En restance med leje gør udlejere nervøse. Hvis lejers månedlige betaling ikke modtages fuldt ud og til tiden, forårsager dette en dårlig følelse og antyder dårlige ting.
Bliver din tidligere solvente og anstændige lejer pludselig vist sig at være en misligholdende betaler eller endda en frygtet lejevomand? Især hvis du har beregnet tæt og hurtigt er afhængig af lejeindtægterne for at betale dit lån eller for din levebrød, er din begejstring med hvert restance på husleje mere end forståeligt.
Nogle gange er panikken ubegrundet, og kun en tilsyn eller uagtsomhed hos lejeren er årsagen til manglende betaling. Du bør dog straks afklare årsagen til eventuelle restancer hos din lejer, så du straks kan træffe de korrekte og passende foranstaltninger.
Men lejere har også al grund til at være forstyrrede, hvis de ikke kan foretage deres lejebetalinger til tiden og fuldt ud. Uventet arbejdsløshed, sygdom eller andre personlige vanskeligheder, der forårsagede den nuværende insolvens, kan meget hurtigt medføre mange flere problemer for disse lejere. I værste fald kan misligholdte lejere stå over for opsigelsen af lejligheden uden varsel eller endda en udsendelse.
Derfor bør lejere ikke tage let på restance og bør straks kontakte udlejer for at finde passende løsninger. Ellers risikerer de en farlig nedadgående spiral, der endda kan ende i hjemløshed.
Restance på leje: lejers forpligtelser
For at opfylde den kontrakt, der er indgået med udlejer, har lejere den ultimative forpligtelse til altid at overføre deres leje fuldt ud og til tiden til udlejerens konto. Med en stående ordre eller et direkte debiteringsmandat er lejere på den sikre side for ikke at gå glip af aftalen, fordi banken derefter er forpligtet til at sørge for rettidig betaling.
Lejere skal kun sikre, at det krævede beløb faktisk er på deres konto, så det kan overføres af banken. Hvis lejere selv foretager den månedlige overførsel, er det meget vigtigt ikke at miste fristen af syne og heller ikke ignorere ændringer og lejestigninger.
De fleste lejekontrakter indeholder den tredje hverdag i hver måned som nøgledato for den indgående betaling af den respektive månedlige leje for en aktuel måned. Lørdag tæller i øvrigt ikke som en arbejdsdag for denne faktura.
Lejere er forpligtet til at betale deres leje som aftalt i kontrakten. Det betyder til tiden og fuldstændigt.
Hvornår er en lejer bagud?
Man taler om restance, når lejen ikke er betalt den tredje arbejdsdag i måneden. For dig som udlejer betyder det dog ikke, at du kan anlægge sag mod din lejer i tilfælde af mindre forsinkelser i betalingen, for eksempel hvis lejen først modtages på din konto den fjerde arbejdsdag. I en dom afsagt af Forbundsdomstolen (BGH, dom af 5. oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15) blev det besluttet, at lejen, der skal betales, skal betales af lejeren senest den tredje arbejdsdag i måneden. Det er derfor vigtigt, at pengene er tilgængelige fuldt ud på lejerens konto på denne nøgledato, og at betalingen rent faktisk kan foretages.
Selv hvis du har aftalt at modtage betaling tidligere i din lejeaftale, anses overskridelse af denne frist ikke for at være i restance for loven. Som udlejer skal du alligevel straks henvende dig til lejer, hvis der er uoverensstemmelse, og gøre ham opmærksom på hans restance. Ofte kan sådanne små fejl ryddes op og misforståelser ryddes, fordi han måske lige har overset fristen eller endnu ikke har ændret stående ordre efter en lejestigning.
Hvilke rettigheder har udlejere i tilfælde af restance på leje?
Som udlejer har du forskellige rettigheder og muligheder, når din lejer er i restance.
Opsigelse uden varsel af en vigtig grund
Du kan f.eks. Sende din lejer en "ekstraordinær opsigelse uden varsel af en vigtig årsag" med henvisning til § 543, afsnit 2, nummer 3 i den tyske civillov. Huslejeudgifter tæller her som en vigtig årsag.
Du har altid denne mulighed når
- lejeren ikke har betalt dig den aftalte husleje til tiden i to på hinanden følgende måneder
- hvis din lejer kun har betalt en del af den aftalte husleje i to på hinanden følgende måneder, men summen af de to betalinger er højere end en måneds leje,
- hvis din lejer har skyldt dig et beløb på to måneders leje over en længere periode.
Det skal bemærkes, at din øjeblikkelige opsigelse bliver ineffektiv igen i det øjeblik, lejeren betaler dig det udestående beløb. Han har to måneder til at gøre dette efter at have modtaget din opsigelse uden varsel.
Rettidig opsigelse
En anden mulighed for dig som udlejer er at give din lejer rettidig opsigelse i henhold til § 573 BGB. Her kan du påberåbe dig en væsentlig misligholdelse af kontraktlige forpligtelser fra din lejer. I dette tilfælde skal du dog overholde den lovbestemte opsigelsesperiode. Afhængig af længden af det forrige lejemål kan denne opsigelsesperiode være mellem tre og ni måneder.
Opsigelse uden varsel og i god tid
Den sikreste mulighed for dig som udlejer er en tredje mulighed i tilfælde af restance på leje: Denne består af en kombination af de to typer opsigelser beskrevet ovenfor. Så hvis du ikke er interesseret i at opretholde lejemålet hos den nuværende lejer, selv efter at huslejenes restancer er afgjort, anbefales det at sende begge aflysninger på samme tid. Dette sparer dig op til to måneder, hvis din i mellemtiden uønskede lejer stadig skal betale restloven inden for to måneder efter afsendelse af aflysningen uden varsel. Det tilrådes at arbejde med en advokat for at finde den bedste løsning til din specifikke sag.
Hvordan skal lejere opføre sig i tilfælde af restance på leje?
Af de allerede skitserede grunde er der stor risiko for misligholdelse ved hvert restance, og lejere bør virkelig prøve alt for at afvikle deres gæld fuldt ud så hurtigt som muligt.
For at gøre dette skal lejere proaktivt henvende sig til deres udlejer og forklare ham den aktuelle betalingsflaskehals. Med lidt held, og hvis lejemålet hidtil har været harmonisk og afklædt, kan lejere håbe på forståelse og fjerne udlejerens frygt.
Lejere skal prøve at arbejde med udlejer for at finde en god løsning på problemet. Måske er betaling i rater et alternativ. Imidlertid er ingen udlejer forpligtet til at acceptere dette, for når alt kommer til alt er udlejeren for det meste afhængig af den punktlige lejebetaling for at opfylde sine forpligtelser.
Hvis lejers indsats ikke lykkes, skal han forsøge at kompensere for restance i lejen, for eksempel ved at låne penge fra familie eller venner. Hvis lejeren pludselig tjener meget mindre, og det sandsynligvis ikke vil ændre sig i den nærmeste fremtid, skal du straks kontakte socialvæsenet eller det ansvarlige jobcenter. Nogle gange træder disse institutioner kun ind for betaling af restance, når først en ansøgning om antagelse af husleje er udfyldt. I øvrigt er falsk skam absolut upassende her. Det er vigtigt at forhindre en nedadgående spiral. Derfor skal lejere drage fordel af alle de muligheder, der er tilgængelige for dem.
Hvis lejere allerede har modtaget opsigelse uden varsel fra deres udlejer, skal de trække alle stop for at afvikle gælden hurtigst muligt, dog senest inden for to måneder, eller for at få dem afviklet af socialvæsenet eller jobcentret. Dette betyder, at den øjeblikkelige opsigelse af lejekontrakten på grund af restance i lejen oprindeligt er ineffektiv.
Vigtigt: Hvis lejeren allerede har afvist opsigelse uden varsel ved at foretage en yderligere betaling i de sidste to år, gælder forordningen ikke længere. Den anden opsigelse uden varsel på grund af restance på lejen inden for to år annulleres ikke længere, selvom huslejegælden efterfølgende afvikles. Dette er kun muligt én gang inden for denne periode. Med denne regulering ønsker lovgiveren at forhindre, at misligholdende betalere fortsætter med systemet i at udnytte de juridiske krav til skade for udlejer.
En opsigelse uden varsel tager meget tid. Hvis du vil komme ud af vejen, er det bedst at tale med lejeren, inden du ansætter en advokat.
Vil huslejereduktion på grund af mangler føre til restance på leje?
Hvis lejen reduceres på grund af mangler i lejligheden, kan dette også tælle som en restance på lejen. Lejere bør derfor under ingen omstændigheder nedsætte lejen uforsigtigt og vilkårligt. Omfattende renoveringsarbejde og byggestøj på den lejede ejendom er irriterende og kan fjerne det sjove i lejligheden og dine nerver. Lejere bør ikke desto mindre forblive forsigtige, fordi en reduktion i huslejen hurtigt kan give bagslag og føre til en restance på lejen, hvilket giver udlejeren ret til at opsige uden varsel.
Inden lejren reduceres, bør lejerne finde ud af nøjagtigt fra den lokale lejerforening, en advokat eller forbrugerrådgivningscenteret, om den planlagte nedsættelse af lejen virkelig er passende og berettiget til typen af værdiforringelse og i det tilsigtede beløb.
Det er ofte mere tilrådeligt for lejeren at tale objektivt med udlejeren og, hvis lejeboligen er forringet, aftale en midlertidig huslejereduktion. Normalt vil udlejer forstå sagen og svare på en imødekommende måde.
Opsigelse uden varsel og udsættelse i tilfælde af restancer: Hvad er tilladt?
Inden du som udlejer opsiger opsigelsen uden varsel, skal du være opmærksom på, at du sætter en proces i gang, der kan koste dig meget tid, penge og nerver. Det tilrådes derfor altid at tale med lejeren på forhånd og stræbe efter en mindelig aftale.
Måske er din lejer i øjeblikket i en personlig nødsituation, og du fratager ham enhver chance for rehabilitering ved at opsige uden varsel på grund af restancer. Du bør undersøge situationen nøje, især med langsigtede, pålidelige lejere.
Du er nødt til at gå helt anderledes, selvfølgelig, når du bemærker, at du har at gøre med en berygtet problematiker og kortvarig leje eller endda med en systematisk fungerende lejemanomad. Så skal du selvfølgelig handle meget hurtigt og konsekvent. Desværre har du i mange tilfælde ingen garanti for, at din lejer rent faktisk forlader din lejlighed med opsigelsen uden varsel. Han betaler muligvis først tilbage og skylder derefter huslejen igen. Derefter skal du kun opsige kontrakten uden varsel. Dette efterfølges af udsættelsesdragt og i værste fald den efterfølgende udsættelse. Under alle omstændigheder vil alt dette være nervepirrende og dyrt for dig.
I tvivlstilfælde bør du derfor søge råd hos din advokat om, i hvilket omfang en udsættelseshandling i retten kan have en chance for succes for dig. I vanskeligheder vil du i værste fald ikke kun blive tilbage med restance i leje, men også bære de ikke ubetydelige omkostninger ved proceduren. Og det værste: Du kan stadig ikke slippe af med den uønskede lejer.
Restance på husleje: skal der udstedes en advarsel?
Generelt anbefales det at sende en påmindelse, inden du sender en aflysning uden varsel af grunde til restance. På denne måde kan du muligvis afbøde situationen, gøre det klart for din lejer, at situationen er alvorlig og dermed afværge opsigelse uden varsel.
For at opsige din lejer uden varsel kræves juridisk set ingen advarsel i tilfælde af restance på leje. Lejebetalinger er regelmæssige forpligtelser, som din lejer skal opfylde. Ellers overtræder lejeren hans kontraktlige forpligtelse og er automatisk misligholdt, hvis han ikke foretager lejebetalingerne til tiden og fuldt ud.
Hvis din lejer betaler, men regelmæssigt går glip af de aftalte frister, betragtes dette som en alvorlig kontraktbrud. Hvis du vil opsige din lejer uden varsel af denne grund, skal du først give ham en advarsel.
Hvordan skal opsigelsen uden varsel struktureres?
Opsigelse uden varsel skal ske skriftligt med din originale underskrift eller underskrift fra en repræsentant godkendt af dig. Dette skal meget nøjagtigt angive de restancer, der er leje, der berettiger opsigelsen. Sørg for, at du ikke begår en formel fejl, der gør opsigelsen uden varsel ineffektiv.
Du kan downloade et prøvebrev til en sådan opsigelse uden varsel her:
Kan en restance på husleje blive forældet?
Ja. Rentebetalinger kan faktisk udløbe. Lejerestance udløber efter tre år i henhold til § 195 BGB. Selv om perioden synes lang, tilrådes det altid at kontrollere de indkomne huslejeudbetalinger meget nøje og adressere eventuelle lejerestancer direkte. Hvis du har aftalt en senere betaling med din lejer som en goodwill, er det altid fornuftigt ikke at miste forældelsesperioden af syne.
Restance på leje: forsigtighed betaler sig
Enhver restance i husleje er ubehagelig for alle involverede: for udlejeren, fordi en vigtig indtægtskilde, som han lever af eller betaler et lån med, går tabt. For lejeren, fordi han risikerer at blive afskediget uden varsel på grund af restance i husleje og i værste fald bliver hjemløs.
Som altid er det vigtigt at vurdere den enkelte sag. Normalt er ikke alt kun sort eller hvidt. Med forståelse og høflighed kan restancer i husleje normalt løses i mindelighed. Dette anbefales altid, før fronterne hærder, og du er nødt til at tage drastiske forholdsregler, som kan blive meget ubehagelige ikke kun for lejeren, men også for dig som udlejer.
