Lejebremsen skal sikre, at der er permanent overkommelige boligarealer, især i storbyområder. Forordningen rejser imidlertid et antal spørgsmålstegn for både lejere og udlejere: Hvor gælder huslejebremsen? Hvilke forskelle er der mellem forbundsstaterne? Hvor meget kan huslejer stige? Vi har svarene.
Hvad er lejepremsebremsen?
Det hedder, at lejepriserne for nye huslejer maksimalt kan være 10 procent over den lokale sammenlignende husleje. Lejeprisbremsen trådte i kraft den 1. juni 2015. Afsnit 556d i den tyske borgerlige lovgivning (BGB) skal sikre, at huslejer på særligt stramme boligmarkeder (såsom dem, der findes i større tyske byer som Hamborg, Berlin eller München) ikke skyder op i løbet af meget kort tid. Fordi især i storbyområder, har mange mennesker simpelthen ikke længere råd til boligareal.
For at ”loven dæmper huslejesstigninger på stramme boligmarkeder”, som lejeprisbremsen officielt kaldes, bliver relevant i et område, skal forbundsstaterne udstede en lovbestemt bekendtgørelse for dette område. I dette erklæres en bestemt kommune eller by for et område med en anspændt boligsituation. Hvis dette ikke sker, kan huslejen forhøjes inden for rammerne af de øvrige lovbestemmelser.
Hvad betyder lejebremsen for udlejere?
Hvis du er udlejer, er det vigtigt, at du er fortrolig med bestemmelserne i lejeprisbremsen. Kun på denne måde er det muligt for dig at indstille en juridisk korrekt leje for det lejeareal, du lejer.
Hvornår træder lejebremsen i kraft?
Hvis forbundsstaten har udstedt en bekendtgørelse for det område, hvor din ejendom er beliggende, som erklærer at være et område med et stramt boligmarked, skal du følge lejebremsen. I henhold til § 556d BGB (2) kan et område erklæres som sådan, hvis:
- huslejen stiger markant mere end det nationale gennemsnit
- den gennemsnitlige ekstra byrde for husholdningerne overstiger væsentligt det nationale gennemsnit
- - den beboende befolkning vokser uden, at det nødvendige boligareal skabes gennem nybyggeri, eller
- der er lav ledighed, når der er stor efterspørgsel.
Hvor gælder lejeprisbremsen?
Lejebremsen kunne teoretisk anvendes over hele landet. Faktisk er de regionale forskelle store. Fordi lejeprisbremsen kun gælder, når den er udstedt af forbundsstaterne ved bekendtgørelse. Dette sker, når lejersituationen på boligmarkedet er så kritisk, at mange ikke længere har råd til boliger. Her er lejebremsen beregnet til at bremse de stadigt stigende huslejer.
I Hamborg, Berlin og Nordrhein-Westfalen blev muligheden først brugt. Senere definerede Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hesse, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Slesvig-Holsten og Thüringen også områder, hvor lejebremsen gælder. I Slesvig-Holsten blev forordningen dog afskaffet den 30. november 2019. I Niedersachsen blev den oprindelige form for lejeprisbremsen der erklæret ugyldig af Hannover regionale domstol i sommeren 2020. En ny forordning skal vedtages i slutningen af efteråret 2020. I dette falder fem af de 12 originale byer ud, inklusive en større by med Wolfsburg. Den nye lejebremse skal også gælde for de syv Nordsøøer, der allerede er inkluderet. I Sachsen,I Sachsen-Anhalt og Saarland er muligheden for at implementere lejebremsen indtil 2020 stadig ikke blevet brugt.
I henhold til en ændring af huslejeloven 2020 har staterne nu tilladelse til at specificere yderligere områder, hvor lejeprisbremsen gælder indtil 2025 i stedet for lige indtil udgangen af 2020.
Vigtigt: Det er muligt, at forordningen ikke gælder for en hel by, men kun for nogle dele af den. For at være helt sikker, skal du få oplysninger fra den ansvarlige by eller kommune.
| by | stat |
|---|---|
| Berlin, by | Berlin |
| Hamborg, fri og hansestad | Hamborg |
| München, hovedstad | Bayern |
| Köln, by | Nordrhein-Westfalen |
| Frankfurt am Main, by | Hesse |
| Stuttgart, statens hovedstad | Baden-Württemberg |
| Düsseldorf, by | Nordrhein-Westfalen |
| Bremen, by | Bremen |
| Nürnberg | Bayern |
| Bonn, by | Nordrhein-Westfalen |
| Munster, by | Nordrhein-Westfalen |
| Karlsruhe, by | Baden-Württemberg |
| Mannheim | Baden-Württemberg |
| Augsburg | Bayern |
| Wiesbaden, statens hovedstad | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, by | Baden-Württemberg |
| Erfurt, by | Thüringen |
| Mainz, by | Rheinland-Pfalz |
| Rostock | Mecklenburg-Vorpommern |
| Kassel, dokumenta by | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Rheinland-Pfalz |
| Potsdam, by | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, by | Baden-Württemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Kilde: Det tyske fagforbund (DGB) |
Hvor meget kan lejen stige på trods af lejebremsen?
Hvad betyder det for dig? Det siges, at lejen for en ny leje af en eksisterende lejlighed ikke må overstige den lokale sammenlignende husleje med mere end ti procent. Du kan se, hvor meget denne sammenlignende husleje er i huslejeindekset, der er offentliggjort af din by eller kommune.
Lejebremse: lejeindekset er afgørende
For at kunne aktivere lejebremsen er kendskab til det aktuelle lejeindeks i den pågældende by eller kommune en forudsætning. For for at være sikker på, at lejen ikke er mere end ti procent over den lokale lokale leje, skal de nuværende værdier være kendt.
Vigtigt: Hvis du lejer et hus i stedet for en lejlighed, er det ikke så let at bestemme den lokale sammenlignende husleje, fordi der normalt ikke oprettes et lejeindeks for lejede huse. Her skal huslejen på tre sammenlignelige ejendomme sammenlignes for at bestemme den lokale sammenlignelige husleje. Den gennemsnitlige husleje resulterer derefter i den lokale sammenlignende husleje.
Hvilke undtagelser fra lejeprisbremsen er der for udlejere?
I visse tilfælde behøver du som udlejer ikke bekymre dig om lejebremsen. Selvom din ejendom befinder sig i et område, der ved bekendtgørelse er blevet erklæret et område med et stramt boligmarked. Derefter kan du frit bestemme lejen inden for rammerne af, hvad der er lovligt tilladt. I disse tilfælde skal lejebremsen ikke tages i betragtning:
- Nye bygninger: Hvis et hus blev nybygget, og det først blev udlejet efter 1. oktober 2014, gælder lejebremsen ikke.
- Modernisering eller renovering: Hvis en eksisterende lejlighed er blevet moderniseret eller renoveret grundigt, så de afholdte omkostninger var mere end en tredjedel af det beløb, der ville have været forfaldet til en sammenlignelig ny bygning, behøver du heller ikke overholde lejebremsen, når du fastsætter huslejen.
- Høje huslejer fra fortiden
- Huslejen blev sat inden lejebremsen trådte i kraft.
Lejebremse i 2019 og 2020 strammet
Da undtagelserne ofte blev udnyttet, blev reglerne for lejebremsen i 2019 og 2020 strammet. Siden 2019 har udlejere været forpligtet til at give lejere uopfordrede oplysninger, for eksempel om forudlejning eller modernisering, hvis de ønsker at omgå lejepremsebremsen og påberåbe sig denne undtagelse (afsnit 556e afsnit 1 og 2 BGB).
Den 1. april 2020 var der en anden lovændring (§ 556g BGB): Lejebremsen gælder nu med tilbagevirkende kraft fra indflytningsdagen. Enhver, der irettesatte udlejeren for at se bort fra lejebremsen, fik kun lov til at kræve tilbage for de for høje lejer, der blev forfaldne efter klagen. Denne forordning gælder fortsat for alle lejekontrakter, der er indgået inden 1. april 2020. For alle lejeboliger, der opstår bagefter, har lejere nu 30 måneder fra periodens begyndelse til at genvinde huslejer, der modsiger lejeprisgrænsen efter anmodning som tidligere i tekstform (brev eller e-mail). Lejere skal derefter stadig bo i den pågældende lejlighed. Siden 2019 har en simpel klage været tilstrækkelig i stedet for en kvalificeret. Dette betyder: En grund er ikke længere nødvendig i applikationen. Lejere skal bare gøre det klartat lejen er for høj, og nævn, at udlejer påberåber sig en undtagelse fra lejebremsen, hvis han gør det.
Med lejebremsen forbliver husleje i storbyområder overkommelige - så politikens plan.
Gælder lejebremsen også for indeksleje og gradueret husleje?
Hvis du indgår en indekslejeaftale med din lejer, har du mulighed for at undgå lejebremsen. For med indekslejen er lejen ikke baseret på den lokale sammenlignelige husleje, men på forbrugerprisindekset. Dette bestemmes af det føderale statistiske kontor.
I tilfælde af indeksleasing skal kun den oprindelige leje overholde kravene i § 556d BGB. Hvis forbrugerprisindekset stiger kraftigt, er indekslejen baseret på det og kan derfor være højere i fremtiden, end det ville være tilladt ifølge lejebremsen.
Med en gradueret leje bestemmes den husleje, der skal betales i fremtiden, når kontrakten underskrives. Reglen her er, at både den indledende leje og den senere gradering skal være kompatible med lejebremsen. Konkret betyder det, at de forhøjelser, der gennemføres i fremtiden, måske ikke overstiger ti procent over den daværende sædvanlige sammenlignende husleje.
Som udlejer skal du stadig tage store skridt i de planlagte sæsoner. Hvis det faktisk kommer til, at de lokale huslejer stiger mindre end forventet, så den svimlende ville være ulovlig, hvis hele lejeaftalen ikke var ugyldig. Lejeren ville simpelthen ikke være forpligtet til at betale den del af gradueringen, der overstiger de ti procent.
Kan jeg øge lejen så meget, som jeg vil, uden en lejebremse?
Lejebremsen er et middel til at holde husleje inden for en lejervenlig ramme. Men selv inden lejeprembremsen blev indført, kunne ejendomsejere ikke hæve huslejen uden forskel - og det kan de heller ikke gøre i byer, hvor lejepremsebremsen ikke gælder.
Det er kun tilladt at forhøje lejen med maksimalt 20 procent over en periode på tre år. Man taler her om den såkaldte cap limit. I nogle føderale stater er denne maksimale værdi endda blevet reduceret til et maksimum på 15 procent ved hjælp af grænseforordningen.
Da denne regulering også begrænser udlejere i deres gratis prisfastsættelse, taler mange om en lejebremse også her. Forhør dig med den ansvarlige by eller kommune, hvilken regulering der gælder for placeringen af din ejendom.
Lejebremsen er ikke uden kontrovers
Så velkommen som lejebremsen er blandt lejere, er den kontroversiel blandt udlejere. Og dette skyldes på ingen måde det faktum, at udlejere angiveligt hensynsløst vil berige sig med lejere. Det er snarere tilfældet, at det nogle steder er vanskeligt, hvis ikke næsten umuligt, at holde sig til lejeprisbremsen: Hvor der ikke er noget lejeindeks - det er for eksempel tilfældet i Bremen - eller det er meget forældet, er det vanskeligt at betale en i øjeblikket rimelig leje finde, som ikke er i strid med loven.
Og et andet punkt er en klar kontra med hensyn til lejebremsen: På grund af reguleringen ser nogle udlejere ikke længere et incitament til at modernisere huse. Når alt kommer til alt er det maksimale husleje undertiden klart reguleret, så de foreslåede foranstaltninger ofte ikke længere er værd for udlejere.
Men der er også det nøjagtige modsatte: Hvis et hus renoveres luksuriøst, og omkostningerne herfor overstiger en tredjedel af det beløb, der skulle betales for en sammenlignelig ny bygning, gælder ikke lejebremsen som beskrevet ovenfor. Hvis omkostningerne herfor overføres til lejerne, fører det ofte til, at længe etablerede lejere bliver nødt til at flytte og betydeligt velhavende at overtage lejligheden.
Og der er et andet problem, som den lovgivningsmæssige regulering endnu ikke har løst: der er generelt stor efterspørgsel efter leje af lejligheder på attraktive steder. Som regel ansøger mange, undertiden endda hundreder af interesserede parter om en lejlighed her. På grund af lejebremsen havde nogle mennesker råd til dette boligareal mere. Men da udlejere normalt vælger de mest solvente lejere, hjælper loven ikke rigtig de mindre højindkomstborgere. De er også mere tilbøjelige til at være mere succesrige med at finde bolig i udkanten og udkanten, hvor konkurrencen er mindre højindkomst.
Lejebremsen gælder kun for nye huslejer.
Lejebremsen i retten
Lejebremsen giver ikke kun kritik, men også steder for juridiske tvister. Berlins regionale domstol (AZ 67 O 149/17) fandt, at lejebremsen muligvis ikke var forfatningsmæssig. Dommerne var kritiske over for det faktum, at forordningen dårligt stillede udlejere i varierende grad på grund af de enorme forskelle i husleje i hele Tyskland. Dette er hverken objektivt begrundet eller overholdes ligestillingsprincippet i artikel 3 i grundloven. Den føderale forfatningsdomstol undersøgte derefter lejeprisbremsens forenelighed med grundloven og besluttede i sommeren 2019: Forordningerne strider ikke mod grundloven.