

Boligtillæg for blanke loftsgulve gælder ikke

Ejere af en uudviklet enhed på øverste etage behøver ikke nødvendigvis at bidrage til driftsomkostninger og specielle tildelinger. Regler for en erklæring om opdeling, der fritager dig for betalinger, er effektive. Dette blev besluttet af distriktsretten i Berlin-Mitte.
I den forhandlede sag foreskrev erklæringen om opdeling af et ejersamfund, at ejerne af enhederne på øverste etage kun skulle betale husgodtgørelse, efter at de var blevet udvidet. I henhold til beslutningen fra ejermødet blev de også udelukket fra et særligt bidrag. Medejere sagsøgte dette - uden succes. De etablerede regler er effektive, fastslog retten. Fritagelsen for omkostninger er berettiget, fordi emnerne på øverste etage endnu ikke kan bruges som separat ejendom, og der ikke er nogen forbrugsomkostninger.
Filnummer: 22 C 42/17

WEG kommercielt aktiv

Samfunds solgt elektricitet fra en kraftvarmeenhed
En husejersammenslutning kan være involveret i driften af ​​en kraftvarmeenhed, som el leveres med til eksterne kunder. I henhold til lov om informationstjenester og skatter fra LBS er dette en afgørelse truffet af højesteret. (Federal Finance Court, sagsnummer IV R 6/16)
Sagen:Hovedformålet med det termiske kraftværk, der tilhører et boligkompleks, var at sikre sin egen varmeforsyning. Men den overskydende elektricitet blev leveret til en energileverandørs netværk mod et gebyr. Skattekontoret var af den opfattelse, at det derfor var en kommerciel virksomhed og udsendte en tilsvarende anmeldelse til WEG. De berørte betragtede dette som ulovligt. Højst en GbR grundlagt af ejerne kunne have været kommercielt aktiv, så deres argumentation.
Dommen:I betragtning af den civilretlige uafhængighed gennem salg af elektricitet kan ejernes samfund betragtes som co-iværksætteri. Konsekvensen af ​​beslutningen: Den kommercielle indkomst skulle bestemmes ved en separat procedure mod WEG. Ejendomsadministratoren skal indsende selvangivelsen.

Parkering i fællesareal

Den regionale domstol i Dortmund fastslog, at fællesarealer for en lejlighedsejerforening ikke er egnede til parkering. I henhold til lov om informationstjenester og skatter fra LBS er det en tilladelig brug af det fælles område. For kort aflæsning eller lastning af et køretøj er parkering på området tilladt, forudsat at det delte område er udpeget som "indgang" i delingserklæringen. Enhver, der har parkeret deres køretøj der i årevis og gerne vil fortsætte med at gøre det, skal opfylde høje krav - for eksempel skal de være i stand til at bevise, at alle involverede var opmærksomme på en sådan brugsregulering, der ikke var fast skriftligt.