Boligfinansieringen skal beregnes solidt. Det er derfor vigtigt at afklare på forhånd, hvor meget egenkapital du kan bruge, hvilke ekstraomkostninger der vil blive afholdt, og hvor høj din månedlige byrde kan være. Med pålidelige renter og lave renter bliver boliglånet og opsparingskontrakten en hjørnesten i din ejendomsfinansiering.
Boligfinansieringen skal planlægges nøje for ikke at have nogen penge problemer senere. Dit boliglån og opsparingskontrakt spiller en afgørende rolle: Du nyder rentesikkerhed i hele lånets løbetid, og du kan beregne med faste rater, og de gunstige rentebetingelser gør din investering lettere. Ud over boliglånet og opsparingskontrakten, der normalt dækker 20 til 30 procent af omkostningerne, kræves der normalt ca. 20 til 30 procent egenkapital. De resterende 50 til 60 procent kan betales gennem et realkreditlån.
Hvor meget kan mit hus koste?
I begyndelsen af boligfinansiering skal din økonomiske spillerum beregnes. Først betyder det ikke noget, om bygherrer stadig er unge eller ønsker at optage et boliglån fra 50 og fremefter. Brug din indkomst til at bestemme, hvor mange euro du kan rejse hver måned til lånets afdrag på finansieringen. Så nedskriv regelmæssige indkomstbetalinger, og beregn derefter månedlige udgifter som leveomkostninger, ekstraudgifter til bolig, forsikring, radio og tv og meget mere. Sammenligningen af beløbene skal resultere i en frit disponibel indkomst, hvorfra den månedlige afgift beregnes. Størrelsen af den månedlige leje på dette tidspunkt kan tjene som en orientering.
Tip : Pantsatsen bør ikke være højere end 40 procent af den tilgængelige nettoindkomst. Derudover må du ikke glemme at medtage de supplerende købsomkostninger til huskøbet i omkostningsplanlægningen.
Følgende tabel giver et groft overblik over, hvor høj det månedlige gebyr vil være - afhængigt af de samlede omkostninger ved køb af en ejendom og den disponible egenkapital. Vigtigt: I individuelle tilfælde kræves der altid en individuel beregning af ejendomsfinansieringen.
|
Sådan fungerer det med finansiering |
|||
|
Ejendomspris |
200.000 euro |
300.000 euro |
400.000 euro |
|
finansiering | |||
|
30% egenkapital |
60.000 euro |
90.000 euro |
120.000 euro |
|
inklusive besparelser på boliglån på |
40.000 euro |
60.000 euro |
80.000 euro |
|
30% besparelser på boliglån |
60.000 euro |
90.000 euro |
120.000 euro |
|
40% livrentelån |
80.000 euro |
120.000 euro |
160.000 euro |
|
Renter og tilbagebetaling pr. Måned | |||
|
Bauspar-lån (månedlig tilbagebetalingsrate |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
Annuitetslån (tilbagebetaling 4% om året, lånerente 2% fast i 10 år) |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
samlet månedlig belastning |
800 euro |
1200 euro |
1600 euro |
Bestem egenkapital
Hvor meget ejendommen kan koste afhænger også af egenkapitalen. 30 procent af dine egne midler er et godt finansielt grundlag. ”Men det kan også gøres med mindre indsats,” indrømmer Gerhard Zieris, LBS-finansieringsekspert. De, der ønsker at bygge eller købe i efterspurgte regioner som München eller Hamborg, kan ofte næppe rejse 30 procent egenkapital. "I individuelle tilfælde kan en ejendom også være 75 eller 80 procent eksternt finansieret," siger Zieris. Dette forudsætter selvfølgelig, at låntager kan betale de månedlige rater på lang sigt. Du kan finde ud af, hvilke andre krav der skal opfyldes i vores artikel Optagelse af lån.
For at kunne estimere, hvor mange penge der regelmæssigt er tilgængelige for et lån, er det nyttigt at føre en husstandsbog i et par måneder. ”Brug dog så meget egenkapital som muligt. Din hjemmebesparelsesbalance er bestemt en af dem. Du skal ikke røre ved din livsforsikring. Når du har beregnet hele købs- eller byggeomkostningerne inklusive ekstraomkostninger, er to til tre nettolønninger normalt tilstrækkelige som reserve. ”Aktier og værdipapirer kan også tælle som egenkapital. Så snart købet bliver konkret, sælger du disse varer og investerer pengene sikkert.
Dybest set skal du spare omkring 30 procent egenkapital.
LBS-realkreditudlån
- Ingen
huslån og opsparingskontrakt endnu Hvis du pludselig finder din drømmejendom, men endnu ikke har nået minimumsbesparelsesperioden for dit boliglån og opsparingskontrakt eller gerne vil indgå et boliglån og opsparingskontrakt i fremtiden, kan LBS-forfinansiering være løsningen. Du modtager et LBS-forfinansieringslån til dit boliglån og din opsparingssum. Mens du fortsætter med at spare på dit boliglån og din sparekontrakt, betaler du kun renterne på dit forfinansieringslån. Når dit boliglån og din sparekontrakt tildeles, bruger du det til at erstatte lånet. - Boligopsparingskontrakt allerede sparet
Du har allerede nået opsparingsmålet og minimumstiden, men er endnu ikke tildelt et boliglån og opsparingskontrakt, fordi vurderingen endnu ikke er nået? Så kan brofinansiering hjælpe dig. Mens bridging lånet kører, betaler du kun renterne på lånet. Først når dit boliglån og opsparingskontrakt er tildelt, indløser du det med dit boliglån og opsparingssummen.
Fordele ved LBS-bygningssamfundslånet
Ved at gemme dit boliglån og din sparekontrakt kan du erhverve retten til et billigt boliglån. Følgende fordele skyldes LBS-lånet.
- Lav lånerente over hele løbetiden: Selv i en lav rentefase underbygger bygningssamfundets lånerente regelmæssigt realkreditvilkårene.
- Faste renter: Der aftales en fast månedlig rente og tilbagebetaling, når LBS-boliglån og opsparingskontrakt underskrives.
- Hurtig tilbagebetaling: Lånet betales normalt efter omkring ti år. Hvis du vil være gældsfremmere hurtigere, kan du til enhver tid foretage specielle afdrag på tilbagebetaling.
- Månedlige rater (ingen fast rente)
- Intet rentetillæg (sammenlignet med et andet realkreditlån eller for mindre lån)
- Beskyttelsen i grundbogen er underordnet
Realkreditlån
De resterende omkostninger til dit bygge- eller købsprojekt kan finansieres gennem et realkreditlån fra Sparkasse. Her skal du vælge valget af fastrenteperioden - normalt fem, ti eller 15 år - afhængig af det aktuelle renteniveau.
- Hvad er et pant?
Ligesom jordafgiften er et pant et af grundafgifterne. På denne måde sikrer banken rettigheder til en ejendom, og låntager modtager et lån til gengæld. Hvis låntager er insolvent, kan banken udelukke ejendommen og derved afvikle dine krav. Størrelsen af et pant afhænger hovedsageligt af ejendommens værdi. Efter en omhyggelig gennemgang af tingbogsekstrakter, planer og købsaftaler beregnes ejendomens realkreditværdi.
Lad en ekspert rådgive dig. Der er mange måder at finansiere et hjem på.
- Annuitetslån
Da realkreditlånet normalt er et meget stort beløb, blev proceduren for livrentelånet opfundet: debitor betaler et fast beløb hver måned - livrentesatsen, som ikke kun betaler renterne, men også tilbagebetaler en del af lånet. I den følgende rate vedrører renterne kun den resterende gæld med den positive effekt, at tilbagebetalingsdelen af det specificerede beløb stiger. Dine byrder forbliver de samme, rente / tilbagebetalingsforholdet skifter til din fordel.
Og år efter år - så længe du har sat interessen. Med en procent tilbagebetaling tager det godt 35 år at tilbagebetale lånet - intet problem for en 30-årig. Hvis du vil slippe af med gælden hurtigere, accepterer du en højere tilbagebetaling, for eksempel tre procent. Derefter afvikles lånet efter næsten 20 år. I tider med lave renter skal du låse renten så længe som muligt, i tider med høje renter temmelig korte. Normalt vælger du fem eller ti år. Dem, der fastsætter renten i 15 år (eller endda 20 eller 30), kan stadig skifte til gunstigere betingelser efter ti år, forudsat at de meddeler det seks måneder i forvejen. - Langsigtet livsforsikring
For at sikre realkreditlånet tilrådes det at tegne en livsforsikring. I modsætning til kapitalforsikring eksisterer det kun at dække døden. I tilfælde af død udbetales det aftalte forsikringssum. I bedste fald kan lånebeløbet indløses fuldstændigt, og de overlevende pårørende er gældsfri. Præmierne for livsforsikring er relativt lave, men aldersafhængige. Med henblik på sikring af realkreditudlån er en livsforsikring med et faldende forsikringssum, der dækker det resterende udestående beløb, tilstrækkelig. Præmierne skal sammenlignes på baggrund af nutidsværdierne for alle bidrag, lave startbidrag kan bedrage.
Eget bidrag til huskonstruktion
Spar gennem dit eget bidrag: De, der selv kan gøre meget, aflaster bygningsbudgettet med fem til 15 procent. Der er for eksempel det såkaldte muskeludlån, hvor banker anerkender, at de har bidraget til at bygge et hus som en del af deres egenkapital og derved tilbyder bedre kreditbetingelser. Som regel anerkender banker mellem ti og 15 procent af de samlede byggeomkostninger som eget bidrag.
Overvurder dog ikke dig selv, hvis du vil bygge dit eget hus. Fordi ikke alt kunsthåndværk er egnet til hobby-DIY-entusiaster. Maleri- og tapetseringsarbejde samt lægning af fliser skal også kunne mestre uerfarne bygherrer. Dygtige håndværkere med masser af tid har også lov til at deltage i konstruktionsarbejdet eller pudsning. Det, du dog absolut bør overlade til specialister, er el- og VVS-installationen.
De, der kan udføre noget arbejde alene, har mulighed for at aflaste opførelsesbudgettet med op til 15 procent.
Hvilke tilskud kan jeg modtage?
Fra staten - men også fra andre institutioner - er der forskellige finansieringsmuligheder til at bygge eller købe dit eget hjem:
- Residential Riester
Med en Residential Riester-kontrakt betales en del af indkomsten til kontrakten. Staten betaler tilskud. Derudover kan de indbetalte penge trækkes fra skat som en særlig udgift. De indbetalte penge skal under alle omstændigheder bruges til en ejendom, for eksempel ved at indbetale dem til en bygningselskabs låneaftale. - Boligfremme
Med boligfremmelsesloven hjælper visse føderale stater familier med lav indkomst til at opfylde deres drøm om at have deres eget hjem. Men også her skal der stilles egenkapital på omkring 15 til 25 procent til rådighed. Lejlighedsvis accepteres også bidrag i naturalier som byggematerialer, som du selv har medbragt. - KfW-lån
KfW Bank yder lån med lav rente til at bygge eller købe et hus, forudsat at det er dit eget hjem. Men finansiering kan også medtages i tilfælde af en renovering eller renovering.
Hjemmetilskud fra forbundsstater og kommuner Der er også overkommelige lån og tilskud til bygning eller køb af et hjem på føderalt statsniveau. Find ud af mere fra din respektive Landesbank. Finansieringsansøgningen indsendes normalt til distriktskontoret eller byområderne.- Kirke
Kirken tildeler lejlighedsvis jord med arvelige bygningsrettigheder. Så en familie kan bygge på ejendommen uden at skulle købe den. - Arbejdsgiverlån
I nogle virksomheder er det muligt at få et arbejdsgiverlån. Disse er billigere end et normalt ejendomslån fra banken.
Vigtige vilkår for finansiering
Du vil ofte støde på følgende vilkår, når du finansierer dit hjem. Før du står over for underskrivelsen af låneaftalerne, skal du vide, hvad de betyder.
- Annuitetslån : De fleste realkreditlån i dag er annuitetslån. Det betyder: renten forbliver den samme indtil slutningen af fastrenteperioden; rentekomponenten falder fortsat over tid, fordi tilbagebetalingerne reducerer gælden. Til dette øges tilbagebetalingsdelen. Din rådgiver giver dig en tilbagebetalingsplan med kontraktdokumenterne - for et bedre overblik.
- Opfølgningsfinansiering : Efter at fastrenteperioden er udløbet, kan du sørge for et opfølgende lån med lav rente. Til opfølgningsfinansiering kan det være værd at indgå et LBS-boliglån og opsparingskontrakt nu. Hvis dette er klar til allokering i slutningen af fastrenteperioden, erstatter det byggelånet - du drager fordel af gunstige lånesatser.
- Udlån : Udlånsværdien angiver det beløb, hvortil banken er villig til at anerkende ejendommen som lånets ækvivalent. Realkreditudlånet informerer dig om, hvor stor en procentdel ejendommen finansieres med gæld i forhold til markedsværdien. Fakturaen inkluderer også supplerende købsomkostninger såsom overførselsskat for ejendom, notargebyrer og fast ejendom.
- Effektiv og nominel rente : Den effektive rente angiver også andre låneomkostninger, f.eks. Behandlingsgebyrer eller provisioner, og hjælper dig med at sammenligne renter fra forskellige udbydere. Den nominelle rente er afgørende for beregningen af den månedlige rente.
- Finansieringsbekræftelse : Efter omhyggelig kontrol af din økonomi kan din bank, hvis du ønsker det, udstede en finansieringsbekræftelse, som du kan præsentere for sælgeren under en husinspektion. På denne måde vil han eller hun straks se, at du er i stand til at lukke aftalen.
- Ikke-accept kompensation : Følgende gælder for bygherrer: Hvis de ikke drager fordel af det kontraktligt aftalte lån, har banker ret til at kræve kompensation for ikke-accept. Nogle kreditinstitutter fritager deres kunder, hvis de kun giver afkald på fem til ti procent af lånebeløbet.
- Riestertilskud : Bygherrer og købere bruger Riestertilskuddet, hvis de erhvervede deres hus efter 01.01.2008 (fristen er færdiggørelse eller overdragelse af ejerskab) - uanset om du bruger det til opsparing eller tilbagebetaling.
- Speciel tilbagebetaling : Det er godt, hvis du bruger bonusbetalingen fra chefen eller en arv til at reducere gælden - og spare dig for renter. Du kan til enhver tid tilbagebetale dit bygningssamfundslån. Mange sparekasser giver dig mulighed for at tilbagebetale tre til fem procent af lånebeløbet om året uden forudbetaling.
- Tilbagebetalingsbeløb : Du aftaler beløbet for tilbagebetaling af dit realkreditlån i henhold til dine økonomiske muligheder. Jo højere tilbagebetalingen er, jo hurtigere bliver du gældfri. Lad din sparekasse eller LBS-rådgiver finde ud af, hvilket tilbagebetalingsbeløb, der er bedst for dig.
- Tidlig tilbagebetaling : Hvis du betaler et lån tilbage med en fastforrentet aftale tidligt, opretter kreditinstitutter kompensation for rentetab. Med faste renteperioder over ti år kan du opsige lånet efter ti år med en opsigelsesperiode på seks måneder.
- Fastrenteperiode : Ved at aftale en fast rente på dit realkreditlån beskytter du dig mod en ugunstig renteudvikling på kapitalmarkedet. Hvis du kun er enig om en kortvarig fast rente, sparer du i øjeblikket 0,1 til 0,2 procentpoint på renter - men du risikerer, at renteniveauet bliver højere, efter at det er udløbet. Du accepterer i øjeblikket de længst mulige faste renteperioder.
- Tildeling : Du kan allokere dit boliglån og opsparingskontrakt ved at spare 40 til 50 procent af boliglånet og opsparingsbeløbet i regelmæssige små rater - også ved hjælp af statstilskud som boligbygningsbonus, medarbejderopsparing og Riester boligtillæg.
