Når lejligheden afleveres, er der ofte en tvist: skader, kosmetiske reparationer og tilbagebetaling af depositum har et stort potentiale for konflikt. Vi har sammensat de vigtigste fakta fra huslejeretten for dig, så overdragelsen af lejligheden går glat.
Mod slutningen, når lejemålet er afgjort, og overdragelsen forfalder, kan selv det bedste forhold mellem lejer og udlejer vælte. Faktisk går begge roller overraskende godt sammen - dette er bevist igen og igen af undersøgelser (såsom indekset for lejertilfredshed i 2019 fra Allensbach Institute for Demoscopy). Men et nyt job i en anden by, en separation eller skilsmisse eller endda en død fører uundgåeligt til en skift af lejer og dermed til en overdragelse. Mange konflikter kan dog undgås eller i det mindste afklares i mindelighed, hvis de to parter snakker tidligt med hinanden.
For at skift af lejer og overdragelse af lejligheden skal gå glat, skal du overveje et par punkter. Som udlejer har du for eksempel ikke tilladelse til at fremsætte uantagelige krav over for lejeren, men samtidig behøver du ikke acceptere, at lejligheden afleveres i en uacceptabel tilstand. Som lejer er du kun forpligtet til at udføre kosmetiske reparationer, hvis kontrakten indeholder en effektiv klausul. I lejlighedsoverleveringsprotokollen skal begge sider derfor være omhyggelige med at notere små ting.
Download: Lejlighedsoverleveringsprotokol som PDF
Hvilke oplysninger skal inkluderes i overdragelsesprotokollen?
For dokumentation og også for din egen juridiske beskyttelse, skal du lave en lejlighedshåndteringsprotokol, når du leverer lejligheden. På denne måde kan du udelukke muligheden for, at lejeren senere nægter skader forårsaget af ham, og du vil stå tilbage med omkostningerne ved reparation. Det er derfor absolut nødvendigt, at du noterer små ting i loggen, og at du ikke overser noget under lejlighedsinspektionen. Du kan ikke længere bebrejde lejeren for skader, som du først bemærker senere. Sørg for, at dokumentet er underskrevet af både lejer og udlejer, og at det altid er tilgængeligt i to eksemplarer.
Disse oplysninger skal inkluderes i overdragelsesprotokollen:
- Dato og tidspunkt for overdragelse
- Navn og adresse på lejer og udlejer
- Hvis det er relevant, information fra vidner
- Lejligheds adresse og placering
- El-, gas- og vandmåleraflæsninger
- Antal nøgler modtaget af lejeren
- Alle mangler og skader
- Henvisning til rum, hvor alt er i orden
- Aftaler om arbejde, der stadig skal udføres af lejer med afslutningsdato
Overdragelse: renovering og kosmetiske reparationer
Når lejeren skifter, afleveres lejligheden normalt nyrenoveret. Men om din lejer er forpligtet til at male farvede vægge, når de flytter ud og udføre kosmetiske reparationer, afhænger i høj grad af lejeaftalen. Dog kan klausuler ikke placeres der efter eget valg, selv ikke i en udlejervenlig lejeaftale. De regler, der er aftalt der, skal være lovligt tilladte for at være virkelig effektive. Hvis dette ikke er tilfældet, behøver lejer ikke at renovere, når de flytter ud.
Hvis lejeren imidlertid er forpligtet til at renovere, omfatter denne forpligtelse i henhold til § 28 i ”Forordningen om boligberegninger under anden boliglov” kun ”tapetsering, maling eller kalkning af vægge og lofter, maling af gulve, radiatorer inklusive varmeledninger og indvendige døre samt vinduer og udvendige døre indefra. "
Og også med hensyn til kosmetiske reparationer ved flytning er lejeren kun forpligtet til at påtage sig omkostningerne, hvis det er angivet i lejekontrakten, at disse ikke overstiger 100 euro i individuelle tilfælde og ikke udgør mere end 8 procent af grundlejen over året. Hvis klausulen i lejeaftalen foreskriver højere værdier, eller hvis der overhovedet ikke er nogen øvre grænse, kan det ske, at der er problemer med at skifte lejer, og lejligheden afleveres uden mindre reparationer.
Overdragelse: Ineffektive klausuler om renovering
For at du som udlejer ikke sidder fast i, når du afleverer lejligheden, bør du under alle omstændigheder undgå et par fælder, når du udarbejder lejeaftalen. Fordi disse normalt betyder, at lejer er fuldstændig fritaget for renoveringspligten. Du bør undgå disse fejl:
- Stive deadlines
Hvis lejekontrakten specificerer nøjagtigt, hvor længe et værelse skal renoveres efter udløbet af perioden (for eksempel "maling af beboelsesområdet hvert 5. år, maling af køkkenet hvert 3. år, maling af badeværelset hvert 8. år"), så er denne klausul ineffektiv. Årsagen til dette er kun rimelig: Det giver ikke mening at kræve en renovering strengt i henhold til disse tidsperioder, hvis den faktiske slitage ikke gør renovering nødvendig (BGH, dom af 5. april 2006, Az. VIII ZR 178/05). Klausulen skal derfor formuleres på en sådan måde, at en afvigelse fra de stive frister er tilladt, for eksempel hvis en lejlighed bruges omhyggeligt eller kun sjældent.
Godt at vide: Hvis en renoveringsklausul i lejeaftalen ikke kan antages, er lejeren ikke længere forpligtet til at udføre renoveringer. Det er derfor vigtigt at undersøge lejeaftalen nøje!
- For meget begrænsning af lejeren
Det er absolut sædvanligt og udtrykkeligt anmodet af mange udlejere om, at lejligheden er malet i neutrale toner og endelig afleveret. Når man vælger en farve, vælger mange udlejere hvidt, da det er den nemmeste farve at bruge: den kan let males over og giver et neutralt førsteindtryk. Imidlertid angiver det i lejekontrakten, at lejeren kun må bruge hvid maling eller lak til kosmetiske reparationer såsom maling af dørkarme, indersiden af døren, vinduesrammer og rammer, begrænser ham for meget. Når alt kommer til alt gælder dette krav for ham, selvom han stadig bor i lejligheden. Ifølge en afgørelse truffet af Forbundsdomstolen (afgørelse af 20. januar 2010, Az. VIII ZR 50/09), er denne klausul derfor også ugyldig.
- Navngiv omfanget af renoveringerne
Mange udlejere ønsker at sikre kontrakt så præcist som muligt med hensyn til renoveringsarbejdet og formulere det arbejde, der skal udføres i lejemålet senest ved udflytning. Dette går dog ofte tilbage og betyder, at lejeren slet ikke behøver at renovere. Dette gælder f.eks. Hvis der er anført arbejde, der ikke er medtaget i § 28 i ”Forordningen om boligberegninger under anden boliglov”. Så hvis du f.eks. Beder om, at skodderne males, behøver lejeren slet ikke bruge en børste.
Men selv en for slap ordlyd kan betyde, at lejeren ikke behøver at udføre noget renoveringsarbejde, når man afleverer lejligheden: Hvis lejeaftalen siger, at vinduerne skal males, er der ingen tegn på, at dette kun skal gøres indefra. Også her har lejeren ret og behøver faktisk slet ikke at renovere.
- Endelig renoveringsklausul
Hvis lejekontrakten indeholder en endelig renoveringsklausul, begynder det normalt med oplysninger om den tilstand, hvor lejeren overtog lejligheden (f.eks. "Vægge og lofter malet hvidt, varme- og varmeledninger malet, indvendige døre og dørkarme samt vinduer indefra nymalet hvid "). Dette efterfølges normalt af en meddelelse om, at lejeren skal aflevere lejligheden i denne tilstand, når han flytter ud. Dette er dog ikke tilladt, da lejeren under alle omstændigheder er forpligtet til at renovere, uanset om det er nødvendigt igen eller ej (BGH, dom af 18. februar 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Procent af renoveringsomkostninger
Ofte finder du også regler i lejekontrakter, hvor lejeren er forpligtet til at bære omkostningerne ved enhver renovering efter flytning. Udlejere ønsker at beskytte sig mod risikoen for, at en lejer flytter ud efter fire års ophold og ikke foretager noget renoveringsarbejde, da kontrakten siger, at værelserne som regel kun skal males hvert femte år. Ofte læser man formuleringer som "Hvis boligarealet bruges i mere end to år, betaler lejeren 25 procent af omkostningerne til malearbejde i henhold til omkostningsestimatet". Disse kvoteklausuler er også ineffektive, som BGH besluttede (dom af 18. marts 2015, Az. VIII ZR 242/13).
I øvrigt er en fordel for dig som udlejer, at mange lejere ikke genkender ineffektive klausuler i kontrakten som sådan og stadig renoverer. Mange lejere synes også, at maleri altid er et must, når de flytter ud. For at handle lovligt skal du indsende formularen til lejeaftalen til en specialistadvokat for udlejningsret og få den tilpasset, inden du indgår den næste lejeaftale. Derudover skal du selvfølgelig fortælle sandheden, hvis den tidligere lejer skulle finde ud af, om han har brug for at renovere eller ej.
For at undgå problemer ved aflevering af lejligheden hjælper det med at kende de gyldige og ineffektive klausuler i lejeaftalen.
Overdragelse: Hvad sker der med køkkenet og Co.?
Lejes en lejlighed med et bestemt udstyr, men lejeren også udfører sine egne inventar, er der ofte uenighed om dette, når lejligheden overdrages. For det meste handler det om et køkken, men der er ofte repræsenteret trægulve, en brusevæg, træfliser på altanen eller terrassen, nedhængte lofter og andre ting.
Dybest set skal lejeren fjerne de armaturer, han har lavet, når de flytter ud. Under visse omstændigheder tilføjer disse armaturer dog lejligheden værdi, så udlejeren kan kræve en højere leje til den næste leje. Det er dog vigtigt at huske de grænseværdier, der kan indstilles af lejebremsen! I et sådant tilfælde skal du undersøge armaturerne særligt kritisk og også kontrollere, hvordan materialerne er af høj kvalitet, og hvor professionelt installationen blev udført. Når alt kommer til alt er du i det næste lejemål ansvarlig for at vedligeholde eller reparere inventar i løbet af lejeperioden i henhold til § 535 BGB.
Også af interesse for dig som udlejer er det faktum, at indbragte ting, der betragtes som "væsentlige komponenter i en ejendom eller bygning" i henhold til afsnit 94 BGB, ikke blot kan fjernes af den tidligere lejer. Dette inkluderer "ting, der er fastgjort til jorden", såsom døre og vinduer eller endda håndvaske. Ifølge loven bliver disse ejendomsejeren. Hvis du kan forvente en stigning i værdien af de inventar, der er tilbage i lejligheden, skal du kompensere lejeren passende.
Lav en aftale på forhånd
Fristen for aflevering af lejligheden betyder ofte stress for begge parter - for lejere såvel som for udlejere. Ligesom udlejer håber at få lejligheden udleveret på en sådan måde, at den kan lejes med det samme, håber lejeren, at han har tænkt på alt og kan lukke den gamle lejlighed.
Imidlertid opstår der ofte problemer ved aflevering af lejligheden, som kunne have været afklaret på forhånd ved at lave en aftale. Du bør derfor arrangere en fælles inspektionsaftale for at afklare, hvad der nøjagtigt stadig skal udføres af lejeren. Ideelt set skal du også angive en dato, hvornår dette arbejde skal udføres. Normalt er dette datoen for den faktiske overdragelse af lejligheden.
Dokumentér mulig skade på lejligheden netop i denne forudgående aftale, og diskuter med lejeren, om han selv vil ordne det, eller om hans ansvarsforsikring muligvis skal informeres. I aftalen kan du også notere, hvilke ting du som udlejer skal tage fat på inden den næste nye leje.
Det er fornuftigt, at begge sider registrerer det fælles anerkendte arbejde, der skal udføres i en protokol, som begge parter underskriver. Udlejere kan ikke forpligte deres tidligere lejere til at gøre det - men også de vil have interesse i at aflevere lejligheden uden at skulle argumentere med udlejer om individuelle punkter. Og hvis der skulle være juridiske tvister, har begge bevis for, hvad der er blevet diskuteret.
Hvordan håndterer du skader, når du afleverer lejligheden?
Hvis du bor i en lejlighed, kan du altid forvente mindre skader og slid. I henhold til § 538 BGB skal lejeren ikke betale for dette, forudsat at denne skade og tegn på slid er forårsaget af den kontraktlige brug af lejligheden. Hvis f.eks. Leddene i badeværelset mellem gulvfliserne er mørkere de steder, hvor de normalt går på, er dette et tegn på slid på grund af kontraktmæssig brug. Dette er ingen skade. Meget er ikke klart afklaret i huslejeretten. For eksempel kan det argumenteres for, om ridser i parketten (f.eks. Fra en kontorstol) er tegn på brug eller beskadigelse. Her kan du kun orientere dig om den lokale jurisdiktion.
Om lejeren virkelig var en så god lejer bliver nogle gange først tydeligt, når du flytter ud.
Situationen er anderledes, hvis f.eks. Brusehovedet er brudt og ikke længere kan bruges korrekt. I dette tilfælde vil udlejeren normalt være ansvarlig for at levere en erstatning. Medmindre lejer er forpligtet til at foretage mindre reparationer i lejeaftalen. Hvis dette kontraktligt er begrænset til et maksimumsbeløb på 100 euro pr. Individuel sag og op til maksimalt 8 procent af den årlige leje uden lejen, skal lejeren udskifte brusehovedet.
Retur af nøgler: dine rettigheder som udlejer
Et særligt vigtigt punkt ved aflevering af lejligheden er, at den tidligere lejer giver tilbage alle nøgler, der hører til lejligheden. Dette inkluderer lejlighedsnøglerne såvel som dem til postkassen, hoveddøren eller garagen. Nøgler til eventuelle låsbare vinduer og døre, der måtte være til stede, skal også afleveres. Det samme gælder nøglerne til rumdørene.
For at kunne forstå, hvilke nøgler du gav lejeren til at flytte ind, da han afleverede lejligheden, skal du kigge på den overdragelsesprotokol, der blev lavet på det tidspunkt. Lejeren skal kunne præsentere alle de nøgler, der er angivet der.
Hvis lejer ikke kan returnere alle nøgler, f.eks. Fordi han har mistet en, skal han sørge for en erstatning og om nødvendigt betale for den resulterende skade. Dette bliver hurtigt dyrt, især hvis der er installeret et låsesystem i huset, der skal udskiftes på grund af tabet. Dette er dog kun tilfældet, hvis den mistede nøgle kan linkes til huset (for eksempel fordi et tag med lejers navn eller adresse blev vedhæftet). Hvis dette er tilfældet, kan du logisk kun bede lejeren om at betale for det nye låsesystem, hvis du faktisk har udskiftet det gamle.
Vigtigt: Hvis lejeren har flere nøgler, end du gav ham, fordi han havde kopieret nogle, skal han også aflevere dem. I dette tilfælde kan du enten købe nøglerne fra lejeren, eller du kan bevise, at nøglerne er ødelagt. Under alle omstændigheder giver det mening at have lejeren underskrevet, at han ikke har andre nøgler til lejligheden, huset eller garagen.
Lejligheden, da lejligheden blev afleveret
Det siger sig selv, at en lejer ikke bare kan pakke sine ejendele, tage dem væk og forlade lejligheden i samme stand som den er. Tre ting er vigtige, når lejligheden overdrages:
- Ren kost
Hvis lejer flytter ud, skal han aflevere lejligheden fejet rent. Men hvad betyder det? Det betyder, at lejligheden skal være i en anstændig, ren stand. Til dette formål skal gulvene støvsuges eller fejes, vinduerne rengøres og hygiejnefaciliteterne og køkkenet genoprettes til en tilstand, der opfylder hygiejniske standarder. - Skader
Hvis der er skader på lejligheden, der ikke betragtes som tegn på slid forårsaget af brug i henhold til kontrakten, skal lejer eller som regel ansvarsforsikringen betale for det. Skader opstår for eksempel når laminatet er blevet beskadiget af utæt vand (f.eks. Fra en planter).
I tilfælde af al skade har du som udlejer imidlertid bevisbyrden. Hvis der er en juridisk tvist, skal du være i stand til at bevise, at skaden ikke opstod, fordi du ikke opfyldte dine forpligtelser til at vedligeholde lejeboligen. - Slitage
Små ridser i laminatet eller smuldrende samlinger på brusebadets bagvæg tæller som normalt slid, hvilket også kan forekomme ved kontraktmæssig brug. I princippet er lejeren ansvarlig for disse abnormiteter, men han behøver ikke reparere dem eller betale for at blive rettet.
Download: Tjekliste til aflevering af lejligheden
Overdragelse: tilbagebetaling af depositum
Når lejligheden er fjernet, har lejeren forladt lejligheden og afleveret alle nøgler, der mangler stort set kun en ting, der er særlig vigtig for lejerne: tilbagebetaling af lejedepositum.
Som udlejer er du generelt ikke forpligtet til at tilbagebetale depositum straks efter aflevering af lejligheden. Snarere har du ret til at tilbageholde det, hvis skader forårsaget af lejeren ikke er blevet fjernet af lejeren, eller hvis han ikke har udført renoveringen ordentligt. Det tilbageholdte depositum kunne bruges til at betale for disse varer. Du kan også bruge de tilbageholdte penge til at udligne restance i husleje.
Og selvom det kan forventes, at lejeren opkræves ekstra driftsomkostninger, kan du tilbageholde depositumet indtil videre. I dette tilfælde er reglen dog, at du som regel ikke kan tilbageholdes fuldt ud, men kun til et beløb, hvormed de forventede omkostninger kan dækkes (BGH, dom af 18. januar 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Først når alle udestående fordringer virkelig er afgjort, skal du tilbagebetale depositum inklusive renter til den tidligere lejer.
Hvornår foretages serviceafgiftsafregningen?
Efter lejlighedsoverdragelsen og lejerskiftet gik godt, afvikles det ekstraomkostningsafvikling stadig. Udlejere bør oprette disse kort efter, at den forrige lejer er flyttet ud - men i henhold til afsnit 556 i den tyske civillov er du ikke juridisk forpligtet til at gøre det. Med en faktureringsperiode, der svarer til kalenderåret, for en lejer, der flytter ud i januar, i værste fald, at han må vente godt to år på sin afvikling af ekstraomkostninger (da afviklingen af ekstraomkostninger skal foretages senest i slutningen af den tolvte måned efter afslutningen af faktureringsperioden ). Og i princippet ville du som udlejer endda være i stand til at tilbageholde en del af depositumet i denne periode.
Det er dog vigtigt at vide, at du er forpligtet til at registrere de forbrugsbaserede energiomkostninger på det tidspunkt, hvor lejer flytter ud. Du gør dette ved at læse måleraflæsningerne, dvs. ved hjælp af den såkaldte mellemlæsning. Hvis der er omkostninger til dette, for eksempel fordi varmeomkostningsmålere skal læses elektronisk, kan du ikke videregive dem til lejeren, men selv skal bære dem (BGH, dom af 14. november 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Overdragelse gik godt? Så sjov i dit nye hjem!
Hvordan går du frem, hvis kun en lejer flytter ud af flere?
Hvis du har lejet din ejendom til en delt lejlighed, betyder det juridisk for dig, at denne WG er solidarisk ansvarlig over for dig i henhold til afsnit 421 BGB. Det betyder, at hver enkelt fra denne gruppe skal betale for de andres økonomiske forpligtelser, hvis de ikke længere er i stand til at betale selv.
Hvis kun en person flytter ud af den delte lejlighed, er det ikke nødvendigt at aflevere lejligheden, da lejemålet fortsat vil eksistere. Først når lejeaftalen opsiges, skal ovenstående trin følges, og vigtige ting skal overholdes.
Forresten: Hvis det fremgår af lejeaftalen, at en af lejerne kan trække sig ud af lejeaftalen, skal det også bemærkes, hvor depositummet skal håndteres i et sådant tilfælde.
Hvad hvis lejeren dør?
Hvis lejeren i din lejlighed eller dit hus dør, afslutter dette ikke automatisk lejemålet. Tværtimod: Som regel går det til de retmæssige arvinger, som derefter skal beslutte, om de vil fortsætte eller opsige det. I sidstnævnte tilfælde vil overdragelsen af lejligheden derefter finde sted med arvingerne, som er ansvarlige for eventuelle skader og bliver nødt til at gennemføre ethvert nødvendigt renoveringsarbejde.
