At bygge et hus og realisere en stor drøm eller købe et hus og arrangere jer - begge har fordele og ulemper. Når man bygger et hus, tager man ofte omkostningsrisici, når man køber et hus investerer man i renoverings- eller moderniseringsforanstaltninger.
Dani og Steffen Hohenrainer forventer afkom. Rækkehuset, de købte i 2002, brister i sømene med deres to sønner - tre og fem år gamle = "" -. Muligheden er god: En grund med et hus fra 1950'erne sælges i nabolaget. Du benytter lejligheden, køber ejendommen inklusive huset, får den gamle bygning revet ned og planlægger en ny bygning med en arkitekt.
Enhver, der bygger et hus, bør ikke spare noget
Men at bygge et hus betyder også, at den nye bygning kan være op til 20 procent dyrere end planlagt. Hvis der, som med Hohenrainers, afvikles en nedrivning, hvis bygningsmyndighedernes godkendelse er måneder til at komme, hvis der opstår forurenede steder eller for højt grundvand med udgravningen. Gå derfor over ejendommen med en takstmand, før du køber, spørg naboer, bygningsmyndigheden, og lad notaren inspicere matrikelregistret. I konstruktionsfasen sparer ændringer i sidste øjeblik dig kontanter, men uventede prisstigninger på byggematerialer eller insolvens fra en håndværksvirksomhed kan øge dine konstruktionsomkostninger. Vigtigt: Løs dit budget i planlægningsfasen, og hold generøse kontantreserver klar til det uforudsete.
Gem med arkitekten
Du skal have selvsikkerhed, nerver og et ønske om at organisere - selvom arkitekten gør meget for dig. Gør ikke uden ham, han gemmer sin præstation igen gennem streng omkostningsplanlægning. Arranger et beredskabsgebyr med ham, hvis han holder din omkostningsgrænse.
Som køber af gamle bygninger er du forpligtet til at bringe den gamle bygning op til den nuværende EnEv-standard inden for to år efter købet.
Køb en gammel bygning
At købe en gammel bygning betyder, at du køber Your-Best-Home.net som set. De økonomiske risici er lavere, og din arbejdsbyrde er ikke overbelastet. Før du køber en gammel bygning, skal du også undersøge og kontrollere alt omhyggeligt her. Du kontrollerer bygningsstrukturen sammen med en ekspert. Du kan inspicere området, dvs. naboer og infrastruktur, på en spadseretur gennem distriktet. Den etablerede struktur - skole, børnehave, aldershjem, supermarked og pub - giver dig nogle fordele, men kræver vilje til at gå på kompromis.
Renovering af den gamle bygning
Det giver mening at inkludere en buffer som køber. Hvis Hohenrainers skulle efterlade bygningen fra 1950'erne stående, ville de ifølge sammenslutningen af private bygherrer lægge 40 procent af købsprisen i renoveringen som en retningslinje, 34 procent i et hus fra 1970'erne og 20 procent i 1980'erne. OBS: Som køber af gamle bygninger er du forpligtet til at bringe den gamle bygning op til den nuværende EnEv-standard inden for to år efter købet.
Købe eller bygge et hus - finansieringen
Tommelfingerreglen for gamle og nye bygninger er: en tredjedel egenkapital, et tredje bygningsselskabslån, et tredje livrentelån fra sparekassen.
Hvis du endnu ikke har sparet nok, overbygger LBS kløften med forskud eller brofinansiering. Bygherrer sørger for, at der er penge til rådighed, når fakturaer ankommer. Arkitekten opretter en byggeplan, som du overleverer til din rådgiver. Spørg om særlige betingelser - for eksempel om din finansieringspartner vil give afkald på renter og ekstraomkostninger til estimater eller delvise betalinger.
Lej til pårørende
Hvis du bygger et hus, skal du planlægge en bedstemorlejlighed til dine slægtninge! For selv som udlejer til pårørende sparer du skat - så snart ejendommen er gældfri, forbedrer lejeindtægter din pension.
Hvis du lejer til pårørende, skal du lade pårørende flytte mindst 75 procent af den lokale sammenlignende husleje. Du kan bruge egenkapital til den ejerbesatte del af huset og finansiere lejligheden gennem et lån. Gældsrenterne reducerer din lejeindtægt. Du trækker simpelthen tab.
puder
For at skattekontoret kan deltage, skal lejeaftalen være designet, som den ville være blandt fremmede. Derudover skal boligenheden have sin egen indgang, separate målere, badeværelses- og køkkenforbindelser og muligvis brandbeskyttelsesvægge. Det er bydende nødvendigt, at du fører separate konti for hus og lejlighed i byggefasen og nøjagtigt adskiller fakturaer til håndværkere. Den bedste ting at gøre er at beregne projektet og skattebesparelser med en indkomstskattestøtteforening eller skatterådgiver.
fremgang
Hvis du overlader lejligheden gratis til pårørende, kan du bruge KfW-boligejerskabsprogrammet. I programmet for økologisk bygning modtager du måske endda finansiering til Your-Best-Home.net og til bedstemorlejligheden - dvs. to gange. For at modtage finansiering skal du altid ansøge om finansiering, før byggeriet begynder.
For at du ikke falder på næsen, når du køber et hus, skal du diskutere alt med eksperter, inden du underskriver kontrakten.
Fallgruber ved at bygge eller købe et hus: Typiske fælder og tricks
Når du bygger eller køber et hus, er der et par ting at passe på, hvis du ikke vil betale ekstra. For eksempel en ufuldstændig bygningsbeskrivelse eller manglende forsikring. Vores tip: Sørg for, at du er tilstrækkelig sikret i byggefasen, og behandl indholdet og objektet grundigt, inden du indgår en kontrakt. Du bør også søge rådgivning fra eksperter, inden du underskriver noget, det er trods alt en af de vigtigste økonomiske beslutninger i livet. Nyttige kontaktpunkter er de landsdækkende rådgivningscentre for Association of Private Builders, Builders Protection Association og den regionale forbrugerrådgivningstjeneste.
Manglende forsikring
Byggeforsikringen hæfter for skader forårsaget af hagl, frost, storm, oversvømmelse, konstruktionsfejl og hærværk på byggepladsen. Bygningsansvarsforsikringen overtager, hvis en tredjepart skader sig på byggepladsen.
Ufuldstændig beskrivelse af bygningen
Hvis du køber direkte fra udvikleren, skal du nøje kontrollere bygningsbeskrivelsen. Før du underskriver kontrakten, skal du overveje, hvordan du vil møblere dit hus eller din lejlighed. Registrer specielle anmodninger i kontrakten. Senere ændringer omkostninger.
Udviklingsomkostninger
Insister på en aftale i kontrakten om, hvem der betaler udviklingsomkostningerne. Enhver, der er optaget i grundbogen, er forpligtet til at betale bidrag, når kommunens bidragsmeddelelse flagrer ind i huset.
Ufuldstændige kontrakter
Ofte indgår sælger og køber kontrakten på visse betingelser. F.eks. Ønsker sælgeren ret til at bo i en af lejlighederne i den solgte lejlighedsbygning. Han har kun ret til denne ret, hvis den af notaren godkendte kontrakt indeholder en passage om den. Forsigtig: En kontrakt kan være ineffektiv, hvis en væsentlig aftale ikke er blevet notariseret.
Forkert hjælp
Ukorrekte oplysninger: Hvis en ejendomsmægler fejlagtigt estimerer en ejendoms markedsværdi, kan sælgeren bede ham om at betale. Han hæfter for forskellen mellem den opnåede og opnåelige markedspris (OLG Schleswig, filnummer 14 U 136/99). Enhver, der har udarbejdet en forkert markedsværdirapport, er også ansvarlig (BGH, filnummer X ZR 244/00). Hvis mægleren for notaren hævder, at finansieringen er sikret, selvom dette ikke er sandt, er han erstatningsansvarlig (OLG Düsseldorf, filnummer 7 U 123/99).
Forkert rådgivning: advokater og skattekonsulenter er ansvarlige, hvis de går glip af deadlines. Men også hvis du giver forkerte designoplysninger eller foreslår ugunstige kontraktbestemmelser. Notaren kan holdes ansvarlig, hvis han notariserede en kontrakt med ineffektive regler eller utilstrækkeligt overvåget udførelsen af en kontrakt udarbejdet af ham. Hvis notaren har betalt købsprisen for en ejendom, der forfalder for tidligt, skal han godtgøre sin klients ekstra finansieringsomkostninger (Federal Court of Justice, sagsnummer IX ZR 266/00).
Pas på falsk godkendelse
Et eksempel: Ejendomsudvikleren har fundet nogen interesseret i hans 400 kvadratmeter store byggegrund - familien Müller. Et nøglefærdigt enfamiliehus skal bygges på ejendommen inden for et år. Faren til familien Müller vil gerne købe ejendommen med huset, der stadig skal bygges for 250.000 euro.
Oversigt: Pas på falsk godkendelse.
Med en notar, 14 dage til at gennemgå aftalen om køb af ejendom
Hvis du har en ejendomstransaktion certificeret af en notar i dag, modtager du som køber ejendomsaftalen 14 dage før certificeringen. Så du kan håndtere indholdet uden tidspres og genoverveje din købsbeslutning. Du skal også roligt beregne de økonomiske og skattemæssige virkninger af virksomheden.
Fristen er kun fastsat i loven, hvis der på den ene side er en forbruger involveret, der ikke erhverver ejendommen til kommercielle eller professionelle formål og på den anden side en iværksætter, f.eks. Et boligselskab. For dig som privat borger gælder afkølingsperioden også ved bestilling af arvelige bygningsrettigheder og købsaftaler for ejerlejligheder. 14-dagesperioden er ikke foreskrevet mellem private borgere, men i praksis sender notaren dig et udkast til kontrakt i god tid inden notariseringen.
Notaren besvarer alle dine spørgsmål om kontrakten - uden yderligere omkostninger: notariseringsgebyret dækker den tidligere konsultation.
Købe et hus: Hvem er ansvarlig?
Køber og sælger underskriver dokumentet, varerne skifter hænder. Let ting. Der er dog farer, der lurer omkring salgskontrakter om ejendom og tinglysningsposter, som du i det mindste skal være opmærksom på. Vigtigt: Det er ikke den notariserede købekontrakt, der fører til et skifte af ejerskab, men optagelsen i grundbogen.
Notaren har en meddelelse om transport, der er optaget i grundbogen - det obligatoriske forbehold for køberen. Notaren indhenter erklæringer om forkøbsret og frigivelse af behæftelser på ejendommen - i tilfælde af at ejendommen er belastet med pant og jordafgifter. Hvis alle dokumenter er tilgængelige, informerer notaren dig, hvem købsprisen skal betales. Fordel for købere: Han overfører kun penge, når der ikke længere er forhindringer. Fordel for sælgere: Først når pengene er på kontoen, finder ejendomsoverførslen sted i tingbogen.
Datoer og tilbageførsler
Hvis køberen ikke betaler købsprisen til tiden, f.eks. Fordi finansieringen mislykkes, vil der være renter på restancer. Sælgeren kan endda trække sig ud af kontrakten og kræve erstatning for sine omkostninger og mistet fortjeneste. Køberen skal derefter slette meddelelsen om transport registreret for ham. Omvendt, hvis sælgeren ikke overholder sine forpligtelser - for eksempel fordi han ikke overholder fristen for overdragelse af besiddelse - kan køberen kræve erstatning for skaden forårsaget af forsinkelsen. For eksempel omkostningerne ved at leje en erstatningslejlighed.
Your-Best-Home.net er købt, men sælgeren tager sig tid til at aflevere nøglerne? Det eneste, der er tilbage for køberen at gøre her, er at fastsætte en rimelig frist. Kontrakten tilbageføres kun, hvis denne er udløbet uden noget resultat: Det, der allerede er betalt, skal returneres.
Krav om erstatning og mangler
Du kan anmode om udskiftning skriftligt - med kopier af fakturaer, kontoudtog og rentecertifikater. I tilfælde af en overtrædelse af afgiften fra sælgeren kan køberen tilbagebetale omkostningerne for notar-, ejendomsregistrerings-, mægler- og ejendomsoverførselsskat samt omkostningerne til finansiering, flytning og renovering, som blev spildt. Hvis køberen køber en tilsvarende ejendom, skylder sælgeren forskellen mellem den oprindeligt aftalte købspris og købsprisen for erstatningsejendommen.
mangler
Sælgeren skal informere køberen om uopdagelige mangler - fugt, skimmel, giftige byggematerialer, lugt. Ellers kan køberen bestride købekontrakten på grund af bedragerisk bedrag (OLG Bamberg, 4 U 196/01 & 3 U 165/01). Købsaftalen kan være ineffektiv, hvis ejendommens pris er dobbelt så høj som dens værdi (OLG Oldenburg-filnummer 15 U 15/02).
Ansvar ved køb af hus
| krav | Juridiske konsekvenser | |
| Ledsagende skader | Toldbrud fra sælgerens skyld fra sælgerens side | Erstatning for skader forvoldt på ens egen ejendom . For eksempel efter vandskade. |
| Forsink skader | Pligtbrud fra sælgerens misligholdelse, dvs. i princippet en påmindelse, medmindre det er dispensabelt (f.eks. Specifik aftale om aftale) | Erstatning for erstatning (f.eks. Udskiftning af lejlighed eller finansieringsomkostninger) renter på restancer, øget ansvar |
| Kompensation i stedet for ydeevne | Pligtbrud fra sælgerens skyld Fejl hos sælgeren Fastsættelse af en rimelig frist for præstation / supplerende præstation | Ret til erstatning for værdiforskellen mellem mangelfuld og ikke- mangelfuld ejendom |
| Kompensation i stedet for hele tjenesten | Væsentlig pligtbrud, uagtsomhed fra sælgerens side, fastsættelse af en rimelig frist for præstation / supplerende præstation | Tilbageførsel af hele kontrakten (her kan f.eks. I modsætning til tilbagetrækning udskiftes tabt fortjeneste ) |
| resignation | Væsentlig pligtbrud (ingen fejl krævet) Indstilling af en rimelig frist for præstation / supplerende præstation | Tilbageførsel af kontrakten |
| Kompensation for spildte udgifter | Pligtbrud fra sælgerens skyld Fejl hos sælgeren Fastsættelse af en rimelig frist for præstation / supplerende præstation | f.eks. refusion af kontraktomkostninger (f.eks. rentebetalinger, flytning, renoveringsomkostninger) |
| reduktion | Der er en væsentlig mangel eller en juridisk mangel. Køberen anmodede oprindeligt om supplerende ydeevne , dvs. afhjælpende handling, fastsat frist mislykket eller unødvendig | Køber bevarer ejendommen Sælger betaler tilbage en del af købsprisen |