Indeksleje er en bekvem måde for udlejere til regelmæssigt at hæve huslejen for fast ejendom. Lejen er knyttet til forbrugerprisindekset og stiger således normalt år efter år. Læs her, om indeksleje også er tilrådeligt for din ejendom, og hvad du skal være opmærksom på.
Hvad er indekslejen?
Lejestigninger i Tyskland er underlagt strenge regler. På den ene side gælder lejeprisbremsen i mange byer og regioner, og på den anden side skal loftet overholdes i tilfælde af en lejestigning. Med en indeksleje kan du delvist omgå disse begrænsninger og regelmæssigt opnå højere lejeindtægter.
I § 557b i den tyske civillov (BGB) er der mulighed for indeksleje. Den forfaldne husleje er baseret på forbrugerprisindekset for Tyskland. Dette offentliggøres årligt af Federal Statistical Office og giver oplysninger om de gennemsnitlige leveomkostninger i private tyske husstande. Hvis dette indeks stiger, stiger lejen tilsvarende, hvis der er aftalt indeksleje.
Hvilke betingelser skal opfyldes for indeksudlejning?
Indekslejen er således frem for alt et meget bekvemt middel for udlejere til at hæve lejen. Følgende punkter kræves for lovligt anvendt indeksleje:
- Huslejen skal forblive uændret i mindst et år efter hver forhøjelse. De eneste undtagelser her er justering af forudbetaling af driftsomkostninger og en omkostningsallokering til lejerne efter en officielt eller lovligt bestilt modernisering.
- Indekslejen skal aftales skriftligt.
- Hvis huslejen skal forhøjes, skal beregningen, der fører til den krævede forhøjelse, foretages skriftligt og også oplyses, så lejeren kan forstå det. For at gøre dette skal du give din lejer et indblik i forbrugerprisindekset og forklare beregningen af den nye leje på en forståelig måde.
Indeksleje: hvordan beregnes huslejen?
For at beregne den nye husleje for en kontraktligt aftalt indeksleje kræves der to værdier:
- Indeksværdien, da kontrakten blev underskrevet, eller hvornår huslejen sidst blev forhøjet
- Den aktuelle indeksværdi
Hvis disse to værdier er tilgængelige, beregnes den procentvise stigning i lejen ved at dividere den nye indeksværdi med den gamle indeksværdi, derefter multiplicere med 100 og til sidst trække 100 fra den. Den procentvise værdi, der bestemmes på denne måde, angiver størrelsen på den mulige lejestigning.
Formlen til beregning af den nye leje for en indeksleje er:
(Ny indeksværdi / gammel indeksværdi x 100) -100 = procentuel stigning i husleje
Hvis for eksempel den nye indeksværdi er 112,4 og den gamle 109,8, er resultatet en Forøgelse på 2,4 procent, fordi
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Så hvis den tidligere leje ekskl. Varme var 1.000 euro, ville lejen forhøjes med 24 euro til 1.024 euro. Denne stigning vil dog først træde i kraft i begyndelsen af måneden efter den næste efter meddelelsen om lejestigningen.
Selvom de nuværende indeksværdier og fortidens værdier kan hentes fra Federal Statistical Office, anbefales det stadig at registrere indeksværdien i lejeaftalen, når kontrakten indgås.
Ekstra tip: Det føderale statistiske kontor giver også den procentvise ændring i indekset sammenlignet med det foregående år på sin hjemmeside. Dette sparer dig noget aritmetisk arbejde.
Du kan få den procentvise stigning i lejen ved at dividere den nye indeksværdi med den gamle indeksværdi, derefter multiplicere med 100 og til sidst trække 100 fra den.
Hvornår giver indeksudlejning mening?
Det er altid tilrådeligt for udlejere at blive enige om en indeksleje, hvis det kan antages, at forbrugerprisindekset vil stige hurtigere end de lokale sammenlignelige huslejer i henhold til lejeindekset.
Indeksleje anbefales ikke, hvis der er store moderniseringsforanstaltninger i lejligheden eller bygningen. Fordi omkostningerne herfor kun kan overføres til lejeren med en aftalt indeksleje, hvis moderniseringen blev gennemført på grundlag af et officielt krav eller en lovbestemmelse.
Eksempler på dette ville være installation af nye varmeomkostningsallokatorer på grund af opvarmningsomkostningerne eller udskiftning af kedlen på grund af strengere udstødningsregler.
Gælder lejebremsen for indeksleje?
Lejebremsen gælder kun, når en ejendom genudlejes. Med indekslejen er det derfor kun vigtigt, at den husleje, der er aftalt ved indgåelse af kontrakten, svarer til lejebremsens krav. Der er ingen lovbestemt maksimumsgrænse for de årlige forhøjelser.
Hvis en lejepremsebremse allerede er i kraft i den region, du er interesseret i, eller hvis det forventes i den nærmeste fremtid, bør du finde ud af nøjagtigt, hvad den oprindelige leje kan være, når kontrakten indgås.
Hvilke fordele tilbyder indeksleje udlejere?
Aftalen om en indeksleje giver dig som udlejer disse hovedfordele:
- Lejestigninger behøver ikke godkendes.
Efter at tilpasningserklæringen er sendt til lejeren, skal lejeren betale den øgede husleje fra måneden efter den næste måned efter modtagelsen af erklæringen. - Du sparer kræfter.
Med "normale" lejestigninger er du bundet til den lokale sammenlignende husleje. Her bliver du nødt til at evaluere lejeindekset og retfærdiggøre den planlagte lejestigning på basis af tre sammenlignende huslejer. Denne indsats er ikke nødvendig for en indeksudlejning. - De undgår konflikter.
Fordi lejestigningsbeløbet er kontraktmæssigt indstillet, og indeksværdien ikke giver plads til diskussion, er lejejusteringerne en konfliktfri sag. - Du drager økonomisk fordel.
Da forbrugerprisindekset har været stigende i årevis (og en ændring i dette først ikke kan forventes) er du rentabel med indeksleje. - Du omgår hætten.
Da loftet gælder i overensstemmelse med afsnit 558, afsnit 3 i den tyske civillov, kan indeksleje være den ideelle måde for dig at få mest muligt ud af din ejendom, fordi det giver dig mulighed for at øge den maksimale leje på maksimalt 20 eller 15 procent, der er indstillet med loftet på tre Flere år.
Indeksleje kan være den ideelle måde for dig at få mest muligt ud af din ejendom. Fordi: Du kan undgå den maksimale lejestigning på 20 eller 15 procent om tre år.
Hvilke ulemper har indeksleje for udlejere?
Indekslejen er en ret ubesværet form for kontraktudformning. Imidlertid er det ikke helt risikofrit at aftale en indeksleje. Disse ulemper kan opstå for udlejere:
- Lejen kan også gå ned.
Da huslejen er baseret på forbrugerprisindekset, er det teoretisk også muligt, at det er lavere end året før. Dette er i øjeblikket usandsynligt, men der er grundlæggende muligheden for, at du bliver nødt til at justere lejen nedad. - Moderniseringsomkostninger kan ikke fordeles.
Med "normale" lejekontrakter er det muligt at overføre en del af de moderniseringsomkostninger, der måtte opstå til lejeren. I princippet er dette ikke muligt med en indeksleje, medmindre moderniseringen blev gennemført på grund af en officiel ordre eller et lovkrav (se ovenfor). - Hurtige justeringer af lejen er ikke mulige.
Især når den aftalte husleje ligger væsentligt under den lokale sammenlignelige husleje, er der ikke mulighed for kraftige stigninger i lejen med en aftalt indekslejeaftale. Til sammenligning: Med en normal lejeaftale vil du som udlejer kun være bundet af loftet, hvilket begrænser dig i det omfang, at lejen muligvis ikke stiger med mere end 20 procent (i nogle regioner kun 15 procent) inden for tre år. Derudover kan de typiske lokale huslejer i meget konkurrencedygtige boligområder stige hurtigere end forbrugerprisindekset. Så her ville du være bedre rådes med en normal lejeaftale. - Søgningen efter en lejer bliver vanskeligere
Mange lejere viger væk fra graduerede eller indekserede lejeaftaler, da "normale" lejeaftaler normalt fører til mindre udtalt lejestigning. I regioner, hvor efterspørgslen efter lejligheder er ret lav, vil det derfor være ret vanskeligt at finde en lejer til en sådan kontraktmodel. I metropoler, hvor boligmarkedet er ekstremt stramt, har du en langt bedre chance for at finde en lejer, der accepterer en gradueret eller indekseret lejekontrakt.
Hvornår foretrækkes gradueret leje frem for indekseringsleje?
Som et alternativ til indeksleje stoler nogle udlejere på gradueret husleje. Det kan findes i § 557a BGB. Hos hende er den regelmæssige lejestigning ikke baseret på forbrugerprisindekset, men på de værdier, der blev sat, da kontrakten blev underskrevet. Så snart lejeren underskriver lejekontrakten, ved lejeren, hvornår hvilke lejestigninger der forventes. Selv med den graduerede husleje skal lejen forblive uændret i mindst et år, før den næste forhøjelse kan gennemføres.
Men hvornår anbefales indeksleje, hvornår gradueres lejen? Dette afhænger hovedsageligt af regionen, hvor ejendommen, der skal lejes, ligger. Det lokale marked og den økonomiske udvikling bestemmer sammen med andre faktorer, hvilket af de to alternativer der er bedre for udlejeren. Den graduerede leje anbefales især, hvis du som udlejer ønsker planlægningssikkerhed. Indeksleje anbefales altid, når forbrugerprisindekset stiger endnu hurtigere end den lokale sammenlignelige husleje.
Hvis der venter mere omfattende moderniseringer, anbefales begge typer kontrakter mindre, da omkostningerne til moderniseringen som allerede nævnt ovenfor ikke kan overføres til lejerne i en gradueret og indekseret lejekontrakt.
