Køkkenet er et vigtigt rum i næsten ethvert hus og lejlighed. Det er her, forsyninger opbevares, hvor folk laver mad og ofte spiser med det samme. Lejlighedsvis skal retsvæsenet også håndtere køkkenet. Informationsserviceloven og skatter fra LBS har samlet nogle domme fra tyske domstole. Nogle gange handler det om at udstyre en lejet lejlighed med et køkken, den anden gang om ubehagelige lugte, der trænger ind i lejligheden fra et forsyningsrør.
Købt som set
Når en lejer besøger en lejlighed, er han normalt meget interesseret i køkkenudstyret. Er enhederne nye? Opfylder de hans behov? En lejer i Berlin havde en underlig oplevelse i denne sammenhæng: han fik vist et køkken af høj kvalitet under visningsaftalen, men efter at kontrakten blev underskrevet, blev der pludselig fundet en meget enklere og billigere model der. Berlins regionale domstol (sagsnummer 65 S 366/04) fastslog, at dette ikke var den korrekte tilgang fra ejeren. Lejeren har ret til at modtage nøjagtigt den model, der blev installeret i lejligheden på det tidspunkt, hvor kontrakten blev underskrevet.
Køkken holder ikke 25 år
Selv et køkken bliver gammelt. Efterhånden som tiden går, har ejeren færre og færre erstatningskrav, hvis lejeren skader eller fjerner dem. Dette fandt en ejer ud af, da han bad sin lejer om skader i et køkken over 25 år, efter at han havde fjernet apparaterne. Hans argument: køkkenet var ikke slidt og kostede oprindeligt 15.000 mark. Regionalretten i Berlin (sagsnummer 62 S 13/01) så det ikke sådan. Et kvart århundrede ligger langt over den gennemsnitlige brugstid, og ejendommens tilstand er ikke blevet underbygget, hvorfor der ikke er nogen kompensation.
Som udlejer har du det godt, hvis du kun lader lejeren bruge køkkenet. Så du er sikker på reparationsomkostninger.
Huslejereduktion
Hvis der regelmæssigt kommer ubehagelige lugte fra et defekt køkkenrør, behøver en lejer ikke klare det. I det specifikke tilfælde var konsekvenserne af manglen særlig alvorlige, fordi køkkenet var åbent, og hele lejligheden derfor blev påvirket af dampene. Regionalretten i Berlin (sagsnummer 67 S 342/17) besluttede, at en huslejereduktion på ti procent var passende her. Beboerne mente faktisk, at 15 procent var passende.
Afskrivninger over ti år
Hvis en ejer fuldstændigt fornyer det udstyrede køkken i en lejet ejendom (vask, komfur, møbler og elektriske apparater), kan han ikke straks kræve disse omkostninger som indtægtsrelaterede udgifter fra leje- og leasingindtægter. Ifølge en afgørelse trukket af den føderale finanspolitiske domstol (sagsnummer IX R 14/15) skal han afskrive dem over en periode på ti år i form af afskrivninger på slid, hvilket er mindre attraktivt skattemæssigt. Finansdommeren besluttede, at dette ikke er et spørgsmål om en øjeblikkelig og fuldt fradragsberettiget "vedligeholdelsesomkostning".
Vær forsigtig med lejekontrakten
Hvis et køkken kun overlades til lejeren til brug og ikke er en del af lejekontrakten, har ejeren ingen vedligeholdelses- og reparationsforpligtelse. En lejer fandt ud af, hvornår køleskabet og opvaskemaskinen brød, og hun bad ejeren om at reparere det. Neukölln-tingretten (sagsnummer 18 C 182/17) besluttede, at der ikke kunne være mangel på husleje her, fordi køkkenet ikke hører til lejligheden i kontraktens forstand. En sådan løsning er juridisk uskadelig, fordi en udlejer ikke er forpligtet til at stille et køkken til rådighed.
Køkken at gå
Tæller et udstyret køkken som en væsentlig del af en ejendom eller i det mindste som tilbehør? Eller er det ikke tilfældet? Hvad der i starten lyder som et akademisk spørgsmål, kan hurtigt blive af praktisk betydning. Nemlig når en afskæringsauktion af ejendommen afventer. Lejere havde installeret et køkken i deres lejlighed og taget det med sig, da de flyttede ud. Køberen hævdede, at dette ikke var lovligt, fordi køkkenet var ”en væsentlig del” og derfor ikke kunne fjernes. Forbundsdomstolen (sagsnummer IX R 180/07) så det anderledes. Han bekræftede efterfølgende lejernes handlinger. De fik lov til at beholde deres køkken.
Hvis et nyt køkken, der er leveret og installeret, ikke lever op til dine forventninger, kan du som køber af virksomheden indstille en periode til forbedring.
Individuelle køkkener kører som husholdningsartikler
En anden sag handlede om, hvorvidt køkkenet tilhører en bygning. Lejerejere havde et udstyret køkken, der var individuelt skræddersyet til et værelse. Da der senere blev skader i løbet af en brand, vendte de berørte sig til deres hjemforsikring og bad om økonomisk kompensation. Men forsikringsselskabet nægtede med den begrundelse, at køkkenet ikke var en integreret del af huset. Kölns Højere Regionale Domstol (sagsnummer 5 U 36/92) var enig i denne juridiske udtalelse og betragtede det aktuelle køkken som husholdningsartikler og ikke som en del af bygningen.
Forkulet betyder ikke brændt
En af de værste hændelser, der kan ske i et køkken, er en brand. I en husstand i Nordrhein-Westfalen blev mad antændt i en gryde, og der blev udviklet et flammeslag. En film med røg og sod plettet rummet, og omfattende rengøring var nødvendig. Den samlede skade var omkring 13.000 euro. Efter skadelidtes opfattelse skal husholdnings- og bygningsforsikring betale for dette. Men Hamm Higher Regional Court (sagsnummer 20 W 28/14) besluttede, at det ikke var en "ild" i betydningen af de kontraktmæssige forhold, fordi blinkene ikke havde nået nogen antændelige genstande. Forsikringen behøvede ikke at træde ind.
Berigtigelsesperiode
Et nyt køkken, der er leveret og installeret, lever ikke altid op til kundens forventninger. I dette tilfælde kan du som køber af virksomheden indstille en afdragsfri periode. Men hvor længe skal du give virksomheden tid? En kunde klagede over servicen og efter flere ugers ubrugelige forhandlinger anmodede han endelig skriftligt om, at arbejdet skulle udføres inden for tolv dage. Virksomheden overskred igen denne frist med omkring to uger. Det syntes for meget for Wuppertal (sagsnummer 9 S 255/14). Køberen fik lov til at trække sig ud af kontrakten og insistere på tilbagelevering af de næsten 5.000 euro, der var betalt.